Договор аренды зданий и сооружений

Курсовая Купить готовую Узнать стоимостьмоей работы

Договор аренды зданий и сооружений (реферат, курсовая, диплом, контрольная)

Содержание

1. Теоретические основы договора аренды
- 1. 1. Понятие, сущность, функции договора аренды зданий и сооружений
- 1. 2. Законодательство, регулирующее договор аренды зданий и сооружений
- 1. 3. Значение договора аренды зданий и сооружений
2. Правовой механизм договора аренды зданий и сооружений
- 2. 1. договора аренды зданий и сооружений
- 2. 2. Порядок заключения, расторжения, изменения договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация
- 2. 3. Ответственность за нарушение обязательств
Заключение
Список используемой литературы

Во-первых, если возможность его использования не исключена законом или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

2.3 Ответственность за нарушение обязательств по договору аренды зданий и сооружений

В договорах аренды зданий и сооружений может быть предусмотрена следующая ответственность за нарушение обязательств:

1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством России.

Предлагаемая формулировка довольно часто используется в договорах. Она не устанавливает конкретной формы ответственности, а лишь делает отсылку к законодательству Российской Федерации. Включение такой формулировки в договор не повлечет никаких юридических последствий. Данная формулировка равносильна отсутствию в договоре каких бы то ни было упоминаний об ответственности.

Если договор не устанавливает никакой ответственности, либо в договоре использована вышеназванная формулировка, то в случае нарушения обязательств, нарушитель (должник) будет нести ответственность в виде возмещения убытков. Лицо, право которого будет нарушено, сможет потребовать полного возмещения причиненных ему убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), если законом для определенных отношений не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Возмещение убытков является общей мерой гражданско-правовой ответственности и применяется во всех случаях, если иное не установлено законом или договором. Иные формы ответственности (например, неустойка, потеря задатка) являются специальными мерами гражданско-правовой ответственности и применяются только в том случае, если предусмотрены в договоре либо установлены в законе (законная неустойка).

2. За просрочку выполнения обязательства, указанного в п. Х. Х настоящего Договора Сторона-1 уплачивает Стороне-2 неустойку (пеню) в размере 0,5% от стоимости услуг по перевозке конкретной партии груза за каждый день просрочки.

Х.

2. За невыполнение обязательства, указанного в п. Х. Y настоящего Договора Сторона-2 уплачивает Стороне-1 неустойку (штраф) в размере 5% от стоимости услуг по перевозке конкретной партии груза.

Х.

3. Уплата неустойки не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

Х.

4. Меры ответственности Сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с действующим законодательством России.

Неустойка является специальной мерой гражданско-правовой ответственности и применяются только в том случае, если она предусмотрена в договоре (договорная неустойка) либо установлена в законе (законная неустойка).

В договоре можно использовать термины «неустойка», «штраф», «пеня». При этом термин «неустойка» имеет общее значение и включает в себя содержание терминов «штраф» и «пеня». Штраф — вид неустойки, представляющий собой конкретную сумму, определяемую в твердой сумме либо в проценте от суммы нарушенного обязательства. Пеня — вид неустойки, представляющий собой денежную сумму, взыскиваемую за каждый день просрочки, в течение определенного времени или без ограничения во времени.

3. За просрочку выполнения обязательства, указанного в п. Х. Х настоящего Договора Сторона-1 уплачивает Стороне-2 штрафную неустойку (пеню) в размере 0,5% от стоимости услуг по перевозке конкретной партии груза за каждый день просрочки.

Х.

2. За невыполнение обязательства, указанного в п. Х. Y настоящего Договора Сторона-2 уплачивает Стороне-1 исключительную неустойку (штраф) в размере 5% от стоимости услуг по перевозке конкретной партии груза.

Х.

3. За невыполнение обязательства, указанного в п. Y. Х настоящего Договора Сторона-2 уплачивает Стороне-1 альтернативную неустойку (штраф) в размере 5% от стоимости услуг по перевозке конкретной партии груза.

Х.

Возмещение убытков является общей мерой гражданско-правовой ответственности и применяется во всех случаях, если иное не установлено законом или договором. Неустойки являются специальными мерами гражданско-правовой ответственности и применяются только в том случае, если предусмотрена в договоре либо установлена в законе (законная неустойка).

В связи с тем, что наряду с неустойкой с должника можно взыскать убытки принято различать 4 вида неустойки:

1. Зачетная неустойка — убытки могут быть взысканы в части, не покрытой неустойкой.

2. Исключительная неустойка — может быть взыскана только неустойка, но не убытки.

3. Штрафная (кумулятивная) неустойка — убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.

4. Альтернативная неустойка — по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Гражданский кодекс в качестве общего правила устанавливает право кредитора взыскать убытки с должника только в части, не покрытой неустойкой, иными словами, зачетная неустойка является общим правилом. Если стороны хотят изменить общее правило, то они должны в договоре прямо указать вид неустойки (исключительная, штрафная, альтернативная).

4. Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательств, указанных в пп. Х, Y договора не освобождает Стороны от исполнения лежащих на них обязательств в натуре или устранения нарушений.

Х.

1. Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства, указанного в п. Х договора, и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре.

По общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательств не освобождает Стороны от исполнения лежащих на них обязательств в натуре или устранения нарушений, тогда как возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре. Стороны вправе в договоре установить иное правило, например, когда в случае ненадлежащего исполнения обязательств уплата неустойки и возмещение убытков будет освобождать Стороны от исполнения лежащих на них обязательств в натуре или устранения нарушений.

5. За невыполнение обязательства, указанного в п. Х. Y настоящего Договора Сторона-2 уплачивает Стороне-1 неустойку в размере _____________ рублей. Данная неустойка устанавливается в качестве отступного и выплачивается путем перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны-1 в течение ________ дней после дня предъявления Стороной-1 требования об уплате неустойки.

По общему правилу в случае неисполнения обязательства должника освобождают от исполнения обязательства в натуре возмещение убытков и уплата неустойки. Стороны вправе в договоре установить, что неустойка устанавливается в качестве отступного. В этом случае обязательство между Сторонами прекращается, должник также освобождается от возмещения убытков.

Заключение

Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.

Права и обязанности сторон. Учитывая специфику зданий и сооружений как предмета аренды, закон установил особые правила передачи их арендатору и последующего возврата. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность арендодателя передать имущество арендатору считается исполненной при наличии двух юридических фактов: реальное предоставление имущества арендатору и оформление передачи соответствующим двусторонним документом (например, передаточным актом). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК). В документе, фиксирующем передачу имущества арендатору, должны быть указаны сведения, позволяющие установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению. Все это призвано исключать возможные споры по поводу времени фактической передачи здания (сооружения) контрагенту и технического состояния объекта на момент его передачи. Возврат здания (сооружения) арендодателю также должен оформляться с соблюдением изложенных правил (п. 2 ст. 655 ГК).

Поскольку здание (сооружение) неразрывно связано с землей, законодатель установил ряд специальных положений о пользовании земельным участком. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования зданием передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передача большего земельного участка допустима, если это специально предусмотрено в договоре.

Право арендатора на земельный участок предопределяется правом на данный земельный участок арендодателя. Когда арендодатель является его собственником, арендатору предоставляется право аренды этого участка или иное допускаемое законом право, предусмотренное договором аренды здания. Если договором не определено право арендатора на соответствующий земельный участок, к нему, тем не менее, переходит право пользования земельным участком (п. 2 ст. 652 ГК). При этом арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя (собственника земли) заключить договор о форме землепользования соответствующей частью земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности, он по общему правилу вправе передать здание (сооружение) в аренду без согласия собственника земельного участка. Арендодатель обязан испросить согласие собственника участка на передачу здания (сооружения) в аренду лишь в тех случаях, когда это установлено законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).

Следуя логике основного правила, согласно которому переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК), закон предусматривает, что при продаже третьему лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором этого здания (сооружения) сохраняется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК). Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора, В качестве санкций за неисполнение указанного требования целесообразно установить, что договор аренды будет считаться незаключенным.

Для более эффективного применения норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений представляется целесообразным распространить нормы об обязательной государственной регистрации на договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок и заключенные на срок менее года, возобновленные на тех же условиях на неопределенный срок, немедленно по истечении годичного срока с момента заключения таких договоров.

В этой связи представляется целесообразным добавить п. 2 ст. 651 ГК РФ вторым абзацем следующего содержания:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации».

Предлагается скорректировать арбитражную практику, согласно которой срок действия договора аренды зданий и сооружений, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году, а сам договор подлежит государственной регистрации. Согласно императивным нормам Гражданского кодекса РФ об исчислении сроков в названном случае срок действия договора будет менее года, и такой договор аренды зданий и сооружений в государственной регистрации не нуждается.

Дополнить статью 620 Гражданского кодекса РФ седьмым абзацем следующего содержания: «Если арендная плата за арендованное имущества внесена арендатором предварительно, арендатор вправе требовать ее возвращения, за исключением части, причитающейся арендодателю за пользование имуществом до момента расторжения договора. В случае, если арендованное имущество в нарушение договора арендатору не было предоставлено либо арендатор не мог реально им воспользоваться по вине арендодателя, арендатор вправе потребовать возвращения предварительно внесенной арендной платы в полном объеме».

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: ФЗ-14 от 26.

01.1996.

Кодифицированные федеральные законы

1. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

Судебная практика

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. — 2002. — № 3.

1. Белов В. А. Гражданское право: Особенная часть: Учебник / В. А. Белов. — М.: АО «Центр ЮрИнфо

Р", 2004.

2. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. — М.: Статут, 2004. — 960 с.

3. Голомазова Л. А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика / Голомазова Л. А. // Бухгалтерский учет. — 2002. — № 15.

4. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2.— 4-е изд., перераб. и доп. / под ред. А.

П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2005.

5. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: «ИНФРА-М», 2006.

6. Грудцына Л. Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л. Ю. Грудицына, А. А. Спектор. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008.

7. Ерш А. В. Особенности регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений / Ерш А. В. // Юрист. — 2002. — № 9

8. Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть: конспект лекций/ - 3-е изд., испр. и доп. / В. Н. Ивакин. — М.: Юрайт-Издат, 2009.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Е. Л. Забарчук — М.: Экзамен, 2007 г.

10. Мартемьянов В. С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2 т. — М.: «Бек», 1994

11. Новый юридический словарь / Под ред. А. Н. Азрилиян — М.: Институт новой экономики, 2006 г.

12. Рузакова О. А. Гражданское право / Московская финансово-промышленная академия / О. А. Рузакова. — М., 2004.

13. Фомичева Л. П. Расходы арендатора на коммунальные услуги / Фомичева Л. П. // Законодательство. — 2006. — № 11.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» № 66 // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. — 2002. — № 3.