Государственная регистрация сделок

Министерство образования и науки Российской Федерации Новокузнецкий институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

" Кемеровский государственный университет"

Юридический факультет Кафедра гражданского права и процесса КУРСОВАЯ РАБОТА ПО ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ

«Государственная регистрация сделок»

Студент группы А. С. Упеник Руководитель: Ассистент М. И. Оршанский Новокузнецк 2012

Оглавление Введение Глава 1. Сделки как объект государственной регистрации

1.1. Понятие и виды сделок

1.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации Глава 2. Правовое регулирование государственной регистрации сделок

2.1. Понятие государственных сделок

2.2. Процедура государственной регистрации сделок

2.3. Правовые последствия несоблюдения процедуры государственной регистрации сделок Заключение Список использованных источников и литературы

Введение

Значение сделок заключается в том, что они являются наиболее распространенными юридическими фактами, в силу которых на основе правовых норм возникают, изменяются и прекращаются права и обязанности граждан и юридических лиц. Многие полагаю, что сделка официально заключена, после подписания обеими сторонами договора и его нотариального заверения. На самом деле некоторые виды сделок считаются завершенными только после того, как пройдет государственная регистрация этих сделок. То есть покупатель не может распоряжаться своей собственность пока она не будет оформлена должным образом. На сегодняшний момент право собственности на недвижимость дает только государственная регистрация этих видов сделок, к ним в большинстве своем относятся сделки с недвижимостью.

Основной целью работы является исследование проблемы заключения сделок, подлежащих государственной регистрации.

Исходя из вышесказанного, основной задачей курсовой работы является рассмотрение сделки как основного юридического факта, ее правовая природа и правовая природа государственной регистрации.

При выполнении задачи курсовой работы рассмотрены понятия сделок и государственных сделок, процедура регистрации и правовые последствия несоблюдения регистрации.

Для достижения поставленных в настоящей работе задач применялись разнообразные методы познания — как общенаучные, так и частнонаучные. Определяющее значение отводится таким методам как изучение нормативно-правовой базы, аналитический метод и системно-структурный метод.

Глава 1. Сделки как объект государственной регистрации

1.1 Понятие и виды сделок Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки обладают рядом свойственных им качеств.

Сделки — это действия. В указанном качестве они противостоят событиям, то есть обстоятельствам, не зависящим от воли лица (в частности, явлениям стихийного характера — пожару, наводнению, а также военным действиям, забастовкам т.д.). Сделки — правомерные действия, этим они отличаются от действий противоправных — деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица). Наконец, сделка является действием волевым, направленным на создание соответствующих прав и обязанностей, их изменение и прекращение. Это позволяет противопоставить сделки поступкам — действиям, лишенным такой целенаправленности.

Указанные признаки в совокупности отражены в определении сделок, которое содержится в ст. 153 ГК: «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть первая, с. 117.

Как и любой иной волевой акт, сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления: воля дает ответ на вопрос: «чего я хочу», а волеизъявление: «что я для этого делаю». В виде общего правила волеизъявление принимает форму определенного действия: подписание договора, выдача доверенности, составление завещания и др. Однако существуют еще два способа выражения воли.

Так, о воле можно иногда судить косвенно, имея в виду поведение лица. Соответствующие действия именуются конклюдентными, то есть такими, «из которых можно сделать вывод». Сходную роль иногда играет молчание. Но для этого необходимо, чтобы в законе или в специальном соглашении сторон содержалось указание на то, имеет ли молчание определенное значение: «да» или «нет»? Так, например, возможно заключение договора, который предусматривает ежемесячные поставки в определенном объеме, если покупатель не сообщит о своем отказе от получения товара в течение какого-либо срока до начала очередного срока.

Действующее законодательство проводит определенную классификацию сделок, подразделяя их на некоторые виды, что имеет важное теоретическое и практическое значение. В основу классификации положены различные критерии:

а) В зависимости от числа сторон, для совершающих сделки, их можно подразделить на односторонние, двусторонние и многосторонние (ст. 154 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть первая, с. 117.

Односторонней признается сделка, для совершения которой достаточно воли, исходящей от одной стороны (завещание, отказ от наследства и т. д.). Двусторонней сделкой признается сделка, для совершения которой необходима согласованная воля двух сторон, участвующих в сделке сторон (купля-продажа, имущественный заем и т. д.). Многосторонняя сделка — это сделка, в которой участвует согласованная воля более двух участников. Двухи многосторонние сделки называются договорами.

б) По отношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки.

Возмездная сделка порождает правоотношение, в силу которого каждая из сторон вправе требовать от другой стороны определенного имущественного предоставления (купля-продажа, мена и т. д.). Безвозмездная сделка — это правоотношение, по которому имущественное предоставление лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается (дарение, безвозмездное пользование имуществом и др.)

в) С учетом момента, к которому приравнивается совершение сделки, различают консенсуальные и реальные сделки.

Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, участвующими в сделке (купля-продажа, аренда и др.). Реальной называется сделка, для совершения которой, наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется также передача имущества (заем, хранение между гражданами).

г) По значению цели, для которой совершается сделка, они подразделяются на каузальные и абстрактные. Цель в сделке — это намерения лица достигнуть конкретного правового результата. Такие сделки, в которых очевидна цель ее совершения, именуются каузальными. К их числу относятся почти все сделки, заключаемые участниками гражданского оборота (при совершении купли-продажи стороны имеют цель передать возмездно имущество в собственность от продавца к покупателю), по договору имущественного найма основанием является переход имущества на время пользования от наймодателя к нанимателю. В абстрактной сделке основание не указывается, цель ее совершения — неясна. Примером абстрактной сделки является вексель.

д) Обычные и условные сделки. Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть первая, с. 117

В обычных сделках наступление прав и обязанностей происходит в момент совершения сделки, либо через известный промежуток времени. В условных сделках это зависит от наступления каких-либо обстоятельств (условий). Само условие характеризуется неопределенностью его наступления и сторонам в сделке не должно быть известно наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия.

е) Различают условные сделки под отлагательным или отменительным условиями. Совершенная под отлагательным условием считается сделка, в которой возникновение прав и обязанностей поставлены в зависимость от наступления или не наступления каких-либо обстоятельств. Например, Н. обязуется продать К. земельный участок, если он купит машину. Сделка под отменительным условием предполагает прекращение прав и обязанностей с наступлением или не наступлением какого-либо обстоятельства. Например, А. заключил с Б. договор жилищного найма с условием, что он прекратится, как только приедут родственники наймодателя (ст. 157 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть первая, с. 117.

Ж) по определению момента вступления в действие (прекращения) сделки различают срочные и бессрочные сделки.

В срочных сделках определен момент вступления сделки в действие и прекращения сделки. Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. В бессрочных сделках не определен момент её вступления в действие и прекращения. Бессрочная сделка немедленно вступает в силу. Например, договор займа, где не указаны сроки вступления в действие и прекращения сделки, но деньги получены по расписке.

З) По особому характеру взаимоотношений участников сделки их можно разделить на фидуциарные и нефидуциарные. Фидуциарные сделки основаны на особых лично-доверительных отношениях сторон. Утрата такого характера взаимоотношений сторон дает возможность любой из них в одностороннем порядке отказаться от исполнения сделки (к таким сделкам относится договор поручения).

В некоторых случаях законом может быть предусмотрена обязательная государственная регистрация сделки или нотариальное удостоверение.

1.2 Сделки, подлежащие государственной регистрации сделка государственная регистрация Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть первая, с. 119 и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ГК РФ по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. ст. 251, 339, 389, 391, 558, 560, 567, 574, 584, 609, 624.:

залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация;

уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации;

перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации;

продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры;

договор аренды, в т. ч. договоры аренды с выкупом.

договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них;

продажи предприятия;

дарения недвижимого имущества;

отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты;

аренды зданий и сооружений на срок более одного года;

аренды предприятия независимо от ее срока;

передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное.

Государственная регистрация сделок с движимым имуществом встречается крайне редко. В частности, она предусмотрена законом для лицензионных сделок Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть четвертая, с. 363, для договора коммерческой концессии Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. вред от 06.12.2011 г. Часть вторя, с. 307. Чаще всего законом предусматривается государственная регистрация сделок с недвижимостью. В этом случае она проводится по Закону о государственной регистрации прав на недвижимость соответствующим государственным органом Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В такой ситуации практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г. N 59. В нем в частности было отмечено, что соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством.

Глава 2. Правовое регулирование государственной регистрации сделок

2.1 Понятие государственной регистрации сделок Государственная регистрация не относится к форме сделок, а представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых такая необходимость прямо установлена законом.

Правовое значение этого действия состоит в том, что сделки (договоры), подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации, если иное не установлено законом, и соответственно права переходят с момента регистрации сделки.

Государственная регистрация сделки это внесение записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Именно с этого дня сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия наступившими. Она необходима, и её польза состоит в том, что регистрация исключает продажу одного объекта сразу нескольким лицам, разумеется, при соблюдении установленных процедур.

Регистрация сделок имеет важное значение, как для всего государства в целом, так и для отдельных граждан. Во-первых, таким образом, государство обеспечивает контроль за совершением важных сделок. Во-вторых, осуществляя контроль над такими сделками, государство получает возможность отслеживать оборот имущества (в частности недвижимого) на своей территории и обеспечивает правовую основу защиты прав граждан и юридических лиц на это имущество.

Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть четвертая, с. 176, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98) Федеральный закон об ипотеке (залоге) недвижимости" от 16.07.1998 г. в ред. от 17.07.2009 г. — ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор без государственной регистрации не будет иметь юридической силы.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

2.2 Процедура государственной регистрации сделок При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя — покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты. При этом надо иметь в виду, что эти два регистрационные действия могут производиться не одновременно, например, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в кредит, и в частности в рассрочку. В данной ситуации сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) (подтверждением служит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Особым образом регистрируются договоры доверительного управления. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть вторая, с. 304, согласно которому передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т. д.), заключенных на срок менее одного года.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в соответствующей главе Закона «О государственной регистрации…» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» от 21.07.1997 г. Глава 3.

В соответствии с п. 1 ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» от 21.07.1997 г. статья 12, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст. 13 Закона «О государственной регистрации», государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной регистрации.

С заявлением о государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со статьей 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним» от 21.07.1997 г. Глава 3 заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343, пункт 14.

Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов.

В соответствии с п. 3. ст. 13 Закона «О государственной регистрации…», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и лицу.

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

2.3 Правовые последствия несоблюдения процедуры государственной регистрации сделок В действующем гражданском законодательстве содержится требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть вторая, статьи 131, 164.

Несоблюдение данного требования в случаях, установленных законом, в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Кроме того, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Итак, государственная регистрация сделки может быть как условием действительности сделки, так и условием признания договора заключенным. В зависимости от этого обстоятельства в результате несоблюдения требования о государственной регистрации наступают различные правовые последствия: либо признание сделки недействительной и возврат переданного по ней Гражданский кодекс Российской Федерации. 30.11.1994 г. в ред. от 06.12.2011 г. Часть параграф 2 гл. 9, либо признание сделки незаключенной и возврат исполненного по ней в порядке ст. 301 ГК РФ (виндикация) или гл. 60 ГК РФ (кондикция). При этом в случае признания сделки недействительной правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в силу ст. 1103 ГК РФ подлежат субсидиарному применению.

Заключение

Цель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач. В результате проведённого исследования по теме «Государственная регистрация сделок» можно сделать ряд выводов.

Договоры отчуждения недвижимости имеют большое значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности и нередко огромной стоимости.

Исходя из конституционного принципа охраны частной собственности (ст. 35 Конституции РФ), представляется неприемлемым какое-либо сужение гарантий, обеспечивающих его реализацию. Государственная регистрация договора отчуждения недвижимости, безусловно, относится к числу таких гарантий.

Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права возникают с момента такой регистрации.

Введение

Учреждениями управления федеральной службы государственной регистрации в Едином государственном реестре прав общеобязательной регистрации обуславливает тем самым создание единого банка данных по недвижимости и сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на практике злоупотреблений.

Список использованных источников

и литературы

1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: [от 12.12.1993 г., в ред. от 30.12.2008] // Рос. Газ. — 1993. — 25 дек.; 2009. — 21 янв.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: Ч.1: [от 30.11.1994 г., в ред. от 06.12.2011 г.] // Собр. Законодательства Рос. Федерации. — 1994. — № 32. Ст. 3301; 2011. — № 15. — Ст. 2038.

3. Российская Федерация. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [от 21.07.1997 г. «122-ФЗ, в ред. от 06.12.2011 г.] // Эксмо. — 2012.

4. Российская Федерация. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]: [от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, в ред. от 17.07.2009 г.]

5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав не недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [от 18.02.1998 г. № 219, в ред. От 22.11.2006 г.]

6. «Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные приказом Министерства Юстиции России [Текст]: [от 24.12.2001 г. № 343, в ред. от 24.12.2004 г.]

7. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [от 16 февраля 2001 г. N 59]