Договор социального найма

• Введение
• 1. Общие положения и особенности договора найма жилого помещения
• 1.1 Понятие, форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения
• 1.2 Сравнительно-правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.
• 2. Порядок и условия заключения договора социального найма
• 3. Изменение договора социального найма
• 4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
• 4.1 Общий и судебный порядок расторжения договора социального найма
• 4.2 Порядок прекращения договора социального найма
• Заключение
• Список использованных источников

Данная курсовая работа посвящена институту найма жилого помещения, а именно вопросам заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

Конституция Российской Федерации в статье 40 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Это важнейшее социально-экономическое право, поскольку затрагивает основы жизни людей.

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. «Еще в дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами было немало зданий, не пригодных для жилья, в которых ютились городская и сельская беднота» Гражданское право: Учебник. Т.2./А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. — с.136. .

В настоящее время наем жилого помещения является распространенной формой возникновения права на проживание. Необходимость «снимать квартиру» вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами. В данном случае социальный наем выступает универсальным способом обеспечения жильем граждан, не обладающих достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Следует отметить, что с переходом страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего — это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что «государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа — одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям» Семина Т. А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А.Семина// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003. № 3. — с. 16−17.

Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой — являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма.

В качестве предмета исследования курсовой будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального найма жилого помещения.

Цель данной работы — выявить правовые проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма и предложить пути их решения.

При изучении материала мы применили следующие частно-научные методы: формально-логический, сравнительно-правовой, аналитический, метод системного анализа, технико-юридический метод.

При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ). Для выявления пробелов в регулировании данных отношений мы использовали работы таких видных цивилистов, как Жуйкова В. М., Грудцыной Л. Ю., Юрченко Е. В., Тихомирова М. Ю., Свита Ю. П. и других. Курсовая выполнена на основе действующего законодательства Российской Федерации с использованием практики Верховного Суда РФ.

1. Общие положения и особенности договора найма жилого помещения

1.1 Понятие, форма договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного и гражданского права России.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст.671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). «Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды и только для проживания граждан» Стольникова М. В. Справочник адвоката по жилищным делам: Учебное пособие/ М. В. Стольникова. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. — с.193.

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая — договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности. Правовая природа этого института регулируется нормами гражданского законодательства, а именно ст. ст. 671, 673−688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора — договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Данному институту посвящены как нормы гражданского, но в большей степени нормы жилищного законодательства, а именно раздел третий ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ), при несоблюдении указанного условия сделка признается недействительной. Оба договора являются консенсуальными, двусторонними, возмездными, взаимными.

1.2 Сравнительно-правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.

Следует отметить, что изучаемые институты имеют общие черты, но в основном мы будем выявлять различия между ними, чтобы понять значимость и особый правовой характер договора социального найма жилого помещения, а также в силу недостаточной урегулированности коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к нему положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и законодательству:

По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п. 1 ст.672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются помещения по договору коммерческого найма.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом — решением органа местного самоуправления (части 3, 4 ст. 57 ЖК РФ).

Возмездность предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями (ст. ст. 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч.3 ст. 67, ст.153−156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата устанавливается по соглашению сторон, а при социальном найме плата детально регулируется статьями 154−156, 159, 160 ЖК РФ.

" Договору социального найма, в отличие от коммерческого, не свойственен принцип свободы договора. Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма относится к договорам присоединения. Это объясняется тем, что существование типовых договоров ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами" Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере / О. В. Кириченко // Современное право. — 2007. — № 7. — с.25.

Объектом договоров является жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст. 15 ЖК РФ). В договорах устанавливаются различные требования к их объектам, хотя общими являются изолированность и пригодность жилого помещения. Жилое помещение по договору социального найма должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья. А о статусе жилых помещений по договору социального найма будет сказано ниже более подробно.

" Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания и финансовых возможностей нанимателя, а по договору социального найма помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ)" Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере / О. В. Кириченко // Современное право. — 2007. — № 7. — с.26.

Сторонами договоров выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст.671 ГК РФ), нанимателем же может быть только физическое лицо. По договору социального найма наймодателем является собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные лица (ст. 60 ЖК РФ).

" Существенные отличия усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», которые должны быть обязательно указаны в договоре социального найма, их перечень является существенным условием договора" Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения / Г. Стриженко // Законность. — 2005. № 7. — с.20−21. При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ).

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 65 ЖК РФ). Но в отличие от положений ст. 676 ГК РФ в ст. 65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц. Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену изделий на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии. Необходимо отметить также, что перечень обязанностей наймодателя по ст. 65 ЖК РФ не является исчерпывающим. Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей несет гражданско-правовую ответственность, а по договору социального найма наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность (ст. 66 ЖК РФ, ст. ст. 6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ). Права и обязанности нанимателя по договору социального найма установлены в статье 67 ЖК РФ, причем перечень их является открытым. Специфическим правом нанимателя по договору социального найма является право на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (ст. ст. 72, 75 ЖК РФ) жилого помещения, в то время как в гражданском законодательстве такое право не предусмотрено.

2. Порядок и условия заключения договора социального найма

Согласно статье 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующее от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Следует отметить, что жилое помещение предоставляется лишь определенной категории граждан, указанных в статьях 49 и 51 ЖК РФ. «Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по решению органа местного самоуправления. Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных и региональных). Порядок обеспечения их жильем определяется федеральным законом или законами субъекта РФ. Иным категориям граждан также могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления». Комментарий к Жилищному Кодексу РФ/ под общей ред. В. М. Жуйкова. — М.: Изд-во Юрайт, 2005. — с. 234. Жилые помещения предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п. 5 ст.49 ЖК РФ). При этом гражданин признается малоимущим с учетом его дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. А статус граждан, нуждающихся в жилых помещениях, определен в статье 51 ЖК РФ. Помимо данных лиц жилое помещение может быть предоставлено гражданам, жилое помещение которых признано в установленном порядке не пригодным для проживания и ремонту или реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончанию их пребывания в образовательных и иных учреждениях; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Законодательство определяет необходимый перечень документов для постановки на учет для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий: заявление гражданина; копии финансового и лицевого счета; выписка из домовой книги; акт либо справка о проверке жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности или осуществлении сделок по его отчуждению; план Ростехинвентаризации; документы, подтверждающие родственные отношения; паспортные данные; документы с прежнего места жительства; документы, подтверждающие статус; решение органа местного самоуправления о признании лица малоимущим.

" Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч.1 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме". Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. — М.: ООО «Издательство «Элит», 2007. — с.223−224.

Как уже отмечалось, договор является бессрочным, «т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством». Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. — 2007. — № 7. — с.29.

Договор заключается в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР, однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера на жилое помещение. ЖК РФ ордер упразднил. Подчеркнем, что нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права при возникновении спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания, однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства.

" Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму договора. Такому положению в немалой степени способствовало правило ст. 47 ЖК РСФСР, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения". Тихомиров М. Ю. Социальный наем жилых помещений: Монография/М.Ю.Тихомиров. — М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005. — с.37.

Если ранее ордер — это документ, по которому гражданину предоставлялось жилое помещение, а договор найма — документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением, то теперь будет иметь место только последний. По своей юридической природе ордер — это приказ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, ордер и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии.

Необходимо отметить, что основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. «Между тем договор социального найма и данное решение — это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения, а решение — это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике». Тихомиров М. Ю. Социальный наем жилых помещений: Монография/М.Ю.Тихомиров. — М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005. — с.37.

При выработке условий конкретный договоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением правительства РФ от 21.05.2005 № 315. Многие его положения соответствуют нормам ЖК РФ, хотя при внимательном его прочтении выявляются недостатки и неточности, так в некоторых случаях предусматривается наличие соответствующих актов, ни форма, ни содержание которых не определены; неудачна и редакция в части платы за жилое помещение по утвержденным ценам и тарифам.

3. Изменение договора социального найма

Возникающее из договора социального найма отношение является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.

Согласно п. 9 Типового договора социального найма жилого помещения договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством РФ порядке в любое время. В п. 6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством, изменения договора.

В ЖК РФ изменению договора социального найма жилого помещения посвящена статья 82. В ней предусмотрено два основания изменения договора. Одним из них является объединение граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью. Другое основание связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следует отметить, что указанные обстоятельствами не ограничивается круг оснований изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа других статей.

Рассмотрим подробнее основания изменения договора, содержащиеся в ст. 82 ЖК РФ. Положение об изменении договора социального найма при объединении в одну семью полностью повторяет содержание ст. 87 ЖК РСФСР. «Обязательным условием является объединение в одну семью. При этом жилищное законодательство не конкретизирует этот аспект.д.ля раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст. 69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. В данном случае признание членом семьи происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установление факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявления о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. В этой ситуации необходимо подтвердить наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака. Наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Также не является достаточным основанием проживание свойственников. В указанных случаях для заключения одного договора требуется дополнительные доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении». Свит Ю. П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения/ Ю.П.Свит// Жилищное право. — 2006. — № 12. — с.37. Дополнительным доказательством может являться совершенный одним из нанимателей обмен с целью проживания в одной квартире.

" Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке" Крашенинников П. В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/П.В. Крашенинников.- М.: Статут, 2005. — с. 567. .

Следует отметить, что законодатель допускает объединение без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей площади жилого помещения. Нет запрета на ухудшение условий кого-либо из нанимателей. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачивает статус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Необходимо подчеркнуть, что хотя законодатель расценивает заключение единого договора при объединении в одну семью как изменение, более обоснованным представляется рассматривать данную ситуацию как прекращение первоначальных договоров и заключение нового договора социального найма.

Второе основание — замена нанимателя. Согласно ч.2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В ЖК РСФСР также предусматривалось возможность замены нанимателя по ч.1 ст. 88, однако условия были сформулированы несколько иначе.

" Различие приведенных норм связано со статусом лица, которое может быть нанимателем. Раньше возможность связывалась с совершеннолетием гражданина, т. е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица. Данная новелла обоснована, т. к именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан.

Отличия имеются и в категории лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласие должны выразить все члены семьи нанимателя. При этом от имени малолетних согласие выражают их законные представители с соблюдением требований статьи 37 ГК РФ" Свит Ю. П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения/ Ю.П.Свит// Жилищное право. — 2006. — № 12. — с.39.

Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 88 ЖК РСФСР на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов его семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявления согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по отношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи.

Помимо указанных различий, существует еще одно — ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст. 82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения такого согласия. При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене.

Таким образом, не все произошедшие изменения следует признать оправданными.

Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального нанимателя. Порядок реализации данного положения аналогичен вышеуказанному. Следует отметить, что получение согласия наймодателя в этом случае выглядит как ненужная формальность. По сути, он может не согласиться только с определенной кандидатурой.

" Нельзя признать оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностью дееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи — это единственный выход" Свит Ю. П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения/ Ю.П.Свит// Жилищное право. — 2006. — № 12. — с.39.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. «До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый „раздел лицевого счета“. Ст. 86 ЖК РСФСР предоставляла возможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин мог с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемого жилого помещения» Юрченко Е. В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения/Е.В.Юрченко//Закон. — 2006. — № 8. — с.17.

По мнению законодателя, раздел жилой площади вел к росту числа коммунальных квартир. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая. В качестве примера можно привести дело, решение по которому принято 30.11.2005 Бабушкинским районным судом г. Москвы. Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском к ответчику Вл-ву И.В. об изменении договора и выделении ей в пользование комнаты, указывая, что она имеет самостоятельный доход, ведет отдельное хозяйство. Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Иной подход встречается в практике кассационной инстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведенным выше решение. Позиция суда основывалась на ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Данная позиция может быть подкреплена ст. 6 ЖК РФ. Поскольку право на изменение договора возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон.

Юрченко Е.В., Сарбаш С. В. полагают, что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе заключенного после 1 марта 2005 года, путем заключения отдельных договоров, возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами.

Во-первых, конституционные положения, в частности п. 1 ст.15, ст. ст. 17, 18, 40, п. 2 ст.55 Конституции, закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем.

Во-вторых, «Гражданским кодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. В силу ст. 451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, их которых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора. Возможность применения таких положений вытекает из п. 3 ст.672 ГК РФ, который предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства к договору социального найма» Юрченко Е. В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения/Е.В.Юрченко//Закон. — 2006. — № 8. — с.20.

В-третьих, согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из действий участников жилищных отношений. Дело в том, что конфликтные отношения в семье могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи повлекут расторжение договора.

В-четвертых, в силу ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма можно признать допустимым.

В соответствии с ЖК РФ договор социального найма может быть изменен при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя. «Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со статьей 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма» Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. — 2007. — № 7. — с.32.

Изменение договора имеет место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьи нанимателя (ч.2 ст. 70 ЖК РФ).

" Члены семьи нанимателя как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре. Вселение осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимо получение согласия наймодателя. Причем в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы. Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя" Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. — 2007. — № 7. — с.32−33. Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается по воле выбывающего лица.

Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора может служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускается законом. Основанием является судебное решение о выселении. Ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение только виновных граждан, иные проживающие не могут быть выселены.

Договор изменяется и при выселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано невозможным (ч.2 ст. 91 ЖК РФ).

Изменение договора социального найма может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом данное изменение касается только субъектного состава, но не может повлечь за собой изменение условий договора (ст. 64 ЖК РФ).

Изменение договора может быть связано с объектом найма. Жилое помещение может претерпеть изменения в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе в связи с капитальным ремонтом. «В науке господствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекут за собой изменение договора социального найма. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, т. е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон» Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. — 2007. — № 7. — с.33.

Основанием для изменения договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 59 ЖК РФ. В данном случае изменяется количество комнат.

" Изменение размера платы за жилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не может рассматриваться как изменение договора социального найма. Не может рассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ч.10 ст. 156 ЖК РФ" Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере/ О.В.Кириченко// Современное право. — 2007. — № 7. — с.33.

Изменение договора следует отличать от его прекращения и заключения новых договоров социального найма. Разграничение ситуаций проводится исходя из того, сохраняется ли право пользования предоставленным жилым помещением, либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения.

4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

4.1 Общий и судебный порядок расторжения договора социального найма

" Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договором коммерческого найма. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.

Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от желания сторон.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон" Свит Ю. П. Прекращение договора социального найма/Ю.П.Свит//Жилищное право. — 2007. — № 4. — с.56.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п. 1 ст.452 ГК РФ.

" Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц" Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. — М.: ООО «Издательство «Элит», 2007. — с.244…

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникает.

" Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор" Свит Ю. П. Прекращение договора социального найма/Ю.П.Свит//Жилищное право. — 2007. — № 4. — с.58.

В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Жилищный кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится — нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).

" От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, но его воля направлена, прежде всего, на получение иного жилого помещения. При этом нет необходимости в предъявлении требования о расторжении договора социального найма" Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. — М.: ООО «Издательство «Элит», 2007. — с.248…

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Следует отметить, что «при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений. Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ)» Свит Ю. П. Прекращение договора социального найма/Ю.П.Свит//Жилищное право. — 2007. — № 4. — с.60. Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами. Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. «, в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Следующим основанием расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность, либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно и нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.

Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство,

Наниматель и члены его семьи не отвечают за действия бывших членов семьи. Последние несут все обязанности самостоятельно (пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждение помещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжении договора не предъявляется, а речь может идти только о выселении этого гражданина.

Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей. Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.

Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Следует отметить, что «требовать выселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.

К заинтересованным лицам относятся граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе соседи нанимателя" Свит Ю. П. Прекращение договора социального найма/Ю.П.Свит//Жилищное право. — 2007. — № 4. — с.61. Надо отметить, что члены семьи нанимателя соседями не являются и не могут заявить требования в качестве соседей, права которых нарушены.

Важно обратить внимание на то, что заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, так как сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.

4.2 Порядок прекращения договора социального найма

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК РФ:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке.

Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным.

При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения — предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.