Договор социального найма

В нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. Еще в дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами было немало лачуг, не пригодных для жилья, в которых ютилась городская и сельская беднота.1 ^{Гражданское право: учебник.Т.2./А.П.Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001. — С.136}

С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего — это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа — одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям. Семина, Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А.Семина// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003.-№ 3−4 с. 16−17

Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой — являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма.

Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма.

В качестве предмета исследования диплома будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального найма жилого помещения.

Цель данной работы — выявить правовые проблемы, возникающие при изменении и расторжении договора социального найма и предложить пути их решения.

Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:

· Изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;

· Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма;

· Раскрыть условия и основания изменения договора социального найма;

· Проанализировать условия и основания расторжения договора социального найма.

При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.

При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы авторов: Адрианова И. И, Айман Т. О., Брагинского М. М., Ермичева И. А., Кабалкина А. Ю., Тихомирова М. Ю., Крашенинникова П. В. и др.

С точки зрения практической значимости данная работа предлагает обосновать положения в законодательство Российской Федерации. А именно, будет выявлен рад нормативно-правовых проблем и возможные пути их решения.

1. Содержание договора социального найма жилого помещения

1.1. Понятие, предмет и форма договора

В настоящее время с внедрением реальности рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях. Шлеин, Н. Под крышей дома своего/ Н. Шлеин // Юридическая газета. — 1996. — № 27 С.3

Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного права. Опарина, Л. О. Жилищное право: учеб. пос./Л.О.Опарина. — Сыкт.: КРАГСиУ, 2003. — С.39.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства).

Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.

Первая — договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673−688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора — договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда или относится к жилищному фонду социального использования (ст. 19 ЖК РФ). При этом выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого — то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует. Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения/ Д. Потяркин // Российская юстиция. — 1998. — № 2 С.35

Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора. Гетман, Е. С. Наем жилого помещения./Е.С.Гетман//ЭЖ-Юрист. 2006. — № 7 с.25

Данная работа посвящена изучению договора социального найма.

Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.³

Договор социального найма жилого помещения — консенсуальный, двусторонний, возмездный. Гражданское право: учебник.Т.2./А.П.Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001. — С.228

«Двусторонность» предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения. При этом набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор социального найма жилого помещения), утвержден Правительством Российской Федерации.

Договор социального найма составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой — у нанимателя.

Договор социального найма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента договор социального найма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жилого помещения. Кудашкин, А. В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма?/А.В.Кудашкин//Право в вооруженных силах. — 2005. — № 10 с.16

«Возмездность» договора предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями. По социальному найму, плата наем жилья определяется органом местного самоуправления. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа догово-ра не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т. е. наниматель по тако-му договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги¹.

Плата за коммунальные услуги характеризует возмездность уже другого рода обязательства — оказание услуг. Правда нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирная плата». Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения/ Д. Потяркин // Российская юстиция. — 1998. — № 1 С. 35.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в уста-новленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное ис-ключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жи-лищному фонду социального использования. Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М. Ю. Тихомиров. — М: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005 — С.33

«Консесуальность» договора проявляется в том, что он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям. Еремичев, И. А. Жилищное право: схемы и комментарии/ И. А. Еремичев, Э. Л. Страунинг. — М.: Юриспруденция, 2002. С. 107.

Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8 правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некото-рые правила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специали-зированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ)¹.

По договору социального найма жилого помещения од-на сторона — собственник жилого помещения государст-венного жилищного фонда или муниципального жилищ-ного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган мест-ного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гра-жданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, уста-новленных Кодексом (ч. 1 ст. 60ЖК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору является собственник соответствую-щего жилого помещения — государство или муниципалитет, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управо-моченное собственником лицо. Этот перечень сформули-рован как исчерпывающий.

Нанимателем по договору социального найма являет-ся гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заклю-чен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимате-ля или его выбытия из жилого помещения договор за-ключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или про-изводительного потребления. Распоряжение — это юри-дически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Гражданское право: учебник.Т.1./А.П.Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: ООО «ТК Велби», 2002. — С. 407

Договор со-циального найма заключается без установления срока.

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользова-ния жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым поме-щением, предоставленным по указанному договору, оп-ределяются ЖК РФ и соответствующим договором со-циального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования жилым поме-щением, предоставленным по договору социального най-ма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помеще-ние в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с та-ким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по догово-рам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими до-ли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный пе-речень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ).

Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма и многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (ст. 45—48 ЖК РФ).

Как правило, общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это — его предмет. (ч.2 п.1 432 ГК РФ) Остальные условия определяются законами (в нашем случае — ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ, Типовой договор социального найма) и разрабатываются непосредственно сторонами по договору.

Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. По общему правилу описание предмета заключается в указании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношении определенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда (государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т. е. Российской Федерации, или к собственности конкретного субъекта Российской Федерации. Кудашкин, А. В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма?/А.В.Кудашкин//Право в вооруженных силах. — 2005. — № 10 с.16

Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступает не в последнюю очередь единый предмет обязательства — жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещения в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т. д.) т. е. пригодность помещения для проживания (ч.1 п. 1 ст. 673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение — постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированность помещения.(ст. 15 ЖК РФ).

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности отличает жилое помещение от нежилого. Согласно ЖК данные требования определяются Правительством РФ.

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование — только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма. Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения/ Д. Потяркин // Российская юстиция. — 1998. — № 2 С.36

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, как и всякая любая вещь. (ст. 128 ГК РФ)

Принимая во внимание, что многие ценности выполняют несколько ролей, как было только что сказано на примере жилого помещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищному законодательству этим благом является удовлетворение каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т. д.) потребности физического лица в жилье.

Если выше приведенные критерии предмета найма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон, применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но не пользования жильем. Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения/ Д. Потяркин // Российская юстиция. — 1998. — № 2 С.35

Как следует из установленного ЖК РФ определе-ния понятия «жилое помещение», помещение, предос-тавляемое на условиях социального найма, должно соот-ветствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законо-дательства (ст. 15 ЖК РФ).

Поэтому не могут быть использованы в качестве жи-лых и, следовательно, являться предметом договора со-циального найма, помещения, не отвечающие санитар-ным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по осно-ваниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для прожива-ния было утверждено постановлением Правительства РФ Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для прожива-ния: Постановлением Правительства РФ от 4.09.2005 г. № 552// Собр. законодательства РФ.- 2003. — № 37. — Ст. 3586. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Ввод-ного закона О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 № 189 — ФЗ // Собр. законодательства РФ. — 2005. — № 1 — Ст. 15 указанное Положение применяется постоль-ку, поскольку оно не противоречит ЖК РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолирован-ное жилое помещение, помещения вспомогательного ис-пользования, а также общее имущество в многоквартир-ном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использова-ния не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (см. ст. 52 ЖК РСФСР). Новеллой явля-ется то, что ЖК РФ дополнил этот перечень общим иму-ществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следу-ет понимать, прежде всего, комнаты квартир и жилых до-мов, связанные общим входом и т. п., а также части ком-нат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, са-нузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.¹

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ЖК РФ в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письмен-ной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального исполь-зования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие реше-ния о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М. Ю. Тихомиров. — М: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005 — 80 с.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовав-шего до введения в действие ЖК РФ, были широко рас-пространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде за-ключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помеще-ний в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придава-ли значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСР правило, согласно которому ордер на жи-лое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.¹

Если ранее ордер — это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, а договор жилищного найма — это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещениемАдрианов, И. И Жилищное законодательство. Практические вопросы/И.И.Адрианов. — М.: Юридическая литература, 1988. — с. 232.

то теперь будет иметь место только последний. Основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. Данное обстоятельство явилось поводом для ошибочного заключения «договор вместо ордера». Это заключение является неверным. Как отмечают практически все ученые-теоретики, ордер в настоящее время является документом, на основании которого заключается договор социального найма жилого помещения. Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников — М.: Статут, 2004. — С.65. Ордер входит в сложный юридический состав, на основании которого у нанимателя и членов его семьи возникает право пользования жилым помещением, расположенным в государственном и муниципальном жилищном фонде. По своей юридической природе ордер — это приказ, то есть административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, применительно к жилищным правоотношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии. Седугин, П. И. Жилищное право: учебник для вузов / П. И. Седугин.-2-е изд., перераб. и доп. — М.: Норма, 2003. С. 341. Выдача ордера никак не может заменить собой заключение договора социального найма на жилое помещение, которое являлось на основании ныне недействующего ЖК РСФСР.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения — это документы, принципиально различные по своей юридической приро-де. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение — это ненормативный (индивидуаль-ный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров соци-ального найма жилых помещений на практике целесооб-разно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315.

1.2. Права, обязанности и ответственность сторон договора.

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст. 307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать стороной при возможных судебных процессах по жилищным спорам. Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения / Д. Потяркин // Российская юстиция. — 1998. — № 2 С.35

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст. 60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступала жилищно-эксплутацианная организация (ст. 51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступает наниматель — физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное право наймодателя: ЖК РФ закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены основные обязан-ности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц

жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого поме-щения;

обеспечивать предоставление нанимателю необхо-димых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязан-ности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Согласно Типовому договору социального найма жилого помещения обязанности наймодателя распределились следующим образом:

Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Основанием ответственности наймодателя по дого-вору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, преду-смотренных жилищным законодательством или догово-ром социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обес-печения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капиталь-ного ремонта переданного внаем жилого помещения, об-щего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для ока-зания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанима-теля правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбо-ру предъявить к наимодателю любое из требований, ука-занных в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наниматель может потре-бовать: а) уменьшения платы за пользование занимае-мым жилым помещением, общим имуществом в много-квартирном доме; б) возмещения своих расходов на уст-ранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предостав-ленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в дан-ной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору со-циального найма имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении вре-менных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жи-лого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежа-щего участия в содержании общего имущества в много-квартирном доме, а также предоставления коммуналь-ных услуг.

К данному перечню можно добавить право на пользование жилым помещением, право на изменение и расторжение договора Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также за-ключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жи-лого помещения по договору социального найма обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилого по-мещения;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, даю-щих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения пере-численных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назна-чением этого помещения и не допускать ущемления ин-тересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого по-мещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определя-ются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и дого-вором социального найма.

В том числе, согласно Постановлению Правительства РФ об утверждении Типового договора социального найма: наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Основные права и обязанности членов семьи нанима-теля жилого помещения по договору социального найма регулирует ст. 69 ЖК РФ. Все члены семьи нанимателя, проживающего с ним, должны быть указаны в договоре социального найма и также должна быть отмечена степень родства. Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам се-мьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения относят проживающих совместно с ним в таком по-мещении его детей, родителей и супруга (супругу).

Членами семьи нанимателя могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивен-цы.

При изучении вопроса об обязанностях сторон договора социального найма необходимо сказать, что регионы вправе вносить в этот договор свои дополнения, изменения. Но нужно учесть, что существенные условия договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно они должны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными условиями являются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Это правовые обязанности, которые указаны в Жилищном кодексе по отношению к нанимателю и к наймодателю. Все эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.

2.Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

2.1. Изменение договора социального найма

Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила. Гражданское право: учебник.Т.1./А.П.Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: ООО «ТК Велби», 2002. — С.612

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного Кодек-са с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установ-ленных в ст. 450—453 ГК РФ.

Изменение или расторжение договора возможно лишь по взаимному соглашению сторон. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же фор-ме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только по-сле получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения от-вета в срок, указанный в предложении или установлен-ный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого поме-щения допускается при условиях, указанных в ст. 82 ЖК РФ.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключений договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохра-няются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из согла-шения или характера изменения договора, а при измене-нии договора в судебном порядке — с момента вступле-ния в законную силу решения суда об изменении догово-ра (п. 1, 2 ст. 453ГКРФ). Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М. Ю. Тихомиров. — М: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005 -С.49

Договор социального найма по требованию нанимателя может быть изменен в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма.

Основанием для предъявления требования об объединении самостоятельных договоров социального найма в один такой договор является именно факт объединения граждан в одну семью, которая с точки зрения жилищного права должна характеризоваться не только совместным проживанием, но и ведением общего хозяйства, наличием общих расходов и т. д. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, по смыслу ст. 82 ЖК РФ не вправе требовать такого объединения договоров найма. Крашенинников, П. В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П. В. Крашенинников — М.: Статут, 2005. — С. 504 Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального най-ма принадлежит только тем, кто фактически сформиро-вал новую семью и юридически оформил соответствую-щие отношения, а не тем, кто только выражает намере-ние создать семью. Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М. Ю. Тихомиров. — М: Изд. Тихомирова М. Ю., 2005 -С.50

Обращение к наймодателю с требованием об объединении договоров социального найма производится с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Несмотря на то, что в статье 82 ЖК РФ не говорится о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер, что вытекает, в том числе и из равенства прав нанимателя социального жилья и членов его семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Это связано с тем, что при объединении нескольких договоров должен быть заключен новый договор социального найма, по которому члены семьи прежнего нанимателя будут проживать одной семьей. При этом осуществление ряда их правомочий будет поставлено в зависимость от согласия других лиц, что немаловажно. То же касается несения солидарной ответственности, вытекающей из договора социального найма. Отказ члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма от объединения в одну семью с другими гражданами и последующего объединения договоров социального найма в один является безусловным и не может быть обжалован в судебном порядке.

Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке. В результате объединения договоров социального найма заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров. Крашенинников, П. В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П. В. Крашенинников — М.: Статут, 2005. — 704 с.

Следует учитывать и то существенное обстоятельство, что после объединения нескольких договоров в один нельзя будет потребовать изменения нового договора социального найма путем раздела жилого помещения и заключения отдельного договора найма с каким-либо членом семьи нанимателя.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (так называемый раздел жилого помещения). Это решение было обусловлено попыткой в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные квартиры, хотя целесообразность этого решения небесспорна. Представляется также, что потребовать раздела жилого помещения, апеллируя к ст. 11 ЖК РФ и такому предусмотренному ею способу защиты права, как изменение жилищного правоотношения, будет нельзя. Крашенинников, П. В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П. В. Крашенинников — М.: Статут, 2005. — 704 с.

Основанием изменения договора социального найма жилого помещенияЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР признает замену одного нани-мателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социаль-ного найма жилого помещения обладает любой дееспо-собный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая не-совершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если пер-воначальный наниматель, как и другие члены семьи, вы-разит на это свое согласие).¹