Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимости недвижимости

В этом случае кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи недвижимости либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены единовременно либо прибавлены к сумме долга. Кредиты с участием часто используются в сфере ипотечного кредитования не только на рынке жилья, но и на рынке коммерческой недвижимости.

На базе использования фиксированных ставок могут существовать и другие варианты ипотечных кредитов: ипотечные кредиты с линейным погашением кредита (основная сумма выплачивается равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга), ипотечные кредиты с быстрым погашением и пр.

Кредиты, основанные на плавающей процентной ставке

Кредиты с плавающей (регулируемой, корректируемой) процентной ставкой начали свое распространение в 1970—1980;е гг. с увеличением темпов инфляции и являются инструментом более справедливого распределения процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять ставку по займам, реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются.

Базой для изменения процентной ставки служит определенный выбранный индекс. В США в качестве индекса обычно выступают процентная ставка по казначейским векселям либо стоимость заемных средств для ссудосберегательных ассоциаций. Последняя определяется на основании ежемесячной средневзвешенной процентной ставки по обязательствам данных кредитных учреждений.

• 1. Процентные ставки могут изменяться следующим образом. Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент — 2−3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга.
• 2. По кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.

В целях сбалансированности интересов кредиторов и заемщиков на изменение ставок накладываются определенные ограничения:

• • каждое единовременное изменение процентной ставки не должно превышать 1−2%;
• • изменение процента за весь срок кредитования не превышает 5−6%;
• • изменения ставки производятся один раз в полгода, один раз в год, один раз в пять лет (наиболее часто один раз в год);
• • сумма ежемесячных платежей по кредиту в последующий период (год) не может превышать платежи в предыдущий период более чем на определенный процент, обычно 7,5%.

На базе плавающих ставок возможны следующие разновидности ипотечных кредитов.

• 1. Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой.
• 2. Стандартный самоамортизирующийся ипотечный кредит с равными платежами в период действия с зафиксированной на определенный период ставкой.
• 3. Двухшаговый кредит. Первоначальная процентная ставка устанавливается на семь лет и обычно на ½−¾% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении семи лет процент пересматривается на основе ставки по казначейским ценным бумагам с 10-летним сроком обращения, максимальная надбавка — 6%.
• 4. Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой и постепенным увеличением выплат. В этом варианте процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.

В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматривает пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент, например 25%, либо если срок должен быть увеличен на 10 лет и более.

• 5. Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом цен. Сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает в себя премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно. Ежегодные платежи основываются на постоянной реальной процентной ставке, сумме долга, ежегодно возрастающей в соответствии с нормой инфляции; сумме амортизации, необходимой для выплаты долга в оставшийся срок. Платежи рассчитываются таким образом, чтобы амортизировать изменившуюся в соответствии с индексом инфляции основную сумму долга в течение установленного срока кредита с постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% годовых.
• 6. Гибридный ипотечный кредит с фиксированной и регулируемой процентной ставкой. Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые 5, 7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать» подобно проценту по обычному кредиту с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором. Например, один из таких гибридных займов предполагает фиксированную ставку на пять лет, затем ставка начинает меняться каждые полгода в соответствии с индексом стоимости депозитных сертификатов. Как и по обычным кредитам с регулируемым процентом, изменение ставки по данным видам кредитов (периодическое и в течение всего срока) подвергается ограничениям.

Помимо перечисленных применяются и иные виды ипотечных кредитов, и, безусловно, возможно возникновение и новых вариантов. Суть дела здесь состоит в том, что все применяемые и возможные варианты должны решить две противоречивые, но совместимые задачи: во-первых, учесть особенности конкретных групп заемщиков, уровень и потенциальную динамику их доходов; во-вторых, минимизировать риски кредиторов, связанные с выдачей ипотечных кредитов.