Правовые основы управления недвижимостью

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• • основные законы РФ, регулирующие права на недвижимое имущество и сделки с ним;
• • суть и содержание, взаимосвязь и области применения в практике управления различными видами недвижимости триады прав собственности (владение, пользование, распоряжение);
• • применяемые в зарубежной практике «пучки прав», их законодательные основы и отличия от российской триады;
• • сущность, виды и области практического использования сервитутов;
• • основания приобретения и прекращения прав собственности на недвижимое имущество;
• • виды сделок с недвижимостью, их особенности и правовую основу;
• • виды обязательств и условия их возникновения и прекращения;
• • принципы и условия заключения договоров на сделки с недвижимым имуществом;
• • значение, функции и основные операции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра);
• • основы земельного законодательства, регулирующие права на земельные участки и сделки с ними;

уметь

• • использовать содержание документов, регулирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним, при оформлении и экспертизе сделок с объектами недвижимости различных форм собственности и видов;
• • обосновывать применение различных видов сервитутов в управлении недвижимостью;
• • проводить экспертизу правомочности возникновения и прекращения прав на объекты недвижимого имущества;
• • оформлять и представлять документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• • обосновывать применение тех или иных положений земельного законодательства в оформлении прав и сделок с земельными участками;

владеть

• • навыками применения положений законодательных и других нормативных актов, регулирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним, при оформлении и экспертизе сделок с объектами недвижимости различных форм собственности и видов;
• • методами правовой экспертизы возникновения и прекращения прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним;
• • навыками оформления и представления документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая среда управления недвижимостью

Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. В любом обществе, достигшем определенной стадии своего развития, возникает необходимость регулирования отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членами и государством. Такое регулирование осуществляется посредством создания специальных норм, называемых правовыми. Наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений. Благодаря наличию соответствующих правовых норм становятся реальными возможности быть активным участником отношений, связанных с недвижимостью (владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать и т. д.), даже не имея представления об экономическом ее содержании. Их совокупность составляет правовую среду управления недвижимостью в стране, ее регионах и поселениях. Она формируется и развивается системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости. Она представляет собой очень емкую систему законодательных и подзаконодательных актов и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества.

К основным характеристикам правовой среды относят:

• • уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
• • уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
• • стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
• • нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
• • законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
• • уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;
• • наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
• • уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

Законодательную базу правовой среды управления недвижимостью в РФ составляют:

• • Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
• • конституционные законы^[1];
• • кодексы РФ — Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
• • федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

Применительно к недвижимости Конституция РФ содержит конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и гражданина и которые имеют главенствующее и определяющее положение для экономической деятельности, а государство, признавая право индивида на свободу экономической деятельности, «обязано гарантировать ему на своей территории единое экономическое пространство». Конституция РФ — идейный источник, определяющий фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота.

Нормы, определенные в ст. 8 Конституции РФ, устанавливают равенство форм собственности — частной, государственной, муниципальной и иных. При этом гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Важное значение для функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений. Применительно к недвижимости Гражданский кодекс РФ:

• • дает определение недвижимого имущества;
• • устанавливает его виды, правовой режим;
• • закрепляет общие условия совершения сделок, требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• • формулирует правила и специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом (продажи недвижимости (ст. 549−558 ГК РФ), продажи и аренды предприятий (ст. 559−566 и 656−664 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 650−655 ГК РФ), найма жилого помещения (ст. 671−688 ГК РФ));
• • дает понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. 130−132 ГК РФ);
• • регулирует договор строительного подряда (ст. 740- 757 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ, выступая стержневым актом гражданского законодательства, содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

Второй (после Гражданского кодекса РФ) по значению для управления недвижимостью — Земельный кодекс РФ. В нем:

• • определены основные принципы и состав земельного законодательства;
• • описаны отношения, регулируемые этим законодательством;
• • охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений;
• • ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления;
• • введено категорирование земель по целевому назначению;
• • определен порядок отнесения земель к той или иной категории;
• • оговорена система мер по охране земли;
• • установлены правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения);
• • определены условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных не запрещенных законом целей.

Земельный кодекс РФ в качестве первого принципа земельного законодательства устанавливает, что земля — не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно — недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Важным принципом норм Земельного кодекса РФ является их вторичность по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ в случае противоречий между ними. Земельный кодекс РФ по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ выполняет функцию специального закона и развивает отдельные его положения. Исходя из этого положения в Земельном кодексе РФ сформулировано значительное количество норм публично-правового характера, направленных на обеспечение общественно значимых интересов при функционировании рынка поземельной недвижимости.

Земельный кодекс РФ и земельное законодательство в целом регулируют отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). При этом в Земельном кодексе РФ имеется оговорка о том, что вышеприведенное положение применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, т. е. тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости, являются соответствующие кодифицированные законодательные акты^[2] — кодексы РФ. Соотношение между ними и Гражданским кодексом РФ такое же, как и соотношение между Земельным кодексом РФ, относящимся к группе кодифицированных законодательных актов, и Гражданским кодексом РФ. Кодифицированные законодательные акты имеют комплексный разноотраслевой характер, т. е. содержат нормы не только частноправового характера, но и публично-правовые нормы. Они выполняют функции специальных законов по отношению к Гражданскому кодексу РФ, регламентируя особенности отдельных видов объектов недвижимости.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством, и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

• • купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;
• • сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им, — гражданским законодательством;
• • древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения, но поводу:

• • возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
• • пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• • пользования общим имуществом собственников помещений;
• • отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
• • учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;
• • переустройства и перепланировки жилых помещений;
• • управления многоквартирными домами;
• • создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
• • предоставления коммунальных услуг;
• • контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Градостроительный кодекс РФ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Следующую группу источников правового обеспечения управления недвижимостью составляют процессуальные законодательные акты: Гражданский и Арбитражный процессуальные кодексы РФ (в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость), Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О недрах» и др.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав — права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-?3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам, при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395−1 «О недрах» , содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно РФ и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

Учитывая большое социальное значение объектов жилой недвижимости, в России действует ряд законодательных актов, регулирующих отношения в этом секторе рынка недвижимости. Это — Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и др. Так, закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, возникающие при так называемом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Субъектами таких отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные объекты недвижимости. При этом указанным законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости.

• [1] Конституционными называют законы, которые радикально изменяют основной закон страны, например, территориальное устройство государства, форму правления. В этом случае конституционный закон признается составной частью конституции.
• [2] Кодифицированный акт — нормативный акт, регулирующий на основе единых принципов важную и достаточно обширную сферу отношений, отличающихся однородностью и стабильностью; юридически оформляет и закрепляет наиболее значительные и устойчивые отношения в обществе, рассчитанные на длительный период их действия.