Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения

В основе оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. Этот доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются:

• — природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;
• — тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т. д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т. д.);
• — структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;
• — виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т. д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т. д.);
• — плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;
• — урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;
• — местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и ее первичной переработки, центров технического обслуживания;
• — улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т. д.);
• — плотность и занятость населения, различные социально-демографические особенности;
• — цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;
• — инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т. д.).

Объекты оценки

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

• 1) собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;
• 2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;
• 3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимость) в состав, которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;
• 4) земельные доли.

Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и др.