Виды прав граждан на земельные участки

Права граждан на земельные участки можно рассматривать с двух позиций: как юридический факт, на основании которого возникает право обладания земельным участком, и как совокупность правомочий в отношении владения, пользования и распоряжения землей.

Обе позиции переплетаются друг с другом: основание правообладания земельным участком определяет пределы правомочий граждан в отношении земли, а сами правомочия зависят от основания, на котором им принадлежит тот или иной участок. Например, только у собственника земельного участка наибольший круг правомочий в отношении использования земель, но эти правомочия не могут быть реализованы только при наличии права собственности на землю.

Виды прав граждан на землю можно подразделить по следующим основным критериям.

• 1. Право собственности на земельный участок может возникнуть у граждан при наличии:
  • — земельной правоспособности гражданина, выражающейся в наличии у него прав быть собственником, нести соответствующие права и обязанности самому лично. В частности, собственник несет бремя содержания земельного участка, обязан использовать его по целевому назначению, не допускать нарушений прав других лиц и т. д.;
  • — соблюдения правил приобретения земельного участка в собственность: правил купли-продажи земельных участков, соблюдения прав иных лиц на преимущественную покупку данного участка и т. п.
• 2. Право собственности граждан на земельный участок может быть односубъектным и многосубъектным. Односубъектным является право одного гражданина на конкретный земельный участок, определенный на местности в натуре. Многосубъектным является право собственности нескольких граждан на один земельный участок, поскольку возникает правоотношение сособственников в отношении одного объекта, который может быть разделен либо на соответствующие доли, либо находиться в данном правоотношении без такого разделения.

Правомочия собственности граждан в отношении земельных участков, находящихся у них на праве собственности, выражаются в праве владения, пользования и распоряжения им в пределах, установленных законом.

Право владения земельным участком распространяется на его территорию, находящуюся в пределах границ данного участка. К примеру, собственник вправе не допускать посторонних лиц на свой земельный участок или допускать ограниченный круг лиц; разрешать или нс разрешать пользование объектами растительного мира, водоемами, расположенными на участке, либо не допускать такового.

В определенных случаях ограниченное обладание частью земельного участка допускается и за пределами границ земель, находящихся в собственности граждан. Например, право сервитута, которое может иметь собственник земельного участка в отношении части соседнего участка.

• 3. Право владения земельным участком ограничивается в интересах государства. Так, государственные инспекторы по использованию и охране земель не могут быть ограничены в посещении и обследовании земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, если это совершается с целью осуществления установленных законом надзорных функций.
• 4. Право пользования земельным участком, т. е. право эксплуатации земли, осуществляется собственником в соответствии с целевым назначением земельного участка или не в противоречии с этим назначением. К примеру, возведение подсобных помещений рядом с жилым домом на участке, предоставленном для строительства жилья, хотя и не предусмотрено целевым назначением участка, но и не противоречит ему, поскольку подсобные помещения являются принадлежностью жилого дома и следуют его судьбе.

Право распоряжения граждан земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, ограничено рамками закона, который препятствует реализации частных интересов в ущерб общественным. В частности, при продаже собственником земли своей доли в земельном участке, принадлежащем нескольким собственникам, он обязан не нарушать право преимущественной покупки этой доли другими собственниками этого земельного участка.

Предотвращение коллизии частных и публичных интересов при распоряжении земельными участками заложено и в правовом регулировании процедуры получения прав на земельный участок. Скажем, специальной государственной регистрации подлежат права собственности как на землю, так и на недвижимость, расположенную на земельном участке; сделки, совершаемые с землей; изменение целевого назначения и правового режима земельных участков, находящихся в собственности граждан, и т. д.

Право собственности граждан на земельный участок в связи с особенностями объектов этого вида собственности можно подразделить на реальное и относительное.

Реальное право собственности существует на земельные участки граждан-собственников, у которых объект собственности определен в натуре на местности. В данном случае не требуется ни уточнения границ участка, ни какихлибо юридических действий по уточнению прав на него, как это наблюдается в правоотношениях собственности на земельные доли.

Относительное право собственности существует в правоотношениях собственности граждан на земельные доли, находящиеся в хозяйственных обществах (товариществах), а также в общей совместной собственности, где доли не выделены и для реального обладания земельным участком необходимо проведение определенных юридических и технических действий.

Вещные права граждан на земельные участки. Содержание этих вещных прав рассмотрено в гл. 4, остановимся лишь на особенностях этих правомочий.

Вещные права граждан на земельные участки можно подразделить прежде всего на период их действия:

• 1) пожизненное наследуемое владение земельным участком;
• 2) постоянное (бессрочное) пользование земельным участком;
• 3) временное пользование земельным участком.

Если закон закрепляет за первым видом вещных прав принадлежность земли гражданам не только на весь период их жизни, но и на возможность распорядиться этой принадлежностью и после жизни (наследственное завещание), второй вид вещных прав даст стабильность принадлежности земли до возникновения оснований прекращения ее в установленном законом порядке, то третий вид вещных прав на землю действует в пределах точно определенного периода времени.

Вещные права граждан на землю определены законом, и поэтому не допускается установление режима этих отношений ни в административном, ни в договорном порядке. Например, местные органы нс имеют права препятствовать наследованию земельного участка при наличии права пожизненного наследуемого владения этим земельным участком, поскольку это будет противоречить закону.

Виды вещных прав устанавливаются и с учетом правового режима земель, которые предоставляются на основе этих прав. В частности, если земельный участок предоставляется для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, как правило, в пожизненное наследуемое владение, то земельный участок под строительство индивидуального жилого дома — в постоянное (бессрочное) пользование. Иначе говоря, чем более значимо использование земельного участка, тем прочнее право принадлежности этого участка лицам, осуществляющим его использование.

Обязательственные права граждан на земельный участок порождаются только в результате сделок, основной из которых является договор аренды земельного участка, поскольку по этому договору предоставляется в срочное возмездное пользование весь земельный участок.

В отличие от вещных прав содержание правомочий граждан-арендаторов устанавливается по соглашению с арендодателями этих участков при условии непротиворечия содержания договорных правомочий закону и целевому назначению земель. Так, незаконными следует считать условия договора аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства, которые предусматривают строительство на нем цеха по обработке древесины, поскольку это не соответствует целевому назначению данного земельного участка.

Обязательственные земельные правоотношения возникают и из договоров совместной деятельности, из учредительных договоров о создании хозяйственных обществ (товариществ), а также некоммерческих объединений.

С учетом этого обязательственные правоотношения граждан, основанные на возникновении прав па земельные участки, можно подразделить на связанные с созданием коллективных организаций коммерческого типа (хозяйственные общества (товарищества), в которые вносятся в качестве вкладов земельные участки граждан, что дает возможность другим гражданам осуществлять участие в использовании этого объединенного земельного массива) и некоммерческого типа (например, садоводческие товарищества, личные подсобные хозяйства и др.), а также не связанные с созданием таковых организаций (например, индивидуальная или коллективная аренда земельных участков).