Институт ренты в гражданском законодательстве

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА РЕНТЫ

1.1 Понятие и развитие рентных отношений

1.2 Понятие и правовая природа договора ренты

2. ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ

2.1 Договор постоянной ренты

2.2 Договор пожизненной ренты

2.3 Договор пожизненного содержания с иждивением

3. ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА РЕНТЫ ПО ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Договорной институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, но был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство хотя и не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., введя нормы о купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим лицам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного.

Переход России к рыночным отношениям, ниспровергшим принцип недопустимости ростовщичества, предопределил появление в новейшем российском гражданском законодательстве института договора ренты, который нашел свое закрепление в гл. 33 ГК РФ. Она вводит договор ренты в число сделок, прямо предусмотренных и урегулированных законом. При этом определяются как допустимые виды ренты, так и границы ее применения.

Необходимость создания норм, регулирующих договор ренты, была обусловлена вполне объективными причинами: одна из них это то, что рентные отношения приобрели массовый характер в повседневной жизни. В настоящее время заключение договоров ренты стало весьма распространенным явлением. Однако этот вид договора не всегда оправдывает ожидания как одной, так и другой стороны. Связано это, прежде всего, с алеаторной сущностью рентного договора. Сказанное не умаляет актуальности договора ренты, поскольку это гражданско-правовая сделка, заключаемая с очевидной выгодой для обеих сторон, и при правильном построении у нее гораздо больше достоинств, нежели недостатков.

Состояние научной разработки вопросов, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора ренты, его место и роль в системе обязательственных правоотношений, свидетельствуют о том, что рентные обязательства требуют глубокого и детального изучения в условиях обновленного гражданского законодательства, а отдельные аспекты договора нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании. Тема рентных отношений относится к числу недостаточно исследованных, а потому актуальных проблем гражданского права.

На сегодняшний день отсутствуют научные исследования комплексного характера о соотношении законодательно закрепленных норм, регламентирующих договор ренты, и сложившейся правоприменительной практики. Среди работ, посвященных историческому развитию рентных отношений, следует выделить труды К. Н. Анненкова, И. Л. Брауде, А. Ерошенко, Н. Коняева, В. Круглова, В. Маслова, С. Меерзон, К. Победоносцева, В. Рясенцева. Исследования правовой природы договора ренты представлены в трудах Ю. В. Бахаревой, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, В. С. Ема, П. В. Крашенинникова, К. Г. Нерсисян, А. Н. Тарасенковой, С. Г. Шевцова, Е. А. Яргиной и др.

Концептуальные проблемы правового регулирования рентных отношений затрагиваются в работе Е. А. Яргиной; исследование договора ренты в гражданском праве России в теоретическом аспекте представлено в трудах А. А. Воронина, А. Н. Голиковой, Н. Золотько, О. А. Марковой; особенности пожизненной ренты рассматривает Е. В. Лазарева.

В работе нашли свое отражение разъяснения президиумов Верховного Суда Российской Федерации, практика российских судов по вопросу юридической природы договора ренты, порядка его заключения, исполнения и расторжения.

Новизна выпускной квалификационной работы заключается в раскрытии проблем, возникающих на практике при заключении договоров ренты и существовании рентных отношений в последующем, отсутствие специальной законодательной базы, регламентирующей договор ренты, обуславливают цели и задачи дипломной работы.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в комплексном исследовании особенностей гражданско-правового регулирования договора ренты с теоретической и практической точек зрения, выработке оптимальных предложений и рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

— исследовать правовую природу договора ренты;

— теоретически обосновать юридическую конструкцию договора ренты;

— раскрыть содержание различных видов договора ренты;

— выявить особенности оформления рентных отношений;

— исследовать содержание договора ренты и ответственность сторон;

— рассмотреть основания и правовые последствия расторжения договора ренты;

— провести анализ практики применения договора ренты;

— сформулировать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практике его применения.

Объект исследования — гражданско-правовое регулирование договора ренты, а также механизм его реализации в правоприменительной практике.

Соответственно предметом исследования выступают нормы законодательства в их историческом развитии, судебная практика, связанная с договорами ренты.

Теоретическую основу работы составили труды российских и зарубежных ученых — правоведов К. Н. Анненкова, Т. Ариидзуми, М. И. Бару, И. Л. Брауде, М. И. Брагинского, С. Вагацума, В. Васильевой, В. В. Витрянского, В. С. Ема, О. А. Марковой, С. Меерзон, Л. Ж. Морандьер, У. Новопашиной, А. Пахомова, К. Победоносцева, Ю. В. Романец, В. А. Рясенцева, О. Н. Садикова, С. А. Хохлова, З. И. Цыбуленко, Е. А. Яргиной и др. В процессе подготовки работы была проработана гражданско-правовая литература, изучены статьи в периодической юридической печати. Для проведения сравнительной оценки отечественного законодательства проанализированы нормативные источники зарубежного гражданского права, в частности: Французский Гражданский кодекс, Гражданский кодекс Нидерландов.

Эмпирическую базу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Основы законодательства РФ «О нотариате», постановления Президиума ВС РФ и иные нормативные и правовые акты, регулирующие рентные правоотношения, материалы практики судов.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания: диалектический, историко-правовой, сравнительного правоведения, логический, изучения документов, метод системного подхода. Принимая во внимание задачи, стоящие перед наукой гражданского права в настоящее время, и невозможность исследований и решения поставленных задач посредством использования исключительно отраслевой правовой материи, при осуществлении правового анализа в выпускной квалификационной работе также широко применялись частнонаучные методы, среди которых активно использовался исторический метод. Приоритетом частноправовых методов познания явился сравнительно-правовой метод. Нормативные акты, регулирующие договор ренты, не только рассматривались в хронологическом порядке, но и сопоставлялись между собой.

Исследование проводится по следующей схеме: историческое развитие и становление договора ренты — правовая природа договора ренты — разновидности договора ренты — правовой механизм регламентации договора ренты — общая характеристика договора ренты.

Практическая значимость выпускной квалификационной работы состоит в том, что содержащиеся в нем выводы и предложения могут быть использованы для дальнейших теоретических исследований проблем договора ренты, совершенствования законодательства, дальнейшей разработки нормативной базы с применением ее в правоприменительной практике. Сформулированные автором предложения по преодолению противоречий законодательства, по соблюдению определенных правил исполнения договора пожизненного содержания с иждивением могут представлять интерес для специалистов, занимающихся проблемами права, а также гарантировать надлежащее исполнение договора ренты обеими сторонами. Результаты проведенного исследования могут быть использованы в научно-исследовательской деятельности по дальнейшей разработке проблемы договора ренты, а также в нотариальной и судебной практике. Материалы исследования могут найти применение в учебном процессе при чтении лекции и проведении семинарских занятий по гражданскому праву и специальным курсам в ВУЗах.

Структура работы обусловлена целью и задачами. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех разделов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, специальной литературы и материалов судебной практики и приложений. Список включает 71 источник. Общий объем выпускной квалификационной работы — 88 листов машинописного текста.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА РЕНТЫ

1.1 Понятие и развитие рентных отношений

Ученые-правоведы, исследуя тот или иной институт, всегда обращались к рассматриванию вопроса о его правовых корнях, традициях и культуре, в которых он возник и развивался. Исторического аспект был необходим для полного и всестороннего рассмотрения любого правового явления в целях дальнейшего совершенствования законодательства. Это относится и к такому новому для нашей правовой системы — договору ренты.

Слово «рента» в современном языке имеет два значения: во-первых, — это определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, а во-вторых, — это определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым обществом застраховавшемуся [59; 390]. Термин «рента» и обозначаемое им понятие зародились еще в древнем Риме. В переводе с латинского reddita, означает отданная (в кратком словаре иностранных слов — возвращенная, оплаченная). Это слово укоренилось во многих языках — французском (rente), немецком (rente), английском (rent) [51; 603]. Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова — доход, не связанный с предпринимательской деятельностью. В классической экономике рента — это доход, полученный владельцем земель или других природных ресурсов, выраженный в постоянной фиксированной сумме.

Различные правоотношения по выплате и получению ренты могут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так и договорного характера. Рента (право на ее получение) может возникнуть как форма расчета, например, по арендному договору. Так, в соответствии с действующим голландским гражданским законодательством на арендатора может быть возложена обязанность выплачивать собственнику через регулярные и нерегулярные интервалы времени денежную сумму — ренту (ст. 85). Рентный долг может обременять недвижимое имущество в качестве абстрактного долга. Так, в § 1199 Германского Гражданского уложения закреплено, что поземельный долг может быть установлен таким образом, чтобы за счет земельного участка выплачивались периодические платежи в определенной денежной сумме (рентный долг) [27; 263]. Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.

Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л. Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что «собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л. Ж. Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту» [42; 253−254].

Эту же закономерность возникновения договоров ренты как следствия влияния норм канонического права на гражданско-правовые отношения отмечал и Г. Ф. Шершеневич. В своем «Курсе гражданского права» он писал: «В области обязательственного права влияние церкви было менее значительно, чем в вещном и семейном праве, но и здесь оно проявилось вследствие энергичного преследования процентов со стороны церкви. Оборот, который не в состоянии был обойтись без роста, принужден был прибегать к уловкам, чтобы избежать запрещений церкви. Отсюда немало форм сделок, объясняющихся почти исключительно этой целью, как например … rente constitue, rente fonciere (рента с капитала и поземельная — фр.)» [58; 33].

В литературе делается предположение, что зачатком ренты являлись отношения, возникающие на стадии разложения рабовладельческого общества, когда латифундист отделяется от хозяйствования на земле, и возникают отношения колоната. Рабовладельцы в форме земельной ренты присваивали прибавочный продукт, создаваемый колонами (полусвободными землевладельцами). Традиционно рента была связана с землей, и этим термином изначально обозначали не просто вид дохода, а поземельный доход. К. Маркс, анализируя формы феодальной ренты, имел в виду именно поземельную ренту. При феодализме земельная рента — господствующая форма присвоения прибавочного продукта в сельском хозяйстве. К. Маркс выделял три основные формы феодальной ренты: отработочную, продуктовую и денежную. Самой первой является отработочная рента или барщина. При такой форме ренты феодал присваивает прибавочный труд зависимых крестьян. Часть недели крестьяне работали на земле феодала, а оставшуюся часть — на своей земле. Отсутствие заинтересованности крестьян в отбывании барщины и, следовательно, меньшая производительность на земле хозяина постепенно привели к появлению продуктовой ренты. Феодал теперь присваивает не труд крестьянина, а его прибавочный продукт. Продуктовая рента сменяется рентой денежной, когда вместо прибавочного продукта крестьянин отдает деньги от реализации этого продукта. Денежная рента является последней и высшей формой феодальной ренты. В своем дальнейшем развитии денежная феодальная рента сменяется капиталистической рентой. В данном случае уже не весь прибавочный продукт, а только часть его принимает форму ренты. Такая рента существует в виде двух разновидностей: абсолютная рента и рента дифференциальная. Абсолютная рента не зависит от плодородия и местоположения земельных участков и представляет собой разницу между рыночной стоимостью сельскохозяйственной продукции и общественной ценой производства или излишек прибавочной стоимости, производимой работниками в сельском хозяйстве, над средней прибылью. Дифференциальная рента связана с различиями в естественном плодородии почвы и местоположением отдельных земельных участков по отношению к рынку и представляет собой разность между рыночной стоимостью продукта и индивидуальной стоимостью. Формами присвоения капиталистической ренты служат аренда земли, проценты по ипотечному долгу, земельный налог [41; 96−111].

В постклассическую эпоху на востоке Римской Империи конструкция ius in agro vectigali получила распространение как ius perhetuum и ius emphyteuticum (от греч. «насаждать»). Унификация режима была произведена конституцией императора Зенона (474−491), по которой эмфитевсис стал считаться третьем типом (tertiym genus) контракта: в отличие от аренды с личным эффектом и купли, которая в ту эпоху получила реальный эффект, сделка о бессрочной наследственной аренде создавала вещное и обязательственное право одновременно. Специфика нового права отразилась в распределении риска: общий и случайный ущерб нес собственник, тогда как эмфитевта — particulare vel aliud leve damnum (особый или иной легкий ущерб).

Император Юстиниан восстанавливает конструкцию ius in re aliena. Права собственника выражались в обязанности эмфитевты ежегодно вносить ренту (canon), преимущественном праве на покупку участка от эмфитевты (ius praelatonis), а также вправе на 2% от суммы сделки при отчуждении участка третьему лицу (названное в среднее века laudemium). Пренебрежение этими обязанностями (в частности — неуплата канона в течение трех лет) лишало эмфитевту прав на участок. Эмфитевсис, по мнению В. В. Залесского, получил особое значение в средние века, став моделью для конструкции феодальной собственности: права сеньора были описаны как явная собственность (dominium eminens), а права вассала уподоблены собственности (dominium utile) [45; 211]. Существенное различие заключалось в том, что вассал (в отличие от лично зависимого крестьянина) не обязан совершать в пользу сеньора никаких имущественных платежей, иными словами является собственником феода, тогда как постклассический институт представлял собой эклектическое смешение личных и реальных прав, типичное для эпохи вульгаризации римского права, и не может быть адекватно описан в понятиях разделенной собственности [33; 469].

На Руси в правде Ярослава, известной по записи начала XI века, но по содержанию относящейся к более раннему времени — к X и отчасти к IX веку, речь идет о мужах — рыцарях, хотя и вышедших из общин и успевших стать в значительной мере над ними, но еще не потерявших с ними связи, владеющих не только своими конями, доспехами и платьем, но и челядью. Несомненно, отношения рыцаря с челядью строятся на принципе отработочной ренты. Аналогичные примеры можно встретить в Правдах, хронологически следующих за Древнейшей. Различные «работные люди» рядовичи, закупы, вдачи, пушечники, задушные люди, изгои и, вероятнее всего, частично смерды работали на барской земле под непосредственным надзором приказчиков. Необходимость непосредственного принуждения (в частности, применения физического наказания к закупам «про дело» даже по законом Владимира Мономаха, принятым после киевского восстания закупов) объясняется формой ренты — отработочной, соответствующей недостаточности государственного аппарата.

Однако здесь же возникают и развиваются новые формы ренты. Ярослав в 1031 году посадил своих пленных на реке Роси. В более поздних источниках видно, что пленные Ярослава и их потомки живут на этой земле и обрабатывают ее, в первую очередь, в пользу князя. Очевидно, здесь применялись принципы ренты продуктами [26; 291].

В средние века договор ренты был известен в двух разновидностях и в зависимости от ее источника — рента с недвижимого имущества (R.fonciere) и рента с капитала (R.constituee). Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Рента с недвижимости обременяла не лицо, а имение. Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи, (позднее без нее; документ обращается в бумагу на предъявителя). Лицо, получившее имение могло освободиться от повинности платить ренту не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством передачи имения другому владельцу. Он мог и просто бросить имущество и этим освободиться от уплаты. Право кредитора вступления во владение оставленным домом было признано за кредитором лишь позднее, поэтому в городах встречались ряды заколоченных домов. Известный ученый-цивилист К. П. Победоносцев по данному аспекту писал, что «договор такого рода соответствовал состоянию тогдашнего хозяйства и потребностям кредита: хозяйство было первобытным, то есть неделимое, и главная ценность недвижимого имущества состояла во внутренней производительности почвы и угодий, не подлежавшей верному и постоянному учету; а с другой стороны. Денежный личный кредитор не был обеспечен во взыскании своего долга с наследников в случае смерти должника» [47; 345]. Сначало на одно и тоже имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur nva lien — французское правило). Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и по этому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент, а это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, стесняя свободу зависимого владельца. Поэтому уже с XIII века возникает право должника на выкуп ренты. В последствии с развитие и усилением роли денежного капитала кредит устанавливался и на других основаниях. «Ныне, указывал К. П. Победоносцев, — кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах высказывания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее употребление» [47; 345]. Таким образом, рента с недвижимости, постепенно изменялась и развивалась, преобразуясь в две конструкции — собственно поземельную ренту, но уже с правом выкупа, она причислялась, как правило, к личным, а не к вещным правам (как во французском законодательстве), и ипотека — как результат преобразования рентных отношений в ипотечные (как в германском законодательстве).

Второй вид договора — рента с капитала или установочная рента, также получил широкое распространение в средние века в западном законодательстве, но уже по другой причине. Церковь и светское законодательство запрещали процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Для того чтобы обойти запретительные законы о процентах, люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а с тем чтобы лицу, передающему капитал, уплачивалась ежегодная определенная сумма денег в виде периодических платежей (рента). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц. Подобный договор мог оформляться и дарственным способом по правилам о дарении или о завещании. Этот институт ренты получил развитие, особенно в городах. Договоры пожизненной ренты часто заключались с особыми товариществами или государственными и городскими учреждениями. Право на ренту этого вида было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении. Освободиться от этой повинности можно было не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством оставления имения, или передачи его другому владельцу [47; 351−352]. Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом, недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства.

В российском гражданском законодательстве развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились впервые [30; 128]. В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. И хотя договорный институт ренты отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, но был известен российской науке гражданского права. Еще К. Н. Анненков обратил внимание на то, что «не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным» [53; 566]. Известный российский цивилист К. П. Победоносцев писал, что «наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гражд., возможно и у нас заключение подобного договора…» [47; 353]. Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте книги V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл. XIX именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание» [28; 199−201]. Интересно, что в проекте Гражданского Уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности — договора о пожизненном содержании (ст. 1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало [34; 12].

Гражданское законодательство послереволюционной России прошло в известной мере путь от более узкого до широкого понимания ренты. ГК РСФСР 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что «либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент» [25; 112−113]. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены, какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР 1922 г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения [29; 647]. 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, «исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом» [24; 137].

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена нэпа социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы концентрированно выражались в следующем:

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания — это тип безымянного возмездного договора: в нем есть и цена в виде натурального эквивалента [49; 23−26].

Уже в последние месяцы войны были опубликованы в порядке обсуждения статья В. А. Рясенцева [49; 23−25], а вслед за ней работы М. И. Бару [21; 193], А. А. Ерошенко [35; 26]. Указанные авторы выступали в основном за включение соответствующего договора в новый Гражданский кодекс, который предстояло принять. Правда были и противники, которые отрицали необходимость признания законодателем соответствующих договоров. Примеров таких взглядов могла служить позиция И. Л. Брауде, избравшего едва ли не наиболее убедительный для того времени аргумент: он сослался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежития [24; 26].

Все же законодатель счел недостаточно обоснованными подобные сомнения, и усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. В ГК 1964 г. две статьи — 253 и 254 были посвящены близкому к ренте вопросу — купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели, управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные (квази-рентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только лицами нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья. А по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре — жилище, питание, уход и т. п., но не деньги. Подобно РСФСР договоры о содержании признали и все другие союзные республики, принявшие в эти годы новые гражданские кодексы.

В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей. Рента — одно из существенных новшеств современного российского законодательства. Переход России к рыночным отношениям предопределил появление института договора ренты.

1.2 Понятие и правовая природа договора ренты

В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки, в связи с массовым появлением рентных отношений в реальной жизни потребность в их законодательной регламентации существенно возросла. Нормы главы 33 Гражданского кодекса РФ призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность [31; 152]. ГК РФ является единственным источником правового регулирования договора ренты. Никакие федеральные законы или подзаконные нормативные правовые акты его не дополняют и в компетенцию субъектов РФ его регулирование не входит.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме [5; 218]. В соответствии с этим определением сторонами договора ренты являются получатель ренты и ее плательщик:

а) получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту) [53; 353].

На вопрос о том, кто может быть получателем и кто — плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ [34; 11].

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности — договоре пожизненного содержания с иждивением — в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1, 2 ст. 596 ГК РФ). Лицо, передающее имущество под выплату ренты, не будет ее получателем, если в качестве такового назовет в договоре или завещании другое лицо. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты [56; 320]. Но следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Плательщик ренты именно периодически либо выплачивает получателю ренты определенную в договоре ренты денежную сумму, либо предоставляет последнему средства на его содержание в другой форме (например, одежду, пропитание, топливо, ухаживает при болезни). Периодичность выплаты ренты зависит от вида договора ренты. Таким образом, договор ренты имеет место тогда, когда рента передается именно в обмен на передачу в собственность определенного в договоре имущества. Если же это имущество просто продается собственником, либо обменивается на другое имущество, либо передается безвозмездно, налицо не договор ренты, а договор купли-продажи, договор мены или договор дарения [48; 178].

Предмет договора ренты определен законодателем в п. 1 ст. 583 ГК РФ весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением — предметом такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики.

В силу ст. 128 ГК РФ под понятие «имущество» подпадают вещи, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права [5; 64]. По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Поэтому предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные ценные бумаги», являющиеся особым способом фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты [32; 313, 322]. Проблема возможности передачи под выплату ренты безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг требует дальнейшего обсуждения, так как в настоящее время теоретические вопросы о понятии объекта права собственности, о природе и сущности безналичных денег и бездокументарных ценных бумаг являются предметом многочисленных жестких дискуссий. Не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Вместе с тем нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнение работ и оказание услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которая предусматривает возможность ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика [50; 122]. Ведь конструкция договора ренты может быть смоделирована и без указания о том, что имущество передается в собственность плательщика ренты. Именно так, например, решен вопрос в ст. 2367 Гражданского кодекса Квебека, в которой указано, что договором, утверждающим ренту, является договор, по которому одно лицо обязуется безвозмездно или в обмен на отчуждение капитала в его пользу осуществлять периодические платежи другому лицу, получателю ренты, в течение определенного срока [2; 349].

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных в ст. 556 ГК РФ; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д. При передаче получателем ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты заключается договор, сходный с договором займа, но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

Денежные средства могут быть переданы под выплату ренты в различных формах. Интересный пример приводит К. Победоносцев, описывая доходные государственные четырехпроцентные билеты, он показывает, что «частное лицо отдает правительству свой капитал на бессрочное время, так что правительство предоставляет себе платить или не платить капитал, а производить только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу и не подлежат секвестру за долги владельца билета. И кредитор-вкладчик в общем порядке не может быть принужден к обратному получению капитала» [47; 353−354].

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации [5; 218]. Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности (пенсионерами, инвалидами), здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Независимо от того, какое имущество передается по договору ренты, и независимо от состава сторон в договоре ренты, данный вид договора должен иметь письменную форму и подлежит нотариальному удостоверению как отдельный документ, подписанный сторонами (иные правила п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ не подлежат применению). Государственная регистрация договора ренты (упоминаемая в ст. 584) осуществляется учреждениями юстиции путем внесения договора ренты в Единый государственный реестр регистрации недвижимости и сделок с ним и выдачи документа о зарегистрированном договоре ренты либо совершения надписи на нем [48; 178−179].

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК РФ). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержит указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя ренты [23; 54].

В договоре должно быть отражено: обязательство получателя ренты передать свое имущество за плату или бесплатно в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать платежи получателю на протяжении времени действия договора; размер ренты и обеспечение выплат; сроки выплаты рентных платежей; условия расторжения договора; иные условия [57; 22].

При удостоверении договора ренты и пожизненного содержания с иждивением нотариусу гражданами предоставляются следующие документы:

паспорта или другие документы их заменяющие; справка бюро технической инвентаризации на сделку; правоустанавливающий документ на недвижимость, т. е. документ, подтверждающий право собственности получателя ренты на конкретное имущество; выписка из Поземельной книги, выданная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (для квартир не требуется); также предоставляется согласие сособственника в случае, если передаваемое имущество является совместной собственностью; справка ЖЭУ о прописке; и справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество, полученное в дар или по наследству.

С 01 января 2005 года размеры государственной пошлины, взимаемые за удостоверение договоров ренты (пожизненного содержания с иждивением) составляют:

— 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;

за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (например, согласие супруга (-и) и отказ от преимущественного права) — 500 рублей;

за свидетельствование подлинности подписи супруга (-и) на заявлении о согласии, подписи сособственников на заявлении об отказе от преимущественного права — 100 рублей;

за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения недвижимым имуществом: детям, в том числе усыновлённым, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам — 100 рублей; другим физическим лицам — 500 рублей;

за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора — 200 рублей.

За нотариальные действия, совершаемые вне помещения нотариальной конторы, пошлина (тариф) взимается в полуторакратном размере. При этом нотариусу возмещаются также и его фактические транспортные расходы за выезд.

От уплаты госпошлины (тарифа) освобождены: Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды Великой Отечественной войны — полностью; инвалиды I и II групп — на 50%. Лицам, имеющим перечисленные льготы, необходимо будет представить документы, подтверждающие их права на эти льготы [6; 354−358;375−378;381−382].

Ни в НК РФ, ни в Основах законодательства о нотариате не упоминается теперь о пошлине или тарифе за составление проектов документов и выполнение технической работы. Этот пробел большинством нотариусов широко используется: плата за указанные услуги может превышать тариф за соответствующее нотариальное действие в разы! В любом случае рекомендуется заранее, до начала подготовки договора к подписанию согласовать с нотариусом общую стоимость всех услуг. Какая из сторон (и в какой пропорции) берёт на себя эти расходы решается по соглашению между сторонами.

Договор ренты принадлежит к группе институтов гражданского права, предусматривающих отчуждение имущества за плату или бесплатно. В первом случае имущество отчуждается с условием предоставления в обмен на него не только периодических рентных платежей, но и оплаты его стоимости. Однако более типичным для подавляющего числа случаев рентных отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты, бесплатно с получением взамен переданного имущества только периодических рентных платежей. Тем самым договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам, и в этой связи он сходен с договорами займа, купли-продажи, мены и дарения. Хотелось бы отметить, что при отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты (п. 3 ст. 35 СК РФ) [7; 28−29]. Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства), об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.

Сходство договора ренты с договорами о передаче имущества не превращает рентный договор в их разновидность. Договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности среди других гражданско-правовых договоров. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением — и личный характер, т. е. неразрывно связаны с личностью должника (получателя ренты) [54; 7]. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что-либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное [36; 295], то есть договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Следует иметь в виду, что в гл. 33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный. Как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть. Следующее юридическое свойство договора ренты заключается в том, что этот договор является односторонним, то есть порождающим у одной стороны только права, а у другой — только обязанности. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским кодексом РФ также не возлагается.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК РФ) [5; 219]. Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Это необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

В литературе, основанной на Гражданском кодексе РФ, обозначились три точки зрения. Одни считают договор ренты реальным, в то время как, по мнению других это договор консенсуальный, а третьих — в зависимости от объекта либо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (при отчуждении недвижимого имущества). Известно, что, в конечном счете, деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества). При реальном договоре передача — необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи — нет и договора. В отличие от этого консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.