Практикум. 
Экономика недвижимости

Вопросы и задания для самоконтроля

• 1. Дайте понятие рыночной стоимости. Какие основные условия должны соблюдаться, чтобы стоимость была признана рыночной?
• 2. Что такое «стоимость» в соответствии с МСО?
• 3. Раскройте сущность основных подходов при оценке стоимости недвижимости.
• 4. Охарактеризуйте категорию «цена». Чем она отличается от стоимости?
• 5. Дайте определение инвестиционной стоимости недвижимости.
• 6. Дайте определение справедливой стоимости недвижимости.
• 7. Какие виды стоимости предусмотрены российскими стандартами оценки?
• 8. Определите сущность и функции категории «деньги».
• 9. В чем состоят взаимосвязи между рынком недвижимости и финансовым рынком?
• 10. Каким образом экономическая политика государства определяет развитие локальных и региональных рынков недвижимости?

Практическое задание 4. Исследование экспертного заключения по вопросу определения стоимости объекта оценки

Изучите заключение и ответьте на вопросы по ходу текста. Документ приводится с сокращениями.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

о методологических особенностях применения стандарта «рыночная стоимость» и значения корректности постановки задания на оценку при определении рыночной и иной стоимости объектов оценки при рассмотрении обстоятельств совершения конкретной сделки

Задачи настоящего заключения

• 1. Подготовить обоснованное суждение о соотношении результата оценки, полученного независимым оценщиком, и возможной реальной ценой сделки в случае совершения сделки купли-продажи объекта оценки.
• 2. Выделить особенности понятия «рыночная стоимость» в российском законодательстве, национальных и международных стандартах оценки.
• 3. Обосновать принципиальный и определяющий характер корректной постановки задания на оценку при рассмотрении обстоятельств конкретной сделки.
• 4. Выделить особенности применения вида стоимости «рыночная стоимость» в рассматриваемом случае.

Принципиальный характер корректной постановки задания на оценку при рассмотрении обстоятельств конкретной сделки

В первой части данного заключения целесообразно обратить внимание на следующую проблему: соотнесение результата определения рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, и фактической возможности реализовать имущество по данной стоимости.

По нашему мнению, несмотря на более чем 25-летний период развития оценочной деятельности в современной России по-прежнему имеется существенное недопонимание данной проблемы со стороны заинтересованных сторон.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности (в действующей редакции) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается:

«. .наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах-,

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме" (выделение курсивом наше. — М. К.).

В предыдущей версии стандартов оценки, действовавших до 29 сентября 2015 г., в частности, в п. 4 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утв. приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. № 256) уточнено:

«При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости».

С 29 сентября 2015 г. в силу вступила новая редакция ряда стандартов оценки и в частности в ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297). В новой редакции стандартов, в частности в п. 5, отмечено:

«Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки „Цель оценки и виды стоимости“ (ФСО № 2)…» (выделение курсивом наше. — М. К.).

Как видим, формулировка «расчетная величина цены объекта оценки» трансформировалась в определение «наиболее вероятная расчетная величина».

Если обратиться к MCA (2013), то, например, в п. 8 содержится следующая формулировка:

«Стоимость не является фактом, а мнением о:

(А) наиболее вероятной цене, которая была бы заплаченной за актив при его обмене, или.

(Б) экономических выгодах от владения активом.

Стоимость в обмене (value in exchange) представляет собой гипотетическую цену, при этом гипотеза, на основании которой рассчитывается стоимость, определяется целью оценки…".

Вопросы и задания.

• 1. Поясните, в чем конкретно может заключаться предмет спора, в результате чего понадобилось заключение подобного рода.
• 2. Что автор заключения желает продемонстрировать, приводя формулировки понятия рыночной стоимости в российском законодательстве и международных стандартах?
• 3. Поясните формулировку в МСО, согласно которой стоимость является нс фактом, а мнением.
• 4. В чем заключается суть изменений в российской нормативной базе оценки в части возможностей производить оценку отдельных видов стоимости объектов?
• 5. Изучите материалы, приведенные в приложениях 8 и 9. Можно ли говорить, что российская нормативная база оценочной деятельности в части определения видов стоимости соответствует международным стандартам?

Задача оценщика заключается в подготовке корректного расчета величины в соответствии с выбранным стандартом стоимости. Именно поэтому в наших прошлых заключениях мы обращали внимание именно на корректность расчетов, подчеркивая, что методологические подходы и логика обоснования выводов могут быть различными, в результате чего можно никогда не прийти к единому мнению относительно стоимости объекта оценки.

Любой оценщик в своих отчетах делает оговорку, что полученный результат не гарантирует совершения реальной сделки по определенной им расчетной величине, что результат оценки действителен только для указанного в отчете назначения и на оценщике не лежит ответственность за наличие возможно скрытых факторов, способных повлиять на стоимость объекта оценки.

Промежуточные выводы.

• 1. Стоимость, определенная независимым оценщиком, является обоснованным экспертным суждением о наиболее вероятной расчетной величине, определенной на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям законодательства.
• 2. Качество работы оценщика определяется корректностью проведенных расчетов, обоснованностью его гипотезы и соответствием заключения требованиям законодательства. К факту совершения реальной сделки по определенной стоимости результат оценки, содержащийся в отчете оценщика, отношения не имеет.

В новой редакции ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297) в п. 3 отмечено:

«Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки» (выделение курсивом наше. — М. К.).

То есть результат работы оценщика во многом определяется качественной постановкой задания на оценку и сформулированными допущениями. К сожалению, именно этому аспекту уделяется недостаточное внимание, что приводит к последующему конфликту сторон.

Вопросы и задания.

• 1. В чем заключается задача оценщика при проведении оценки объекта недвижимости?
• 2. Прокомментируйте тезис об объективности и субъективности суждения оценщика при определении рыночной стоимости объекта оценки.
• 3. Что такое «задание на оценку» и в чем заключается его роль при определении рыночной и иной стоимости объекта оценки?
• 4. Может ли оценщик в современной российской практике производить оценку вида стоимости имущества, который не предусмотрен стандартами оценки, но предусмотрен в МСО?

Кстати, в новой редакции стандартов (ФСО № 1, п. 9) впервые дано определение понятия «допущение»:

«Допущение — предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки…».

Подчеркнем, что для получения действительно корректного и применимого к конкретной ситуации заключения оценщика необходимо определение задания на оценку, которое содержит не только указание вида стоимости и назначения оценки, но и учитывает те самые «факты, условия и обстоятельства», связанные с объектами оценки, а также мотивацию сторон — участниц сделки, являющейся в нашем случае предметом спора.

Как мы убедимся далее, изучение мотивов сделки влечет изменение постановки задачи оценщику, в обязанности которого не входит дополнительное и автономное исследование мотивов сторон, если только ему не была поставлена такая задача заказчиком оценки.

В рассматриваемом случае задание на оценку сформулировано как определение рыночной стоимости объектов по состоянию на май 2014 г. для цели купли-продажи. Иначе говоря, данная постановка задания на оценку исходит из того, что у каждого объекта оценки подразумевается самостоятельная судьба, естественно, не подразумевается, что объекты оценки, расположенные в разных городах, являются единым имущественным лотом.

Таким образом, непринятие во внимание того факта, что оспариваемая сделка осуществлялась в условиях, когда все имущество являлось единым лотом, свидетельствует о несоблюдении принципа (принцип достаточности), заложенного в п. 19 ФСО № 1 в прежней редакции:

«Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки…".

Промежуточные выводы.

• 1. Расчетная величина, полученная оценщиком, может считаться корректной и рекомендуемой для совершения сделки при условии максимально корректной формулировки задания на оценку, воспроизводящего условия и обстоятельства, в которых действовали стороны на момент совершения сделки.
• 2. Если задание на оценку подразумевает общий вопрос о предполагаемой рыночной цене объектов без учета условий и обстоятельств, которыми руководствовались стороны, то такая постановка задачи уже не относится к конкретной сделке, которая стала, например, предметом судебного спора.
• 3. Постановка задания на оценку без учета конкретных фактов, условий и обстоятельств при рассмотрении особенностей конкретной сделки не соответствует требованию достаточности, определенному в ФСО № 1 в прежней редакции, действовавшей на момент выполнения оценки.

Вопросы и задания.

• 1. В чем состоит смысл использования допущений в процессе оценки?
• 2. По мнению эксперта — автора данного заключения, необходимо ли принимать во внимание обстоятельства конкретной сделки при определении рыночной стоимости объектов оценки?
• 3. Поясните, в чем заключается сущность принципа достаточности, установленного стандартами оценки.

Мотивы участника сделки, имеющие существенное влияние при определении задания на оценку

При совершении сделки по купле-продаже имущества по рыночной стоимости во внимание стоит принимать принцип разумности, заложенный в Законе об оценочной деятельности, а также тот факт, что стороны «действуют в своих интересах», как это установлено тем же федеральным законом.

Разумный характер действий покупателя коммерческой недвижимости заключается в том, что как субъект предпринимательской деятельности он рассчитывает на получение выгоды в виде:

• 1) дохода от сдачи в аренду этого имущества (получение дохода на вложенный капитал);
• 2) дохода от иной деятельности в данной недвижимости (так называемое использование недвижимости как операционной, например, размещение в ней видов деятельности, не связанных непосредственно с недвижимостью);
• 3) совершения спекулятивных сделок с данной недвижимостью.

Важным фактором в рассматриваемом случае является то, что имущество было куплено именно в этой комбинации (пять разных географических точек и в совокупности несколько десятков объектов).

Приобретение имущества в такой комбинации может говорить, что у сторон, в том числе у покупателя, были определенные планы, мотивы и представления о выгоде в связи с использованием данного имущества. У покупателя (по сути, инвестора) были собственные представления о наиболее перспективной судьбе объектов; уровне затрат на их доведение до состояния, пригодного к коммерческой эксплуатации; прогноз развития рынка на момент совершения сделки и представление об уровне деловой активности в местах размещения объектов; варианты сценариев развития экономической ситуации; оценка ликвидности рынка и способах финансирования объектов недвижимости и т. д. Вероятно, именно такая комбинация имущества в наилучшей степени удовлетворяла интересы инвестора. При этом вряд ли можно считать такую комбинацию типичной рыночной, которая устроила бы любого другого инвестора.

Выводы.

• 1. Принципиальным моментом при постановке задания на оценку является не просто оценка предполагаемой величины стоимости, но стоимости имущества именно в указанной комбинации.
• 2. Совершение рассматриваемой сделки по приобретению объектов в 2014 г. именно в этом сочетании отвечает критерию разумности и интересам сторон при условии, что сторона-инвестор руководствовалась собственными инвестиционными мотивами.

Вопросы и задания.

• 1. В чем заключается суть принципа разумности при проведении оценки объектов собственности?
• 2. Какова экономическая выгода от владения объектом коммерческой недвижимости?
• 3. В чем состоит принципиальность момента, выделенного экспертом, что у стороны-покупателя имущества были собственные инвестиционные мотивы?

Практическое задание 5. Толкование применения подходов в оценке недвижимого имущества в конкретном судебном деле^[1]

Изучите текст Определения Верховного Суда РФ и ответьте на вопросы по ходу текста. Документ приводится с сокращениями.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в… областной суд с заявлением (с учетом уточнения) о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером, общей площадью м^[2], категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — под административно-бытовое здание, расположенного по адресу: область, район,, не соответствующей его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере руб.

Решением. .областного суда от 10 декабря 2014 г. заявленное требование удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее — Управление Росреестра поТверской области) обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РФ с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Вопросы и задания.

• 1. Определите сферы применения кадастровой стоимости недвижимости.
• 2. В чем заключаются экономические интересы заявителя (общества), обратившегося в суд?

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости — с кадастровым номером, общей площадью м², категория земель — земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — под административно-бытовое здание, расположенное по адресу: область, район,, по состоянию на 1 января 2007 г.

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу п. 18 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Согласно п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Вопросы и задания.

• 1. Прокомментируйте, какую информацию об объекте недвижимости должен собрать оценщик и как, по вашему мнению, она может быть использована при определении рыночной стоимости объекта оценки.
• 2. Какова сущность принципа достаточности и достоверности при оценке объекта собственности?
• 3. Приведите примеры количественных и качественных характеристик объекта оценки, которые должен, по вашему мнению, исследовать оценщик.

По состоянию на дату проведения экспертизы рынок земли в … области проходит этап становления и достаточно бурного роста. Рынок земельных участков для индивидуального частного строительства достаточно развит. Наиболее динамично развивается рынок земель сельхозназначения.

Участки в том числе по … району предлагаются, в основном, в непосредственной близости от водоемов (водохранилищ), эти участки имеют высокую рекреационную ценность, пользуются повышенным спросом, чем обусловлена высокая цена на такие участки.

Большинство из предлагаемых к продаже участков продаются на праве собственности. Наибольший спрос при покупке земельных участков промышленно-коммерческого назначения приходится на земельные участки, площадь которых не превышает 0,5 га.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка эксперт указал на эксплуатацию в соответствии с назначением, но не исключил возможность получения разрешения на другие виды использования, т. е. складского и промышленного назначения. Эксперт также указал, что транспортная доступность у земельного участка хорошая, пешеходные потоки не интенсивные, окружающая застройка — жилая и административно-офисная; считает экономически целесообразным использование участка под строительство объектов административного назначения.

Поскольку объект экспертизы расположен в коммерческой зоне местного значения, эксперт сделал вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования участка как свободного, обеспечивающим максимальный доход на вложенный капитал, определяющим максимальную стоимость земельного участка, будет использование его под строительство объекта административного назначения.

Вопросы и задания.

• 1. Подумайте, какие выводы вы можете сделать на основе приведенного описания рынка земельных участков в исследуемом районе.
• 2. Какие доводы привел оценщик при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка?

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход.

Согласно п. 14 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п. 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

• а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
• б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
• в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно п. 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

• а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или)предложений;
• б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
• в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
• г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
• д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
• е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
• ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Для сравнения экспертом выбраны три объекта-аналога:…

Согласно п. 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из таблицы корректировок следует, что эксперт применил скидку на торг, корректировки на дату продажи/предложения, местоположение, общую площадь.

В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене земельного участка, в том числе приведен расчет стоимости улучшений на участке-аналоге № 2 затратным подходом, мотивирован отказ от корректировок по виду разрешенного использования ввиду возможности застройки участков-аналогов административно-офисными объектами.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в ст. 67 ГК РФ, Судебная коллегия соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет руб…

Вопросы и задания.

• 1. Опишите сущность сравнительного подхода при оценке объектов собственности.
• 2. В каких случаях применение сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости объекта дает максимально точный результат?
• 3. Для каких иных целей, кроме определения стоимости, может использоваться сравнительный подход? Как вы думаете, каким образом?
• 4. В чем заключается смысл внесения корректировок в цены объектов-аналогов при применении сравнительного подхода?

• [1] Использован текст Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15 июля
• [2] 2015 г. № 35-АПГ15−5.