Назначение и особенности кадастровой оценки земель

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) проводится с целью определения кадастровой стоимости земель различного целевого назначения. Результаты ГКОЗ вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), поэтому получаемая в ее результате стоимость земель называется кадастровой.

Кадастровая стоимость

В соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой при исчислении земельного налога.

На основе кадастровой стоимости осуществляется определение размера арендной платы, цены земельных участков при их продаже органами государственной власти и местного самоуправления. Этим определяется значимость кадастровой стоимости для собственников земель, арендаторов, инвесторов, а также для органов власти при формировании доходной части бюджетов.

Кадастровая стоимость земель представляет собой интегральную характеристику, отражающую как ценность конкретного земельного участка, так и уровень экономического развития территории в целом, поскольку при ее определении учитывается целый ряд ценообразующих факторов, характерных для данной местности. ГКОЗ, проводимая с установленной периодичностью, позволяет отследить изменения кадастровой стоимости, а следовательно, и изменения формирующих ее факторов, что существенно влияет на информационное обеспечение процесса управления земельными ресурсами на конкретной территории.

Кадастровая стоимость земельного участка позволяет судить о потенциальном доходе, который может быть получен от его использования, тем самым способствуя вовлечению земель в оборот и развитию земельного рынка. Как информационная база, отражающая ценность земель, кадастровая стоимость учитывается при принятии инвестиционных решений. Наряду с перечисленными направлениями использования кадастровой стоимости следует отметить также содействие в выполнении задач государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного земельного надзора, что в целом направлено на регулирование землепользования.

Определение понятия кадастровой стоимости содержится в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в случаях осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в ГКН сведений об изменении качественных или количественных характеристик объектов недвижимости.

В процессе определения кадастровой стоимости земель анализируются данные о рыночной стоимости земельных участков. Понятие рыночной стоимости, так же как и кадастровой, приведено в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно этому Закону рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

• — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• — платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из этого следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка необходима актуальная информация о состоянии земельного рынка. Кроме того, рыночная стоимость определяется на основе индивидуальной оценки каждого земельного участка.

Использование индивидуальной оценки при расчете рыночной стоимости земельного участка предполагает детальный анализ рынка и всех ценообразующих факторов. При этом используются доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке, каждый из которых представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Применительно к оценке земель, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования земельного участка. Сравнительный подход — это совокупность методов оценки, основанных на сравнении оцениваемого земельного участка с аналогичными участками (сходными по ценообразующим факторам), по которым есть рыночная информация о ценах. Затратный подход в общем случае включает методы оценки, основанные на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. При оценке земельных участков используются отдельные элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Кадастровая оценка — это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием массовой оценки.

Массовая оценка — процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При массовой оценке в основу расчета кадастровой стоимости земель в большинстве случаев закладывается рыночная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены спроса, предложения, цены сделок, данные об арендной плате и т. д.), обрабатываемая математическими методами. Адекватность результатов массовой оценки рыночному представлению о ценности земель обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок.

Массовая оценка позволяет одновременно определить кадастровую стоимость всех земельных участков, однородных по целевому назначению. Она предполагает разработку стандартной методики, унифицированной процедуры оценки, общего алгоритма определения кадастровой стоимости. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для больших групп оцениваемых объектов.

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная, имеют в своей основе систематизированные методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять такие же действия, что и при индивидуальной оценке, но с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки. И в массовой, и в индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется наличием необходимой рыночной информации. Вместе с тем эти виды оценки различаются глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки используемой для оценки информации. При массовой оценке невозможно учесть все индивидуальные особенности каждого земельного участка, однако затраты на массовую оценку значительно ниже затрат на индивидуальную. Кроме того, преимуществом массовой оценки является минимизация субъективного фактора в ее конечном результате, так как используются формализованные процедуры и статистические модели, а это очень важно при принятии государственных решений.

Анализ рынка при массовой оценке предполагает широкое использование статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение на основе своего опыта. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения ГКОЗ, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

Тем не менее кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут различаться, потому что при определении кадастровой стоимости не учитываются все специфические характеристики конкретного участка. Кроме того, следует учитывать дату, на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры.