Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности

Кадастровая оценка земель проводится по каждой категории земель, за исключением земель запаса (они не подлежат оценке). По состоянию на конец 2010 г. было проведено два тура кадастровой оценки земель. В 2011 г. начаты работы третьего тура. В первую очередь проводится оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

При проведении ГКОЗ сельскохозяйственного назначения используется три основные группы информации:

• 1) почвенная, в том числе почвенные карты;
• 2) нормативная;
• 3) рыночная.

Кадастровая стоимость определяется с учетом следующих видов земель сельскохозяйственного назначения:

• 1) земли, пригодные иод пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения ГКОЗ, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;
• 2) земли, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;
• 3) земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• 4) земли, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;
• 5) земли, па которых располагаются леса;
• 6) прочие земли, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке:

• 1) формирование перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения;
• 2) определение удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земель сельскохозяйственного назначения;
• 3) расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Перечень земельных участков формируется территориальным управлением Росреестра по субъекту РФ по состоянию на 1 января года проведения работ. Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Определение УПКС земель, отнесенных к первому виду, осуществляется в следующем порядке:

• 1) определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;
• 2) определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию;
• 3) выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;
• 4) определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из перечня культур;
• 5) определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры;
• 6) расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);
• 7) определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры (удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);
• 8) расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (удельный валовый доход);
• 9) расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (удельные затраты на возделывание);
• 10) расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (удельные затраты на поддержание плодородия почв);
• 11) расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной рейты для каждого севооборота, который осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (прибыль предпринимателя);
• 12) определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;
• 13) определение значения коэффициента капитализации земельной ренты;
• 14) расчет УПКС каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;
• 15) расчет УПКС земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта РФ.

Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных ГКН.

Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается на основе анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех-, пятилетний период, предшествующий году начала работ по ГКОЗ, на условиях самовывоза. На основе анализа этих цен и технологических карт определяются удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур.

Размер прибыли предпринимателя определяется на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте РФ.

Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг РФ с наиболее поздней, но отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

УПКС земель второго и четвертого видов принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель.

Определение УПКС земель третьего вида осуществляется в следующем порядке:

• 1) группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;
• 2) определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;
• 3) определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;
• 4) расчет УПКС этих земель.

Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта РФ и предполагает следующую последовательность действий:

• 1) определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта РФ;
• 2) описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;
• 3) объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

Определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Затем определяются удельные показатели рыночной стоимости этих земель путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

УИКС этого вида земель устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

Для земель пятого вида У ИКС устанавливаются в размере среднего для субъекта РФ значения УПКС земель лесного фонда.

УПКС шестого вида земель устанавливаются в размере минимального для субъекта РФ значения УПКС земель первого вида.

Для земель шестого вида (прочие земли) кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений УПКС земель различных видов и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.