Договор аренды

ВВЕДЕНИЕ 3.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ 6.

1.1. Общая характеристика договора аренды 6.

1.2. Стороны договора 16.

1.3. Предмет договора 18.

1.4. Форма и государственная регистрация 23.

1.5. Существенные условия 31.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 39.

2.1. Права и обязанности арендодателя 39.

2.2. Права и обязанности арендатора 43.

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК 54.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58.

БИБЛИОГРАФИЯ 60.

ПРИЛОЖЕНИЕ 65.

ВВЕДЕНИЕ

До недавнего времени в отечественном законодате-льстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (то-чнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ граж-данского законодательства Союза СССР и республик.

В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор аренды применяется как в предпри-ниматель-ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря-жения имуществом без передачи права собственности обу-словила широкое применение института договора аренды.

С начала 90-х годов в России аренда государствен-ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме-жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.

В период реформ арендное законодательство разви-валось бурно и противоречиво, что характерно для право-вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива-лись.

Регулирование аренды нежилых помещений является в насто-ящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.

Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз-росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе-ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.

Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре-де-ля-ет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при-ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса-ющимся аренд-ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развития современного рынка не-дви-жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю-ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не-обхо-ди-мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собствен-ности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.

В основные задачи исследования входит:

раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;

рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот-ношений между сторонами;

обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государ-ственной регистрации договоров данного вида;

проанализировать существенные условия договора;

раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;

рассмотреть порядок действия договора;

проанализировать судебно-арбитражную практику разреше-ния споров по договорам аренды нежилых помещений.

В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература — труды из-вестных отечественных специалистов, таких как С. В. Витрянский, С. А. Герасименко, Е. Каган и других.

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1. Общая характеристика договора аренды.

В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру-гой стороне (арендатору) имущество за плату во времен-ное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматри-вался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) — весьма широкого по охвату регулируемых им отно-шений типа гражданско-правового договора. Римское право при-знавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-con-ductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя ви-дами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась пре-доставить другой стороне пользование соответствующим объек-том, а последняя — уплатить первой стороне за пользование оп-ределенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-про-да-жей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по догово-ру купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанима-телю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. — М.: Юристъ, 1996. — С. 445−446.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По догово-ру найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель — locator) обязывалась предоставить другой стороне (нани-мателю — conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась упла-чивать за пользование этими вещами определенное вознагражде-ние (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. — С. 446.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имев-ших место в советский период, нормы о договоре имущественно-го найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве само-сто-ятельного гражданско-правового договора. Развитие законода-тельства в этот период шло по пути некоторого ограничения кру-га объектов имущественного найма, сокращения и дифференциа-ции сроков найма, увеличения числа специальных правил, пред-назна-ченных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по со-ветскому гражданскому праву воспользуемся нормами Граждан-ского кодекса РСФСР 1922 г. (далее — ГК 1922 г.), а также Граж-данского кодекса РСФСР 1964 г. (далее — ГК 1964 г.).

Определение понятия договора имущественного найма оста-валось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в до-говоре имущественного найма четко просматриваются отдель-ные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобре-тает значение права следования, характерное для вещно-пра-вовых отношений. В данный период действует без всяких ого-ворок правило, согласно которому при переходе права собствен-ности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Целью договора аренды является обеспечение пере-дачи имущества во временное пользование. В этом заинте-ресованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле-дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязатель-ств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.

Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.

Применительно к недви-жимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специ-альные правила, направленные на регламентацию правоотно-шений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549−558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого не-движимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особен-ности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен-ных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подле-жит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти граж-данина, арендующего недвижимое имущество, его права и обя-занности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным прави-лам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зда-ний и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии тако-вых — правилами об аренде недвижимого имущества, располо-женными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости — иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных пра-воотношений, «удостоенных» специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам не-раз-рывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объ-ектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития тех-ники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А.Сы-ро-доев резонно замечает: «На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном уча-стке и возникновение ее на другом. И при государственной реги-страции прав на недвижимое имущество эти обстоятельства ни-как нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объек-тов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится „все, что прочно связано с землей“, т. е. с землей вообще, а не с конкретным участком» Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество // Государство и право. — 1998. — № 8. — С. 91.

Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, — позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение», а также выделить их основные отличия. Так, по мнению В. Н. Литовкина, «здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники исто-рии, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объек-тами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влия-ние и местонахождение земли под зданием и сооружением» Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. — М., 1997. — С. 219.

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключаю-щие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разны-ми правовыми режимами использования» Там же. — С. 220.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечис-ления соответствующих объектов, например: нефтяные и газо-вые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздорови-тельные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спор-тивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. — С. 223.

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение» говорится следую-щее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и соору-жением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребитель-ного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно» Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — Ч. 2. — М., 1997. — С. 185.

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции по-нятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, по-скольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить разли-чия между этими понятиями. Если обратиться к толковым сло-варям современного русского языка, то мы увидим, что поня-тие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитек-турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначе-ния) См., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н. Ю. Шведовой. — 23-е изд., испр. — М., 1991. — С. 230, 747. Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце 80—х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и спосо-бов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущест-венного найма, который подвергся существенной модерни-зации и предстал в новом качестве.

Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10 277-ХI «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Аренда была признана новой прогрессивной формой социалисти-ческого хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ-ные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, струк-турных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.

Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Пре-зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и прива-тизации имущества государственных и муниципальных пред-приятий, сданного в аренду».

Действием названных нормативных актов охватыва-лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше-ний. Кроме того, мно-гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов-лением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.

Что характерно, в юридической литературе того периода прак-тически отсутствовали научные исследования, специально посвя-щенные договору аренду, за исключением работы С.А.Гераси-менко. ;

По замечанию В. В. Витрянского, при подготовке но-вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово-ру аренды нормальный цивилистический «облик».

В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.

Помимо Гражданского кодекса среди основных зако-нода-тель-ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда-ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» в редакции фе-деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави-тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 «Об утверждении По-ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом» (в ред. постановлений Прави-тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. «О делегировании полномочий Правительства РФ по управ-лению и распоряжению объектами федеральной собст-венно-сти»; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений»; Закон Санкт-Петербурга «О порядке предо-ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге» от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе-тербурга «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не-жилые» от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. «О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из-ме-не-ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183−30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р «О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон-да»; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р «О порядке принятия решений о пре-доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением»» и другие.

Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой «режим» арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя-ется при сдаче в аренду объектов государственной и му-ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен-додателя (ст. 618 ГК).

Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ-ство.

Надо сказать, что законодатель, конструируя пос-ледо-ва-тельность построения статей ГК РФ, в общих поло-жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра-диционный способ правового регулирования арендных пра-воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6−7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста-тей, регулирующих основу аренды, т. е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611−613; 615−616; 622−624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со-хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617−621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе-тербурга приведена в приложении 1.

В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.

1.2. Стороны договора.

К сторонам договора аренды недвижимости предъяв-ляются те же требования, что и к участникам других гра-жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со-става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу-дарственного недвижимого имущества в большинстве слу-чаев исполняет специальный государственный орган, наде-ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель — это собственник передаваемого в по-льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани-ма-тель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму-лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму-ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря-жению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред-приятия и бюджетные учреждения — в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри-дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.

Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за-ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред-приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп-лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга-низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона «О некоммерческих организациях».

Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей-ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.

Фонд имущества города является организатором аук-ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.

1.3. Предмет договора.

Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо-вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер-жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис-пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элемен-тов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, — на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен-ды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль-тате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о много-объектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О. С. Обязательственное право. — М., 1975. — С. 211; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М., 1997. — С. 224).

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-пра-вового договора.

Характерные черты объектов недвижимости таковы.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен-тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко-торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со-ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен-ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при-роде (горы, скалы и т. п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи-мости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня-ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст-веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще-ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер-ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т. п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от-дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи-лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен-де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото-рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь-зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен-ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не-движимое имущество, подлежащее государственной регистра-ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ-ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна-ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не-движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп-ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно-сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере-дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж-данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи-лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше-приведенным критериям. Поэтому в рам-ках одной части здания возможно выде-ление разного количества помещений — в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан-ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом прин-ципа, в соответствии с которым — помещение — единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа-ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.

Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси-фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):

Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь-но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато-рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули-руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта-ми.

Жилые здания и помещения, переводимые в нежи-лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по-мещение или строение должно быть в установленном поряд-ке передано в нежилой фонд.

Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре-жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь-зования и содержания объекта.

Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.

1.4. Форма и государственная регистрация.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за-ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до-говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен-ных законом.

В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н. А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде-лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще-ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле-чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные… размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок» Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество. — С. 93; см. также: Карамышева О. В., Герасимова Е. Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государст-венного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. — 1998. — № 3. — С. 28−37.

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче-скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза-тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове-рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен-ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст-во-вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю-щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не-движи-мостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но-тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та-ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари-альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре-бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да-рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи-мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но-тари-ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со-гласимся, другая постановка вопроса.

По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз-ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль-ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска-зать следующие соображения.

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя-зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель-ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре-шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе-ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер-ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т. д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя-щими перед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме-нена обязательным нотариальным удостоверением соответст-вующих сделок, поскольку только система государственной реги-страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации «не сопряжена с консультационными функциями», и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения «поголовного» принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад-во-ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель-ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно-му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле-ния договора коммерческие организации, органы власти и мест-ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче-ские службы?

В результате получается, что введение обязательного нотари-ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол-ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен-ной группы лиц, а именно — нотариусов. Данный вывод особен-но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору-жений. Подавляющее большинство участников указанных дого-воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза-тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре-менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под-лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото-вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда-ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК «повинен» в создании той нелепой ситуации, которую мы на-блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю-ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про-должительный срок не имеет силы до его обязательной государ-ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594., включившим нежи-лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа-те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме-щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю-щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от-мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра-гивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату-ре. Например, по мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше-ний, поскольку «они уже объединены под общим значением „зда-ние“» и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, — пишет И. Исра-фи-лов, — имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред-ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило-жить и план-схему земельного участка». Мало того, оказыва-ется, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий». И все эти выводы, реали-зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи-лых помещений), основываются на одном-единственном фор-мально-логическом умозаключении автора о том, что «понятие „здание“ несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие „нежилое помещение“» См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. — 1997. — № 10. — С. 113−119.

Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон «О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об-ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час-ти помещения).

Техническая оплошность законодателя послужила для некото-рых авторов основанием для глубоких научных изысканий, при-званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв-ляется не договор аренды здания (сооружения), а некое «право-обременение». Например, по мнению О. Гутникова, в Законе о государственной регистрации «речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор аренды представляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которого это право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды… Поэтому следует признать, — пишет далее О. Гутников, — что регистрация обременения есть одновременно государ-ствен-ная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения, подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличается договор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об-ре-ме-нение возникает» Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. — 1999. — № 5. — С. 117.

Одна незадача: в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, под-лежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не уста-новлено. Следовательно, и указанный договор считается заклю-ченным с момента его (договора, а не гипотетического «права-обременения») государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до-говор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государст-венной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т. е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей. Так что же предлагает регистрировать О. Гутников, не зарегистрировав договора аренды?

Если говорить о технической стороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста-новлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 СЗ РФ. — 1998. — № 8. — Ст. 963., проведение государственной регистрации догово-ров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто-веряется штампом регистрационной надписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (со-оружения) одновременно означает обременение права собствен-ности или иного вещного права арендодателя на соответствую-щий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о до-говоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Еди-ного государственного реестра — «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объ-ект недвижимого имущества» (п. 8 Правил). В указанном подраз-деле Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пи-шутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45 Правил).

1.5. Существенные условия.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понима-ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усиле-нию роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требо-ваний в отношении определения его условий. Речь идет о сущест-венных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи-таться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус-ловия сведены до минимума: существенным в силу закона явля-ется лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК)… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владе-ния и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора» См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. — С. 190; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — Ч. 2. — С. 156.

Такие суждения основаны на более общем взгляде на сущест-венные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечет признание его незаключенным См., напр.: там же. — С. 12; С. 13.

Представляется, что такой подход логически неверен, по-скольку в этом случае само понятие «существенные условия до-говора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само суще-ствование одной из важнейших категорий договорного права ста-вится в зависимость от техники законодательной работы.

Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. Договор-сделка представляет собой юридиче-ский факт, который в принципе не может иметь собственного со-держания, включая и какие-либо существенные условия. Договор-документ, т. е. определенный текст, состоящий из пунктов, также не может служить источником всех условий договора, по-скольку многие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а также обычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследование существенных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения, содер-жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими-ся в тексте договора.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в догово-ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот-ношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержа-щегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда ус-ловие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис-ключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка-чество существенного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан неза-ключенным.