Договор аренды зданий и сооружений

Дипломная работа

на тему:

" Договор аренды зданий и сооружений"

• Введение
• Глава 1. Аренда зданий (сооружений): понятие, правовая природа, источники, история
• 1.1 Понятие и правовая природа договора аренды зданий (сооружений)
• 1.2 Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений)
• 1.3 История становления договора аренды зданий или сооружений
• Глава 2. Элементы договора аренды зданий (сооружений)
• 2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений
• 2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений
• 2.3 Арендная плата по договору аренды зданий (сооружений)
• 2.4 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений)
• Глава 3. Содержание, изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений). Ответственность сторон
• 3.1 Права, обязанности и ответственность арендодателя
• 3.2 Права, обязанности и ответственность арендатора по договору аренды зданий (сооружений)
• 3.3 Права на земельный участок
• 3.4 Изменение и расторжение договора аренды зданий (сооружений)
• Заключение
• Список использованной литературы

Договор аренды один из классических видов договоров. Его история насчитывает многие столетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Нельзя переоценить значение договора аренды. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник здания (сооружения) предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь здания (сооружения) извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

Развитие рынка, изменение законодательства в последние десятилетия породило немало вопросов в сфере аренды зданий и сооружений. В этой связи актуальность данной темы дипломной работы заключается в изучении проблематики арендных правоотношений, расширении объектов знаний в данной сфере. В частности, законодатель, выделял отдельные виды договора аренды (кроме проката и лизинга) в Гражданском кодексе Российской Федерации, в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. При таком подходе имеется риск пропустить какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями об аренде. Так, произошло с договором аренды нежилых помещений. Нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. Следовательно, к договорам их аренды должны применяться общие положения об аренде, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.

Законодатель установил, что договоры аренды зданий (сооружений) сроком более одного года подлежат обязательной государственной регистрации. Но применяется ли данное положение относительно договоров, заключенных или продленных на неопределенный срок и фактически превышающих год, в Гражданском кодексе Российской Федерации не указано. Эти и другие спорные вопросы будут рассмотрены в данной дипломной работе.

Изучение арендных отношений является одним из направлений, привлекающим внимание многих исследователей. Аренде посвящены многие работы, освящающие как общие, так и специальные вопросы. Здесь следует назвать работы Мызрова С. Н., Витрянского В. В., Лукиной З. П. и Смирнова В. В.

Автором дипломной работы проанализированы и использованы следующие нормативно-правовые акты: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013−94. При написании учтены разъяснения и рекомендации судов по вопросам аренды, рассмотрены и применены работы Эрделевского А. М., Витрянского В. В., Мызрова С. Н., Козловой Е. Б., Ерш А. В, Лукиной З. П., Смирнова В. В., Дудко А. Н. и Левушкина А. Н.

Настоящая дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Во введении обосновывается актуальность избранной темы, ее значение, указывается, какие практические материалы использованы при написании работы и кратко охарактеризована структура работы.

договор аренда здание сооружение В главе первой раскрывается понятие договора аренды зданий (сооружений) и его правовая природа. Освещаются источники, осуществляющие нормативно-правовое регулирование, рассматривается исторический процесс развития договора аренды.

В главе второй раскрываются основные элементы рассматриваемого договора: предмет, арендная плата, порядок ее исчисления, форма и порядок уплаты, форма и государственная регистрация договора, а также рассматривается круг субъектов, которые могут выступать как стороны договора аренды зданий (сооружений).

В главе третьей анализируется содержание договора: права и обязанности арендодателя и арендатора, а также их ответственность, в случае нарушения или неисполнения договора аренды зданий (сооружений). Рассматриваются права на земельный участок, случаи изменения и расторжения договора.

Основные выводы, вытекающие из всей работы и ее отдельных разделов, излагаются в заключении.

Основными целями настоящей работы является:

анализ действующего законодательства, регулирующего арендные правоотношения;

исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике;

раскрытие сущности и содержания договора аренды зданий (сооружений).

Глава 1. Аренда зданий (сооружений): понятие, правовая природа, источники, история

1.1 Понятие и правовая природа договора аренды зданий (сооружений)

Законодатель дает следующее понятие договора аренды зданий (сооружений): «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение» (статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29. 01.1996. — № 5. — ст. 410. — далее ГК).

Договор аренды не влечет смены титула собственника. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.

Под правом владения понимается право, выражающееся в обладании имуществом, возможности содержания его в собственном хозяйстве.

Право пользования же — это право на извлечение и присвоение полезных свойств имущества, в получении выгоды и удовлетворении своих потребностей посредством использования имущества.

В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Целью договора является передача собственником (арендодателем) на определенное в договоре время здания (сооружения) во владение и пользование другому лицу (арендатору) на возмездных условиях для удовлетворения последним своих потребностей. Поэтому «по своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания». Ерш А. В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. — 2002. — № 9. — С. 47.

Договор является возмездным, консенсуальным и двусторонним.

Возмездность договора означает, что по данному договору имущественному предоставлению со стороны контрагента, исполняющего свою обязанность, соответствует встречное имущественное предоставление другого контрагента (статья 423 ГК). Хотя определение договора в пункте 1 статьи 650 ГК не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (статья 606 ГК). «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Более того, статья 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

Консенсуальность договора аренды зданий (сооружений) выражается в том, что его совершение связывается с моментом достижения соглашения сторон (для этого достаточно выражения воли). Данный договор порождает права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения, оформленного в письменном виде (составлении одного документа, подписанного сторонами) и зарегистрированного в Едином государственном реестре, при заключении его на срок более одного года.

Данный договор аренды является двусторонним, и предполагает наличие, как прав, так и обязанностей, у обеих сторон договора. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, то есть исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Долинская В. В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон. — 2005. — № 3. — С. 3.

Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных указаний в ГК не содержится. Договор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом действия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 пункт 2 ГК).

Договор аренды относится к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества в пользование. К другим двум видам относятся: наем жилого помещения и безвозмездное пользование имуществом. Для таких договоров характерно, что передача имущества, не сопровождается переходом права собственности на это имущество; имущество передается лишь во владение и пользование.

В свою очередь договор аренды делится на следующие виды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий (сооружений), аренда предприятий и лизинг (финансовая аренда).

Аренда зданий (сооружений) наиболее широко распространена и имеет большое экономическое значение.

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК).

К существенным условиям договора аренды здания (сооружения) согласно главе 34 параграфу 4 ГК относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. Поскольку данный договор аренды является сделкой казуальной (есть сделкой, действительность которой зависит от ее основания), в договоре обязательно должен быть указан предмет — основание, цель сделки. Без определения, какое конкретное здание (сооружение) должно быть передано во временное пользование и владение невозможно заключение договора.

В договоре должны быть согласованы и условия об арендной плате. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары.

Договор аренды здания (сооружения) является обычной сделкой, по которой права наступают, а обязанности возникают в момент совершения сделки, либо через некоторый промежуток времени. В том случае, если договор аренды зданий (сооружений) заключен на срок менее года, то он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения и оформления его в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Если же данный договор заключен на срок более года, то такой момент наступает позднее, после государственной регистрации (обычно по истечении месяца, если для государственной регистрации были представлены все необходимые документы).

Поскольку договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта, общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если в параграфе 4 не предусмотрено иное.

1.2 Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений)

Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) в основном осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации частью 2, принятой Государственной Думой 22 декабря 1995 года.

Специальные нормы установлены в разделе 4 главе 34 «Аренда» параграфе 4 «Аренда зданий и сооружений» (статьи 650−655 ГК). Они дают понятие договора аренды зданий (сооружений) (статья 650 ГК), определяют форму и случаи необходимости государственной регистрации договора (статья 651 ГК), права на земельный участок, на котором находится здание (сооружение) (статьи 652−653 ГК), обязательность определения в договоре размера арендной платы (статья 654 ГК), порядок передачи здания (сооружения) (статья 655 ГК).

Однако данные нормы регулируют аренду зданий и сооружений не исчерпывающим образом. Применяются также общие положения об аренде, содержащиеся в параграфе 1 главы 34 ГК.

Общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами ГК о договоре аренды зданий (сооружений). Они определяют круг лиц, которые могут быть арендодателями (статья 608 ГК), порядок предоставления имущества арендатору (статья 611 ГК), ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (статья 612 ГК), права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (статья 613 ГК), условия пользования арендатором арендованным имуществом (статья 615 ГК), права и обязанности сторон (статьи 616−617, 621−624 ГК), случаи досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (статьи 619−620 ГК).

Поскольку здания (сооружения) обслуживаются земельными участками, гражданское законодательство тесно взаимодействует с земельным. Земельный кодекс Российской Федерации (далее Земельный кодекс РФ) от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. — 29. 10.2001. — № 44. — ст. 4147. признает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (статья 3 пункт 3 Земельного кодекса РФ).

Для законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант («если иное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора.

Нормы главы 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и другими подобными нормами.

Помимо Гражданского кодекса нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий (сооружений) осуществляется и принятыми в соответствии с ГК федеральными законами. Например, в Федеральном законе от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» Российская газета. — 03. 09.1996. — № 167. в главе 2 «Субъекты научной и (или) научно-технической деятельности» статье 5 «Научная организация» пункте 3, или в Федеральном законе от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» Российская газета. — 29. 08.1996. — № 164. пункте 4, главе 5 «Экономика системы высшего и послевузовского профессионального образования», статье 27 «Отношения собственности в системе высшего и послевузовского профессионального образования», либо в Законе РФ от 10 июля 1992 г. N 3266−1 «Об образовании» Российская газета. — 31. 07.1992. — № 172. пункте 11, главе 4 «Экономика системы образования», статье 39 «Отношения собственности в системе образования» более подробно регулируются отдельные вопросы аренды зданий (сооружений).

Арендные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и другими подзаконными актами:

1. Правовые акты, издаваемые Президентом и Правительством Российской Федерации (статья 3 пункты 3−4 ГК). Президент РФ принимает указы, а Правительство РФ — постановления, содержащие соответствующие нормы. Они не должны противоречить Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ и федеральным законам.

Например, Постановление Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 926 «Об утверждении положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха». Собрание законодательства РФ. — 12. 08.1996. — № 33. — ст. 3999.

2. Нормативные акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (статья 3 пункт 7 ГК). Например, приказ Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14.09.92 N 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)». Закон. — № 4. — 1999. — С. 33−36. Содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или национального).

Единство применения норм гражданского права обеспечивается и актами субъектов Российской Федерации. Например, Распоряжение администрации Ульяновской области Департамента имущественных отношений Ульяновской области от 8 февраля 2002 г. N 07-О-106 «Об утверждении типовых договоров о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной и федеральной собственностью». Информационная правовая система «Консультант Плюс». Однако следует отметить, что акты субъектов Российской Федерации не осуществляют нормативно-правовое регулирование, поскольку согласно пункту «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации.

3. Нормы международного права (статья 7 ГК).

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы Российской Федерации и применяются при регулировании отношений, входящих в предмет гражданского права, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта. При этом установлен примат международного договора, перед актами российского законодательства: «Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора» (статья 7 пункт 2 ГК).

4. Судебная практика.

Конечно, судебная практика не представляет собой нормативно-правовые акты, но нельзя не указать на большое влияние, которое она оказывает. Судебная практика — это многократное, единообразное решение судами одной и той же категории дел. На основании судебной практики Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения смысла гражданского законодательства посредством издания Информационных писем (например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), выносит постановления по итогам рассмотрения конкретных гражданских дел. Все это приводит к единообразному пониманию и применению судами гражданского законодательства.

1.3 История становления договора аренды зданий или сооружений

История договора аренды имеет глубокие корни. Так, в Законах Хаммурапи, появившихся около 1800 года до нашей эры, имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений (например, найма жилого дома, земельного участка и так далее). Мызров С. Н. Договор аренды /Отв. ред. В. П. Воложанин. — Ульяновск: УлГУ, 2001. — С. 8. В Законах достаточно полно были разрешены вопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.

Но наиболее полно институт найма был разработан в римском праве. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг и наем работы (подряд). Прототипом современного договора аренды в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а наниматель обязывался уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Внаем передавались как недвижимые, так и движимые вещи (естественно, непотребляемые). Была возможна субаренда и передача вещи внаем без указания срока найма, то есть на неопределенный срок.

У наймодателя были следующие обязанности:

1) предоставление вещи нанимателю в пользование;

2) обеспеченье нанимателю возможности нормального и соответствующего договору использования вещи (то есть наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и тому подобное).

Обязанности нанимателя состояли в следующем:

1) своевременно осуществлять оплату за пользование нанятой вещью;

2) обеспечивать сохранность принятой внаем вещи;

3) возвратить вещь после истечения срока найма (если же наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости).

Договор найма вещи прекращался в следующих случаях:

1) по истечении его срока;

2) в случае нарушения сторонами его условий;

3) по инициативе наймодателя (если наниматель, например, ухудшал или портил вещь в процессе ее использования);

4) если вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф.И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. — М.: 2000. — С. 362−370.

Договором имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора.

Субъектами договора найма являлись: хозяин (лицо, отдающее имущество внаем) и наниматель (лицо, нанимающее имущество). Они должны были быть правоспособны и дееспособны. Наймодатель, к тому же должен был обладать способностью распоряжаться вещью.

Внаем могли передаваться только непотребляемые движимые или недвижимые вещи, а также права (например, право рыбной ловли).

Дореволюционное законодательство требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

Хотя срок договора и являлся существенным условием, однако же, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. Законодательство того времени предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет (позднее, в соответствии с Законом от 15 марта 1911 года — 36 лет). Мызров С. Н. Договор аренды / Отв. ред. В. П. Воложанин. — Ульяновск: УлГУ, 2001. — С. 12−15.

Требования к форме договора имущественного найма различались в зависимости от вида нанимаемого имущества.

Так наем недвижимого имущества, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 рублей, а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», то есть необходимым условием являлась письменная форма. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное) — М.: «Статут», 2001. — С. 24.

К обязанностям наймодателя относились:

1) передача сданного внаем имущества нанимателю;

2) поддержание имущества в надлежащем состоянии;

3) обеспеченье нанимателю спокойного пользования нанятым имуществом в течение срока найма (в том числе и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя).

Наниматель же был обязан:

1) своевременно вносить наемную плату (сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями);

2) пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем (причем наниматель нарушает свою обязанность и в том случае, когда не пользуется нанятым имуществом);

3) возвратить наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученное внаем имущество со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято.

Договор имущественного найма прекращался по истечении срока, предусмотренного договором либо местным обычаем. Завидов Б. Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование: Учебное пособие / Под. общ. ред. д. ю. н. проф.А. А. Власова. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Кє», 2004. — С. 18−25.

Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву (Гражданский кодекс РСФСР 1922 года и Гражданский кодекс РСФСР 1964 года) определялся как договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования.

Предмет договора имущественного найма: любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Существовали некоторые ограничения отношений имущественного найма. Законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства и если, систематическая сдача имущества внаем организациями входит в их уставную деятельность. Граждане же не могли систематически выступать в качестве наймодателей, поскольку считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов.

Отношения имущественного найма в основном регулировались многочисленными подзаконными нормативными актами (типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества).

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально Гражданский кодекс РСФСР 1922 года предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государственных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение. Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года упростил правила о форме договора имущественного найма. При найме между гражданами на срок более одного года, требовалась простая письменная форма, а при найме с участием организаций требовалась письменная форма в любом случае, независимо от срока и суммы договора.

Срок найма по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года не должен был превышать двенадцать лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел специальные сроки для отдельных групп правоотношений.

Поднаем по Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года допускался без согласия наймодателя, за исключением национализированного или муниципализированного имущества, которое могло сдаваться нанимателем в поднаем не иначе как с письменного разрешения наймодателя. По Гражданскому кодексу РСФСР 1964 года наниматель уже не мог сдавать нанятое имущество в поднаем без согласия наймодателя.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

Глава 2. Элементы договора аренды зданий (сооружений)

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

Согласно статье 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. В юридической литературе, такими, например авторами как В. Н. Литовкин, А. В. Ерш Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. редактор О. Н. Садиков. — М.: Юристъ, 2004. — С. 297−302; Ерш А. В. Здания и сооружения как предмет договора аренды //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2000. — № 8. — С. 96−101. неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Представляется, что это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом. Ожегов С. И. и Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений /Российская академия наук. Институт русского языка им. В. В. Виноградова. — 4-е изд., дополненное. — М.: Азбуковник, 1998. — С. 227, 747.

Различия между зданиями и сооружениями не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами.

Здания и сооружения — это объекты, обладающие рядом признаков:

1. Здания (сооружения) являются искусственно созданными объектами.

Здания имеют стены и крышу. В то же время не может быть объектом договора аренды зданий (сооружений) отдельный конструктивный элемент здания. Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой» в пункте 1 сделал вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2002. — № 3. — С. 17−18.

Примыкающие друг к другу здания и имеющие общую стену, но представляющие собой самостоятельное конструктивное целое, считаются отдельными. В состав зданий входят помещения (жилые или нежилые), в том числе и те помещения, назначение которых иное, чем основное назначение здания; коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации (система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты).

К зданиям относятся также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома, передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни и прочее) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и прочее).

Сооружение, состоит из всех устройств, составляющими с ним единое целое. Например:

нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;

плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и другое;

автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и тому подобное), другие, относящиеся к дороге, сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, ров.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013−94 (Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359, в ред. изменений 1/98, утв. Госстандартом РФ 14. 04. 98).

2. Здание (сооружение) должно быть капитальным, иметь постоянную основу (В.Н. Литовкин). Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О. Н. Садиков. — М.: Юристъ, 2004. — С. 298. В качестве такой основы выступает земельный участок, на котором оно расположено. Здание (сооружение), как объект недвижимости прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба его назначению (статья 130 пункт 1 ГК). Например, не являются предметом договора аренды сооружений плавучие краны и иные плавучие сооружения в морских портах. Правда, данный признак объекта недвижимости (неразрывность с землей) использованный в ГК, несколько неточен. Имеющиеся на сегодня технические возможности позволяют без труда перевезти почти любые объекты вне зависимости от их размера. «В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению». В. В. Витрянский Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). — М.: «Статут», 2001. — С. 179.

3. Здание (сооружение) служит местом нахождения людей. Здания — для постоянного нахождения, а сооружения — для временного. Как отмечает А. А. Иванов, «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно». Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т 2. — 4-е издание перер. и доп. / Е. Ю. Валявина, И. В. Елисеев и др.; Отв. ред.А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. — С. 217. Постоянное или временное нахождение людей соответственно в здании или сооружении, обусловлено их функциональным назначением. В зависимости от назначения здания подразделяются на жилые и нежилые с различными правовыми режимами пользования. Жилое здание используется для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое для иных целей, не связанных с целью проживания граждан. Это «промышленные, производственные, торговые, административные, лечебно-санитарные, культурно-просветительные, коммунально-бытовые, складские, учебные и используемые для иных целей здания». Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций /Ответственный редактор О. Н. Садиков. — М.: Юристъ, 2004. — С. 298−299. Часть здания именуется помещением.

Нежилые здания обычно всегда являются предметом договора аренды зданий и сооружений, если не исключены из гражданского оборота. Нежилое здание может включать жилое помещение (например, служебная квартира в здании больницы), так же как и жилое — нежилые помещения (например, помещение под магазином в жилом многоквартирном доме).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения (глава 35 ГК). Однако жилое помещение может быть предметом договора аренды, если одной из сторон является юридическое лицо и оно использует жилое помещение только для проживания граждан (пункт 2 статьи 671 ГК).

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. Является ли нежилое помещение предметом аренды здания? Представляется, авторы, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание», Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. — 1997. — N 10. — С. 113. не правы в своих убеждениях. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. Аналогичного мнения придерживаются и другие авторы, например, В. А. Лапач. Лапач В. А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. — 2003. — № 4. — С. 5−12. Думается, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. Здание состоит из множества помещений. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Нежилое помещение является частью здания (сооружения).

Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями (сооружениями), чем с другими предметами аренды. Поэтому логичнее было бы применить к аренде помещений некоторые нормы об аренде зданий (сооружений). К этому как раз стремятся авторы, ставящие знак равенства между зданием и помещением. например, Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Отв. ред.О. Н. Садиков. — М.: Издательство БЕК, 1997. — С. 228−229. В особенности это касается формы и государственной регистрации договора.

Конечно, при применении общих положений о договоре аренды соблюдаются требования о государственной регистрации и письменной форме договора. Если применять общие положения об аренде (статья 609 ГК) договор аренды помещения должен быть заключен в письменной форме при наличии следующих условий: одной из сторон является юридическое лицо, либо договор заключен на срок более одного года. Но в тоже время, поскольку помещение является недвижимым имуществом, то договор подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации требуется оригинал договора аренды, без которого сама регистрация не может быть осуществлена. Поэтому на практике требование о письменной форме договора и регистрации будет соблюдаться сторонами и без специального указания на то законодателем.

Однако, при применении общих положений об аренде к нежилым помещениям, они будут подвержены большим ограничениям. Нежилое помещение — это менее ценный объект, чем здание. При обязательной государственной регистрации договора аренды любого недвижимого имущества будут ущемляться права и интересы лиц, заключивших договор аренды помещения, например, на несколько дней или даже часов. Согласно статье 13 части 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Поэтому представляется необходимым применять к аренде помещений нормы о форме и государственной регистрации зданий (сооружений): договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключен на срок более одного года. Такого же подхода придерживаются некоторые авторы, например А. А. Иванов, Гражданское право: Учебник: В 3 томах. Том 2. — 4-е изд., перераб. и доп. /Е.Ю. Валявина, И. В. Елисеев и др.; Ответ. ред.А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2004. — С. 218−219. а также Высший Арбитражный Суд РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 7. — С. 70.

Сооружения, поскольку люди пребывают в них временно, не имеют деления на жилые и нежилые. Они служат производственным, техническим целям. Это автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, мосты, трансформаторы, нефтяные и газовые скважины, трубопроводы и так далее.

4. Здания (сооружения) могут быть предметом данного договора аренды только после принятия их в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном законодательством. Являются ли предметом этого договора незавершенные строительством здания и самовольные постройки?" Объекты незавершенного строительства — это недостроенные и не сданные в эксплуатацию имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения и подобные объекты". Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. — 2000. — № 11. — С. 66. В действующем законодательстве препятствием к осуществлению договора аренды с объектом незавершенного строительства являются только нормы, связанные с принятием в эксплуатацию зданий и сооружений. Аналогичных норм в гражданском праве нет. Поэтому допускается использование таких объектов только в целях, не связанных с проживанием людей. Например, использование под склад. Если же здание арендуется по своему основному назначению, то есть для постоянного нахождения в нем людей, то в этом случае, оно не может выступать как предмет договора аренды. Так же и самовольная постройка не может быть предметом договора аренды здания, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в аренду (пункты 1−2 статьи 222 ГК).

2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34 ГК «Аренда зданий и сооружений» не раскрывает круг лиц, которые могут быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК). То есть арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 209 ГК), в том числе право сдачи имущества в аренду. Примером может служить следующее решение Арбитражного суда Ульяновской области.

Комитет имущественных отношений Старомайского района Ульяновской области обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Старомайскому РайПО Ульяновской области о взыскании 31 102 руб.94 коп. — арендная плата, расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемую площадь.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, поскольку согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества принадлежит его собственнику. Однако, как следует из судебных актов Арбитражного суда Ульяновской области право собственности на спорное недвижимое имущество принадлежит ТОО «Татьяна» (ранее муниципальное предприятие «Комбинат бытового обслуживания»).

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования Комитета имущественных отношений Старомайского района Ульяновской области удовлетворению не подлежат.

При этом суд исходил из следующего: 29.09.2000 г. между Комитетом по управлению имуществом Старомайского района Ульяновской области (Арендодатель), Старомайским РайПО (Арендатор) и МУП «Комбинат бытового обслуживания» (Балансодежатель) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании МУП КБО на первом этаже для использования под магазин на срок с 13.10.2000 г. по 20.09.2001 г.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

На основании договора купли-продажи от 27.11.1992 г. Комитет по управлению имуществом Старомайского района передал в собственность трудового коллектива Комбинат бытового обслуживания за 500 000 рублей.

Доказательством права собственности трудового коллектива на объект недвижимости (Комбинат бытового обслуживания) подтверждается свидетельством на право собственности от 21.12.1992 г.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.02.2002 г. по делу № А72−3944/99-П221 установлено, что МП «Комбинат бытового обслуживания» преобразовано в ТОО «Татьяна», договор купли-продажи от 27.11.1992 г. признан действительным.

Таким образом, материалами дела не подтверждается факт права собственности Комитета имущественных отношений Старомайского района на спорное недвижимое имущество и отсюда следует, что договор аренды от 29.09.2000 г. является ничтожным. Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 9 октября 2003 г. № А72−5917/03-Н 340 (извлечение) // Справочная правовая система «Гарант» .

Арендодателями могут быть физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Физическое лицо может выступать в качестве арендодателя при наличии у него дееспособности. То есть способности лично совершать различные юридические действия: заключать договоры, отвечать за неисполнение договорных и иных обязанностей. Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство БЕК, 2002. — С. 123. Закон связывает возникновение дееспособности в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с достижением 18-летнего возраста (статья 21 ГК), поскольку, подразумевается, что лицо способно разумно действовать и сознавать значение своих действии именно по достижении этого возраста. В случаях, предусмотренных законом, дееспособность в полном объеме приобретается до достижения 18 лет. В случае вступления в брак до достижения 18 лет, а также при эмансипации физическое лицо автоматически приобретает дееспособность в полном объеме (статьи 21 и 27 ГК). Могут ли несовершеннолетние выступать в договоре аренды зданий и сооружений в качестве арендодателя (подразумевается, что арендодатель является в данном случае собственником предмета договора)? Анализ статей 26−30 ГК дает следующий ответ. Одним из основных отличий дееспособности несовершеннолетних от 14 до 18 лет от дееспособности совершеннолетних граждан является особый порядок совершения сделок. Несовершеннолетние рассматриваемой категории могут совершать сделки, за исключением специально оговоренных в законе, только с письменного согласия своих законных представителей либо должны получить последующее письменное одобрение уже совершенной сделки (статья 26 ГК). Однако прежде чем давать свое согласие законный представитель должен также получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (статья 37 пункт 2 ГК). Что касается правовой природы согласия законных представителей и разрешения органов опеки и попечительства. «Права и обязанности у сторон по сделке, совершенной несовершеннолетним, возникнут не из согласия родителей, а из того юридического действия, которое совершит несовершеннолетний. Согласие родителей на совершение сделки не может быть и частью сделки, ее элементом. Так как для родителей, давших согласие, никаких прав и обязанностей не возникает. Все права и обязанности по сделке приобретает только несовершеннолетний». Левушкин А. Н. Правовое регулирование некоторых имущественных прав несовершеннолетних детей по законодательству Российской Федерации // Юрист. — 2003. — № 10. — С. 15. Приобретает он права и обязанности и случае отсутствия такого согласия. Выражая согласие, законный представитель лишь контролирует несовершеннолетнего. К тому же всю ответственность по договору несет именно несовершеннолетний (с 14 до 18 лет), как при наличии согласия, так и при отсутствии такового (статья 26 пункт 3 ГК).