Структура рынка недвижимости

В соответствии с определением рынка недвижимости его структура включает:

• • объекты недвижимости;
• • субъекты рынка;
• • процессы функционирования рынка;
• • механизмы (инфраструктуру) рынка.

В рыночной экономике кроме классификации рынка важное значение имеет сегментирование рынка.

Сегментирование рынка — один из важнейших инструментов маркетинговой деятельности. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Сегментирование похоже на классификацию рынка недвижимости, однако отличается от нес тем, что в качестве объектов сегментирования выступают: сам товар, объекты недвижимости, покупатели и участники рынка, а признаками сегментирования (основаниями) в зависимости от целей являются факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры объектов недвижимости, экономические показатели коммерческих организаций.

Критерий сегментирования — это фактор, но которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка, например количественные параметры сегмента, прибыльность и т. д. Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется следующими особенностями:

• • высокий уровень ожидаемых или текущих продаж;
• • высокий темн прироста продаж;
• • быстрый оборот средств и приемлемая норма прибыли.

В настоящее время риелторскими фирмами используется множественная сегментация, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

Сегментирование рынка по объектам недвижимости как товару проводится следующим образом:

• • рынок жилья;
• • рынок коммерческой недвижимости;
• • рынок земельных участков.

Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные отличия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности. Также можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможны изменения как целевого назначения, так и первоначального плана застройки. Дополнительно можно выделить рынок ценных бумаг на недвижимость, на котором происходит обращение ценных бумаг на недвижимость с использованием механизмов, присущих рынку ценных бумаг.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти выступает в настоящее время как основной продавец недвижимости), и вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

При рассмотрении структуры рынка недвижимости понятие типизации и сегментирования зачастую переплетаются ввиду того, что и типизация — выделение типов и классов элементов рынка недвижимости, и сегментирование в целом преследуют одну и ту же цель.