Инфраструктура рынка недвижимости

Иод инфраструктурой рынка недвижимости понимают деловое окружение и среду, в которой происходят рыночные процессы. Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных (государственных органов и организаций) и неинституциональных (коммерческих организаций) участников рынка.

Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка недвижимости по формированию и развитию его инфраструктуры.

• 1. Социальное направление включает в себя:
  • • развитие законодательной и нормативной базы рынка;
  • • создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.

Основными участниками этой деятельности являются законодательные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

• 2. Методологическое (макрорыночное) направление включает в себя:
  • • создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
  • • создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
    • — органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости,
    • — специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий,
    • — саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости,
    • — образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости,
    • — некоммерческих и коммерческих организаций — исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
  • 3. Инженерно-технологическое направление включает в себя:
  • • формирование и развитие эталонных технологий профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы-практики с участием юристов);
  • • разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков);
  • • создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи рынка недвижимости с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков);
  • • формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на рынке недвижимости (органы государственной власти и управления, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций);
  • • организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов рынка недвижимости (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследовательские организации).
• 4. Психолого-поведенческое направление включает в себя: создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации; ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; мотивации участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).

Каждое из направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности, но созданию и развитию в Российской Федерации цивилизованного рынка недвижимости.

Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред населению. Так, декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т. д.) без формирования источников финансирования обещанных благ создает социальную напряженность.

Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере комплексно отследить закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения на рынке паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота. Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки «промышленных рантье», посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.

Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на рынке недвижимости устаревших звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.

Так, эффективность товарного оборота недвижимого имущества не может быть обеспечена риелторами самостоятельно в полной мере, ни с помощью регламентов, ни посредством организации модельных проектов, так как они:

• а) прямо заинтересованы в размере коммерческой маржи от сделок с недвижимым имуществом, и, следовательно, способствуют увеличению издержек оперирования правами собственности на недвижимое имущество, что снижает эффективность товарного оборота недвижимости;
• б) не в состоянии повысить эффективность налогообложения недвижимости, призванного стимулировать товарный оборот недвижимости, так как эти вопросы не входят в их компетенцию.

Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных моделей поведения профессионалов рынка недвижимости при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования рынка недвижимости. Так, фундаментальный прорыв на рынке недвижимости в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении нрав и обязанностей государственных органов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риелторов и клиентов, т. е. к увеличению издержек транзакций.

Таким образом, только комплексный, системный подход к формированию законодательной и нормативной базы, создание инфраструктуры рынка недвижимости, внедрение профессиональных технологий и стандартов деятельности, самоорганизация и рациональная координация участников рынка могут способствовать синхронизации процессов реформирования рынка недвижимости и обеспечить их максимальную эффективность.