Комбинирование механизмов управления недвижимостью

Современная практика государственно-частного партнерства, корпоративных взаимодействий, реализации имущественных стратегий организаций развивается в условиях устойчивого роста требований к качеству продукции и предоставляемых услуг, качеству среды жизнедеятельности для настоящих и будущих поколений, усложняющейся внешней среды и глобализации социально-экономических процессов.

С другой стороны, вместе с прогрессом информационных и телекоммуникационных наук и технологий, материаловедения и других инновационных знаний открываются широкие перспективы для разработки качественно новых концепций и принципов, построения более совершенных систем управления недвижимостью и базирующихся на этом систем управления имущественными комплексами, инфраструктурой, пространственными ресурсами организации и общества в целом.

Обратим внимание при этом на то, что и комплексный, развивающийся характер названных усложнений, и открывающиеся информационно-технологические возможности в обеспечении более совершенного управления вызывают к жизни значительное разнообразие прикладных средств и инструментов для разработки и конкретного применения современных систем управления.

В складывающихся условиях формирование универсальной концепции, унифицированного свода принципов, единого механизма представляются бесперспективными.

Практика управления демонстрирует тенденции активного поиска новых подходов и механизмов (о чем свидетельствует, в частности, рассмотренная выше динамика управления партнерскими взаимоотношениями), их непрерывных модификаций и творческого комбинирования.

В числе получивших признание и широкое распространение механизмов управления ресурсами недвижимости и их сочетаний можно назвать следующие:

• • аутсорсинг и инсорсинг (Outsourcing — Insourcing),
• •управлениетехническимобслуживанием (Ма1тепапсеМападетет)

и инфраструктурой организации (Facility Management — FM),.

• • разнообразные комбинации схем и механизмов арендных отношений, в том числе:
• — обратная аренда — Sale LeaseBack
• — ее модификация (подобно аренде с выкупом) — Lease LeaseBack,
• — аренда с реверсией и др.

Характерно при этом, что каждый из названных механизмов фактически применяется, чаще всего, не сам по себе и не строго по отдельности, а в различных модификациях и сочетаниях, и, главное, во исполнение и в рамках стратегии имущественного управления, стратегии организации в целом, для обеспечения достижения ее целей и решения главных задач.

Рассмотрим сущность этих механизмов в увязке с логикой их модификаций и комбинирования.

Аутсорсинг — Инсорсинг (Outsourcing — Insourcing)

Эта альтернативная пара механизмов разделена по признаку адреса исполнителя всех или части функций организации:

• • извне (аутсорсинг, то есть, с использованием управленческих ресурсов внешних организаций — Outsourcing) или
• • собственными силами (инсорсинг, то есть, с использованием внутренних управленческих ресурсов — Insourcing).

Отметим, что оба механизма, несмотря на альтернативность, в одинаковой степени отражают современные тенденции специализации и интеграции на рынках управленческих услуг, и оба определяются выбранной организацией стратегией своего развития в целом и относительно имущественных ресурсов, в частности.

Действительно, обращение к внешней управляющей компании для решения своих имущественных проблем (выбор механизма аутсорсинга), как правило, связано не столько с отсутствием собственных специалистов в данной области, сколько с осознанной долгосрочной политикой, стратегией концентрации на основных направлениях профессиональной деятельности организации.

В то же время, внешняя управляющая компания тоже, как правило, не концентрирует свои усилия на единственной, подрядившей ее компании. Современное качественное предоставление услуг неразрывно связано с глубокой специализацией в данной области, стремлением к устойчивым позициям на соответствующем рынке услуг. Поэтому сама управляющая компания интегрирует свою активность, по возможности, на множестве обслуживаемых компаний.

Выбор механизмов инсорсинга (то есть, ориентация на внутренние ресурсы) для крупных компаний может, в свою очередь, свидетельствовать об определенной политике интеграции управленческих услуг внутри компании на множестве своих подразделений, как, например, на множестве дочерних структур. Для этих подразделений услуги будут оказываться как бы извне, то есть, по схеме аутсорсинга.

Таким образом, приводимый ранее пример структурной политики ОАО «Татнефть» по выделению внутри корпорации специальной компании по управлению имущественными ресурсами всех структур корпорации в целом для ОАО «Татнефть» свидетельствует о выбранной политике централизации управления и реализации в этих целях возможностей механизма внутренней интеграции — инсорсинга.

В то же время, для дочерних структур корпорации ОАО «Татнефть» (также являющихся крупными компаниями) эта схема будет схемой обслуживания извне, то есть, механизмом аутсорсинга. Она будет поддерживать их стратегическое развитие по пути концентрации управленческих усилий на основных направлениях деятельности.

Развитие организационных схем и механизмов аутсорсинга на рынке аренды недвижимости свидетельствует о стремлении преодолеть нарастающее несоответствие между потребностями организаций в высококлассном и динамично меняющемся рабочем пространстве и ограниченными возможностями находящихся в их собственности и под внутренним управлением ресурсов недвижимости с весьма низкими показателями мобильности и ликвидности.

Современный стиль арендного бизнеса формулируют следующим образом: предоставлять первоклассную недвижимость в аренду по следующему принципу: где угодно, на любой период, для любого функционального использования, самого высокого качества и по объяснимой цене.