Выбор методических подходов/методов к определению стоимости объектов недвижимости для малозначимых классов объектов недвижимости

Рекомендуемым подходом к оценке в первую очередь является сравнительный подход. Однако на практике не всегда возможно, например, соблюсти требование достаточности рыночной информации и построить статистические модели расчета кадастровой стоимости. В гаком случае, согласно методическим рекомендациям [36], каждый объект оценивается индивидуально, что приводит к существенным затратам в пересчете на один объект налогообложения.

Практика проведения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в 2007; 2010 гг. показала, что индивидуально оценивались объекты следующих классов — земельные участки гостиниц, рекреаций, электростанций, вокзалов [объекты 6, 8, 10, 11 классов в соответствии с нумерацией в Приложении 6].

Анализ экономической эффективности оценки малозначимых классов объектов недвижимости

Исследуем соотношение максимально возможной величины налоговой базы в условиях действующего законодательства и затрат на определение налоговой базы для 6 (земельные участки, занимаемыми гостиницами) и 8 (земельные участки, занимаемыми объектами рекреации) классов (Таблица 2.7).

Таблица 2.8.

Соотношение величины налоговой базы и затрат на ее определение.

Затраты на индивидуальную оценку объектов недвижимости составляют в среднем:

— от 30 000 рублей и выше — стоимость отчета об оценке рыночной стоимости согласно данным Internet ресурсов:

[http://www.profocenka.nn.ru/tariff.htm,.

http://www.fin-audit.nnov.ru/detaiI/tarif/full_price.php,.

http://ocenka.auditinform.ru/aupages-tarifs.html,.

http://www.russcon8.ru/7.php];

— от 25 000 рублей и выше — стоимость прохождения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости согласно данным Internet ресурсов:

[http://wwvv.kadastr-ocenkanp.ru/experlise/tarilTs_examinationyindex.php,.

http://www.nkso.ru/exsovet4.html,.

http://smao.ru/ru/service/index.html].

Таким образом, затраты на один объект оценим минимум в 55 тысяч рублей. Это минимальные затраты: для вокзалов и электростанций они будут больше. Если рассмотреть класс гостиниц в Республике Татарстан и Кемеровской области с минимальным значением УПКСЗ и минимальной ставкой налога (0,3%), то затраты превышают потенциальный налог почти в 30 раз. При рассмотрении аналогичных объектов с минимальным значением УПКСЗ и максимальной ставкой налога (1,5%) затраты превышают потенциальный налог в среднем в 6 раз. Если рассмотреть гостиницы в Республике Татарстан со средним значением УПКСЗ (1310 руб.) и минимальной ставкой налога, то затраты превышают потенциальный налог почти в 5 раз, а с максимальной ставкой налога — потенциальный налог превышает затраты менее чем на 10%. В Кемеровской области со средним значением УПКСЗ (2 455 руб.) и минимальной ставкой налога, затраты превышают налог почти в 2 раза, а с максимальной ставкой налог превышает затраты более чем в 3 раза. При рассмотрении класса вокзалов в Вологодской области со средним значением УПКСЗ (1 054 руб.) затраты будут больше налога в 1,2 раза, а при максимальной ставке налога — превышение будет в 4 раза. При рассмотрении класса вокзалов в Вологодской области с минимальным значением УПКСЗ (75 руб.) превышение затрат над налогом будет более чем в 53 раза, а при максимальной ставке — превышение будет более чем в 10 раз.