Логическая структура деятельности

Логическая структура деятельности включает в себя субъект, объект, предмет деятельности; формы, средства и методы ее организации (Таблица 1.9). Предмет кадастровой оценки — определение кадастровой стоимости объектов недвижимости; результат деятельности — кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Логическая структура деятельности подробно изложена в описании фаз, стадий и этапов кадастровой оценки недвижимости. Приведем ее обобщение.

На стадии «Массовая оценка» объектами оценки служат учтенные в государственном кадастре недвижимости объекты недвижимости; земельные участки в разрезе категорий земель, а также здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Для проведения массовой оценки формируется перечень объектов недвижимости. Однако процесс кадастрового учета непрерывен, появляются новые объекты, для которых необходимо определить кадастровую стоимость. Поэтому в результате кадастровой оценки кадастровая стоимость присваивается также и кварталам, населенным пунктам, муниципальным образованиям и субъектам РФ для последующего присвоения назначения кадастровой стоимости вновь образованным объектам недвижимости. Так приказ министерства экономического развития от 29.07.2011 г. N.

382 (в рсд. Приказа Минэкономразвития России от 06.04.2015 N 201) «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» содержит следующие требования: отчет должен содержать описание процесса расчета и результаты расчета средних арифметических взвешенных по площади объектов оценки значений удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе кадастровых кварталов, населенных пунктов, муниципальных районов и городских округов, субъекта Российской Федерации (при наличии) для земельных участков по группам видов разрешенного использования объектов оценки, для иных объектов оценки (здание, помещение) — по видам и назначению.

На стадии «Массовая оценка» преобладают коллективные формы деятельности. С формальной точки зрения, согласно действующему законодательству, исполнителем работ по определению кадастровой стоимости могут быть и индивидуальные предприниматели, а отчет об определении кадастровой стоимости может быть подготовлен одним оценщиком. Действующее законодательство определяет, что субъектом оценочной деятельности является физическое лицо, оценщик. Однако исследование особенностей кадастровой оценки, временная структура деятельности говорит о необходимости коллективной профессиональной работы не только оценщиков, но и юристов, программистов, специалистов по обработке информации, инженеров и технических специалистов. Индивидуальная форма деятельности возможна при проведении оценки рыночной стоимости конкретных объектов недвижимости, выполняемая в составе работ по кадастровой оценке. К специфическим формам организации деятельности можно отнести саморегулируемые организации как формы организации коллективной профессиональной деятельности оценщиков.

На практике в результате отбора исполнителя работ определяется компания-победитель, с ней заключается государственный контракт на выполнение работ. Методами деятельности являются подходы и методы оценочной деятельности, в особенности — методы массовой оценки. Объему выполняемых работ должны соответствовать и средства деятельности, поэтому предлагается использовать специальное программное обеспечение для выполнения работ. Результат деятельности — это отчет об определении кадастровой стоимости, содержащий материалы, сформированные для загрузки полученной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости и сведения для передачи в фонд данных кадастровой оценки недвижимости. Отдельно отметим, что экспертиза отчета — это индивидуальная форма деятельности. Ее проводит эксперт саморегулируемой организации оценщиков.

Логическая структура кадастровой оценки недвижимости Таблица 1.9.

Где ГКН — государственный кадастр недвижимости СРО оценщиков — саморсгулируемыс организации оценщиков ГКО — государственная кадастровая оценка ОН-объекты недвижимости На стадии «Сопровождение работ» вследствие выявления кадастровых ошибок возможен пересчет кадастровой стоимости. Субъектом деятельности является исполнитель работ по определению кадастровой стоимости; объектом — конкретный объект недвижимости, в отношении которого пересчитывается кадастровая стоимость. Предмет деятельности — пересчет кадастровой стоимости на основании решения органа кадастрового учета, Заказчика кадастровой оценки, суда.

На стадии оспаривания кадастровой стоимости необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки. Как правило, отчет составляется другим оценщиком, который не участвовал в проведении кадастровой оценки. На стадии досудебного оспаривания комиссия может либо утвердить представленную в отчете рыночную стоимость в качестве кадастровой стоимости, либо отказать в этом. Однако на стадии судебного оспаривания суд может привлечь независимого эксперта, на основании заключения которого может быть установлена кадасгровая стоимость.

На стадии «Внесение сведений в ГКН» в процессе ведения государственного кадастрового учета могут изменяться сведения об объектах недвижимости. Если изменения влияют на кадастровую стоимость объектов недвижимости, сотрудники Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» на основании утвержденных регламентов выполняют расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Результатом исследования логической и временной структуры кадастровой оценки недвижимости являются следующие выводы.

• 1. Кадастровая стоимость объектов недвижимости на различных стадиях кадастровой оценки может быть определена оценщиками-исполнителями работ по кадастровой оценке; оценщиками-исполнителями работ по определению рыночной стоимости; установлена в судебном порядке на основании заключения независимого эксперта, привлеченного судом; определена сотрудниками кадастровой палаты.
• 2. Определение понятия «кадастровая оценка» с учетом временной структуры деятельности автор предлагает сформулировать следующим образом.

Кадастровая оценка — это деятельность по определению кадастровой стоимости, которая может быть определена:

• — в процессе массовой оценки недвижимости (стадия «Массовая оценка»);
• — в процессе сопровождения работ по определению кадастровой стоимости (стадия «Сопровождение работ»);
• — в процессе досудебного и судебного оспаривания кадастровой стоимости (стадия «Оспаривание кадастровой стоимости»);
• — в процессе внесения новых сведений в государственный кадастр недвижимости, вызывающих необходимость определить кадастровую стоимость объектов недвижимости (стадия «Внесение сведений в ГКН»).

Следует отдельно остановиться на организации кадастровой оценки недвижимости. Возникает вопрос — соответствует ли организационное обеспечение целям кадастровой оценки недвижимости? Возможно ли в рамках саморегулирования оценочной деятельности обеспечить непрерывность, полноту и качество работ, имеющих государственное значение?

Приведенные исследования показали, что для проведения кадастровой оценки необходимо:

• • формировать перечень объектов оценки;
• • вести мониторинг рынка недвижимости;
• • проводить оценочное зонирование территории;
• • контролировать качество работ;
• • вести фонд данных государственной кадастровой оценки;
• • участвовать в процедурах досудебного и судебного оспаривания кадастровой стоимости;
• • обеспечивать согласованность работ, выполненных на различных временных фазах, стадиях и этапах кадастровой оценки;
• • организовывать взаимодействие между различными участниками, согласовывать результаты.

По мнению автора, следует ввести государственное регулирование кадастровой оценки. Субъектом кадастровой оценки недвижимости должны быть не физические лица, а государственные/муниципальные предприятия, которые будут отвечать за выполнение работ на всех фазах, стадиях и этапах кадастровой оценки недвижимости. Работники предприятий должны использовать единую методику кадастровой оценки, проводить экспертизу работ на государственном уровне. Следует разработать специальные требования к квалификации оценщиков-исполнителей работ и экспертов по государственной кадастровой оценке.

Государственное регулирование кадастровой оценки может быть представлено тремя уровнями — федеральным, региональным и муниципальным.

На федеральном уровне должно формироваться нормативно-методическое обеспечение. Субъекты РФ и муниципальные образования должны отвечать за информационное обеспечение кадастровой оценки в части формирования перечней объектов оценки, ведения территориальных информационных ресурсов, мониторинга рынка недвижимости. Субъекты РФ и муниципальные образования должны контролировать налоговую базу, оценивать налоговую нагрузку, измерять налоговый потенциал территории, участвовать в досудебных и судебных процедурах оспаривания кадастровой стоимости. Ввиду активного оспаривания кадастровой стоимости нужно проводить экспертизу отчета о кадастровой оценке на подтверждение стоимости, а для этого необходимо на постоянной основе вести мониторинг рынка недвижимости.

На федеральном уровне следует заниматься крупными налогоплательщиками, объекты налогообложения которых находятся на территории различных субъектов РФ, для избежания неравенства кадастровой стоимости сопоставимых объектов недвижимости по регионам. Ценовые поверхности субъектов РФ могут быть построены на основании постоянного проведения мониторинга рынка недвижимости.

По мере необходимости для выполнения отчуждаемых работ на различных фазах, стадиях и этапах кадастровой оценки могут быть привлечены оценщики и оценочные организации. Именно так во многих странах построена система оценки недвижимости для налогообложения.