Постоянное (бессрочное) пользование землей

Обладателями права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в настоящее время могут быть граждане и юридические лица. Право постоянного (бессрочного) пользования землей ранее предоставлялось на основании решения муниципального, государственного органа в соответствии с целевым назначением земельного участка без указания конкретного срока пользования. В отличие от аренды право постоянного (бессрочного) пользования носит безвозмездный характер. Однако пользователь, как и собственник, уплачивает земельный налог. Практически все предприятия, приватизированные и акционированные в середине 1990;х гг., получали данный вид права. Широкое распространение это право получило и среди граждан. Обладатели этого права именуются в ЗК РФ землепользователями.

Постоянное (бессрочное) пользование землей — вещное право, позволяющее использовать земельный участок в течение неопределенного времени, но запрещающее распоряжаться им.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное пользование, вправе возводить на нем здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество на праве собственности.

Государственные акты о праве постоянного (бессрочного) пользования, равно как и о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, выданные ранее по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ЗК РФ закрепил предоставленное ранее право постоянного (бессрочного) пользования, но при этом:

• — ограничил сферу дальнейшего применения данного вида права, предоставляя его только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия Президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления;
• — установил конкретный срок, в течение которого юридические лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования, должны переоформить его на право аренды либо выкупить земельные участки в собственность;
• — закрепил положение, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, ранее предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, необходимо это право переоформить на право аренды или выкупить земельный участок;
• — наложил запрет на распоряжение участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании (они не могут быть сданы в аренду); не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Таким образом, гражданам в настоящее время земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Если такое право возникло у гражданина ранее (до введения ЗК РФ), то оно сохраняется. При этом обладатели данного права могут приватизировать земельные участки на тех же условиях, которые установлены для обладателей права пожизненного наследуемого владения. Срок, в течение которого гражданин может обратиться для переоформления этого права, не ограничен.

Юридические лица, за исключением тех, кому право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может предоставляться и сейчас (они перечислены выше), обязаны были переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность в срок не позднее 1 июля 2012 г. Следует отметить, что срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками неоднократно отодвигался на более поздний, поскольку процесс этот идет очень медленно. Поэтому, начиная с 1 января 2013 г. за нарушение сроков и порядка переоформления или приобретения земельных участков в собственность установлена административная ответственность с наложением штрафа. Правила в части сроков переоформления не распространяются на садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, гаражные потребительские кооперативы. Эти организации не ограничены сроком переоформления своего права постоянного (бессрочного) пользования. До 1 июля 2012 г. такие участки можно было выкупить по льготным ценам, в настоящее время — по полной стоимости.

Срок переоформления прав для земельных участках, на которых расположены линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), установлен до 1 января 2016 г.

Земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность таких организаций бесплатно.

Несмотря на разрешение землепользователям переоформить земельный участок в собственность, в ЗК РФ имеются положения, препятствующие этому. Отказ в переоформлении земельного участка в собственность может быть в случаях изъятия земельных участков из оборота, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, запрета на приватизацию земельных участков.

Запрет на приватизацию установлен для следующих видов земельных участков:

• — расположенных в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ (полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования), а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ);
• — земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (и. 12 ст. 85 ЗК РФ);
• — земельных участков в границах особо охраняемых территорий, например земель государственных заповедников, национальных парков (п. 6 ст. 95 ЗК РФ);
• — земель, в границах территорий которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной (и. 5 ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»);
• — земель, входящих в состав лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, в состав земель транспорта и предназначенных для обеспечения деятельности в морских, речных портах, аэропортах или отведенных для их развития, а также зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению (и. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Важно знать!

Определить, относится ли участок к перечисленным выше видам (т.е. запрещена ли его приватизация), можно по кадастровой выписке о земельном участке, выданной территориальным подразделением Росреестра.

Документом, содержащим сведения о земельном участке, является также генеральный план города или округа, в котором отображаются границы населенных пунктов, схемы территориального планирования и расположение участка землепользователя.

На приватизацию земельного участка может повлиять статус объекта недвижимости, который на нем находится. Так, если недвижимостью является здание автовокзала, то получить земельный участок в собственность нельзя. В этом случае земельный участок, на котором расположен автовокзал, будет относиться к землям транспорта и будет ограничен в обороте. Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вместе с тем, наличие на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности землепользователя, напротив, может поспособствовать приватизации участка. Организации, являющиеся собственниками зданий (строений, сооружений), имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков, которое реализуется в порядке, изложенном выше.

Землепользователь вправе приватизировать весь земельный участок, предоставленный ему в постоянное (бессрочное) пользование, а не только ту его часть, на которой находится здание и которая необходима для обслуживания этого здания. Если землепользователь является единственным собственником здания, то он будет являться и единственным собственником всего земельного участка. Если же у здания несколько собственников, тогда земельный участок переоформляется в общую долевую собственность с учетом долей каждого собственника в праве собственности на здание, если иное не установлено ЗК РФ и федеральными законами. Предоставление земельного участка только одному из собственников считается незаконным, поскольку нарушает права других собственников.

Земельный участок не передается в собственность, если в здании хотя бы одно из помещений находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Такой участок может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего землепользователю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

Организация, приобретая здание, расположенное на земельном участке, который находится у собственника в постоянном (бессрочном) пользовании, одновременно приобретает исключительное право на приватизацию всего или части этого участка. При этом размер земельного участка зависит от способа приобретения здания. Если собственник здания меняется в связи с его реорганизацией, право на весь земельный участок переходит в порядке правопреемства.

При переходе права собственности на здание иным способом (например, в случае купли-продажи) новый собственник приобретает право на использование не всего земельного участка, а только части, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Новый собственник здания вправе требовать оформления права собственности на ту часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Право требования возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание. Предельные размеры части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В городах с численностью населения свыше 3 млн человек власти могут установить запрет на строительство или реконструкцию расположенных на приобретаемом земельном участке объектов недвижимости, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства может быть опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия или может привести к изменению вида разрешенного использования земельного участка. Запрет на строительство, реконструкцию может быть снят по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти. Снятие запрета предусматривает оплату в размере не более 80% кадастровой стоимости земельного участка.

Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов РФ.

Для юридических лиц, которые переоформляют право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, годовой размер арендной платы устанавливается в следующих размерах:

• — 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• — 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• — 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение размеров арендной платы может предусматриваться договорами аренды только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, в дальнейшем право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет ограничено кругом лиц, которые указаны в качестве обладателей этого права в ЗК РФ.