Купля-продажа недвижимости

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Купля-продажа недвижимости

недвижимость продажа договор имущество Данная дипломная работа посвящена правовому регулированию купли-продажи недвижимого имущества. На наш взгляд, такая тема имеет выраженный актуальный характер и представляет собой важное теоретическое и практическое исследование.

Актуальность данной темы обуславливается тем, что в гражданском обороте большое значение имеют сделки с недвижимостью. Рынок недвижимости в любом государстве является, одним из самых привлекающих к себе внимание, институтом современного общества. Недвижимость это основа любого людского существования, это один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. С одной стороны это жилые квартиры, жилые дома, дачи, необходимые любой семье для постоянного пребывания и отдыха, с другой это производственные, торговые, офисные помещения, без которых невозможна предпринимательская деятельность. Одновременно недвижимость это один из самых дорогостоящих товаров в современном мире и вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег.

Развитие рынка является главной задачей постоянно проводимых в стране реформ, и особенно важное значение имеет развитие рынка недвижимости, что подчеркивает актуальность выбранной тематики. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса — риэлтерская деятельность, представляющая собой посредничество при сделках с недвижимым имуществом.

Актуальность темы

также связана и с вступлением 1 марта 2005 года в силу нового Жилищного кодекса РФ, а так же тем, что «основным видом сделок с недвижимостью, безусловно, является купля-продажа», договор купли-продажи недвижимости в Гражданском кодексе РФ выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта — недвижимого имущества. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу. Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи.

Объектом настоящего исследования является нормативно-правовое регулирование общественных отношений, возникающих между субъектами гражданского права в связи с куплей-продажей недвижимого имущества.

В предмет настоящего исследования вошли теоретические разработки современных ученых-юристов по теме исследования, договор купли-продажи недвижимости и правовое регулирование купли-продажи отдельных объектов недвижимости по действующему законодательству.

Основная цель работы определяется выбранной тематикой и состоит в том, чтобы всесторонне изучить и проанализировать право применение сделок с недвижимостью в части касающейся купли-продажи, а также на основе законодательства, теоретического и практического материала систематизировать актуальные положения, вопросы и проблемы в сфере реализации купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели мной выделены следующие задачи:

— дать понятие недвижимости, общую характеристику объектов недвижимости, определить гражданско-правовую природу и особенности сделок;

— изучить особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью;

— изучить нормативно-правовую базу по сделкам с недвижимостью, а так же характеристику договора купли-продажи недвижимости;

— проанализировать особенности купли-продажи отдельных объектов недвижимости.

При изучении данной темы будет применяться следующая методология: анализ нормативно-правовой базы, синтез полученной информации из научной и учебной литературы, формально-юридический прием, сравнительно-правовое исследование и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта. В отдельных случаях, при рассмотрении современного правового регулирования и содержания нормативно-правовой базы, уже утратившей действие, был применен сравнительно-правовой метод исследования.

Основу исследований составили: научно-методическая литература, законодательство РФ, арбитражная и гражданско-правовая практика, различные научные материалы (статьи в периодической юридических изданиях, комментарии законодательства, отдельные публикации в рамках темы исследования). Среди авторов, исследующих вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью можно отметить работы Алексеева В. А., Брагинского М. И., Витрянского В. В., Крашенинникова П. В., Киндеевой Е. А. Пискуновой М.Г. и др.

Структура дипломной работы обусловлена предметом, объектом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

1. Гражданско-правовая природа сделок с недвижимым имуществом

1.1 Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

В главе 6 ГК РФ (ст. 128) определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Определение недвижимых и движимых вещей дано в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Так же данной статьей можно выделить критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

Критерий третьей группы — если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу ввиду их высокой стоимости, экономической значимости, необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и регулированием их оборота, а так же потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Так же к третьей группе можно отнести и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс, оно тоже является недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. «Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп мог бы быть предметом отдельного исследования». Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Например:

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

— объекты, находящиеся в федеральной собственности;

— объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

— объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

— смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:

— недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

— недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

— недвижимость, используемая для жилья;

— недвижимость, используемая в предпринимательских целях;

— недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;

— недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

— недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;

— недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

Ниже можно привести перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса (там же);

5) многолетние насаждения (там же);

6) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий;

7) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);

8) нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

9) жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

10) части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке);

11) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК РФ);

12) части квартир (ст. 558 ГК РФ);

13) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК РФ);

14) дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

15) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

16) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

17) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

18) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»);

19) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав).

В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.

Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права — указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).

1.2 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

Как известно, «…под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом». Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав — это их оборотоспособность. В соответствии со ст. 129 ГК РФ по этому критерию недвижимость делится на три категории.

1) не ограниченные в обороте объекты недвижимости (могут свободно продаваться, покупаться и переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства) — здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, они свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом;

2) ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости (могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению) т. е. ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке установленном законом.

Например можно отметить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

— в пределах особо охраняемых природных территорий;

— из состава земель лесного фонда;

— в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

— занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

— предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

— в границах закрытых административно-территориальных образований;

— предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

— предоставленные для нужд связи;

— занятые объектами космической инфраструктуры;

— расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

— предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

— загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

— расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

— в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

3) изъятые из гражданского оборота объекты недвижимости — это в первую очередь объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок.

Полный перечень таких объектов содержится в Указе Президента РФ от 24.12.1993 года № 2284 «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

В перечень, в частности, входят:

— недра, лесной фонд, водные ресурсы;

— охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

— штатное и табельное военное имущество (в т.ч. арсеналы);

— специальные полигоны для испытаний;

— недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждённому Правительством РФ;

— водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

— портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

— атомные станции;

— объекты, предприятия и оборудование для захоронения твёрдых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

— стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также различные школы-интернаты, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

— объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

— радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

— защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

— федеральные автомобильные дороги общего пользования;

— объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

— крематории и кладбища;

— скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выделены лицензии добывающим предприятиям;

— метрополитен;

— предприятия по изготовлению государственных знаков;

— организации и объекты морской аварийно-спасательной службы, электрорадионавигационной и технологической связи морского и речного транспорта.

Во вторую очередь — это изъятые из оборота земельные участки (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

— государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ;

— зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские части и организации Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

— зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

— объектами организаций федеральной службы безопасности;

— объектами организаций органов государственной охраны;

— объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

— объектами, в соответствии с видами деятельности которых, созданы закрытые административно-территориальные образования;

— объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

— воинскими и гражданскими захоронениями;

— инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

1.3 Государственная регистрация права собственности на недвижимость и сделок с ней

Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.

Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется соответствующими органами, с записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, обращаясь к ст. 164 ГК мы видим, что сделки с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — «это юридический акт признания и подтверждения прав на недвижимое имущество». Это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).

В установленных законом случаях регистрировать сделку по купле-продаже недвижимости необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки это момент её государственной регистрации, а не момент её подписания или даже нотариального удостоверения. Подписанный договор — это еще не заключенный договор, по нему никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость. В статье 425 ГК РФ указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной — это совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК РФ). И только в установленных ГК РФ случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Из этого можно сделать вывод, что регистрация сделки — не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости, является обязательность перехода права собственности к покупателю (ст. 551 ГК РФ), а для продажи жилых помещений, предприятий была установлена особенность — это необходимость регистрации договора (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ). Данное правило действовало до 1 марта 2013 года и было отменено Федеральным законом от 30.12.2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ».

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не заменяет регистрацию перехода права собственности на её основании.

Заключение

договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя — принять и оплатить её (ст. 454 ГК). Само по себе заключение договора купли-продажи недвижимости не означает отчуждение этой недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки.

В тоже время возможно заключение договора о купле-продажи недвижимости под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), либо договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями статей 131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, и следовательно, способствует упрочнения и стабильности гражданского оборота недвижимости.

Итак, регистрация сделки — это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Юридический результат государственной регистрации сделки — признание её законности государством и определение момента её заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие обязательной государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении недвижимости; сделки об ограничении (обременении) прав на недвижимость; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам; смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

К сделкам об отчуждении недвижимости, которые должны пройти государственную регистрацию относятся:

— договор аренды недвижимости на срок не менее одного года с последующим выкупом;

В соответствии с изменениями в ГК РФ с 1 марта 2013 года отменена обязательная государственная регистрация следующих сделок:

— договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры;

— договоры мены жилых домов, квартир и их частей;

— договоры дарения недвижимости;

— договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты;

— договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.

К сделкам об ограничении (обременении) относятся сделки, направленные, как правило на передачу недвижимости в пользование или в залог. К дополнительным сделкам относятся те сделки, которые заключены для изменения правоотношений по уже зарегистрированным сделкам. На этих двух видах сделок подробно останавливаться не будем, т.к. эти сделки не соответствуют теме дипломной работы.

В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2,3 ст. 421 ГК РФ). Этот вид договоров называется смешанным. В случае заключения такого договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Т. е. можно сделать вывод, что если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

Перечень сделок с недвижимостью, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, т.к. участники гражданского оборота — физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Ниже можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации:

— договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (дачные и садовые дома, гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и др.). В данном случае необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ);

— договоры мены объектов нежилого назначения;

— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков (на срок менее одного года);

— договоры социального и коммерческого найма;

— предварительные договоры;

— соглашения участников общей собственности об установлении, изменении размера долей в праве;

— договоры доверительного управления;

— договоры безвозмездного пользования;

— договоры простого товарищества;

— концессионные соглашения.

Итак, исходя из анализа действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним можно сказать, что в настоящее время сделки по купле-продаже любой недвижимости заключенные после 1 марта 2013 года не должны проходить обязательную государственную регистрацию как это было установлено ранее.

В данном случае использование законодателем в п. 1 ст. 164 ГК РФ отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников.

В этой связи предлагается путем внесения изменений в ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами — простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.

2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества

2.1 Источники правового регулирования купли-продажи недвижимости

Чтобы раскрыть содержание вопроса об источниках правового регулирования отношений, возникающих из договора купли-продажи недвижимости, можно перечислить общий перечень нормативно-правовых актов, содержащих нормы о купле-продаже недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии со ст. 3 ГК РФ, в состав гражданского законодательства входят: непосредственно Гражданский кодекс РФ, принятые в соответствии с ним законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти.

Нормы, регулирующие отношения купли-продажи недвижимости, прежде всего, содержатся в Гражданском Кодексе РФ. При чем в первую очередь следует руководствоваться § 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ. «Продажа недвижимости». С учетом диспозиции, установленной в п. 5 ст. 454 ГК РФ, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к отношениям из договора продажи недвижимости постольку, поскольку иное не предусмотрено положениями о самом договоре продажи недвижимости. Также в субсидиарном порядке по отношению к названным положениям части второй ГК РФ в части, не противоречащей таковым, надлежит применять нормы части первой ГК РФ, в том числе положения об обязательствах (ст. ст. 307−419 ГК РФ) и о договоре (ст. ст. 420−453 ГК РФ).

Некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним, в частности регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.

Нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи недвижимости несовершеннолетних и малолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимость в совместную собственность, также содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации от 29.12.1996 г. № 223-ФЗ.

Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 07.12.2011 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулируются особенности продажи государственного и муниципального недвижимого имущества.

Поскольку в состав объектов недвижимости также входят такие объекты как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, правовой режим данных вещей регулируется специальными нормативно-правовыми актами: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ.

Так как сделки с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ), то регулирование процедуры государственной регистрации проходит в соответствии Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности в данном законе определены требования к процедуре подачи указанных договоров на регистрацию, а также порядок самой государственной регистрации соответствующих сделок (данный вопрос рассматривался в предыдущей главе данной работы).

Некоторые правила и особенности, касающиеся продажи земельных участков, в частности регулируются Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.

В перечень источников правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи также входят такие подзаконные нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» и прочие.

Вышеуказанный перечень источников правового регулирования отношений по купле-продаже недвижимости не является исчерпывающим, однако их более полное исследование ограничено поставленными задачами.

2.2 Договор купли-продажи недвижимости: понятие, признаки и особенности

Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Рассмотрев выше природу сделок с недвижимостью и источники правового регулирования купли-продажи недвижимости перейдем к рассмотрению такой сделки как купля-продажа недвижимости.

Договор купли-продажи это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, а договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому данному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное в договоре имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Таким образом, закон говорит о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе право собственности на объект недвижимости не переносится. Таким образом, «формула» продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.

В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549−558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:

— недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;

— недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;

— недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;

— недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям сделки в надлежащей форме, это условие позволяет определить договор как консенсуальный. В данном договоре и покупатель, и продавец выступают в отношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавец обязан передать товар (недвижимость), и имеет право требовать от покупателя уплаты денежных средств за товар (недвижимость); покупатель обязан оплатить товар (недвижимость) и одновременно имеет право требовать его передачи. Вышеуказанные признаки позволяют квалифицировать договор купли-продажи недвижимости как двусторонний. Также договор купли-продажи недвижимости предполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также является признаком взаимного договора (синаллагматического), когда исполнение обязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующих встречных обязательств контрагентом.

Итак, мы выяснили, что договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Договор купли-продажи является основным договором, опосредующим гражданский оборот недвижимости: строений (зданий и сооружений), равно как жилых и нежилых помещений. Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить.

Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем, этаж и т. п., позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору.

Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. Более подробно существенные условия договора купли-продажи недвижимости рассмотрим в следующем разделе данной работы.

2.3 Основные элементы и форма договора купли-продажи недвижимости

Одним из основных элементов договора купли-продажи являются его стороны. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам (п. 1 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах»).

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации — юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества — продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. Например Федеральный закон от 09 января 2011 года № 26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.

Следующим элементом договора купли-продажи недвижимости являются существенные условия, определённые законом — это предмет договора и цена этого предмета.

В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е. Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Этой же точки зрения придерживается Е. С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности.

В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество (предмет договора), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого объекта недвижимого имущества. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, должны быть указаны:

— вид объекта (название): индивидуальный жилой дом, квартира, часть дома или часть квартиры;

— адрес (местоположение, в т. ч. и на земельном участке или в составе другой недвижимости, этаж и номера помещений и т. п.);

— литеры или номера строений, условный номер объекта, или кадастровый номер;

— характеристика объекта;

— площадь объекта.

Если предметом договора является квартира, то собственник квартиры является участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля собственника квартиры в праве общей собственности на общие помещения (имущество) многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры, являющейся предметом договора, и следует судьбе права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), а собственнику комнаты в квартире коммунального заселения принадлежит на праве общей долевой собственности и доля на общее имущество квартиры (ст. 41 ЖК РФ), пропорциональная общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Особенность доли в праве на общую площадь (помещения, имущество) в силу закона такова:

— не отчуждается отдельно от права собственности помещение;

— не подлежит выделу;

— возникает и переходит вместе с правом собственности на объект недвижимости.

Если предметом договора купли-продажи недвижимости выступает земельный участок, либо жилой дом (или часть жилого дома) находящийся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, то существенным условием договора купли-продажи такого объекта недвижимости является передача права на занятый им и находящийся в собственности у продавца участок. Данный объект недвижимости должен быть описан в договоре купли-продажи:

— местоположение участка;

— площадь участка;

— кадастровый номер участка;

— разрешенное использование участка;

— обременение участка и ограничения его использования.

В то же время следует иметь в виду, что продажа земельных участков (в том числе вместе с расположенным на нем объектом недвижимости) допускается только в том случае, если они прошли процедуру государственного кадастрового учета (ст. 37 ЗК РФ).

Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Как было указано выше договор купли-продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является возмездным.

Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следующий аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится отчуждаемый объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного. Так же в договоре купли-продажи недвижимости допустимо не только прямое указание цены отчуждаемой недвижимой вещи в денежных единицах, но и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. Так, в том случае, когда цена недвижимого имущества устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Следующее существенное условие договора купли-продажи недвижимости (если в качестве отчуждаемой недвижимости выступают: жилой дом, квартира, или их части), в которой проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этой недвижимостью, после приобретения его покупателем, это перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). По нашему мнению данное правило необходимо для реализации п. 2 ст. 292 ГК РФ и п. 4 ст. 31 ЖК РФ. В случае если в продаваемом жилом помещении не проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то в договоре может быть положение об отсутствии таких лиц. Более подробно это существенное условие договора мы рассмотрим в главе 3.1 данной работы.

Очередным, и последним, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является наличие (или отсутствие) существующих ограничений (обременений) прав продавца, это как правило: аренда, залог, сервитут, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. Данные обременения в обязательном порядке должны быть указаны в договоре.

Все выше перечисленные условия договора купли-продажи недвижимости являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), (см. приложение 1). Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.

2.4 Исполнение договора продажи недвижимости: права, обязанности и ответственность сторон

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: право одной стороны «диктует» обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.