Маркетинговое исследования рынка строительства жилой недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Институт «Высшая школа экономики и менеджмента»

Кафедра «Экономика и управление строительством и рынком недвижимости»

Контрольная работа по дисциплине «Маркетинг»

на тему: «Маркетинговое исследования рынка строительства жилой недвижимости»

Студент Тепикина А.Е.

Группа ЭУ-58 064н Руководитель: Н. М. Караваева Екатеринбург 2011 г.

1. Анализ рынка строительства

1.1 Мировой строительный рынок

1.2 Анализ рынка строительства России

1.3 Анализ рынка строительства свердловской области

1.4 Анализ конъюнктуры рынка строительства г. Екатеринбурга

1.5 Оценка состояния спроса.

1.6 Емкость рынка

2. Анализ потребителей рынка жилой недвижимости

3. Анализ объектов жилого строительства

4. Анализ конкурентов

Как утверждают ученые, уровень развития строительной отрасли — это весьма точный показатель здоровья экономики любой страны. Недаром в США игроки на фондовых биржах каждый месяц ждут выхода статистического индекса, называемого «закладка новых домов».

С начала нового века обозначилось несколько ярких тенденций развития строительной отрасли. Для жилищного сектора — преобладание частных инвестиций, возрастающий интерес к индивидуальному и малоэтажному жилью, а также четкое расслоение возводимого жилья по качеству и цене, от эконом до премиум-класса. Для секторов торговой и офисной недвижимости главные тренды — это ставка на использование инновационных технологий и стремление к укрупнению объектов, которое выливается как в возведение крупных торговых центров, так и в расцвет высотного строительства.

Россия меняется с каждым днем. На смену ветхим «хрущевкам» приходят микрорайоны многоэтажек, торговые палатки уступают место гипермаркетам. И хочется верить, что уже в ближайшей перспективе благодаря новым строительным материалам и инновационным технологиям удастся решить многие проблемы, доставшиеся стране в наследство от советских времен.

Возросшая за последние годы конкуренция на рынке недвижимости повышает необходимость в более тщательном анализе рынка. Любой проект в сфере строительства: будь то разработка девелоперского проекта или бизнес-плана элитного коттеджного поселка требует тщательного исследования.

Детальный и качественный анализ рынка строительства и недвижимости считается одним из наиболее значимых показателей успешности будущего инвестиционного проекта. Именно обзоры рынка и составленные на их базе прогнозы, а также полноценные маркетинговые исследования строительного рынка являются базовыми параметрами для разработки бизнес-плана и концепции развития любого проекта, связанного с недвижимостью.

Обзоры и аналитика рынка строительства необходимы для принятия верных и взвешенных решений на каждом этапе маркетинговой программы.

Качественные прогнозы рынка позволяют компании более оперативно достигать своих целей и повышать эффективность использования земельных участков.

Анализ рынка позволяет определить:

o актуальное состояние исследуемого вопроса в сегменте рынка;

o наличие и уровень конкуренции;

o ожидания и предпочтения потребителей;

o риски, которые могут возникнуть при осуществлении проекта;

1. Анализ рынка строительства

1.1 Мировой строительный рынок

Мировому строительному рынку пророчат быстрый и уверенный рост за счет появления на экономической карте мира новых сверхдержав с большими строительными аппетитами.

В исследовании «Развитие глобальной строительной отрасли до 2020 года», подготовленном совместно организациями Global Construction Perspectives и Oxford Economics при поддержке PricewaterhouseCoopers, говорится, что в течение ближайшего десятилетия мировая строительная отрасль вырастет на 67% (с 7,2 трлн долларов в 2010 году до 12 трлн долларов в 2020;м). Затраты на строительство в мире за 10 лет составят 97,7 трлн долларов.

По данным авторов исследования, столь активному росту индустрии поспособствуют Китай, Индия и США — они обеспечат больше половины прогнозируемого увеличения отрасли.

«Никогда раньше в строительстве не наблюдался такой быстрый рост, опережающий рост ВВП, как теперь, — отмечает директор Global Construction Perspectives Грэм Робинсон. — Он возник благодаря новым супердержавам — Китаю и Индии — и восстановлению американской строительной индустрии».

Что касается фаворитов мирового строительного рынка по версии исследования, то эти прогнозы выглядят достоверно. В частности, многие эксперты уже сегодня призывают инвесторов обратить внимание на рынок недвижимости Китая. В 2010 году Китай благодаря бюджетному стимулированию оттеснил США и стал крупнейшим строительным рынком в мире. По прогнозам аналитиков, в течение ближайших 10 лет строительный рынок страны должен вырасти более чем вдвое. К 2020 году его объем составит 2,5 трлн долларов (21% мирового строительства).

В последнее время особое внимание Китай обращает на крупные проекты. Например, в этом году в Шанхае должно начаться строительство крупнейшего в мире выставочного центра, площадь которого составит 500 тыс. м?. Инвестиции в этот проект оцениваются в 3,5 млрд долларов. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на 2013;2014 годы. Кроме того, к началу 2015 года в Шанхае планируют завершить строительство самого высокого отеля в мире, его высота составит 632 метра (121 этаж). А в конце прошлого года китайская компания Shanghai Greenland Group заявила о планах строительства в городе Ухань третьего по высоте небоскреба в мире (606 метров). Общий объем инвестиций в этот проект оценивается в 4,5 млрд долларов.

В жилищном секторе Китая, по словам управляющего директора по рынкам капитала Азиатско-тихоокеанского региона компании Cushman & Wakefield Джона Стинсона, в этом году ожидается некоторое снижение активности. «Государство все больше совершенствуется в применении политики, направленной на сокращение спекуляции в этом секторе», — отметил эксперт.

Третьим по величине мировым строительным рынком, по версии исследования, является Япония, но к 2018 году ее место займет активно развивающаяся Индия. Разумеется, эти данные были собраны и представлены в отчете до печальных событий на Японских островах, потому информация подлежит корректировке. Уже сегодня Япония потеряла свое место в рейтинге, и в ближайшее время вряд ли сможет вернуть его.

Это значит, что новым фаворитом мирового строительного рынка становится Индия. По результатам опроса, проведенного год назад Ассоциацией иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE), Индия вошла в пятерку лучших развивающихся рынков для инвестиций в недвижимость (вместе с Китаем, Бразилией, Мексикой и Турцией). Инициаторы опроса отмечали, что на расстановку приоритетов повлиял мировой финансовый кризис — инвесторы обратили внимание на новые рынки.

А вот второе место, отведенное в исследовании строительному рынку США, вызывает ряд вопросов. По данным исследования, аналитики прогнозируют рынку Америки резкий рост объемов строительства — как в секторе жилья, так и в секторе коммерческой недвижимости, однако объективные данные не подтверждают их оптимизм.

По данным Bloomberg, штаты переживают первый за 17 лет спад в сфере финансирования коммерческих проектов. Только в январе этого года расходы на строительство частных объектов в стране снизились на 1,2%. Не самая лучшая ситуация в стране и с покупкой недвижимости. Продажи новостроек в США в январе упали на 12,6%, а к марту на 9,6% снизились продажи вторичного жилья.

Среди членов Евросоюза после кризиса рост строительства зафиксирован только в Польше и Швейцарии. Однако к концу 2010 года инвесторы потянулись в Восточную Европу — наряду с Польшей их привлекают Болгария, Румыния, Хорватия. В целом инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в прошлом году выросли до € 83,3 млрд., но это ниже докризисных показателей.

1.2 Анализ рынка строительства России

В 2010 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 58,4 млн.кв.метров.

Современный уровень жилищного строительства по количеству введенного жилья составляет около 80% от наибольшего ввода, достигнутого в 1987 г. (72,8 млн.кв. метров).

С 2001 г. по 2008 г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом, в 2010 г. падение объемов строительства жилья продолжилось (на 2,4% меньше по сравнению с 2009 г.). Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв. метров в 2000 г. до 409 кв. метров в 2010 г., однако по сравнению с 2009 г. он уменьшился на 13 кв.метров. Улучшилась обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2010 г. в среднем на одного жителя приходилось 22,6 кв. метра общей площади жилых помещений против 22,4 кв. метра в 2009 г. и 19,2 кв. метра в 2000 году.

В январе-мае 2011 г. введено 177,3 тыс. новых квартир общей площадью 15,3 млн.кв.метров, что составило 93,1% к январю-маю 2010 года.

Динамика ввода в действие жилых домов

Среди субъектов Российской Федерации в 2010 г. наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 13,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае — 6,2%, Санкт-Петербурге — 4,5%, Республике Татарстан — 3,5%, Республике Башкортостан — 3,4%, Тюменской и Ростовской областях — по 3,1%, Свердловской области и Москве — по 3,0%. По совокупности в этих субъектах Российской Федерации построено половина введенной общей площади жилья в России.

В настоящее время в Российской Федерации эксплуатируется жилищный фонд в размере 3,2 млрд.кв.метров, из него 85,6% находится в частной собственности.

В жилищном строительстве в 2010 г. по материалам стен застройщики — юридические лица отдали предпочтение кирпичным (41,7% общей площади введенных жилых домов), панельным (25,1%) и монолитным (19,8%) жилым домам, а индивидуальные застройщики — кирпичным (43,0%), деревянным (25,7%) и блочным (17,9%) жилым домам.

В 2010 г. в новой жилой застройке преобладают малоэтажные жилые дома.

Распределение жилых домов по этажности в % к итогу

Среди введенных застройщиками-юридическими лицами многоэтажных жилых домов более трети составляют 10−16 этажные дома.

В 2010 г. средний размер введенных в России квартир составил 81,5 кв. метра общей площади, что на 4,5% меньше, чем в предыдущем году.

Число построенных квартир и их средний размер

По данным Росстата в III квартале 2011 года на 8% снизился индекс предпринимательской уверенности в строительстве в России

К факторам, отрицательно влияющим на деятельность строительных организаций, относятся высокий уровень налогов, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий, конкуренция со стороны других строительных фирм.

1.3 Анализ рынка строительства Свердловской области

За 2011 год в Екатеринбурге введено в эксплуатацию около миллиона квадратных метров жилья многоэтажного и индивидуального типа. Дифференциация жилищного рынка выглядит следующим образом. Введено в эксплуатацию 2805 однокомнатных квартир, 1518 двухкомнатных квартир, 1131 трехкомнатных, а также 128 четырехкомнатных квартир.

С начала года доля комфортных малоэтажек в городе заметно возросла и составила 30% от всего объема сданных жилых площадей. В июле на юго-западной окраине уральской столицы был введен в строй экспериментальный поселок Светлореченский, в котором сейчас живут молодые семьи и социально незащищенные очередники.

Продолжается строительство и ввод в эксплуатацию домов в таких комплексно возводимых малоэтажных поселках, как Карасьеозерский-2 и Палникс. ЖСК «Широкая Речка» планирует ввести в строй сразу два десятка индивидуальных жилых домов общей площадью свыше 27 тысяч квадратных метров. Также продолжится ввод в эксплуатацию домов в поселках Садовый и Малый Исток, в ЖСК «Звезда» и ряде территорий Ленинского района.

На начало ноября 2011 года в столице Урала введено 618 индивидуальных малоэтажных жилых домов общей площадью 182,4 тысячи квадратных метров. Данный показатель более чем в 2 раза превышает аналогичное значение прошлого года.

Учитывая повышенный спрос на ИЖС, глава Администрация города Екатеринбурга Александр Якоб поставил перед подчиненными стратегическую задачу стимулировать малоэтажную жилую застройку. Согласно Стратегическому плану развития Екатеринбурга к 2015 году соотношение между малоэтажным и высотным многоквартирным жильем должно составить 40% и 60% соответственно.

1.4 Анализ конъюнктуры рынка строительства г. Екатеринбурга

Оценка влияния конъюнктурообразующих факторов

Циклические факторы.

Строительный сектор России не может выбраться из кризиса и преодолеть спад. По итогам первого полугодия деловая активность в строительстве снова сократится. Об этом свидетельствуют опубликованные вчера результаты опросов 6 тыс. строительных организаций, которые провели Росстат и Высшая школа экономики (ВШЭ). В 2011 году ввод жилья упал более чем на 20% почти в трех десятках российских регионов. По мнению экспертов, надежд на скорое улучшение ситуации в отрасли почти нет. В среднесрочной перспективе можно ожидать существенного снижения объемов жилищного строительства.

Последний опрос руководителей организаций зафиксировал новое снижение деловой активности в строительной отрасли. В опросе Росстата и ВШЭ участвовало более 6 тыс. организаций, руководители большинства из которых отметили исчезновение каких-либо позитивных тенденций. Основные показатели, характеризующие производственную и финансовую деятельность подрядных организаций, не только остались в отрицательной зоне, но и оказались хуже, чем в первом квартале, отмечает Центр конъюнктурных исследований ВШЭ. Каждый четвертый участник опроса охарактеризовал спрос «ниже нормального», отметив сокращение числа заключенных договоров и снижение объемов выполненных строительно-монтажных работ.

Такая тенденция ставит под сомнение реалистичность планов премьера Владимира Путина к 2015 году увеличить объемы жилищного строительства до 90 млн. кв. м в год.

Директор Центра конъюнктурных исследований Георгий Остапкович говорит, что «вялая инвестиционная активность экономики и практически отсутствие ярко выраженных макроэкономических драйверов не позволяют строителям увеличивать фронт работ». «Кризис серьезным образом сказался на состоянии строительного комплекса страны. Реализация новых проектов в строительстве сократилась на четверть, что может проявиться в 2011;2012 годах в виде снижения ввода в эксплуатацию нового жилья», — говорит президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. Среди причин бедственной ситуации он называет нарушение системы финансирования в сфере строительства. После сентября 2008 года банки перестали кредитовать застройщиков, застройщики перестали строить, а население покупать жилье. Кошман убежден, что без вмешательства государства уже не обойтись. Восстановить объемы жилищного строительства он предлагает путем финансирования девелоперов.

Вице-президент Гильдии риелторов Константин Апрелев утверждает, что ситуация в строительной отрасли отражает реальное состояние дел во всей экономике, которая не желает идти в рост. Более или менее уверенно чувствуют себя застройщики, специализирующиеся на возведении элитного жилья и жилья эконом-класса. У остальных перспективы не радужные. Большинство организаций испытывает дефицит заемных средств, ну, а население предпочитает покупать готовое жилье. Банки не рискуют кредитовать строительные компании, начинающие новые проекты. Выход один — сделать отрасль максимально прозрачной для инвесторов, создать банкам соответствеющие стимулы.

Кризис послужил толчком к развитию технолоигий строительства. Так во многих странах стали реализовываться законопроекты, направленные на то, чтобы уменьшить потребление энергии. В течение 2011 года эксперты компании Jones Lang LaSalle следили за применением энергоэффективных технологий, выявив основные тенденции и перспективы развития.

Великобритания

В марте 2011 года в Великобритании был представлен Билль об использовании энергии (UK Energy Bill), цель которого — стимулировать использование энергоэффективных технологий в строительстве жилья и коммерческих объектов. Законопроект одобрен обеими палатами Парламента и в октябре получил королевскую санкцию.

Согласно этому закону, выполнять работы по улучшению энергоэффективности можно будет без предварительного финансирования. С апреля 2016 года частный арендодатель не сможет отказать съемщику, желающему произвести какие-либо изменения в доме, чтобы минимизировать потребление энергии.

С апреля 2018 года сдавать недвижимость, не отвечающую основным требованиям энергоэффективности, будет нарушением закона.

Остается открытым вопрос о применении Плана по сокращению выбросов углекислого газа (Carbon Plan), который содержит ряд инициатив, направленных на борьбу с изменением климата в ближайшие пять лет.

Британское правительство также планирует пересмотреть положения об использовании сертификатов об энергоэффективности и внести изменения в нормы строительства.

Франция

Во Франции был опубликован ряд постановлений в рамках закона «Гренель II», который предусматривает различные меры, направленные на защиту окружающей среды.

Согласно одному из постановлений, компании, численность работников которых превышает 500 человек, должны сделать отчеты об объеме выбросов углекислого газа, в том числе, если его источником являются электрические приборы и отопительные системы. Закон также применяется к общественным организациям с количеством сотрудников более 250 и муниципалитетам с населением более 50 000 человек. Отчет должен содержать комплект мер по борьбе с выбросами углекислого газа на ближайшие три года.

Постановление о градостроительстве отменяет ограничения по использованию экологичных строительных материалов и оборудования, в частности фотогальванических установок на крышах зданий.

Поправка к строительному кодексу обяжет владельцев жилых комплексов приобрести зарядные установки для электромобилей. Эти устройства должны покрывать 10% вместимости парковки. Кроме того, должны быть оборудованы стоянки для велосипедов. Такие правила будут действовать с 2012 года для строящихся зданий и с 2015 — для уже существующих.

С 2011 года перед продажей и сдачей в аренду жилья собственнику необходимо получить заключение об энергоэффективности.

Китай

Китайское правительство думает над тем, как установить лимит энергопотребления. Цель законопроектов — сократить выбросы диоксида углерода и потребление топлива. Строительные проекты, которые не будут отвечать критериям энергосбережения, не получат разрешение на реализацию. Однако к 2015 году допускается увеличение совокупного потребления энергии до 26%.

В восточных, более застроенных, регионах Китая возводится меньше зданий, чем раньше, однако количество новых проектов по-прежнему велико. Города на западе страны, где строительство идет ускоренными темпами, могут вскоре стать похожими на Шанхай или Пекин. Поскольку появляется все больше зданий, то спрос на энергию растет. Однако ситуация с ее поставкой остается напряженной, и вопрос об увеличении энергоэффективности для Китая особенно актуален.

Что касается возобновляемых источников, то принимаются меры для того, чтобы расширить их использование. Например, введены специальные тарифы на солнечную энергию. Электричество, полученное таким способом, продается по цене от 0,15 долл./кВт•ч — это должно подстегнуть инвесторов.

Австралия

В Австралии стартовала программа по улучшению энергоэффективности крупных офисных площадей. С 1 ноября 2010 года требовалось лишь располагать оценкой по системе NABERS (National Australian Built Environment Rating System). С 1 ноября 2011 года на все помещения площадью от 2 000 м? необходимо получить полные сертификаты об энергоэффективности (Building Energy Efficiency Certificate, BEEC), которые должны предоставляться владельцем при подписании договоров о продаже, аренде и субаренде.

Нециклические фактор Экономика

Как видно из таблицы основные производственные фонды используются только на половину.

Наличие основных строительных машин в строительных организациях:

Высок процент износа машин и механизмов.

Инвестиции в жилища в 2010 г. использованы в объеме 1047,3 млрд. рублей, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 11,4% против 13,0% в 2009 году.

Из общего объема инвестиций (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами), направленных на строительство многоквартирных жилых домов, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия средства населения составили 79,9 млрд. рублей, или 21,1% (против 19,3% в 2009 г.).

Цены на приобретаемые строительными организациями материалы, детали и конструкции в 2010 г. выросли на 5,0% против их снижения в 2009 г. на 10,8%.

Реальные располагаемые денежные доходы населения в 2010 г., по предварительным данным, возросли по сравнению с 2009 г. на 4,2%.

Правовое регулирование строительства.

Семь лет назад, с принятием закона «О техническом регулировании», все строительные нормы и правила перестали быть обязательными в части, касающейся обеспечения безопасности зданий, сооружений. Более того, тот же закон запрещал вносить в них изменения до выхода технического регламента, тормозя тем самым техническое развитие отрасли. Тем не менее многие восприняли это как возможность пренебрежения этими документами.

Несмотря на то, что органы экспертизы и органы надзора продолжали руководствоваться СНиПами, многие строители и проектировщики на стадии подготовки рабочей документации и строительства допускали отступления от действующих нормативных документов, и это не замедлило сказаться на безопасности и качестве возводимых в последние несколько лет зданий и сооружений. Только к концу семилетнего переходного периода удалось принять № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», сформировать перечни нормативных документов в строительстве, в результате применения которых на обязательной и добровольной основе обеспечивается выполнение требований регламента, и утвердить их распоряжением Правительства РФ и Росстандартом соответственно.

Не надо забывать еще и о том, что система профессионального образования в строительстве в значительной степени построена на основе СНиПов. Для выпуска специалистов, владеющих новыми знаниями, основанными на актуализированных СНиПах и новых нормативных документах, понадобится как минимум 8−10 лет.

Политика областная целевая программа «Развитие жилищного комплекса в Свердловской области» на 2011 — 2015 годы подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей в Свердловской области» на 2011;2015 годы областной целевой программы «Развитие жилищного комплекса в Свердловской области» на 2011;2015 годы.

Реализация подпрограмм позволит улучшить жилищные условия 500 молодых семей, 750 многодетных семей, 76 семей инвалидов боевых действий. Расходы по всем этим направлениям составят 3,5 миллиарда рублей, в том числе уже в 2011 году — 630 миллионов рублей.

В Свердловской области практически не работает закон о предоставлении свердловчанам бесплатных земельных участков. По состоянию на 25 марта 2011 года из 23 тыс 937 заявлений от свердловчан о предоставлении земельных участков могут быть исполнены лишь 1% заявок. Правом на предоставление земли в регионе обладают 803 тыс 723 человека.

В существующей экономической ситуации проблематично изыскать и оформить достаточное количество участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой. Кроме того, реализация закона требует также соответствующих расходов бюджета на проведение кадастровых работ, получение санитарноэпидемиологических заключений.

Основными задачами Министерства строительсва:

1) координация работы по увеличению производственных мощностей строительного комплекса;

2) координация работы по наращиванию производственного потенциала предприятий стройиндустрии;

3) содействие развитию жилищного строительства;

4) оказание государственной поддержки молодым семьям и гражданам на приобретение (строительство) жилья с использованием средств ипотечного жилищного кредита или займа; содействие развитию системы ипотечного жилищного кредитования;

5) содействие обеспечению жильем отдельных категорий граждан в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002;2010 годы и на плановый период до 2015 года;

6) организация работы по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры

7) содействие реализации комплекса мер по ликвидации аварийного

жилищного фонда и существенному снижению доли жилищного фонда, требующего капитального ремонта.

Новые технологии в строительстве

В загородном и дачном строительсте, где нет жесткого контроля к применяемым технологиям и материалам, новые технологии строительства внедряются быстрее. К массовым современным технологиям дачного строительства относятся: строительство домов по канадской технологии, строительство домов из бруса, технология строительства из пеноблоков, ТИСЭ.

«Зеленое» строительство.

? содействие активному внедрению инновационных строительных материалов и технологий в российскую архитектурно-проектную практику

? формирование экологического сознания в среде строителей, подрядчиков, инвесторов, заказчиков, девелоперов

? знакомство с международным опытом экологического проектирования

? привлечение внимания профессионального сообщества и общественности к проблемам, которые тормозят развитие «зеленого» строительства в России

? содействие в разработке стандартов «зеленого» строительства применительно к социальным, экономическим и климатическим условиям

«Чистые технологии»

Альтернативная энергетика системы энергосбережения, в т. ч. «умный дом» строительные экоматериалы и технологии экодизайн системы рециклинга и утилизации экспериментальное строительство

В поселке Светлореченский Свердловской области реализуются инновационные строительные технологии позволяющие снизить цену строящегося жилья до 30 тысяч рублей за квадратный метр.

Социальные.

Аргументы «за» и" против" социальной ответственности

Споры о роли бизнеса в обществе породили многочисленные аргументы «за» и «против» социальной ответственности.

Аргументы в пользу социальной ответственности

1. Благоприятные для бизнеса долгосрочные перспективы. Социальные действия предприятий, улучшающие жизнь местного сообщества или устраняющие необходимость государственного регулирования, могут быть в собственных интересах предприятий в силу выгод, обеспечиваемых участием в жизни общества. В обществе более благополучном с социальной точки зрения благоприятнее условия и для деятельности бизнеса. Кроме того, даже если краткосрочные издержки в связи с социальным действием высоки, в долгосрочной перспективе они могут стимулировать прибыль, поскольку у потребителей, поставщиков и местного сообщества формируется более привлекательный образ предприятия.

2. Изменение потребностей и ожиданий широкой публики. Связанные с бизнесом социальные ожидания радикально изменились с 60-х гг. Чтобы сузить разрыв между новыми ожиданиями и реальным откликом предприятий, их вовлеченность в решение социальных проблем становится и ожидаемой и необходимой.

3. Наличие ресурсов для оказания помощи в решении социальных проблем. Поскольку бизнес располагает значительными людскими и финансовыми ресурсами, ему следовало бы передавать их часть на социальные нужды.

4. Моральное обязательство вести себя социально ответственно. Предприятие является членом общества, поэтому нормы морали также должны управлять его поведением. Предприятие, подобно индивидуальным членам общества, должно действовать социально ответственным образом и способствовать укреплению моральных основ общества. Более того, поскольку законы не могут охватить все случаи жизни, предприятия должны исходить из ответственного поведения, чтобы поддерживать общество, основанное на упорядоченности и законности. Некоторые аргументы в пользу социальной ответственности рассмотрены в примере 5.1.

Аргументы против социальной ответственности

1. Нарушение принципа максимизации прибыли. Направление части ресурсов на социальные нужды снижает влияние принципа максимизации прибыли. Предприятие ведет себя в наибольшей мере социально ответственно, сосредоточиваясь только на экономических интересах и оставляя социальные проблемы государственным учреждениям и службам, благотворительным институтам и просветительским организациям.

2. Расходы на социальную вовлеченность. Средства, направляемые на социальные нужды, являются для предприятия издержками. В конечном счете эти издержки переносятся на потребителей в виде повышения цен. Кроме того, фирмы, участвующие в конкурентной борьбе на международных рынках с фирмами других стран, которые не несут затрат на социальные нужды, оказываются в неблагоприятном положении в конкуренции. В результате снижается их сбыт на международных рынках, что ведет к ухудшению платежного баланса США во внешней торговле.

3. Недостаточный вровень отчетности широкой публике. Поскольку управляющих не выбирают, они не являются непосредственно подотчетными широкой публике. Рыночная система хорошо контролирует экономические показатели предприятий и плохо — их социальную вовлеченность. До тех пор пока общество не разработает порядок прямой отчетности предприятий, последние не будут участвовать в социальных действиях, за которые они не считают себя ответственными.

4. Недостаток умения разрешать социальные проблемы. Персонал любого предприятия лучше всего подготовлен к деятельности в сферах экономики, рынка и техники. Он лишен опыта, позволяющего делать значимые вклады в решение проблем социального характера.

Совершенствованию общества должны способствовать специалисты, работающие в соответствующих государственных учреждениях и благотворительных организациях.

1.5 Оценка состояния спроса

В Свердловской области растут миграционные потоки. В соответствии с официальной статистикой, ежегодно в область приезжают порядка 13−14 тыс.чел., более 90% из них приезжают в Екатеринбург. Это в большинстве своем студенты, а также трудоспособное население из сопредельных территорий — Челябинской, Курганской, Тюменской областей, ХМАО и ЯНАО. С учетом выбывших, показатель миграционного прироста населения Екатеринбурга составляет около 5−6 тыс.чел. Эти данные занижены на их основе можно говорить только о некотором минимальном пределе миграционного прироста.

На 1 января 2007 г. численность постоянного населения города Екатеринбурга и административно подчиненных ему территорий города составляла 1 340 000 человек (График 1).

График 1. Численность населения Екатеринбурга 1880−2007 г. г., с прогнозом до 2025 г. (тыс.чел)

Общее число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилье, на 1 января 2010 г. сократилось до 2,83 млн. (на 1,2% меньше, чем в 2008 г.).

Основным показателем, характеризующим доступность жилья, является коэффициент доступности (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3-х человек). Его значение для 2009 г. определено в программе «Жилище» — 3,1. Фактически в 2009 г. этот коэффициент составлял 4,2.

При этом, если программой «Жилище» установлено постепенное снижение коэффициента доступности (с 3,9 в 2004 г. до 3,1 в 2009 г.), в действительности до 2008 г. наблюдалась обратная тенденция и лишь в прошлом году произошло уменьшение фактического коэффициента доступности по сравнению с предыдущим годом.

По Городу Екатеринбургу удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда 1,9%

Вывод

Численность населения города Екатеринбурга неуклонно растет из года в год, следовательно растет потребность в жилых площадях.

Наблюдается незначительное снижение цен на жилую недвижимость, что приводит к уменьшению коэффициента доступности жилья.

Реальные располагаемые денежные доходы населения в 2010 г., по предварительным данным, возросли по сравнению с 2009 г. на 4,2%.

В структуре использования денежных доходов населения доля сбережений незначительно увеличилась по сравнению с 2009 г. (14,3% против 14,1%), при этом расходы на покупку недвижимости остались на том же уровне (3,0%).

Все это говорит о наличии спроса в данном сегменте строительного рынка. Спрос на рынке жилой недвижимости можно охарактеризовать как Полный для сегмента элитного жилья и жилья бизнес класса, для объектов жилья эконом класса спрос является чрезмерным (объекты с низкой стоимостью кв. м раскупаются в первые месяцы начала продаж).

1.6 Емкость рынка

Ввод жилья в Екатеринбурге

В 2011 году в Екатеринбурге построено 90,9% от запланированного количества ввода жилья в Свердловской области

Объемы ввода жилья в Екатеринбурге с1991 и план на 2008;2015 г. г. (тыс.кв.м)

До 2025 планируется построить до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности малоэтажная, индивидуальная жилая застройка — 7,0 млн.кв.м. (40%); среднеэтажная (3−5 этажей) — 5,2 млн.кв.м. (30%); многоэтажная (6 и более этажей — 5,2 млн.кв.м. (30%).

2. Анализ потребителей рынка жилой недвижимости

ЗАО «СМУ-3» охватывает в своей деятельности следующие сегменты строительного рынка:

— строительство жилья

— коммерческая недвижимость

— промышленные объекты

Основные характеристики покупателей жилой недвижимости.

o Географическое месторасположение покупателя, ЗАО «СМУ-3» осуществляет строительство как в Екатеринбурге так и других городах области, поэтому покупателем компании являются в основном физические и юридические лица Свердловской области ;

o Отношение покупателя к продукту, недвижимость покупателем может рассматриваться как место проживания, как место где осуществляется бизнес, а так же как долгосрочное капиталовложение.

o Возраст люди от 30 до 50 лет

o Образование в основном это люди высшим образованием

o Уровень дохода стабильный высокий заработок

Кризис 2008 года изменил облик покупателей рынка недвижимости достаточно кардинально, научив людей считать деньги, то есть настало время внимательных, образованных и бережливых покупателей.

Вполне объяснимо и предсказуемо то, что большую часть сделок с недвижимостью в Екатеринбурге (до 85%) в последние 20 лет составляют встречные сделки, когда сначала продается старое жилье, а потом с определенной доплатой приобретается новое, большее по площади и лучшее по качеству. В данном случае подавляющее большинство покупателей — люди в возрасте от 30 до 50 лет, с высшим образованием, имеющие стабильный высокий заработок, то есть, как правило, менеджеры среднего звена коммерческих компаний. Такие люди покупают либо квартиру большей площади в своем сегменте, например, потому, что у них расширилась семья, либо они приобретают новую квартиру такой же площади, но выше классом. Допустим, жили в квартире эконом-класса, а переехали в комфортили бизнес-класс. При «переходе» из класса в класс размер доплаты составляет в среднем 20−35% от стоимости недвижимости, то есть от 500 тыс. до 1 млн руб.

А вот квартиру меньшей площади и худшего качества, чем их старое жилье, приобретают в основном так называемые асоциальные граждане — пьющие, имеющие долги, в том числе коммунальные, либо проблемы в семье. В кризис у многих людей начались проблемы с работой — их уволили или сократили заработок. Либо они просто не умеют планировать свои расходы, поэтому у них накопились огромные долги за коммунальные услуги, которые они не могут выплатить самостоятельно. Поэтому таким людям приходится продавать квартиру и переезжать в меньшее по площади и худшее по качеству жилье. И, как ни прискорбно, в последнее время таких продаж становится все больше.

покупатель жилой недвижимость конкурент

3. Анализ объектов жилого строительства

Многоэтажное жилье в Екатеринбурге делится на 3 класса: «Элит», «Бизнес» и «Эконом»

Данные, предоставленные Уральской палатой недвижимости, показывают, что по доле площадей жилье эконом-класса занимало 38%, бизнес-класса — 59%, элитное жилье — 3%. По количеству возводимых зданий эконом-класс занимал 47%, бизнес-класс — 51%, премиум-класс — 2%. Основная причина такой «расстановки сил» заключается в доступности технологий и основных строительных материалов, которые используются для строительства жилья класса «бизнес». Эти материалы не «завязаны» на конкретных поставщиков и представлены на рынке в широком ассортименте"

Эконом-класс — это, в основном, панельные дома с типовыми планировками, стандартные по архитектуре, с квартирами площадью в среднем от 35 до 75 квадратных метров и потолками высотой от 2,5 до 3 метров. Такие здания расположены в районах 1−3 пояса (Ботаника, Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка и Сибирский Шинный, Аппаратный, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный, Химмаш)"

Бизнес-класс — это кирпичные или монолитные дома с современной фасадной облицовкой, с потолком высотой от 2,7 до 3 метров и квартирами свободной планировки, которые обычно сдаются «под чистовую отделку».

Бизнес-класс характеризуется определенным уровнем инженерного оснащения, в которое входят системы контроля доступа, очистки воды, вентиляции и (или) кондиционирования. Для этого класса обязательно наличие подземной парковки и, возможно, закрытого двора. «Бизнес-дома» расположены в центре города или в районах первого ценового пояса.

Элит-класс — это кирпичные или монолитные дома малой этажности, с дорогостоящей отделкой фасада, квартирами свободной планировки, сдающимися под отделку. Высота потолков — не менее 3 метров. В данном случае обязательно наличие охраны, подземной парковки и закрытого двора. Первые этажи дома занимают бутики, спортивные центры, салоны красоты, кафе или рестораны, причем соотношение жилой и общественной площадей составляет примерно 60% к 40% соответственно. Обязательным признаком элитного жилья является месторасположение в центре города.

Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объемам предложений квартир, с наименованиями районов

Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объемам предложений квартир (шт./мес.)

Вывод:

С точки зрения категорий качества наибольший спрос отмечается на типовое жилье и жилье улучшенной планировки, т.к. оно наиболее дешевое из-за невысокого качества и географии застройки (в основном на окраинах города).

4. Анализ конкурентов

Руководство предприятия четко понимает, что если не удовлетворять нужды потребителей так же эффективно, как это делают конкуренты, предприятию долго не продержаться на плаву. Во многих случаях не потребители, а как раз конкуренты определяют, какого рода результаты деятельности можно продать и какую цену можно запросить.

Основные конкуренты ЗАО «СМУ-3»

Атомстройкомплекс

Метеорит

Наш Дом

Нова-Строй

Ренова Строй Гупп

УК «Главсредуралстрой»

ЗАО «Уралстройинвест»

СК «Мегаполис»

Корпорация «Маяк»

" Металлайн"

ЗАО «ЮИТ Уралстрой»

В зависимости о выручки полученной от продаж объектов строительства можно выделить наиболее активных застройщиков города:

Абсолютным лидером рейтинга стала компания «Атомстройкомплекс». Объем вырученых средств от продажи квартир в 2006;10 г. составил 13 млрд рублей.

«РеноваСтройГруп» заняла вторую строчку рейтинга крупнейших застройщиков журнала «Деловой квартал». Объем вырученых средств компани от продажи квартир в 2006;10г. составил 9 млрд руб.

Компания «Наш дом» заняла в рейтинге крупнейших застройщиков третье место. Объем вырученых средств компани от продажи квартир в 2006;10 г. составил 6,2 млрд рублей.

На четвертом месте рейтинга крупнейших застройщиков Екатеринбурга — «НОВА-Строй» (филиал «ЛСР Урал»).

Объем вырученых средств компани от продажи квартир в 2006;10 г. составил 4,5 млрд рублей.

Все эти компании занимаются строительством жилья, торговых и офисных центров, а так же производственных зданий, т. е являются прямыми конкурентами СМУ-3.

Однако компания понимает, что потребители — не единственный объект соперничества организаций.

Последние могут также вести конкурентную борьбу за трудовые ресурсы, материалы, капитал и право использовать определенные технические нововведения и строительные площадки.

Лидеры по вводу жилья в 2008;2009 гг.

* Источник: Комитет по строительству администрации Екатеринбурга

Рейтинг строительных компаний, в котором основной упор сделан не на мнение дольщиков (или конкурентов, или веянию моды), а на среднюю и максимальную задержку в строительстве новостроек.

Компании, которые не задержали ни одного объекта (только для компаний с тремя или большим количеством объектов в портфолио).

Средняя задежка (в месяцах)

Только для компаний с тремя или большим количеством объектов в портфолио.

Рейтинг составлен в рамках проекта Накануне.ru — «Домостой»

Звание «Старожилы рынка» «Домострой» присуждает ЗАО «СМУ-3». Данная организация была создана в качестве монтажного подразделения для строительства оборонных объектов более пятидесяти лет назад (в 1948 г.). Почти за 50 лет своего существования специалисты СМУ № 5 работали на таких объектах, как Железнодорожный вокзал, Премьер-отель, Уральское таможенное управление, Межрегиональное хранилище № 11 ГУ ЦБ РФ, Храм Спаса на крови, ККТ «Космос», печатный дом «Формат», объекты Белоярской АЭС и Верхотурья, крупных торговых предприятиях губернской столицы, таких как «Покровский пассаж», торговый дом «Купец», а также занимались элитным жильем. Среди заказчиков СМУ № 3 немало оборонных и стратегических предприятий. В последние годы был построен — 17-этажный жилой дом на ул. Смазчиков-пер. Трамвайный, а также компания принимала участие в строительстве коттеджного пос. «Галактика» .

В номинации «Использование инновационных технологий», по мнению «Домостроя» пальму лидерства заслуженно удерживает инвестиционно — строительная корпорация «Мегаполис». Основанная не так давно — в 2002 г. — с целью управления инвестициями в строительстве, эта компания предложила новую для Екатеринбурга технологию возведения многоэтажных жилых, общественных и вспомогательных производственных зданий. Технология модифицированного сборно-монолитного каркаса «Уральская домостроительная система (УДС)» характеризуется компактностью основного оборудования, простотой наладки и настройки под различные модификации элементов каркаса. Здесь отсутствуют ограничения по архитектурно-проектным решениям, что позволяет свободно планировать внутреннее пространство здания. Экономическая эффективность достигается за счет технологичности изготовления продукции на заводе, скорости возведения каркаса, снижения транспортных расходов и затрат на материалы. С помощью данных технологий «Мегаполисом» строится жилой комплекс «Бажовский» общей площадью 47,9 тыс. кв. м, а так же другие объекты.

По «Строительству наибольшего числа административных зданий» лидирует корпорация «Маяк». Как видно из отчетов, компания не зациклилась только лишь на строительстве административных зданий. Так, в копилку объектов «Маяка» в прошлом году добавился жилой комплекс бизнес-класса с офисными помещениями и двухуровневой парковкой. Также планируется в этом году сдать бизнес-центр класса «А» «Парус», в следующем — жилой комплекс эконом-класса, офисные помещения, ТРЦ «Краснолесье», гостиннично-развлекательный центр «Новокольцовский». Однако по сравнению с другими рассмотренными застройщиками объемы строительства именно административных зданий достаточно большие. Сейчас корпорация «Маяк» заключила муниципальный контракт с администрацией Екатеринбурга на строительство доступного жилья по адресу переулок Базовый общей площадью более 48 тыс. кв.м.