Разработка единой информационной базы промышленных зон на основе паспортизации

Обоснование преимуществ паспортизации промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию

На основе рассмотренных теоретических аспектов градостроительной деятельности, в частности, по преобразованию промышленных территорий, анализе опыта Санкт-Петербурга в редевелопменте и выявленных проблем, можно прийти к результирующему выводу относительно совершенствования механизмов регулирования данного процесса на примере Санкт-Петербурга. Редевелопмент промышленных территорий — сложный и длительный процесс, поскольку охватывает сразу несколько сфер, основные из которых:

• — необходимость устойчивости и сбалансированности пространственного развития города, гармоничного вовлечения функционально преобразуемых территорий в городскую среду;
• — рациональность землепользования, приоритет охраны земель;
• — имущественные отношения, возникающие при смене собственности и перебазировании предприятий на другие площадки, а также отношения между субъектами редевелопмента.

Важно обозначить, что главная конечная цель преобразования промышленных территорий — улучшение состояния городской среды и качества жизни населения, обеспечение условий для ведения нормальной жизнедеятельности путем создания капитальных объектов, отвечающих потребностям современного общества.

Таким образом, редевелопмент промышленных зон в Санкт-Петербурге требует одновременно комплексного подхода к решению проблемы обновления «серого пояса», но и, в то же время, учета индивидуальных особенностей промышленных территорий. Для выполнения этой задачи и возможности полноценно регулировать деятельность по преобразованию промышленных зон, необходимо иметь совокупность информационных данных о территориях, нуждающихся в перепрофилировании. На этом основании предлагается разработать единую информационную базу о промышленных зонах, подлежащих преобразованию, путем их паспортизации.

Паспортизация — метод учета данных об основных характеристиках промышленных зон, подлежащих преобразованию, в том числе юридической, градостроительной, логистической информации, технических параметрах объектов, физико-географическом состоянии земель в их границах, а также иных сведений, необходимых разным субъектам редевелопмента для подготовки и принятия управленческих решений. Результатом паспортизации должны стать утвержденные паспорта промышленных зон в виде документов, собранных в единую информационную базу данных.

Паспортизация промышленных зон, подлежащих градостроительному преобразованию, позволит, в первую очередь, иметь статистическую (качественную и количественную) информацию о состоянии промышленных территорий и перспективах их развития, которая в настоящее время является не полной: либо разрозненной в разных информационных ресурсах (при наличии таковой), либо не собранной и проанализированной.

Паспорта преобразуемых промышленных зон будут использоваться в качестве инструмента обеспечения субъектов редевелопмента комплексом объективной и систематизированной градостроительной, технической, экономической информации о промышленных зонах и находящихся в их границах промышленных территорий и объектов. Основные цели паспортизации:

• — выявление наиболее проблемных и наименее привлекательных для редевелопмента промышленных зон и территорий, как и определения наиболее перспективных;
• — учет деградирующих и заброшенных промышленных территорий для вовлечения их в экономический оборот;
• — оценка текущего состояния и потенциала промышленных зон и территорий для наиболее рационального их использования под другие функции;
• — определение оснований для принятия решений о предоставлении льгот или компенсации части затрат по преобразованию наиболее проблемных территорий за счет бюджетных средств, в качестве экономических стимулов;
• — обеспечение сбалансированности пространственно-территориального развития района промышленной зоны, учитывая необходимость создания на высвободившейся территории конкретных жизнеобеспечивающих объектов;
• — учет данных паспортов при разработке планов по преобразованию промышленных территорий и их комплексного развития.

Паспортизация позволит органам государственной власти Санкт-Петербурга, осуществляющим деятельность в сфере градостроительства, иметь базу для принятия необходимых управленческих решений (в частности о функциональном преобразовании территории, предоставлении материальной компенсации или налоговых льгот в качестве стимулирующих редевелопмент механизмов), сократить временные издержки от сбора информации о промышленной территории для подготовки градостроительной документации, а также более эффективно регулировать деятельность по градостроительному преобразованию промышленных зон, контролировать учет положений паспорта при осуществлении редевелопмента другими субъектами, обеспечивая сбалансированность пространственно-территориального развития районов и города в целом.

Кроме того, систематизированная информация, содержащаяся в паспортах промышленных зон, позволит застройщику (инвестору) правильно выбрать промышленную территорию для перепрофилирования, оценив выгоды и издержки, что позволит ему избежать финансовых и иных трудностей уже после начала проекта редевелопмента и существенно снизит риск того, что территория так и не будет преобразована.

Можно выделить основные преимущества паспортизации промышленных зон, подлежащих преобразованию, для различных субъектов редевелопмента.

Для инвесторов:

— способ привлечения инвестиций, так как паспортизация показывает заинтересованность города в преобразовании территорий и возможность оказания материальной или иной поддержки (например, в своевременной подготовке градостроительной документации или обеспечении территории инженерными коммуникациями);

Для государственных органов власти:

• — систематизация текущей информации и последующий мониторинг изменений позволит отслеживать процесс преобразования промышленных территорий и иметь возможность более эффективно его регулировать;
• — паспортизация включает процедуру установления собственников земельных участков, что является стимулом для последних либо участвовать в преобразовании территорий, либо перебазировать действующее предприятие (при повышении интереса со стороны инвесторов, рыночная стоимость земельного участка возрастет, что позволит собственникам компенсировать затраты при его продаже и переносе производства);
• — единый информационный источник о промышленных зонах будет отражать состояние территорий в их границах, что позволит разграничивать зоны на проблемные и перспективные, и являться основой для экономического стимулирования редевелопмента именно деградирующих промышленных пространств;

Для застройщиков и девелоперов:

— наличие достоверной открытой информации даст возможность заранее знать об ограничениях и обременениях на территории, просчитать выгоды и издержки от проекта редевелопмента, что, в свою очередь, позволит рационально выбрать земельный участок, а также форму преобразования;

Для населения:

— возможность контроля (наблюдения) за деятельностью исполнительных органов государственной власти и иных субъектов редевелопмента по преобразованию деградирующих промышленных пространств (отслеживать статистические изменения в паспортах, а также натуральные изменения в силу строительства новых жизнеобеспечивающих объектов на старых промышленных территориях).

Таким образом, в целях соответствия описанным преимуществам паспортизации, можно сформулировать основные требования к содержанию паспортов преобразуемых промышленных зон. Паспорта должны включать следующую информацию:

• а) месторасположение промышленной зоны:
  • 1) наименование района Санкт-Петербурга;
  • 2) картографическая схема с указанием границ промышленной зоны;
• б) основные параметры промышленной зоны:
  • 1) общая площадь в гектарах;
  • 2) доля преобразованной территории;
  • 3) площадь территорий, пригодных для редевелопмента;
  • 4) картографические материалы, с обозначением границ свободных и застроенных участков промышленной зоны;
• в) логистические характеристики и транспортная обеспеченность промышленной зоны:
  • 1) удаленность промышленной зоны от центра города;
  • 2) близость к городским магистралям и КАД;
  • 3) ближайшие станции метрополитена;
• г) описание промышленной зоны:
  • 1) профилирующие отрасли промышленности;
  • 2) перечень основных предприятий и объектов, с указанием их адресов, площади и формы собственности;
  • 3) перечень объектов на соответствующих земельных участках, в отношении которых может быть осуществлен редевелопмент;
• д) данные о возможном использовании земельных участков, смене функционального зонирования территорий, основные градостроительные регламенты для преобразуемой промышленной зоны;
• е) данные о градостроительной документации;
• ж) характеристика развития систем инженерно-технического обеспечения территорий в границах промышленной зоны;
• з) общая техническая характеристика объектов в границах промышленной, с указанием степени износа, а также краткие сведения о физико-географическом состоянии почвенного покрова земельных участков в границах промышленной зоны;
• и) описание текущего состояния промышленной зоны (преимущественного использования), реализованных и анонсированных проектах редевелопмента;
• к) перечень имеющихся и планируемых к строительству объектов социальной и транспортной инфраструктуры в районе промышленной зоны, а также жилых и коммерческих объектов;
• л) рейтинг преобразуемой промышленной зоны.

В связи с тем, что промышленные зоны, в силу объективных различий в характеристиках и особенностях, обладают разной инвестиционной привлекательностью и темпами преобразования, в паспортах промышленных зон должен быть обозначен рейтинг зоны от I до IV, где I — высокий, IV — низкий. Рейтинг промышленных зон является условным показателем, который определяется исходя из совокупностей оценки промышленной зоны, потенциалов и рисков ее преобразования (выявления сильных и слабых сторон), которые могут влиять на привлекательность промышленной зоны для застройщиков и инвесторов. Присвоение соответствующего ранга промышленным зонам в паспортах позволит обозначить, какие из них являются перспективными, а какие — наиболее проблемными и требуют установления особых экономических и организационных стимулов для их преобразования. Стимулами могут являться: сокращение административных барьеров (например, облегчение процедуры согласования и приоритетная подготовка градостроительной документации), компенсация части затрат застройщиков (покрытие расходов на рекультивацию земель, обновление инженерного обеспечения территории), льготное налогообложение.

Кроме того, благодаря выявлению деградирующих промышленных территорий, органам государственной власти представится возможным сформировать дополнительные регулирующие механизмы, которые помогут упорядочить взаимоотношения собственников и застройщиков в процессе преобразования промышленных территорий. Основой для создания таких механизмов могут стать отдельные положения из предлагаемого федерального законопроекта о комплексном развитии промышленных зон (рассмотренного в предыдущей главе), в части вовлечения собственников к участию в редевелопменте.

Таким образом, можно сформулировать проблемы, решение которых возможно посредством паспортизации промышленных зон:

• — систематизация объективной информации о текущем и планируемом состоянии территорий промышленных зон, подлежащих преобразованию;
• — определение наиболее перспективных и проблемных промышленных зон;
• — создание дополнительных стимулирующих мер и регулирующих механизмов преобразования промышленных зон.

В целом, паспортизация подлежащих преобразованию промышленных зон, помимо прочих плюсов, будет способствовать повышению заинтересованности общественности к изменению и улучшению городского пространства.