Проблемы реализации региональной жилищной политики (на примере Администрации города Серпухова)

1. Теоретические основы жилищной политики.

1.1 Развитие жилищных отношений в России.

1.2 Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России.

1.3 Проблемы реализации региональной жилищной политики.

2. Проблемы реализации региональной жилищной политики в городе Серпухове.

2.1 Общая характеристика администрации г. Серпухова.

2.2 Городская жилищная политика, осуществляемая администрацией города.

2.3 Региональная целевая жилищная программа.

3. Совершенствование региональной жилищной политики.

3.1 Стратегия развития жилищного строительства.

3.2 Направления по совершенствованию региональной жилищной политики Заключение Список литературы.

С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан.

Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача, создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья.

С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т. е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано большая часть государственного и муниципального жилья.

В стране реализовывалось несколько программ жилищного строительства, основной из них являлась государственная целевая Программа «Жилище», однако она не была полностью выполнена.

В государственной целевой Программе «Жилище» были поставлены следующие задачи:

— обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

— увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;

— расширить права органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.

Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, была принята Федеральная программа «Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей», в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Российской Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.

Принятие нового Жилищного кодекса ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 2009 года проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент Российской Федерации, «практически каждого гражданина, каждую российскую семью» .

Актуальность работы: Жилищный вопрос — один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, как решаются проблемы реализации жилищной политики, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Объект исследования: деятельность администрации города Серпухова.

Предмет исследования: жилищная политика и проблемы ее реализации.

Цель работы: На основе теоретической базы и современного состояния жилищной политики в регионе рассмотреть проблемы ее реализации и предложить пути преодоления обозначенных проблем.

Задачи:

1. Рассмотреть теоретические основы жилищной политики.

2. Выявить проблемы реализации региональной жилищной политики на примере деятельности администрации города Серпухова.

3. Предложить пути преодоления проблем реализации жилищной политики.

Новизна работы: выявлены проблемы реализации региональной жилищной политики и предложены пути их решения.

Практическая значимость: Направления по преодолению проблем реализации жилищной политики могут быть использованы в практике муниципальных образований.

Теоретической базой работы послужили труды ученых, занимающихся проблемами реализации региональной жилищной политики.

Работа состоит из введения, трех глав и заключения.

В первой главе рассматриваются теоретические основы жилищной политики.

Во второй главе анализируется деятельность администрации города Серпухова и выявляются проблемы реализации региональной жилищной политики. В третьей главе размещены пути решения вышеобозначенных проблем реализации региональной жилищной политики.

Практической базой является отчетность администрации города Серпухова по реализации региональной жилищной политики за 2008;2009 гг. и нормативно-правовые документы по данной тематике.

1. Теоретические основы жилищной политики.

1.1 Развитие жилищных отношений в России.

Принятие нового Жилищного кодекса ознаменовало собой новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 года уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 2009 года проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент Российской Федерации, «практически каждого гражданина, каждую российскую семью» .

В настоящее время приняты 4 составляющих оценки развития станы:

— реальные доходы граждан;

— обеспеченность жильем;

— уровень образования и здравоохранения.

Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья. Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи:

— повышение объемов и качества жилищного строительства, т. е. увеличение предложения на рынке жилья;

— повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т. е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.

Общий объем жилищного фонда России — 2,85 млрд. кв. м (19 млн. жилых строений). Однако из них:

— 62,1 процента старше 30 лет;

— 3,1 процента (88,7 млн. кв. м) — это ветхий и аварийный фонд, в котором проживают более 2,5 млн. человек;

Более 15 млн. человек проживают в панельных зданиях, построенных в 50−60 гг., около 40 млн. человек — в неблагоустроенных квартирах. Средняя обеспеченность жильем в России составляет 19,7 кв. м на человека. Это в 2−3 раза меньше, чем в развитых странах (например, Мадрид — 24, Париж, Лондон — 32, Стокгольм — 40 кв. м на человека).

Падение объемов строительства жилья связано с тем, что в условиях перехода к рынку доля капитальных вложений государства в данный сектор экономики сократилась с 85 процентов в конце 80-х годов до 20 процентов в настоящее время. При этом до сих пор не сформированы механизмы, обеспечивающие приток необходимого объема внебюджетных инвестиций. Главная причина — в административных и бюрократических барьерах, препятствующих внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительную деятельность.

Велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций при выделении земельных участков под застройку. Требуют срочного решения проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации (ИРД), согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах. От подачи заявки на предоставление земельного участка под строительство до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано от 25 до 40 различных инстанций, в которых надо получить до 2 сотен подписей. Все это в конечном итоге приводит к удорожанию строительства и повышению цены продаваемого жилья. В настоящее время наблюдается устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках, например, только за 2009 год в регионах цены выросли на 26 процентов, а в Москве — на 45 процентов. Средняя цена на первичном рынке в 2−3 раза превышает себестоимость строительства. Цена на вторичном рынке приближается к цене на первичном рынке, что свидетельствует о дефиците жилья.

Система ипотечного жилищного кредитования разворачивается, но пока годовой суммарный объем кредитов — менее 10 млрд. рублей. Составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Однако при существующей законодательной базе возникающие во многих регионах России подобные схемы, в том числе схемы долевого участия в строительстве и жилищно-накопительные кооперативы, обладают повышенными рисками для граждан, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие возвратность вложенных ими средств. Все это привело к тому, что:

— состоят в очереди на улучшение жилищных условий 4,43 млн. семей (8,6 процента);

— время ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами составляет 15−20 лет;

— количество желающих улучшить жилищные условия составляет 61 процент (31,6 млн. семей);

— общая потребность в жилье составляет порядка 1,57 млрд. кв. м (55 процентов имеющегося фонда);

— за 2008 год улучшили жилищные условия 230 тыс. семей (0,7 процента желающих).

Из-за резкой дифференциации населения по уровню доходов решение жилищной проблемы для большинства желающих является более чем затруднительным. При этом в очереди стоят не только малоимущие, но и те, кто в состоянии самостоятельно с использованием кредита либо с частичной помощью государства приобрести жилье.

В жилищном законодательстве существуют несомненные пробелы, сдерживающие:

1) спрос на рынке жилья, в том числе:

— все еще достаточно высоки процентные ставки по ипотеке (11−13 процентов);

— высокие цены на жилье;

— смешанный состав очереди на получение социального жилья;

— высокие ограничения в области определения жилищных прав;

2) предложение на рынке жилья, в том числе:

— большое количество согласований исходно-разрешительной документации;

— отсутствие земельных участков с инфраструктурой и процедур доступа к этим участкам.

По оценкам экспертов наиболее тяжелая ситуация в этом вопросе сложится в 2011 году, поэтому муниципалитетам необходимо уже сегодня приступать к его решению.

В основной своей части сектор жилищного строительства приватизирован — 90 процентов строительных организаций являются частными компаниями. Требования рынка обусловили переход строительного комплекса на новые, более прогрессивные конструкционные системы, включая уменьшение доли крупнопанельного строительства в пользу кирпичного, каменного, монолитного и сборно-монолитного.

Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения.

Новая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации наряду с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства. Снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц. Сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования.

Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня — 1,5 процента от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков.

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище» 2002;2010 гг. Программа устанавливает основные количественные приоритеты: сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15−20 лет до 5−7 лет, а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года. В настоящее время Программа включает 9 подпрограмм:

1. «Государственные жилищные сертификаты» ;

2. «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур» ;

3. «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда» ;

4. «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» ;

5. «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф» ;

6. «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации» ;

7. «Обеспечение жильем молодых семей» ;

8. «Обеспечение жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» ;

9. «Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» .

В 2004 году закончился первый этап этой Программы. Прошедший трехлетний период можно назвать предварительным этапом, в процессе которого было разработано большинство подпрограмм, накоплен первый опыт их практической реализации и координации. Программа финансируется и выполняется с превышением плановых показателей. Однако ясно определились и основные недостатки:

— дефицит федеральных бюджетных ассигнований на выполнение обязательств государства по обеспечению жильем граждан России;

— отсутствие концентрации федеральных бюджетных ассигнований на главных направлениях, их распыление по 9 подпрограммам, 5 государственным заказчикам, по всем регионам;

— отсутствие консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

— слабое использование внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе личных средств граждан;

— отсутствие конкретных мероприятий, направленных на увеличение объемов жилищного строительства.

С 2005 года начался второй основной шестилетний этап Программы. С целью повышения ее эффективности необходимо:

— изменить акцент Программы, подчеркнув направленность на решение проблемы формирования и развития рынка жилья;

— учесть в тексте Программы вопросы, связанные с принятием пакета законопроектов, направленных на развитие рынка доступного жилья, а также необходимость разработки и принятия нормативных актов федерального и регионального уровней с целью реализации указанного пакета законопроектов;

— выделить в Программе два основных блока подпрограмм, имеющих цель:

— государственное стимулирование спроса на рынке жилья путем адресной целевой поддержки отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет установленные законом обязательства;

— государственное стимулирование предложения на рынке жилья путем формирования инженерной инфраструктуры, участков для строительства жилья, а также реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства.

Опыт реализации Программы «Жилище» позволяет сделать вывод о том, что наиболее эффективное использование средств федерального бюджета, предназначенных для выполнения установленных законом обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, достигается, если эти средства направляются в виде адресных целевых субсидий, в форме государственных жилищных сертификатов.

Основу второго блока должна составить новая подпрограмма с рабочим названием «Формирование участков под жилищное строительство». В этой подпрограмме и частично в подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного фонда» в соответствии с новым Градостроительным кодексом Российской Федерации необходимо разработать и реализовать механизм выделения и инженерного обустройства участков, имеющих комплект исходно-разрешительной документации для строительства жилья, а также механизм последующей реализации таких участков инвесторам-застройщикам на конкурсной основе. Финансирование работ по формированию участков будет осуществляться на паритетных началах за счет регионального (муниципального) и федерального бюджетов. Федеральные средства — на возвратной основе (например, беспроцентный кредит), при этом наносится серьезный удар по условиям существования в строительном процессе таких понятий как «коррупция» и «взятки» .

Ежегодно на реализацию указанных подпрограмм необходимо выделять из федерального бюджета не менее 8 млрд. рублей, в том числе не менее 5 млрд. рублей по подпрограмме «Формирование инженерной инфраструктуры для строительства жилья». В качестве перспективы представляется возможным использовать на указанные цели займы международных финансовых организаций, в том числе средств Всемирного Банка. Представляется, что строительный комплекс России способен решить задачи, поставленные перед ним в послании Президента Российской Федерации 2009 года. Сегодня ему для этого нужны: земля, инженерная инфраструктура и воля руководителей всех уровней и ветвей власти. Необходимо начать работу по совершенствованию регионального законодательства и нормативной базы в целом, формированию региональных программ и проектов, генеральных планов и планов застройки в соответствии с принятыми на федеральном уровне решениями.

1.2 Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России.

Наряду с проблемами здоровья и образования, в числе наиболее значимых для россиян является обеспеченность жильем. Рассмотрим структуру занимаемого россиянами жилья.

1, 8% россиян проживают либо в общежитии и служебных квартирах, либо снимают жилье. Причем это, вопреки представлению, складывающемуся на примере Москвы, в массе своей самая неблагополучная часть населения. Половина обитателей общежитий — представители двух низших страт, а не проживающие в служебных квартирах депутаты. Лишь 15% обладателей служебного жилья относятся к стратам от 5 и выше, составляющим верхние четыре дециля. Снимают жилье также не столько люди с высоким доходом, сколько малообеспеченные семьи — 58% арендаторов относятся к трем низшим стратам и лишь 5% - к сравнительно благополучным слоям, представляющим два верхних дециля. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и частичными коммунальными удобствами. Еще около 6% обитают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни — это неблагополучная категория населения.

Как показывает исследование, 15% населения страны (т.е. около 20 млн. человек) по существу ютятся в жилище, малопригодном для жизни. Понятно, что сами они ее решить не смогут — 77% из них относятся к нижним 4 стратам, где денег хватает только на текущие расходы. Лишь 5−6% этой группы (т.е. менее 1% из 15% входящих в нее граждан) могут благополучно улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных кредитов.

При этом стоимость имеющегося у россиян жилья («стартового капитала») — комнаты в «коммуналке», части дома, «койки в общежитии» — явно меньше, чем у большинства остальных россиян, имеющих отдельные квартиры или собственные дома, хотя 28% представителей этой неблагополучной группы имеют свое жилье в собственности (по остальным жильцам этот показатель — 83%). То есть 15-процентники заведомо находятся в сложной ситуации, при которой не смогут решить свой жилищный вопрос, так как самый популярный вариант его решения не ипотека, а «альтернативные сделки». Они также не смогут рассчитывать на получение бесплатного жилья от государства: во-первых, большинство из них имеют 12 и более кв. м жилой площади на человека (зачастую в «хрущобах»), и, следовательно, по существующим нормативам, не могут претендовать на «бесплатное» жилье. Во-вторых, если добавить к этим нуждающимся в бесплатном жилье других граждан, имеющих не более установленной в соответствующем регионе нормы, относящихся в большинстве своем к слоям, не способным решить проблему самостоятельно, то объем обязательств государства резко возрастает, достигая почти четверти населения, выполнение которых в обозримом будущем нереально.

Насколько благополучны жилищные условия у остальных трех четвертей россиян? На первый взгляд, картина с ними складывается неплохо. Половина наших соотечественников проживает в отдельной двухили трехкомнатной квартире, плюс 28% имеющих собственные дома. В настоящее время отдельная квартира и индивидуальный дом — два основных типа жилья жителей страны: первый — в основном в городе, второй — преимущественно в сельской местности, хотя и в городских поселениях немало индивидуальных домов: в районных центрах каждый двадцатый живет в собственном доме. Важно подчеркнуть, что собственный дом зачастую значительно отличается от того, что он представлял собой еще пару десятилетий назад. 19% их обитателей отметили наличие в домах всех коммунальных удобств (центральное отопление, водоснабжение, канализацию и т. д.). То есть речь идет о коттеджах, хотя в российских условиях подразумевается, что это не благоустроенный отдельно стоящий дом, а особый вид элитного жилья, напоминающий особняк. Причем, доля коттеджей оказалась в выборке значительно больше (5%), чем тот 1% россиян, которые идентифицировали свое жилье как коттедж. При этом только в 1% случаев речь идет о жителях крупных городов, а остальные 4% составляют жители районных центров, поселков городского типа и сел. В этой «самодеятельности» просматривается, на наш взгляд, одна отрадная тенденция, совпадающая с курсом на развитие малоэтажной застройки в российских регионах. Главное, чтобы самодеятельная активность населения и управленческая эйфория не вылились в очередную кампанию и не превратились из идеи современного индивидуального жилья в вариант строительства в XXI веке обычных изб. Такая опасность тем более реальна, что проблема обеспеченности всеми коммунальными удобствами остро стоит не только для сельской местности, но и для многих горожан — от жителей мегаполисов до районных центров. Сегодня 18% россиян имеют лишь часть коммунальных удобств и еще 12% их вообще не имеют (81% последних проживают именно в собственном доме, а остальные, как правило, в неблагоустроенном общежитии).

В среднем, по данным исследования, на каждого члена семьи в сегодняшней России приходится 19,6 кв. м, что практически совпадает с данными Росстата (для сравнения: в Германии подобный показатель составляет 35 кв. м на человека, в Швеции — 40, в США — 70 кв. м). При этом 10% россиян имеют менее 10 кв. м на человека; 10% - от 10 до 12 кв. м; 41% населения имеет жилищную обеспеченность свыше 18 кв. м на человека. При этом практически половина этой группы, около 20% россиян, имеет излишки жилой площади даже с учетом того, что норматив на семью из одного или двух человек предусматривает во всех регионах большую норму площади на каждого из них (в разных регионах этот норматив может различаться), и лишь для семей из 3 и более человек начинает «работать» норма в 18 кв. м на одну персону. Отметим, что около 20% населения рассматриваются в рамках нынешней концепции социальной политики как имеющие излишки жилой площади, а следовательно — теряют право на льготы по ее оплате. Так, 70% россиян, имеющих более 18 кв. м на человека, проживают в райцентрах, поселках городского типа и селах, и почти 60% относится к 4 нижним стратам по своему уровню жизни. Причем, почти в трети случаев их жилье не имеет коммунальных удобств или имеет их частично. Как видно, это совсем не наиболее благополучные слои населения. Учитывая, что почти три четверти их проживают в населенных пунктах с низкой стоимостью жилья, сам по себе переезд на меньшую площадь может оказаться для многих из них дороже, чем тот денежный выигрыш, который они получат, обменяв свой жилой фонд на меньшую площадь. Таким образом, заимствованная из арсенала западных моделей социальной политики и вполне логичная для условий, где практически все жилье отвечает хотя бы минимальным стандартам обустроенности, идея об излишках жилой площади как свидетельстве имущественного благополучия людей неприемлема, поскольку абсолютно не учитывает качественных характеристик жилья, находящегося в распоряжении разных категорий россиян, где оно большой площади — это в массе своей не жилье бизнес-класса, а разрушающийся старый жилой фонд, в котором проживает малообеспеченное население малых городов и сел. Даже если выделить респондентов, которые отмечают наличие у себя действительно большой площади, приходящейся на одного человека (свыше 35 кв. м), то и в этом случае большая площадь еще не означает хорошие жилищные условия. Люди, живущие в таких помещениях, чаще всего оказываются сельскими пенсионерами, у которых обеспеченность централизованным отоплением, водоснабжением, газом, канализацией и т. д. крайне мала.

Если попытаться оценить долю россиян, жилье которых соответствует общепринятым в российском обществе критериям «нормы», т. е. является отдельным, имеет все коммунальные удобства и обеспечивает не менее 18 кв. м на человека (от качества этого жилья мы сейчас отвлекаемся, т. е. это может быть и разваливающаяся пятиэтажка в райцентре, где ни о какой программе их сноса речь не идет), то оказывается, что в таких относительно благополучных жилищных условиях проживает чуть больше четверти россиян. Стоит ли удивляться, что при растущих ценах спрос на новое жилье по всей стране только увеличивается.

Таким образом, жилищная проблема — действительно исключительно сложная, острая и дорогостоящая с точки зрения ее решения. Огромная доля неблагоустроенного жилого фонда, с которым Россия вступила в XXI век и который еще долго будет оказывать влияние на общую ситуацию в жилищной сфере, низкая обеспеченность людей жилыми метрами, большая часть населения, вообще не имеющая отдельного жилья, — одна из главных задач, которую российскому обществу придется решать в обозримый период. Если добавить практически полное отсутствие «запаса прочности» у большинства россиян, стремление государства снять с себя обязательства по капитальному ремонту жилого фонда, проблему обеспечения жильем военнослужащих и молодежи, то можно получить, хотя бы общее представление об остроте проблемы сегодня и насколько она обострится в будущем. Ее успешное решение — основа предотвращения «геттоизации» общества со всеми вытекающими отсюда социальными последствиями — формирование криминальных молодежных группировок, «культуры бедности» и андеркласса.

А что же сами россияне, на которых теперь возлагается решение их жилищных проблем? Они фактически оказались в ловушке, которую им, не желая этого, расставило государство. Граждане, воспользовавшись правом на приватизацию (практически три четверти проживающих в отдельных квартирах — их собственники), которая давала какой-то стартовый капитал, могли бы улучшить жилищные условия, однако, став собственниками жилья, они автоматически оказались вынуждены сами обслуживать свою собственность. При этом государство обязательств по своевременному ремонту частного жилья не выполнило, у большинства россиян денег для ремонта нет, жилищный фонд продолжает ветшать, а проблемыобостряться.

Ипотека — ее возможности и границы. Ипотека не обеспечивает решение всех вышеперечисленных вопросов. Но, как предпосылка выхода из создавшегося тупика в части приобретения нового жилья, она имеет немалое значение. Одна из центральных задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» — создать к 2010 г. условия для того, чтобы треть населения страны смогла самостоятельно решать свою жилищную проблему. Однако, если иметь в виду только «сторону» получателя ипотечного кредита, нужны как минимум три условия. Во-первых, желание его взять; во-вторых, возможность его погасить; в-третьих — признание банком этой возможности у заемщика.

Представители населения, которые при создании соответствующих условий (выработка более адекватных критериев предоставления кредитов, гибкость сроков, снижение процентов, отказ от поручителей, уменьшение первоначального взноса и т. д.) могли бы претендовать на получение ипотечных кредитов, составляют лишь 8% тех, кто не удовлетворен своими жилищными условиями и считает их «плохими», т. е. чуть более 1% всех россиян. С учетом тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия из других соображений, эта цифра вырастет еще на 5−6%. Это значит, что с учетом возникающих по мере развития ипотеки дополнительных возможностей (социальная ипотека, понижение процентной ставки и т. д.) реально использовать ипотечные кредиты в ближайшем будущем смогут порядка 7−8% россиян, но никак не треть населения страны.

При всем огромном значении развития ипотеки для крупных городов, решить наиболее острые проблемы, которые стоят сейчас в жилищной сфере, ипотечное кредитование явно не способно, и рассматривать его как основной способ решения жилищной проблемы россиян в обозримом будущем вряд ли оправдано.

Судя по данным исследования, доля тех, кто за последний год за счет собственных средств осуществил строительство или покупку жилья, составляла всего 4% населения. Причем лишь каждый десятый из них использовал эти возможности для приобретения второго жилья. Таким образом, доля «инвестиционных» квартир по стране в целом не превышает 10% рынка, хотя в отдельных регионах типа Москвы может быть и больше. Более того, учитывая, что обеспеченность метражом такого рода инвесторов по основному месту жительства не так уж велика (половина из них имеет не более 18 кв. м на человека), это, как правило, не столько собственно инвестиции, сколько опережающая реализация будущего спроса, т. е. покупка для подрастающих детей квартиры «на будущее», пока есть необходимые для этого средства. Ввести запретительные налоги для такого рода покупателей — значит перекрыть канал решения жилищных проблем следующего поколения даже у тех слоев, которые пока еще в состоянии это делать самостоятельно, и одновременно затормозить формирование цивилизованного рынка аренды жилья.

Важно подчеркнуть, что государство жилой фонд для сдачи его в коммерческий наем практически не строит, а среди частных лиц второе жилье не так уж часто сдается в аренду. Во всяком случае, судя по данным наших исследований, в последние три года лишь 10−15% всех имеющих второе жилье использовали его для получения доходов от сдачи в наем.

Факт, что распространенная в Московском регионе практика извлечения доходов от игры на рынке недвижимости ни в коем случае не может быть экстраполирована на страну в целом ни в части приобретения «инвестиционных» квартир, ни в части получения доходов от сдачи своего жилья в наем. Это подтверждают и данные исследования — лишь 2% всех опрошенных указали доходы от принадлежащей им собственности в числе трех основных источников доходов их семей.

Покупка или строительство жилья — не единственный способ качественного изменения жилищных условий, хотя так поступают граждане вдвое чаще, чем покупают или строят жилье на собственные средства. В целом за последние 3 года 7% россиян удалось улучшить жилищные условия. Печально, что в 2006 г. этот показатель был вдвое больше и составлял 14% всех опрошенных, в 2008 г. 10%, а в 2009 г. всего 7%. Таким образом, вопреки предпринимаемым государством усилиям динамика в этой области имеет четко выраженный негативный характер. После улучшения своих жилищных условий 60% имеют не более 18 кв. м на человека, в том числе каждый пятый — менее 12 кв. м, так что о решении жилищной проблемы применительно к этой относительно благополучной категории граждан нужно говорить с осторожностью.

Что пытается предпринять российское государство в сфере жилищной политики и как к этому относятся граждане?

Как показало исследование, 47% населения страны считают, что за время президентства В. В. Путина ситуация в этом направлении не изменилась; 42% - ухудшилась. Среди тех, кто за последний год улучшил свое жилищное положение, доля ответивших, что общая ситуация в жилищной сфере ухудшилась, составила 60%. А ведь эта категория может рассматриваться как группа экспертов в данной области. Видимо, на их мнение повлияло столкновение с трудностями при сборе и оформлении документов для получения права собственности, повлекшее за собой не только потерю времени, но и дополнительные материальные затраты, а также быстрый рост стоимости жилья в последние годы.

Как известно, основным решением жилищной проблемы является ипотека. В послании к Федеральному собранию в 2008 г. Президент подчеркнул, что правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 г. минимум треть граждан страны могла приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Судя по данным исследования, за последние три года всего 1% россиян воспользовался ипотекой. Еще 2% готовы в ближайшем будущем воспользоваться этой услугой (причем пятая их часть собирается брать ипотечный кредит у частных лиц, т. е. налицо принципиальное непонимание сути ипотечного кредитования даже у проявляющей к нему интерес части населения). Желающие взять ипотечный кредит проживают в основном в областных городах и, в меньшей степени, в районных центрах. Половина их относится по своему уровню жизни к нижним 4 стратам, т. е. ни о каком ипотечном кредите по определению думать не может, поскольку относится к малообеспеченным слоям населения, которым с трудом хватает средств на текущие нужды.

Таким образом, основная причина, по которой ипотека не способна достичь намеченных Президентом рубежей, это не только отсутствие у заявленной трети населения четко выраженной потребности решения своей жилищной проблемы, но и невозможность получить ипотечный кредит для значительной части тех, кто все-таки проявляет интерес к этой проблеме.

Как показало исследование, лишь треть россиян имеет какие-то сбережения, и не более 6% - достаточные сбережения для внесения первого взноса за «ипотечную» квартиру. У последних жилищный вопрос практически решен. Они в большинстве своем проживают в 3-х комнатных квартирах или в собственном доме со всеми коммунальными удобствами, где обеспеченность метражом превышает 15 м² на одного члена семьи. Да и среди тех, кто имеет хотя бы небольшие сбережения, 85−87% проживают в отдельном жилье и имеют свыше 12 кв. м на человека. Не случайно 91% из них оценивает свои жилищные условия как хорошие или удовлетворительные, т. е. вряд ли представители этой группы массово пойдут на жертвы, которые требует от них ипотечный кредит. Сдерживает развитие ипотеки и тот факт, что 27% россиян и так уже имеют различного рода невыплаченные кредиты в банках, долги, и дополнительные кредиты они просто не в состоянии отдавать. В большинстве своем в этой группе населения на одного члена семьи приходится от 10 до 15 кв.м.

Согласно данным опроса, наше население в основной массе пока не в состоянии потянуть такую услугу, как ипотечное кредитование, несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. В будущем, в случае заметного роста заработной платы и появления чувства стабильности, относительного благополучия, а также снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, ситуация, возможно, изменится. Однако не только о трети населения, использующего ипотеку, но и о показателе 15% в этой области к 2010 г. говорить не приходится.

Насколько россияне осведомлены об альтернативных способах решения своих жилищных проблем и изменениях в новом Жилищном Кодексе, вступившем в действие с 1 марта 2005 г. Как показало исследование, лишь 48% россиян информированы о кодексе. Большинство опрошенных заявляют, что не в курсе существования такого документа. В самых образованных группах доля осведомленных об этом нововведении не превышает двух третей. А между тем, новый Жилищный Кодекс вносит в законодательство ряд серьезных изменений. Рассмотрим некоторые из них.

Приватизировать свое жилье смогут теперь только те россияне, кто получил его до 1 марта 2005 г. Если квартира получена по договору социального найма после этой даты, то перевести ее в собственность бесплатно будет невозможно. Учитывая, что около 15% населения до сих пор не имеют никакого отдельного жилья и еще каждый пятый проживает в неблагоустроенном деревенском доме, это означает дискриминацию значительной части граждан, постановку их в заведомо неравные стартовые условия с остальными потому, что они были по не зависящим от них причинам лишены права на приватизацию жилья.

По договору социального найма, для многих людей являющегося единственной возможностью улучшить свое жилищное положение, право на такую возможность получают только малоимущие граждане, имеющие на одного члена семьи менее 8 кв. м (сейчас в России доля такого населения составляет 7%), а также представители некоторых других категорий населения (жители аварийного жилья и т. д.). При этом, согласно рекомендованной Правительством для этих целей методике выделения малоимущих, очень многие граждане, реально нуждающиеся в улучшении жилищных условий и не имеющие возможности приобрести жилье самостоятельно, право на постановку в очередь на получение жилья утрачивают, а возможность взять ипотечный кредит не приобретают. Однако хуже другое — то жилье, которое они имеют, также будет все больше ветшать, т.к. они должны теперь полностью оплачивать все расходы по его ремонту за свой счет, а почти две трети населения не имеют необходимых для этого ресурсов.

В случае если квартира не приватизирована, а наниматель и члены его семьи более 6 месяцев не платят за квартиру и коммунальные услуги без уважительной причины, их через суд могут выселить в общежитие из расчета 6 кв. м на человека. В то же время долги по квартплате даже до начавшегося резкого роста стоимости услуг ЖКХ стабильно имели около 7% населения страны (т.е. около 10 млн. человек).

Список нововведений, затрагивающих интересы многих групп населения, может быть продолжен, но и из сказанного понятно, почему 61% опрошенных полагает, что изменения, вносимые новым Жилищным Кодексом, коснутся их лично и их семей и будут негативными. Надежду на улучшение своих условий проживания связывают с принятием нового Жилищного Кодекса лишь 6% россиян. В целом считают эту реформу правильной, но боятся ухудшения своего положения 18% участников опроса, в основном представляющих среднедоходные группы.

Кто же, по мнению наших граждан, должен иметь право на получение бесплатного жилья, и как это соотносится с новыми нормами, вводимыми Жилищным Кодексом?

Только 2% россиян считали в 2009 г., что государство никому не должно предоставлять бесплатное жилье, и этот показатель остался таким же, как и 15 лет назад. При том, лишь 47% населения выделили в качестве группы, имеющей право на такое жилье, «бедные семьи», хотя в соответствии с законодательством государство отдает приоритет получения бесплатного жилья именно им. Более того, при значительном росте доли тех, кто считал, что различные категории людей должны иметь право на бесплатное получение жилья (в 1,5−2 раза), число полагающих, что право на бесплатное жилье должны иметь в первую очередь малоимущие, даже незначительно сократилось.

1.3 Проблемы реализации региональной жилищной политики.

В настоящее время проведение жилищной политики концентрируется в рамках национального целевого проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», который базируется на Федеральной целевой программе «Жилище». Указанный проект охватывает следующие основные направления: развитие жилищного строительства; совершенствование жилищно-коммунального комплекса; совершенствование системы ипотечного жилищно-коммунального кредитования населения и рынка жилья; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан из числа категорий, установленных федеральным законодательством; нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.

Согласно программе «Жилище», к моменту ее завершения в 2010 г. до 30% населения смогут удовлетворять потребности в жилье за счет собственных средств и кредитов. К этому периоду планируется повысить объем ежегодного ипотечного кредитования в 20 раз, снизить ставки по ипотечным кредитам до 8% годовых и удовлетворять спрос большей части претендентов на жилье. С этой целью жилой фонд будет увеличен на 40% путем удвоения объемов жилищного строительства и доведения их до 80 млн. кв. м в год. Намечено также снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры до 50% и времени ожидания социального жилья до 7 лет.

Разработке национального проекта предшествовало изучение запросов россиян на жилье. Специальные исследования, на данные которых ссылается куратор проекта В. Медведев, показали, что в улучшении жилищных условий нуждается 60% населения, и половина из них (почти 30%) готова решать эту проблему на рыночных условиях. При этом 80% населения считают, что собственность на жилье является признаком благополучного существования, иными словами, в принципе позитивно относятся к его приобретению на жилищном рынке. Но проблема, разумеется, заключается в том, есть ли у них для этого реальные возможности.

По оценкам директора Фонда «Институт экономики города» Н. Косаревой, национальный проект актуален именно для 20−30% населения, которым необходима государственная поддержка в приобретении жилья. Это объясняется тем, что, по опросам, 40% граждан удовлетворены своими жилищными условиями, а 10−15%, как и в других странах, нуждаются в социальном жилье. Остальные, судя по всему, в основном могут решать жилищные проблемы без помощи государства. Поэтому, при условии дальнейшего роста реальных доходов населения и снижения процентных ставок по кредитам, ипотечное кредитование, грамотно подкрепленное принятым пакетом законов, может развиваться и очень хорошо уже развивается, имея перспективы оправдать возложенные на него ожидания .

В. Белкин и В. Стороженко подчеркивают, что с проектом доступного жилья не координируется в принципе разумное решение о наделении молодых семей таким финансовым подспорьем, как базовый материнский капитал, в том числе предназначенный для улучшения жилищных условий. Однако его величина не отвечает задачам жилищной политики. Расчеты авторов показывают, что даже при полном использовании этого капитала только на решение жилищной проблемы, при нынешней средней стоимости 1 кв. метра жилья семье будет под силу приобрети не более 10 кв. м, что почти вдвое ниже душевой социальной нормы для семьи из трех и более человек. Исследователи сходятся также во мнении, что одним из основных препятствий на пути использования населением ипотеки являются чрезмерно высокие ставки по кредиту, обслуживание которых больно «бьет» по текущему потреблению. В Болгарии и Польше они составляют менее 9%, в большинстве государств со стабильной экономикой — 4−4,5% а в Финляндии — 2,5−3%. В России же они колеблются на уровне 12−16%, и их понижение до 8%-го уровня пока только планируется. В ряде регионов ставки на уровне 8−7% уже введены, но только для льготных категорий граждан. Но и такой процент многие считают завышенным, учитывая современную зарубежную практику, и предлагают, например, чтобы он не превышал учетную ставку Центробанка.

Эта ситуация, как считает ряд исследователей, порождена тем, что так и не разработан системный подход к решению жилищной проблемы. В принимаемых решениях все еще доминирует точка зрения инвестора (в широком смысле), его прибыли и финансовых рисков и недооцениваются социальные риски, связанные с недоступностью жилья для миллионов семей.

С одной стороны, все еще мало государственных или совместных с «частниками» компаний по строительству реально доступного — коммерческого и некоммерческого — жилья, неразвиты институты аккумуляции финансовых ресурсов населения, недостаточна и не всегда эффективна субсидиарная поддержка пользователей кредита. Допускаются массовые злоупотребления в строительной индустрии и практика перекладывания на плечи потенциальных собственников жилья предпринимательских рисков в случае несвоевременного выполнения ими своих обязательств или даже финансовой несостоятельности. Так, многим застройщикам удается бойкотировать закон о защите прав дольщиков — будущих владельцев жилья, выступающих в качестве соинвесторов.

С другой стороны, активное привлечение к финансированию строительства банков, коммерческих структур, строительных корпораций, обладающих значительными ресурсами, тормозится отсутствием надежных и масштабных гарантий и условий для развития бизнеса. Жилищное строительство, имеющее длительный производственный цикл, остается сферой высоких рисков, что сказывается и на его кредитовании, и на ставках по ипотечному кредиту, и на ценах на жилье.

Поэтому так и не ясно, как при низком благосостоянии населения и современных темпах жилищного строительства можно довести численность пользователей ипотеки до 30%, учитывая, что пока вводится 0,3−0,35 кв. м жилья на душу населения в год против минимально необходимого 1 кв. м. Запланированный результат может быть достигнут при условии дальнейшего роста реальных доходов, сдерживании инфляции и цен на жилье путем наращивания строительства. Но вопрос о необходимых параметрах повышения реальных доходов, особенно для той части граждан, которая должна предъявлять спрос на ипотечный кредит, практически не рассматривается.

По мнению специалистов, рост цен на жилье в немалой степени вызван спекулятивным спросом, то есть его приобретением для последующей перепродажи по более высоким ценам. Вложения в недвижимость обусловлены также стремлением состоятельной части граждан обезопасить свои сбережения от инфляции, от которой не защищают проценты по банковским депозитам.

К числу важнейших причин, ограничивающих предложение жилья и вздувающих цены на него, почти все исследователи относят положение в строительной индустрии.

Ситуация в данной отрасли — один из главных барьеров, препятствующих балансу спроса и предложения жилья, на необходимости достижения которого акцентируют внимание все защитники проекта. Правда, тому, как его добиться со стороны предложения (не считая общих соображений и призывов, что строить надо больше), внимания уделяется гораздо меньше. Поэтому следует обратиться к мнению компетентных экспертов хотя бы по некоторым узловым моментам, так как развитие строительного комплекса — отдельная, сложная и очень масштабная тема.

По оценкам специалистов, сложившаяся сегодня в строительном бизнесе практика нарушает баланс интересов его участников и выступает мощным фактором удорожания жилья. Так, строительство начинают застройщики, риски которых банки оценивают очень высоко, и ставка по банковским кредитам может достигать 40−50% в валюте и более. Территориальная администрация также заинтересована в получении максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов. Как следствие, еще до начала строительства затраты на него доходят до 40−50% от общей суммы сметных затрат. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены.

Более широкому привлечению заемных средств для реализации жилищных программ препятствуют и заведомо заниженные в рамках этих программ процентные ставки по кредитам (займам), делающие их непривлекательными для институциональных и частных инвесторов. При этом банки, а также страховые компании и пр. нередко не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают посредниками при предоставлении кредитов и их обслуживании. Поэтому целесообразными представляются предложения о государственном вмешательстве не в рыночную деятельность кредитных институтов, а в форме компенсаций непосредственно приобретателям жилья.

Налаживанию партнерских связей между производственными и банковскими структурами способствует процесс формирования финансово-строительных групп, которые должны стать структурообразующей основой регионального строительного комплекса. Но эти группы только зарождаются, их развитие пока сдерживается осторожным отношением к кооперации финансовых и страховых компаний.

Это свидетельствует об актуальности государственных гарантий кредитования для понижения финансовых рисков. Но принимаемые в последнее время законы, данные риски нередко усугубляют. Так, пытаясь защитить права дольщиков, Госдума принимает законы, обязывающие банки вернуть им не только вклады, но и штрафы за нарушение сроков ввода жилья. В ответ банки ограничивают кредитование строительства, а на плечи дольщиков, в конечном счете, ложатся все риски, которые они не в состоянии контролировать, прежде всего, риск, что жилье не будет сдано в эксплуатацию. Причины данного феномена разнообразны: во-первых, срыв сроков строительства бывает вызван во многих случаях не только недобросовестностью застройщиков, но и ростом стоимости строительных материалов и пр.; во-вторых, дольщики — экономически более незащищенная группа, чем финансовые и строительные компании.