Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Содержание Введение Глава 1. Недвижимое имущество как правовая категория

1.1 История развития норм о недвижимом имуществе

1.2 Понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

1.3 Классификация недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений Глава 2. Правовой режим недвижимого имущества

2.1 Правовой режим земельных участков

2.2 Жилые и нежилые помещения как объект недвижимости

2.3 Имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам Заключение Список литературы

Введение

Актуальность темы исследования. В качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 1990;х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили в первую очередь нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), которые в настоящее время получают развитие в иных нормативных актах. ГК РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.

Однако итоги более чем двух десятков лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики свидетельствуют о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.

Неэффективное регулирование гражданско-правовых имущественных отношений по поводу недвижимости может отрицательно сказаться на ходе рыночных реформ и всей экономической жизни российских регионов.

Необходимость решения этих задач в регулировании отношений по поводу недвижимости обусловила актуальность настоящего исследования.

Степень разработанности темы. Вопросам недвижимости посвящены труды М. М. Агаркова, С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, А. В. Бенедиктова, В. В. Витрянского, Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, В. А. Дозорцева, Б. Д. Завидова, С. Э. Жилинского, О. С. Иоффе, Ю. Х. Калмыкова, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, P.O. Халфиной, С. А. Хохлова, Б. Б. Черепахина, Л. С. Явича, В. Ф. Яковлева и других ученых. Однако стоит отметить, что в науке гражданского права на современном этапе недостаточное развитие получило направление исследований, посвященных недвижимому имуществу как объекту гражданских прав.

Целью исследования является анализ и критическое осмысление проблем недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

Достижение этой цели требует решения следующих задач:

— исследовать историю развития норм о недвижимом имуществе;

— определить понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений;

— провести классификацию недвижимого имущества на виду;

— выявить правовой режим земельных участков;

— рассмотреть жилые и нежилые помещения как объект недвижимости;

— охарактеризовать имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Объектом исследования являются правовые отношения, связанные с реализацией прав на недвижимое имущество.

Предмет исследования — российское законодательство, закрепляющее правовой статус недвижимого имущества.

Методология и теоретическая основа исследования. В процессе исследования используются логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.

Теоретическую основу исследования составляют труды отечественных правоведов, посвященные рассматриваемой теме.

Методологическую основу исследования составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, конкретизированный в рамках отечественной науки в принципах системности, детерминизма, развития и деятельности, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии.

В работе применен ряд общенаучных, частно-научных и специальных методов познания — системный, комплексный, структурно-функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному.

Источниковедческой базой исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента, Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, а также зарубежное законодательство.

Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованных нормативных актов и научной литературы.

Глава 1. Недвижимое имущество как правовая категория

1.1 История развития норм о недвижимом имуществе Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В свою очередь, вещи имели свойство классификации и подразделялись: на телесные — которые можно чувствовать и бестелесные — которые не имели чувства (осязания); делимые и не делимые, потребляемые и не потребляемые, простые и сложные, движимые и недвижимые.

Движимыми (res mobiles) были вещи, которые могли изменять положение в пространстве без уменьшения своей ценности и повреждения собственной сущности. Между движимыми вещами различались те, что не двигались сами, но могли быть приведены в движение со стороны других (res mobiles более узком смысле) и вещи которые двигались сами (res se moventes). Среди вещей которые двигались сами, самыми важными являлись скот и рабы.

В этом значении недвижимостью считались строения (inaedificatio), всё, что было посеяно (insemenatio) и посажено на земле (implantatio). Inaedificatio, insemenatio и implantation имели собирательное имя superficies (земная поверхность). Это разделение имело значение при появления правила: Superficies solo cedit, по которому все, что находилось на земле, принадлежало собственнику земли, без связи с тем, кому принадлежали перечисленные составные части или акцессориумы (принадлежности).

Деление вещей на движимые и не движимые в римском праве не имело особого значения: и те и другие подлежали почти одинаковым юридическим нормам. Тем не менее, это естественное деление играло некоторую характерную и для рабовладельческого Рима роль. Недвижимостями считались не только земельные (praedia fundi) и недра земли, но и все созданные чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или искусственной части поверхности земли — res soli. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit — сделанное над поверхностью, следует за поверхностью. Невозможной представлялось отдельная собственность на дом и на землю. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось, как часть поверхности.

Большую роль в римском праве сыграли выработанные комиссией двенадцати (децемвиров) законы ХI таблиц, которые были выработаны комиссией двенадцати (децемвиров) в середине V в. до н.э. Свое название они получили от того, что были начертаны на 12 деревянных досках-таблицах, выставленных для всеобщего обозрения на главной площади Рима, его политическом центре — Форуме.

В древнейшем праве не было специального термина для обозначения собственности. Весьма древний термин dominium (от глагола dominare — укрощать) означал «господство» и применялся ко всем случаях, когда какая-нибудь вещь находилась в чьей-либо власти, применялся ко всему тому, что находилось в хозяйстве, в доме (domus). Лишь в I в. н.э. юристы начали постепенно ограничивать значение термина dominium, но и тогда он все еще обозначал более широкий круг явлений, чем собственность. В конце классического периода (III в. н.э.) разработка частноправового понятия собственности была завершена, и обычным обозначением для собственности является с этого времени термин proprietas. Это термин обозначал особо характерное отношение господства над вещами, высшее среди других.

Анализируя содержание собственности как plema in re potestas (собственность предоставляет полную власть над вещами), классические юристы выяснили, что собственники на основании этой власти получают, в основном, три группы правомочий: jus utendi, jus fruendi и jus abutendi. Согласно jus utendi собственники имели право употреблять свои вещи; согласно jus fruendi имели право собирать природные и гражданские плоды своих вещей, а согласно jus abutendi могли уничтожать вещи, отказываться от них или распоряжаться ими, перенося стоимость с них на другие вещи или восстанавливая какое-то право на вещи в своих интересах. Указанные правомочия собственника были очень широки.

Влияние римского права отразилось на структуре и содержании Французского гражданского кодекса 1804 г. (ФГК), вошедшего в историю под названием Кодекса Наполеона.

Французский гражданский кодекс выделяет три основания классификации имущества на движимое и недвижимое (ст.ст. 517−526):

1) по природе (земельные участки, строения, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т. д.);

2) по назначению (это предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, — животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия, семена, удобрения, голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и удобрение и т. д.);

3) вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет (узуфрукт на недвижимые вещи; сервитуты или земельные повинности; иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества).

С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются движимостью. Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимостью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, на котором они расположены.

Французский гражданский кодекс сформулировал основной критерий отличия недвижимых вещей от движимых — прочную связь с землей. Этот принцип не утратил своей важности и закреплен в законодательстве многих стран мира.

Германское гражданское уложение (ГГУ), принятое рейхстагом в 1896 г. и введенное в действие с 1 января 1900 г., стало крупнейшей кодификацией конца прошлого века. В ходе ее разработки произошло упорядочение и частичное обновление гражданского права, состоящего из разнородных систем (княжеских, городских, вотчинных). Княжеское и вотчинное право отдельных земель сосуществовало со сборниками общественного пандектного римского права (называвшегося иначе современным римским правом — Heutige Romisches Recht). Итак, Германское гражданское уложение 1896 г. в значительной мере базировалось на римском праве, которое в свое время подводило итог исторического прошлого и выхода на новую ступень своего развития.

В отличие от римского права, согласно § 90 ГГУ, в понятие вещи входят лишь материальные объекты. Все вещи делятся на земельные участки и движимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой. ГГУ содержит большее количество ограничений прав собственника, чем Кодекс Наполеона, что соответствует духу времени. Право собственности на недвижимость подвергалось существенным ограничениям по сравнению с правом собственности на движимые вещи.

Свое развитие получила и англосаксонская правовая система, которая базировалась на общем праве Англии, возникшем на рубеже XI и XII вв. Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется ее географической обособленностью. В английском праве различалось движимое и недвижимое имущество, но традиционным было деление вещей на реальную (real property) и персональную собственность (personal property). Это деление, сложившееся исторически, было связано с различными формами исков, которыми защищалась реальная или персональная собственность. Реальными исками защищались родовая недвижимость и только такие права на землю, которые носили характер свободного держания, феодального владения от короля или другого лорда. К ним относились и права на феодальный титул. Все другие вещи защищались персональными исками, по которым можно было требовать возмещения ущерба.

В США гражданское право на протяжении всей истории, по существу, складывалось из отдельных важных правовых институтов — права корпораций, договорного права, собственности и т. д. Регулирование гражданско-правовых в основном входит в компетенцию отдельных штатов, в некоторых из которых были приняты гражданские кодексы (Калифорния, Монтана и др.). Юридическая техника конструирования корпорации с некоторыми модификациями позаимствована правовой системой США из английского общего права.

Гражданский кодекс штата Калифорния 1872 г. закрепляет, что все имущество делится на реальное, или недвижимое, и личное, или движимое (§ 657). К недвижимому имуществу относится земля; все то, что прикреплено к земле; то, что следует вместе с землею или считается ее принадлежностью и что считается недвижимостью согласно закону (§ 658). Исключение составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи, — плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже. Всякое имущество, не являющееся недвижимым, считается движимым по § (663).

В XX и в начале ХХI вв. сохраняется «множественность» правовых систем, среди которых особое место принадлежит континентальной ветви европейского права (континентальному праву), англосаксонской ветви права, а также мусульманскому праву. Появились и получили развитие новые, в основном локальные правовые системы. В континентальной ветви права сохраняется идущее от римского права деление его на владение, право собственности и сервитуты.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве в начале XVIII в. и впервые был использован в 1714 г. в Указе Петра I о единонаследии, заменив собой существовавшие прежде понятия — вотчины и поместья, и стерев различия между ними: «Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов, и лавок не продавать и не закладывать…» .

Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически, и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности, Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых от движимых вещей; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи.

Как отмечал Г. Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понималась часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились строения, только если их фундамент укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, продажа на слом.

Таким образом, вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка.

В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Термин «недвижимое имущество» присутствовал еще в Законе РСФСР от 24.12.1990 № 443−1 (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994) «О собственности в РСФСР» в контексте приобретательной давности (п. 3 ст. 7), но названый Закон определения этого понятия не давал. Между тем, вопрос о включении тех или иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

В настоящее время понятие «недвижимость» закреплено в первой части ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 1995 г. Перейдем к рассмотрению понятия недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений по современному российскому гражданскому праву.

1.2 Понятие недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений В настоящее время мы можем говорить о некоторых результатах действия в России норм ГК РФ, регламентирующих правовой режим недвижимого имущества. Рыночные преобразования, стихийно ворвавшиеся в российскую экономику, потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению в гражданский оборот недвижимых объектов: земельных участков, предприятий, жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений, природных ресурсов. Такая нормативная база была создана в необыкновенно короткие сроки. Однако, если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную, сейчас же в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель — обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.

Недвижимость — одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В то же время, «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» .

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст.ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством» .

Приведем пример из практики. Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ)), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе называют следующие признаки недвижимости:

— это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого — нельзя его скрыть подобно движимости». Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное» ;

— индивидуально-определенное имущество;

— незаменимое имущество;

— обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот» .

В юридической литературе критикуется такой признак недвижимости, как «прочная связь объекта с землей», со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым. Например, квартира на пятом этаже или офис — нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект. На мой взгляд, как раз эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Подвергается критике и признак недвижимости, вытекающий из ст. 130 ГК РФ: «…невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи». Действительно, современные технические достижения позволяют передвигать даже монументальные здания с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Несмотря на то, что многие объекты недвижимости могут быть перенесены без ущерба их назначению, однако, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ — прием юридической техники.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Исходя из перечисленных признаков в литературе дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения…, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей. Недвижимые вещи — материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

В число признаков недвижимости предлагается ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. В современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории России по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется, что государственная регистрация объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество и сделок с ним не могут быть названы в качестве дополнительных признаков недвижимого имущества.

Категория «недвижимость» включает в себя определенные характеристики самих объектов недвижимого имущества, вследствие чего предусмотрен специальный режим их обращения в гражданском обороте. Потребности гражданского оборота диктуют необходимость в более гибком подходе к понятию недвижимости.

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рассмотрим пример из практики. В данном случае суд, отказывая в иске, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект, поскольку спорный объект не является недвижимостью исходя из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ. Территориальное управление Росимущества в Тамбовской области (далее — управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова (далее — администрация) о признании права собственности на гараж (литер В) общей площадью 54,8 кв. м., расположенный по адресу: г. Тамбов, Интернациональный проезд, 14. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.08.2009 в иске отказано. В арбитражном апелляционном суде дело не рассматривалось. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 21.12.2009 оставил без изменения названный судебный акт. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов управление Росимущества просит их отменить, указывая на нарушение данными судами норм права и неполное исследование обстоятельств спора. Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Суды установили, что на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и переданном в постоянное (бессрочное) пользование органу статистики, построен гараж, состоящий из кирпичного фундамента, а также металлических стен, крыши и ворот. Полагая, что названный гараж является федеральной собственностью, но регистрация права собственности на него во внесудебном порядке невозможна по причине отсутствия проектной документации, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском со ссылкой на п. 3 ст. 222 ГК РФ. Оценивая фактические обстоятельства по делу, суды правильно пришли к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорный объект, поскольку он не является недвижимостью исходя из положений п. 1 ст. 130 ГК РФ, в связи с этим, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. 1 ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости.

Иллюстрацией к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной практики, которая исходит из того, что незавершенный строительством объект как объект недвижимости может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Прокурор предъявил иск в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта. Договор был заключен между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший Арбитражный Суд РФ оценил ситуацию следующим образом. В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота. Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок. Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

Далее, Федеральным законом от 03.06.2006 № 73-ФЗ (ред. от 14.07.2008) «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» из п. 1 ст. 130 ГК РФ был исключены «обособленные водные объекты»; Федеральным законом от 04.12.2006 № 201-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» из п. 1 ст. 130 ГК РФ были исключены «леса, многолетние насаждения» тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости.

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т. е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В.В. Витрянский отмечает, что с точки зрения ГК РФ базовое понятие «недвижимая вещь» (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества.

— недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;

— недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

— недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.

Представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, т.к. ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Таким образом, согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи.

В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Кроме того, зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы — суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.

Пример 1. Фундамент торгового павильона — ленточный, стеновые панели облегченные типа «сэндвич». Таким образом, признаки недвижимого имущества отсутствуют. Оснований для регистрации права собственности на торговый павильон и признания его самовольной постройкой нет.

Пример 2. Согласно техническому паспорту, торговый павильон представляет собой здание с бетонным столбчатым фундаментом и имеет стены в виде трехслойных панелей по типу «сэндвич», перегородки из сборных панелей, односкатную железную крышу, дощатые, покрытые ДВП, линолеумом полы, металлопластиковые оконные проемы. Здание обеспечено центральным отоплением, водопроводом и канализацией. Следовательно, павильон прочно связан с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим строение является недвижимым имуществом.

Интересным является вопрос о том, могут ли быть признаны недвижимым имуществом железнодорожные пути. Вопрос этот возникал в практике оттого, что органы технической инвентаризации отказывались осуществлять инвентаризацию путей и составление технических паспортов на эти объекты. Подробное объяснение того, почему железнодорожный путь является недвижимым имуществом, содержится в следующем деле. Орган по инвентаризации отказался производить техническую инвентаризацию пути, принадлежащего истцу по той причине, что путь не является, по его мнению, недвижимым имуществом. Собственник пути обратился в суд с иском о понуждении произвести инвентаризацию имущества. Суд иск удовлетворил, указав следующее. В соответствии с нормативными актами каждый железнодорожный подъездной путь должен иметь технический паспорт, в котором указываются технические характеристики рельсов, шпал, балласта, земляного полотна и других обустройств и механизмов. При описании конкретного подъездного пути обязательно указание на точки примыкания его к железнодорожным путям общего пользования. Таким образом, железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования в установленном месте для обслуживания конкретных грузовладельцев. Железнодорожные пути завода имеют сложную конструкцию верхнего строения, балластный слой, водоотвод, определенные места примыкания к различным объектам и цели использования. В случае демонтажа железнодорожных подъездных путей возможность обслуживания конкретных объектов будет утрачена, а установленные в другом месте подъездные пути будут выполнять иное назначение. Возможность демонтажа железнодорожных путей и установки их в другом месте не лишает данный объект статуса недвижимого имущества, поскольку подъездной путь, сооруженный из тех же элементов, но в другом месте, является уже новым объектом, имеющим другие характеристики.

В другом деле суд дал следующее объяснение того, почему пути являются недвижимым имуществом: железнодорожные подъездные пути как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав. В то же время в силу функционального предназначения это имущество прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. Этот же подход был использован и в деле другого окружного суда. Рассмотрев требования истца, суд пришел к выводу, что с учетом технических характеристик подъездного пути и находящихся на земельном участке иных объектов, составляющих со спорным объектом единый технологический комплекс, а также невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению данный объект является недвижимым имуществом, подлежащим кадастровому учету в установленном законом порядке.

Но для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы он был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением норм и правил, например, градостроительных. Тем самым прочная связь с землей — лишь один из признаков, по которому объект можно отнести к недвижимости. Сюда можно добавить, например, еще один существенный критерий — наличие стационарных подведенных коммуникаций.

Следует заметить, что по итогам применения положений ГК РФ о недвижимом имуществе была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости (часть из положений которой уже нашли свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:

Во-первых, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре.

Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК РФ. И как уже отмечалось выше, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты исключены из перечня недвижимости.

В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

В юридической литературе не все данные предложения нашли одобрения, и, прежде всего, определение «недвижимости». По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с «общего» — на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

Представляется интересным и зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как «необходимый интерес». Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, т.к. объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения — их принадлежностью.

На взгляд автора настоящей работы, нет необходимости исключать общую формулировку недвижимости, как и нет необходимости исключать упоминание триединого понятия «недвижимая вещь — недвижимое имущество — недвижимость», по поводу чего звучат предложения в теории права. Как видно из текста ст. 130 ГК РФ, понятие «недвижимой вещи» является синонимом «недвижимости», «недвижимого имущества» и призвано исключить ошибки правоприменения.

Но не все правоведы соглашаются с отождествлением таких терминов, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество, объясняя это тем, что это неравнозначные понятия. Так, Н. В. Диаковская считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права. Действительно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. Полагаю, что в нашем правопорядке такое невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие «имущество» имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами.

Что же касается спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости «имущество» и «вещи», здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК РФ называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество». Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина «недвижимое имущество», которым вытесняется понятие «недвижимая вещь» .

Указание же на прочную связь с землей — основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества — землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет и критерий классификации недвижимого имущества, и его основной признак.

Категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Представляется логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Объект недвижимости существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. Основной признак вещи — возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав. Недвижимая вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, осуществляемыми по поводу этой вещи. Для устранения из закона оснований для так называемой «юридической концепции» недвижимости предлагается изменить текст второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующем виде: «К недвижимым вещам приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество» .

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление «не фактическое, а юридическое», поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

1.3 Классификация недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений Легальная классификация недвижимого имущества дана законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, где все недвижимое имущество разделено на два основных вида:

— недвижимое имущество по природе,

— недвижимое имущество, названное таковым в силу закона.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу природы, относятся:

а) земельные участки, участки недр, т. е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Недра являются одним из природных объектов: частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности (ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395−1 (ред. от 05.04.2011) «О недрах»);