Образование и предоставление земельного участка для строительства гостиницы

Введение

Глава 1. Описание объекта строительства

1.1 Понятие рабочего проекта в землеустройстве. Описание проекта по классификации видов проектов землеустройства

1.2 Нормативные документы, применяемые при проектировании Глава 2. Образование и предоставление земельного участка

2.1 Порядок предоставления земельного участка

2.2 Порядок проведения торгов

2.3 Кадастровый учет земельного участка

2.4 Порядок регистрации прав на земельный участок Заключение Библиографический список Приложения

Темой данного курсового проекта является описание образования и предоставления земельного участка для строительства гостиничного комплекса на федеральной трассе. Проект составляет часть всего строительного комплекса, включающего также гостиничные номера, кафе, автозаправочную станцию, станцию технического обслуживания, автомойку и автостоянку. Гостиничный комплекс будет расположен на федеральной трассе около города Вольска.

Гостиничный комплекс в данном проекте — это небольшая гостиница, расположенная на федеральной трассе и вблизи автотрасс, ведущих в город. Это гостиница, предназначенная и приспособленная для постояльцев, передвигающихся на автотранспорте. Гостиничный комплекс обязательно будет иметь хорошую, охраняемую парковку для автомобилей, в том числе для большегрузного транспорта.

Для людей, которые много времени проводят за рулем, хороший гостиничный комплекс с современными удобствами значит очень много. Дальнобойщику гораздо проще и выгоднее остановиться один раз, отдохнуть с комфортом и купить все что необходимо. На данном земельном участке будет предусмотрено кафе быстрого питания с обеденным залом на 30−80 посадочных мест. Предприятие будет ориентировано на быстрое обслуживание больших пассажиропотоков в момент прибытия нескольких рейсовых или туристических автобусов.

На территории будет размещена станции технического обслуживания, оказывающей услуги по замене масел, по компьютерной диагностике автомобилей (двигатель, ходовая, электрооборудование и пр.), по ремонту ходовой части, по шиномонтажу и пр. По словам многих владельцев, — это весьма прибыльный бизнес, в особенности, если СТО размещено в «удачном» месте.

Целью данного курсового проекта является рассмотрение процедуры образования и предоставления земельного участка для строительства гостиничного комплекса.

Задачи курсового проекта:

1) провести описание объект строительства;

2) рассмотреть процедуру предоставления земельного участка;

3) рассмотреть порядок проведения торгов;

4) рассмотреть процедуру кадастрового учета земельного участка;

5) рассмотреть порядок регистрации прав на земельный участок.

Гостиничный бизнес может стать выгодным вложением денежных средств, при условии грамотного подхода к вопросу строительства. Кроме того, строительство гостиничного комплекса является одним из главных условий успешного развития туристической индустрии отдельно взятого региона. Поэтому в данном проекте будет экономически обоснована перспектива размещения гостиницы в рамках данного строительного комплекса.

Глава 1. Описание объекта строительства

1.1 Понятие рабочего проекта в землеустройстве. Описание проекта по классификации видов проектов землеустройства

Землеустроительный проект — это комплекс технических, экономических и правовых документов, включающих чертежи, расчеты, описания, в которых содержатся определённые землеустроительные предложения по созданию новых форм устройства земли, их графическое изображение, письменное изложение и обоснование (экологическое, экономическое, техническое и юридическое), относящиеся к конкретной территории. Исходными данными для составления проекта являются: 1) задание на проектирование, специальных изысканий и обследований;

2) действующие инструкции и положения;

3) научно обоснованные нормативы;

4) проект составляется на ограниченный расчётный срок.

Содержание рабочего проекта в каждом районе и хозяйстве зависит от зонального расположения, специализации и межхозяйственных связей, экономических, природных и других особенностей объектов проектирования. В перечень элементов включают те его структурные части, по которым надлежит составить рабочие чертежи и сметные расчёты для финансирования и практической реализации поставленных задач. Содержание рабочих проектов землеустройства определяется также задачами повышения продуктивности земли и уровня интенсификации её использования. В состав землеустроительного проекта входят следующие документы:

1) графическая часть: проектный план и др. чертежи

2) текстовая часть: задание на проектирование, пояснительная записка, агроэкономические расчёты по обоснованию проекта, правовые документы по рассмотрению и утверждению проекта.

Осуществление проекта включает:

1) разработку плана выполнения намеченных мероприятий и освоения севооборотов;

2) своевременное проведение мероприятий, предусмотренных проектом;

3) поддержание в натуре сохранности проектных границ. Осуществляют проект по плану, разработанному его авторами совместно с заказчиком, и является завершающей частью проекта. План является составной частью проекта землеустройства, рассматривают его при утверждении. В плане осуществления проекта определяются сроки и очерёдность проведения мероприятий, намеченных проектом Землеустроительное проектирование и организация землеустроительных работ: Учебник для вузов / Под ред. Волкова С. Н. — М.: Колос, 1998. — 462 с.

Ниже проведем описание данного проекта.

Площадь образуемого земельного участка равна 600 кв.м. Площадь гостиницы составит 400 кв.м. На 2х этажах здания гостиница предлагает 15 комфортабельных номеров, площадью от 16 до 25 кв.м. Площадь под благоустройство территории составит 200 кв.м.

По площади территории он является локальным, т.к. связан с проведением работ в пределах одного хозяйствующего субъекта. По виду эффективности — это социально-экономический проект. Социальная сторона состоит в том, что останавливаться в данной гостинице будут люди, постоянно передвигающиеся на автотранспорте. Экономическая сторона состоит в том, что гостиница будет приносить прибыль. Проект будет финансироваться за счет собственного капитала. Период возмещения затрат — среднесрочный (3−5 лет), т.к. объекты такого типа (гостиницы) окупаются за достаточно длительный период времени. Работы будут осуществляться комбинированным способом. Степень инвестиционного риска — средняя, т.к. гостиница находится в достаточно перспективном районе.

Земельный участок под строительство гостиницы выступает в качестве пространственного базиса.

По сравнительной рентабельности проект является зависимым, потому что его эффективность, если бы он находился не на федеральной трассе, приблизилась к нулю. Данный проект предполагает использование вновь образуемого земельного участка, т.к. данный участок является одной из 6 частей единого земельного участка, который будет разделен для осуществления строительства различных объектов (гостиницы, кафе, автостоянки, автомойки, станции технического обслуживания и автозаправочной станции). По степени сложности проект является несложным, т.к. при строительстве используются унифицированные объемно-планировочные решения.

Данный земельный участок принадлежит к землям промышленного и иного специального назначения. Земельный кодекс РФ определяет земли промышленного и иного специального назначения путем выделения следующих присущих им признаков:

— данные земли расположены за чертой поселений;

— используются или предназначены для обеспечения деятельности определенного рода организаций и (или) эксплуатации определенного рода объектов, осуществления иных специальных задач;

— права на земельные участки возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Нахождение земель в составе рассматриваемой категории обусловлено также тем, что права на них возникают только по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Этот признак указывает на целевой характер возникновения прав на данную категорию земель.

Инженерная подготовка территории — комплекс инженерных мероприятий по освоению территории, обеспечивающих размещение объектов капитального строительства. На данном земельном участке будет проведены такие мероприятия, как вертикальная планировка, организация поверхностного стока, удаление застойных вод, регулирование водотоков, понижение уровня грунтовых вод, защита территории от затопления и подтопления.

Грунтовые воды — это подземные воды первого от поверхности постоянно существующего водного горизонта, расположенного на первом водонепроницаемом слое (глины). Грунтовые воды имеют свободную водную поверхность, которая поднимается или опускается в зависимости от выпавших осадков. На данном земельном участке глубина залегания грунтовых вод составляет 10 метров Земельный кадастр: Учебник для вузов / Под ред. Варламова А. А. — В 6 томах. — М.: Колос, 2007. — 240 c.

Оползни — скользящее смещение масс горных пород вниз по склону под влиянием силы тяжести. Оползни возникают в каком-либо участке склона или откоса вследствие нарушения равновесия пород, вызванного: увеличением крутизны склона в результате подмыва водой; ослаблением прочности пород при выветривании или переувлажнении осадками и подземными водами; воздействием сейсмических толчков, также причиной возникновения оползней в значительной степени является деятельность человека (антропогенный фактор).

В качестве основных противооползневых мероприятий на данном земельном участке будут применены:

· организация стока поверхностных вод в зоне оползней и прилегающих к ней территорий;

· дренирование подземных вод путем сооружения различных дренажных систем;

· искусственное закрепление масс оползневого тела;

· искусственные сооружения для удержания грунтовых масс.

Так как данный земельный участок находиться вблизи города Вольска, ниже приведем описание экологической обстановки в данном населенном пункте.

Вольск — исторически сформировавшийся промышленный город. И экологическая обстановка в связи с этим сложилась крайне неблагоприятная. Состояние жилых массивов состояние дорог, детских площадок, фактор освещения не удовлетворителен. Таким образом, вышеперечисленные факторы негативно сказываются на состоянии здоровья людей. Одним из наиболее неблагоприятных факторов внешней среды на предприятиях города является загрязнение воздуха пылью. Источниками образования пыли являются технологические процессы и производственное оборудование, связанное с размельчением перерабатываемых материалов и их транспортировкой. Действие пыли зависит от её физико-химических свойств: химического состава, концентрации в воздухе, дисперсности (размеров частиц), формы пылинок их твердости.

Транспортная доступность хорошая. Гостиничный комплекс находиться на федеральной трассе Сызрань-Волгоград. Недалеко находиться город Вольск.

Гостиничный бизнес в настоящее время развивается стремительными темпами, и инвестиции в этот вид бизнеса быстро окупаются. Гостиницы при грамотном управлении заселены круглый год более чем на 90%. Это обеспечивает высокую прибыльность этого бизнеса. В целом, наш гостиничный рынок можно оценить как сложный, но перспективный для инвесторов.

1.2 Нормативные документы, применяемые при проектировании

Гостиницы, мотели и кемпинги следует размещать в соответствии с Генеральным планом города и проектами планировки функциональных территорий, а также действующими проектами детальной планировки и проектами застройки, разработанными ранее, утвержденными в установленном порядке. Размещение гостиниц, мотелей и кемпингов, не предусмотренных вышеперечисленной градостроительной документацией, производится с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации (с изменениями).

Этажность гостиницы принимается с учетом требований Правил землепользования и застройки в зависимости от местоположения участка. Расстояние между гостиницей и существующими или проектируемыми жилыми или общественными зданиями определяется на основе расчетов инсоляции и естественной освещенности помещений последних в соответствии со СНиП 23−05 СНиП 23−05−95 «Естественное и искусственное освещение"//М.: Стройиздат, 1995., СанПиН 2.2.½.1.1.1076−01. Санитарно-защитные зоны для жилой застройки от сооружений и устройств для организации технического обслуживания автомобилей и АЗС гостиницы следует принимать по разделу 4.4 СанПиН 2.2.½.1.1.1200−03 в зависимости от количества постов и количества заправок с учетом фактора шумового воздействия АЗС и требований НПБ 111−98СанПиН 2.2.½.1.1.1200−03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» //М.: Стройиздат, 2003 .

По СНиП II-12−77 «Защита от шума», для данного проекта — гостиницыосновным источником шума является улицы федеральная трасса, для которой шумовая характеристика транспорта составляет 73 дБА. Меры по предотвращению негативного влияния (шума, вибрации) автодорог следует принимать в соответствии со СНиП 2.05.02−85 «Автомобильные дороги», а также СНиП 2.2.4/2.1.8.566−96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий. Санитарные нормы».

В гостинице будет предусмотрена система водоснабжения и канализации в соответствии с требованиями СНиП 2.04.01.В здание гостиницы будет предусмотрена система наружного и внутреннего пожарного водопровода в соответствии со СНиП 2.04.01 и СНиП 2.04.02 СНиП 2.04.02−84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения"//М.: Стройиздат, 1984. Количество выходов из каждой части здания гостиницы различной функциональной пожарной опасности, разделенных противопожарными преградами, будет предусмотрено с учетом требований раздела 6 СНиП 21−01. Здание гостиницы будет отвечать требованиям безопасности, изложенным в главе 8 СНиП 31−01 и главе 7 СНиП 31−05.

На пригостиничной территории и в здание гостиницы будет предусмотрена система световых или освещаемых указателей направления (вход-выход), парковки машин, названий залов, указателей пожарных гидрантов, путей эвакуации, адреса гостиницы на фасаде и пр. с учетом требований 3.51−3.53 СНиП 35−01.

Глава 2. Образование и предоставление земельного участка

2.1 Порядок предоставления земельного участка

Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений — земельный участок. Всего Земельный кодекс предусматривает два случая предоставления земельных участков:

— без предварительного согласования мест размещения объектов;

— с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Такое деление сделано в законодательстве не случайно. Земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц — федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления, либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство. Предоставление в собственность заявителей земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Это большой прогресс в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь этот процесс стал публичным и компетентным органам государственной власти или местного самоуправления стало сложнее предоставлять земельные участки исходя из собственных предпочтений.

Земельный участок, необходимый для реализации проекта, находится в муниципальной собственности. Поэтому, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием. В данном случае строительство будет производиться без предварительного согласования мест размещения объектов.

Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями власти в процессе предоставления земельных участков для строительства.

строительство гостиница земельный кадастровый

2.2 Порядок проведения торгов

Порядку проведения торгов посвящены статьи 447−449 Гражданского Кодекса РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 9. Ст. 773; № 34. Ст. 4026; 1999. № 28. Ст. 3471; 2001. № 17. Ст. 1644 № 21. Ст. 2063, 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4737; 2003. № 2. Ст. 167; № 52 (часть 1). Ст. 5034; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31. Ст. 3233; 2005. № 1 (часть 1). Ст. 18; № 1 (часть 1). Ст. 39; № 1 (часть 1). Ст. 43; № 27. Ст. 2722; № 30 (часть 2). Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; № 31 (часть 1). Ст. 3437; № 45. Ст. 4627; № 50. Ст. 5279; № 52 (часть 1). Ст. 5497; № 52 (часть 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (часть 1). Ст. 21; № 1 (часть 1). Ст. 39; № 5. Ст. 558; № 7. Ст. 834; № 17. Ст. 1929; № 27. Ст. 3213; № 31. Ст. 3993; № 31. Ст. 4015; № 41. Ст. 4845; № 44. Ст. 5282; № 45. Ст. 5428; № 49. Ст. 6042; № 49. Ст. 6048; № 49. Ст. 6079; № 50. Ст. 6246; № 50. Ст. 6247; 2008. № 18. Ст. 1939; № 18. Ст. 1934; № 20. Ст. 2253. Данные статьи регулируют порядок проведения торгов в Российской Федерации, при этом для различных предметов торга (видов имущества, работ, услуг) могут быть приняты отдельные нормативные акты, в рамках, не противоречащих установленным ГК РФ общим правилам.

В соответствии с ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а на конкурсе — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого права (однако законом для отдельных видов имущества может быть предусмотрена только одна, исключительная форма их проведения — аукцион или конкурс).

Пунктом 1 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо, в то время как в закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Организация и проведение торгов по продаже земельного участка производятся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. В данном случае аукцион является открытым.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В качестве продавца земельного участка выступает Управление Роснедвижимости по Саратовской области. Оно же является организатором торгов. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

д) наименование организатора торгов;

е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона», размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;

ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;

з) условия конкурса;

и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;

к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;

л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;

м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;

н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;

о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя) в установленный в извещении о проведении торгов срок заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка плательщика об исполнении для подтверждения перечисления претендентом установленного в извещении о проведении торгов задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов. Заявка и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой — у претендента.

Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час. Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

а) аукцион ведет аукционист;

б) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» и порядка проведения аукциона.

" Шаг аукциона" устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона;

в) участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы;

г) каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на «шаг аукциона». После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с «шагом аукциона» ;

д) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза.

Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;

е) по завершению аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. В протоколе указываются:

а) регистрационный номер предмета торгов;

б) местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;

в) предложения участников торгов;

г) имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);

д) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;

е) срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);

ж) порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка.

Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка. Информация включает в себя:

а) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

б) наименование организатора торгов;

в) имя (наименование) победителя торгов;

г) местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка.

Для участия в аукционе по продаже земельного участка, необходимого для реализации данного проекта, организацией, которая будет осуществлять строительство комплекса, ЗАО «Строитель», была составлена заявка на участие в данном аукционе (см. Приложение 1) и отправлена организатору — Управлению Роснедвижимости по Саратовской области. После проведения торгов и объявления победителей был составлен протокол о результатах проведения аукциона (см. Приложение 2). На основании этого протокола составлен договор купли — продажи земельного участка (см. Приложение 3).

2.3 Кадастровый учет земельного участка

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ для образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо решение органа власти, полномочного на распоряжение таким участком.

В соответствии с действующим законодательством, для государственной регистрации прав на образованные земельные участки, обязательным приложением к соответствующим документам являются кадастровые паспорта таких участков.

Согласно п. 4 ст. 14 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Таким образом, в первую очередь, необходимо внести в государственный кадастр недвижимости необходимые сведения о земельных участках, т. е. поставить их на государственный кадастровый учет О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. // СЗ РФ. № 31. Ст. 4017.

Государственный кадастровый учет осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), который действует на основании Указа Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», а также Постановления Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»).

Постановка на кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов.

С заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка согласно п. 2 ст. 20 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ вправе обратиться собственник такого участка или любые иные лица.

Исходя из положений ст. 22 Закона к указанному заявлению о постановке на кадастровый учет земельного участка должны быть приложены следующие документы:

1) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ) (см. приложение 4);

2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;

3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

Постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании решения об осуществлении кадастрового учета, принимаемого уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета.

Представленные документы проверяются органом кадастрового учета. Результат проверки оформляется протоколом, в котором отражается принятое решение.

При выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой земельного участка на кадастровый учет, также может быть принято решение:

1) о приостановлении осуществления кадастрового учета;

2) об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Постановка на учет земельных участков осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня поступления указанных выше заявления и необходимых документов.

По истечении указанного срока заявителю выдается кадастровый паспорт земельного участка.

Следует особо отметить, что согласно п. 1 ст. 25 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Указанное положение является новеллой законодательства.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный земельный участок. Если по истечении двух лет со дня постановки участка на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков (см. приложение 6).

В данном случае кадастровые работы будут проводиться работником Общества с ограниченной ответственностью «Рем Строй Экс» , с которым организация — заказчик ЗАО «Строитель» заключила договор подряда на выполнение кадастровых работ (см. Приложение 5).

2.4 Порядок регистрации прав на земельный участок

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход и прекращение права собственности на объекты недвижимости, а также залог, сервитуты и иные ограничения права собственности.

Порядок государственной регистрации — заявительный. Собственник подает соответствующее заявление в регистрационную палату, вместе с заявлением представляются все необходимые для регистрации документы (правоустанавливающий документ; документы, содержащие описание объекта недвижимости и его оценочную стоимость; свидетельство о праве собственности на землю; документ, подтверждающий оплату государственной регистрации, и др.). Кроме того, при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность (паспорт, заграничный паспорт, удостоверение личности, удостоверение беженца, военный билет, справка из органов МВД с фотографией и реквизитами утерянного паспорта, свидетельство о рождении). Если документы на регистрацию сдает не сам собственник, а доверенное лицо, то при себе необходимо иметь доверенность, удостоверенную нотариусом, органом местного самоуправления либо должностным лицом регистрационной палаты.

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы, к которым (в отношении земельных участков) относятся: решения (постановления) органов государственной власти и местного самоуправления о выделении земельного участка; решения суда, вступившие в законную силу; мировые соглашения, утвержденные определением суда; свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию; свидетельства о праве собственности на долю в имуществе умершего супруга; сделки (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и др.).

Постановление о выделении земельного участка (выписка из него) выдается в архиве органа местного самоуправления.

К документам, описывающим земельный участок относятся: кадастровый план земельного участка с кадастровым номером, заверенный районным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам (см. приложение 6); справка об оценочной стоимости земельного участка (выдается в районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам). Справка о стоимости участка ограничена по сроку действия и, как правило, действительна в течение 1 месяца.

Площадь земельного участка, указанная в правоустанавливающем документе, должна полностью соответствовать площади, указанной в документах, описывающих земельный участок. В случае наличия расхождения в площади участка (в большую или меньшую сторону) местный комитет по землеустройству и земельным ресурсам сравнивает это расхождение с предельно допустимым (которое для каждого участка свое и вычисляется по соответствующим формулам, указанным в инструкции по межеванию земель).

Если расхождение площадей менее допустимого, то комитет по землеустройству и земельным ресурсам указывает на кадастровом плане и в справке об оценочной стоимости участка площадь ту же, что и в правоустанавливающем документе (то есть не соответствующую фактически измеренной площади из-за погрешности в измерениях).

Если же расхождение площадей превышает допустимое значение, то материалы межевого дела служат основанием для внесения изменений в правоустанавливающий документ либо для издания нового правоустанавливающего документа на земельный участок (см. приложение 8).

Для реализации данного проекта собственником будет подано соответствующее заявление в регистрационную палату, вместе с заявлением будут предоставлены все необходимые для регистрации прав на земельный участок документы. Площадь земельного участка, указанная в правоустанавливающем документе, будет полностью соответствовать площади, указанной в документах, описывающих земельный участок.

Материалы межевого дела будут служить основанием для издания нового правоустанавливающего документа на земельный участок — свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Заключение

Сектор гостиничной недвижимости очень перспективный, но в нашей стране он еще не оценен по достоинству. Основным требованием для жизнеспособности гостиничного предприятия является возможность удачно вписаться в экономические требования рынка. При анализе экономической эффективности всего проекта инвестору следует учитывать рациональное соотношение предварительно рассчитанных затрат на предпроектную и проектную подготовку и общих предварительных прогнозов по деятельности.

В данном курсовом проекте был рассмотрен порядок образования и предоставления земельного участка под строительство гостиничного комплекса. Гостиничный комплекс будет расположен на федеральной трассе №Р-228 около города Вольска. Площадь под гостиничный комплекс в целом составит 2980 кв.м. Площадь земельного участка, непосредственно под гостиницу и благоустройство вокруг нее составит 600 кв.м.

Поставленная цель данного земельного проекта выполнена. Полностью была рассмотрена процедура образования и предоставления земельного участка для строительства гостиничного комплекса.

В заключении, необходимо отметить, что задачи курсового проекта также осуществлены:

1) Проведено описание объект строительства;

2) Рассмотрена процедура предоставления земельного участка;

3) Рассмотрен порядок проведения торгов

4) Рассмотрена процедура кадастрового учета земельного участка

5) Рассмотрен порядок регистрации прав на земельный участок.

Ознакомиться с необходимыми документами для осуществления описанных выше задач можно в Приложениях к данному курсовому проекту.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 9. Ст. 773; № 34. Ст. 4026; 1999. № 28. Ст. 3471; 2001. № 17. Ст. 1644 № 21. Ст. 2063, 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4737; 2003. № 2. Ст. 167; № 52 (часть 1). Ст. 5034; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31. Ст. 3233; 2005. № 1 (часть 1). Ст. 18; № 1 (часть 1). Ст. 39; № 1 (часть 1). Ст. 43; № 27. Ст. 2722; № 30 (часть 2). Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; № 31 (часть 1). Ст. 3437; № 45. Ст. 4627; № 50. Ст. 5279; № 52 (часть 1). Ст. 5497; № 52 (часть 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (часть 1). Ст. 21; № 1 (часть 1). Ст. 39; № 5. Ст. 558; № 7. Ст. 834; № 17. Ст. 1929; № 27. Ст. 3213; № 31. Ст. 3993; № 31. Ст. 4015; № 41. Ст. 4845; № 44. Ст. 5282; № 45. Ст. 5428; № 49. Ст. 6042; № 49. Ст. 6048; № 49. Ст. 6079; № 50. Ст. 6246; № 50. Ст. 6247; 2008. № 18. Ст. 1939; № 18. Ст. 1934; № 20. Ст. 2253.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27. Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; № 41. Ст. 3993; № 52. Ст. 5276; 2005. № 1. Ст. 17; № 10. Ст. 763; № 30 (часть 2). Ст. 3122; № 30 (часть 2). Ст. 3128; 2006. № 1. Ст. 17; № 17. (часть 1). Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2880; № 27. Ст. 2881; № 31 (часть 1). Ст. 3453; № 43. Ст. 4412; № 50. Ст. 5279; № 50. Ст. 5282; № 52 (часть 1). Ст. 5498; 2007. № 1 (часть 1). Ст. 23; № 1 (часть 1). Ст. 24; № 10. Ст. 1148; № 21. Ст. 2455; № 26. Ст. 3075; № 31. Ст. 4009; № 45. Ст. 5417; № 46. Ст. 5553; 2008. № 20. Ст. 2251; № 20. Ст. 2253.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244; 2004. № 27. Ст. 2711; № 30. Ст. 3081; № 35. Ст. 3607; № 45. Ст. 4377; 2005. № 1 (часть 1). Ст. 15; № 1 (часть 1). Ст. 22; № 1 (часть 1). Ст. 40; № 1 (часть 1). Ст. 43; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; № 17 (часть 1). Ст. 1782; № 23. Ст. 2380; № 27. Ст. 2881; 2006. № 30. Ст. 3287; № 50. Ст. 5279; № 52 (часть 1). Ст. 5498; 2007. № 31. Ст. 4011; № 41. Ст. 4845; № 43. Ст. 5084; № 46. Ст. 5553; № 48 (часть 2). Ст. 5812; 2008. № 20. Ст. 2251.

4. О землеустройстве: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582; 2005. № 30 (часть 1). Ст. 3098; 2006. № 50. Ст. 5279; 2008. № 20. Ст. 2251.

5. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2003. № 9. Ст. 805; 2005. № 19. Ст. 1750; № 25. Ст. 2425; № 30 (часть 1). Ст. 3101; № 52 (часть 2). Ст. 5602; 2006. № 1. Ст. 10; № 2. Ст. 172; № 17 (часть 1). Ст. 1782; № 31 (часть 1). Ст. 3454; № 52 (часть 2). Ст. 5504; 2007. № 7. Ст. 834; № 18. Ст. 2117; № 21. Ст. 2455; № 31. Ст. 4009; № 46. Ст. 5557; № 49. Ст. 6079; 2008. № 20. Ст. 2251; № 20. Ст. 2253.

6. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. // СЗ РФ. № 31. Ст. 4017.

7. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4587.

8. Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки на учет земельных участков на государственный кадастровый учет: Приказ Федеральной службы земельного кадастра от 2 октября 2002 г. №П/327 // РГ. — 2002. — № 189. — 27 ноября.

9. Великанова С. Н. Земельное право: Учебное пособие. — М.: Экзамен, 2006. — 158 с.

10. СНиП 2.05.02−85 «Автомобильные дороги"//М.: Стройиздат, 1985.

11. СНиП 2.04.02−84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения"//М.: Стройиздат, 1984.

12. СНиП 23−05−95 «Естественное и искусственное освещение"//М.: Стройиздат, 1995.

13. СНиП 2.2.4/2.1.8.566−96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий. Санитарные нормы"//М.: Стройиздат, 1996.

14. СанПиН 2.2.½.1.1.1200−03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» //М.: Стройиздат, 2003.

15. Волков С. Н. Землеустроительное проектирование: Понятие, задачи и основное содержание. — М.: Изд-во ГУЗ, 1996. — 44 с.

16. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. Боголюбова С. А. — М.: Велби; Проспект, 2007. — 400 с.

17. Земельный кадастр: Учебник для вузов / Под ред. Варламова А. А. — В 6 томах. — М.: Колос, 2007. — 240 c.

18. Землеустроительное проектирование и организация землеустроительных работ: Учебник для вузов / Под ред. Волкова С. Н. — М.: Колос, 1998. — 462 с.

19. Тихомиров М. Ю., Чубуков Г. В. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. — 2-е изд., доп. и перераб. — М.: Тихомиров М. Ю., 2006. — 640 с.

20. Чешев А. С., Вальков В. Ф. Основы землепользования и землеустройства: Учебник для вузов. — 2-е изд., доп. и перераб. — М.: Март, 2002. — 544 с.