Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства

Основные данные о работе

1. Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательству РФ и РТ

2. Субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений: права и обязанности сторон Заключение Глоссарий Список использованных источников

Договор найма жилых помещений — один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РСФСР и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить «пограничную зону», за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещений может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

Актуальность, договора аренды жилого помещения, обуславливается еще и тем, то смена законодательства, положила начало появлению особых разновидностей договора социального найма, направленных на удовлетворение потребностей в жилье социально не защищенных слоев населения. Так в Республике Татарстан, в 2000 году появился договор социального найма жилья с участниками Великой Отечественной войны.

Целью данной работы раскрытие особенностей договора найма жилых помещений в переходный период, путем соотношения коммерческого и социального найма жилых помещений.

1. Общая характеристика договора найма жилого помещения по законодательству РФ и РТ

Потребность в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищной потребностью. Степень ее удовлетворения характеризует жилищный вопрос, сущность которого заключается в недостатке благоустроенных жилищ для значительной части населения — малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям его можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, но никак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людей к жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.

Решение жилищного вопроса и удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществляется в рамках жилищных отношений, которые представляют собой общественные отношения, складывающиеся в связи с непосредственным удовлетворением жилищной потребности граждан.

При этом острота жилищного вопроса сказывается в необходимости жесткого государственного регулирования порядка предоставления и использования жилья, прежде всего получаемого гражданами от государства на льготных условиях или бесплатно, а также обеспечения сохранности жилищного фонда. Определение круга жилищных отношений важно потому, что только на них распространяется действие жилищного законодательства, тогда как к иным отношениям оно не применяется Поэтому следует иметь в виду, что отношения, не связанные непосредственно с удовлетворением жилищной потребности (например, возникающие в связи с проектированием и строительством жилых домов), не относятся к числу жилищных. Поскольку жилищная потребность граждан имеет постоянный характер, ее удовлетворение невозможно и путем предоставления жилья для краткосрочных, временных нужд — в гостиницах, домах отдыха, пансионатах, санаториях, турбазах и т. п. Соответствующие этим ситуациям отношения также не являются жилищными. Не рассматриваются в качестве жилищных и отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (садовые домики, летние дачи, приспособленные под жилье вагончики и т. п.) либо относятся к самовольно построенным (ст. 222 ГК).

Жилищные отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, принимают форму жилищных правоотношений. Этой категорией охватываются как организационно-управленческие отношения публично-правового характера (прежде всего в сфере управления жилым фондом, в том числе по осуществлению его государственного учета и контроля за его использованием и сохранностью), так и имущественные отношения гражданско-правового, в том числе обязательственного характера (по приобретению и использованию гражданами жилых помещений, в том числе на условиях договора жилищного найма; по их содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг и т. п.). Из этого видно, что жилищные правоотношения носят разнородный, комплексный характер и не сводятся только к гражданско-правовым отношениям по найму жилья.

Вместе с тем и гражданско-правовые жилищные отношения юридически неоднородны. Среди них можно выделить:

— вещно-правовые отношения по приобретению и использованию жилья на праве собственности, в силу завещательного отказа или на ином ограниченном вещном праве, а также возникающие в связи с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома;

— корпоративные отношения, связанные с членством в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и использованием принадлежащих им жилых помещений, а также с членством в товариществах собственников жилья;

— обязательственные отношения, вытекающие из договоров жилищного найма, безвозмездного пользования жильем, пожизненного содержания с иждивением, обмена жилыми помещениями, оказания коммунальных услуг, договоров по управлению многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества такого дома и др.

Из этого можно видеть, что обязательства жилищного найма, возникающие в связи с получением в непосредственное пользование гражданами конкретного жилья, составляют лишь часть обязательственных отношений, входящих в еще более широкое понятие жилищных правоотношений. Речь идет об обязательствах, вытекающих из различных видов договора жилищного найма, которые представляют собой разновидности обязательств по передаче имущества в пользование. Иные жилищные обязательства (по передаче жилых помещений в собственность или в иное вещное право, а также по обслуживанию, эксплуатации и ремонту таких помещений) рассматриваются в других разделах курса гражданского права.

Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч. 1 ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В этом случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ч. 1 ст. 23). Во-вторых, государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. В ч. 2 ст. 40 Конституции РФ провозглашается: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» (см. также ст. 2 ЖК), а в ч. 3 этой статьи предусмотрено право на бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем для малоимущих и иных перечисленных в законе граждан, нуждающихся в жилище. С этой точки зрения конституционное право на жилище состоит в предоставлении гражданам гарантированной государством возможности приобретения нового жилья и улучшения своих жилищных условий.

Стороны контракта Наймодателем по соглашению предоставленного вида выступает собственник спец жилого помещения. Таким владельцем является или правительство, или субъект РФ. или городское образование. Нанимателем спец жилого помещения может быть только мещанин, не богатый жилыми помещениями в соответствующем населенном пт и относящийся к категориям людей, которым предоставляется определенный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям спец жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам только в связи с нравом их трудовых отношений с органом гос власти, органом местного самоуправления, муниципальным унитарным предприятием, муниципальным или городским учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на муниципальную обязанность РФ или муниципальную обязанность субъекта РФ или в связи с выбором на выборные должности в органы гос власти или органы местного самоуправления.

Объект найма По данному виду контракта передается спец жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к спец жилищному фонду. В согласовании с п. 3 ст. 19 ЖК РФ спец жилищный фонд — совокупность специализированных для проживания отдельных категорий людей и предоставляемых по правилам разд. Iv ЖК РФ жилых помещений муниципального и городского жилищных фондов. К жилым помещениям спец жилищного фонда относятся:

служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);

жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);

жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);

жилые помещения в домах системы общественного сервиса народонаселения (ст. 96 ЖК РФ);

жилые помещения фонда для временного поселения принужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, общепризнанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);

жилые помещения для общественной охраны отдельных категорий людей (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве спец жилого помещения позволяется лишь после отнесения такового помещения к спец жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, какие поставлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в спец жилищный фонд с отнесением такового помещения к определенному виду предназначенных жилых помещений и изъятие жилого помещения из указанного фонда исполняются на основании решений органа, исполняющего управление муниципальным или городским жилищным фондом.

Жилищные права людей, живущих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не имеютвсешансы поменять, дать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако нужно отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в вариантах, когда граждане проработали установленный срок (как правило, не наименее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма Договор найма спец жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется спец жилое помещение, зависит от категории предоставленного помещения. Например, в согласовании с п. 3 ст. 104 Ж К РФ контракт найма карьерного жилого помещения содержится на период трудовых отношений, прохождения службы или нахождения на гос должности РФ, гос должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений или присутствия на гос должности РФ, гос должности субъекта РФ или на выборной должности, а в том же духе сокращение со службы является базой прекращения контракта найма карьерного жилого помещения.

Плата по соглашению найма спец жилого помещения Структура и величина платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду контракта определяется по тем же правилам, какие поставлены для контракта общественного найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об избавлении от платы за наем.

Прекращение контракта найма спец жилого помещения Договор найма спец жилого помещения может быть расторгнут в хоть какое время по договору сторон. Наниматель спец жилого помещения в хоть какое время может прекратить контракт найма спец жилого помещения. Договор найма спец жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и живущими вместе с ним членами его семьи обещаний по соглашению найма спец жилого помещения, а в том же духе в других предусмотренных ст. 83 ЖК РФ вариантах.

Договор найма спец жилого помещения прекращается в связи с потерей (разрушением) такового жилого помещения или по другим основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права принадлежности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а в том же духе передача такового жилого помещения в хозяйственное знание или оперативное управление иному юридическому лицу тянет за собой прекращение контракта найма такового жилого помещения, за исключением случаев, ежели новейший собственник такового жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового контракта с работником — нанимателем такового жилого помещения.

В вариантах расторжения или прекращения соглашений найма предназначенных жилых помещений граждане обязаны высвободить жилые помещения, какие они занимали по этим уговорам. При отказе высвободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления остальных жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Отдельные категории людей не имеют все шансы быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления остальных жилых помещений.

Законом выделяются три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:

— договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) (ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК);

— договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК);

— договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма.

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель». По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование (ч. 9 ст. 156 ЖК). В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров (ст. 674 ГК, ст. 63 и ч. 7 ст. 100 ЖК).

Единообразно определены в них обязанности нанимателя (ст. 678 ГК, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК); кроме того, в договорах социального и коммерческого найма одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК) и в значительной части — поднанимателей (п. п. 1 — 3 ст. 685 ГК, ст. ст. 76 — 79 ЖК). Наконец, все эти договоры носят потребительский характер, будучи направленными на удовлетворение личных (жилищных) потребностей граждан, что в свою очередь связано с предоставлением гражданину-потребителю как слабой стороне определенных льгот и преимуществ (по-разному проявляющихся в отдельных видах рассматриваемых договоров)

2. Субъектный состав договора аренды (найма) жилых помещений: права и обязанности сторон

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права (физическое, юридическое лицо, публичное образование), соблюдающий общие требования о правоспособности и дееспособности, владеющий жилым помещением на праве собственности либо наделенный в силу прямого указания закона или по воле собственника правом на передачу жилого помещения внаем. Например, правом сдавать жилье внаем могут обладать государственные унитарные предприятия, владеющие им на праве хозяйственного ведения.

Кроме того, в силу требований ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение (замена наймодателя) не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника.

Аналогичная норма содержится и в законодательстве зарубежных стран (статьи 1743, 1744 Гражданского кодекса Франции 1804 года, § 571 Германского гражданского уложения 1896 года, ст. 814 Гражданского кодекса Украины 2003 года, ст. 604 Гражданского кодекса Республики Узбекистан 1996 года). Главная цель этой нормы — защита интересов нанимателей.

При этом, несмотря на то что право нанимателя на жилое помещение отвечает большинству признаков вещных прав (право нанимателя следует за жилым помещением, обременяя его), оно является обязательственным правом пользования жилым помещением, содержание которого императивно установлено законом и не может быть включено в число вещных прав на жилые помещения.

Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. Однако эта норма рассчитана на конкретную ситуацию — замену нанимателя в договоре. В то же время в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях и при этом допускается замена выбывшего нанимателя одним из постоянно проживающих с ним граждан по общему согласию между ними уже без указания о совершеннолетии. Если такое согласие не достигнуто, то все граждане (не обязательно совершеннолетние), постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Отсутствие в п. 2 ст. 686 ГК РФ жесткого требования о совершеннолетии, полной дееспособности нового нанимателя (нанимателей) связано с исключительностью возникающей при этом ситуации, когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, в том числе в связи со смертью, а в данном жилом помещении, например, остается проживать 16-летний подросток, имеющий самостоятельный заработок, иной источник существования, но не обеспеченный жильем. Поскольку по достижении 14 лет гражданин может проживать отдельно от родителей, усыновителей, попечителей, за ним следует признать возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения. Этот вывод подкрепляется и тем, что с 14 лет гражданин сам, пусть и с согласия законных представителей, совершает сделки, несет самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам (ст. 26 ГК РФ).

Вообще установление взаимосвязи прав нанимателя жилого помещения с наступлением совершеннолетия, на наш взгляд, нельзя признать удачным. Возможность участия граждан в сделках определяется их правоспособностью, а в сделках, которые не могут быть совершены через законного представителя, также объемом дееспособности. Нанимателем по договору коммерческого найма прежде всего является полностью дееспособный гражданин, в полном объеме обладающий правом осуществлять свои права, исполнять обязанности и нести ответственность по данному договору. При этом в отдельных случаях (брак — п. 2 ст. 21 ГК РФ, эмансипация — ст. 27 ГК РФ) дееспособность в полном объеме возникает у гражданина до совершеннолетия.

Анализ ст. 686 ГК РФ позволяет сделать вывод, что п. 1 данной статьи необоснованно ограничивает возможный круг нанимателей по договору коммерческого найма жилого помещения исключительно совершеннолетними гражданами, в то время как п. 2, впрочем, как и остальные статьи главы 35 ГК РФ, никаких ограничений не содержит.

Таким образом, п. 1 ст. 686 ГК РФ запрещает гражданам, вступившим в брак до достижения 18-летнего возраста, а также эмансипированным гражданам быть нанимателями по договору коммерческого найма, что означает, на наш взгляд, ничем не обоснованное ограничение их правосубъектности и противоречит п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ. На данное обстоятельство более 10 лет назад обратила внимание И. В. Чечулина, которая полагала необходимым в основу жилищных правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма, поставить не факт совершеннолетия, а наличие дееспособности гражданина в полном объеме.

При регулировании отношений коммерческого найма жилых помещений законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя «, заменив его категорией непрерывно живущих с нанимателем людей (ст. 677 ГК РФ). При этом ГК РФ не просит, чтоб такие граждане водили с нанимателем сплошное хозяйство и, таковым образом, были членами его семьи. ГК РФ в том же духе не устанавливает никаких критериев для определения кружка данных лиц. По существу, их определяют сам работодатель и указанные граждане; но для такого, чтоб лицо подпало под эту категорию, оно обязано быть замечено в договоре коммерческого найма жилого помещения или при его заключении, или в хоть-какой иной момент в движение срока его деяния (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

На наш взор, в этом разрешено увидеть черты наиболее демократического правового регулирования, так как закон не устанавливает никаких требований к нраву взаимоотношений нанимателя и людей, непрерывно с ним живущих, тем самым не ограничивая нанимателя в выборе лиц, с которыми он хотел бы вместе жить. Для такого чтоб владеть одинаковыми с нанимателем правами по неизменному использованию жилым местом на критериях контракта коммерческого найма, граждане не непременно обязаны быть членами семьи нанимателя или признаваться такими. Обязательным является только ограничение об указании данных людей в договоре коммерческого найма или об их вселении с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних деток).

Правовое состояние непрерывно живущих вместе с нанимателем людей по соглашению коммерческого найма во многом подобно с расположением членов семьи нанимателя по соглашению общественного найма. Лица той и иной категории имеют одинаковое с нанимателем преимущество воспользоваться жилым местом, что выражается не лишь в способности жить в нем, но и исполнять определенные правомочия: с таковыми лицами нужно координировать вселение остальных лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), деление контракта по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ), не считая такого, данные лица имеют все шансы при определенных критериях спрашивать подмены нанимателя по соглашению (ст. 686, п. 2 ст. 672 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

Указанные права людей, непрерывно живущих с нанимателем по соглашению коммерческого найма, не имеют все шансы быть ограничены соглашением сторон, так как поставлены императивной нормой закона (п. 2 ст. 677 ГК РФ).

Обращает на себя интерес то, что граждане, непрерывно живущие вместе с нанимателем по соглашению коммерческого найма, имея одинаковые с нанимателем права по использованию жилым местом, не имеют одинаковых с ним повинностей, что значимым образом различает рассматриваемый контракт от контракта общественного найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют одинаковые с ним права и повинности (п. 2 ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Данная изюминка контракта коммерческого найма обусловлена, как уже было зафиксировано, тем, что круг людей, живущих с нанимателем в жилом помещении, не ограничивается членами его семьи. На наш взор, разрешено договориться с оценкой некими создателями кружка непрерывно живущих вместе с нанимателем людей как «конгломерата случайных лиц «

Проживание людей в жилом помещении по соглашению общественного найма обусловлено наличием семейных отношений с нанимателем, что совместно с бессрочным нравом предоставленного контракта свидетельствует об стойкости складывающихся отношений меж нанимателем и членами его семьи, благодаря чему закон и укрепляет не лишь одинаковые с нанимателем права таковых людей, но и одинаковые повинности, связанные с использованием жильем.

В договоре коммерческого найма нрав взаимоотношений меж нанимателем и живущими с ним гражданами может быть разным, не постоянно устойчивым, крепким, такие граждане в хоть какое время имеют все шансы оставить жилое помещение, при этом интересы наймодателя гарантированы тем, что все повинности по соглашению продолжает идти работодатель. Кроме такого, неимение в п. 2 ст. 677 ГК РФ расположения о одинаковых обязанностях с нанимателем людей, вместе живущих с ним в жилом помещении, совсем не значит, что такие граждане в общем не выполняют повинности, связанные с их проживанием. Например, они имеют все шансы договориться с нанимателем о общем несении расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а в том же духе связанных с проведением текущего починки жилого помещения.

В согласовании с п. 3 ст. 677 ГК РФ работодатель несет ответственность перед наймодателем за деяния людей, непрерывно живущих вместе с ним, какие нарушают условия контракта коммерческого найма жилого помещения. Так, в случае разрушения или порчи жилого помещения, самостоятельно от такого, появилось это итогом действий самого нанимателя или кого-то из таковых людей, компенсировать урон будет необходимо нанимателю. Таким образом, в рассматриваемом договоре закреплена правовая конструкция серьезного титулодержателя.

Однако в п. 4 ст. 677 ГК РФ предусмотрено изъятие из этого критерии: граждане, непрерывно живущие совместно с нанимателем, имеют все шансы, известив наймодателя, закончить с нанимателем контракт о том, что все они несут вместе с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем по обещаниям, вытекающим из контракта коммерческого найма. В этом случае такие граждане стают сонанимателями.

Таким образом, солидарная ответственность непрерывно живущих вместе с нанимателем людей по обещаниям из контракта коммерческого найма жилого помещения появляется лишь после заключения с нанимателем соответствующего контракта с подготовительным уведомлением об этом наймодателя, в то же время в договорах общественного найма и найма спец жилого помещения дееспособные и ограниченные трибуналом в работоспособности члены семьи нанимателя вначале несут солидарную с нанимателем ответственность по обещаниям, вытекающим из соответствующего контракта (ч. 2 ст. 69, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ).

Множественность лиц на стороне нанимателя по соглашению коммерческого найма появляется лишь при соблюдении критерий п. 4 ст. 677, а в том же духе п. 2 ст. 686 ГК РФ, в то время как соц наем и, в свою очередность, наем предназначенных жилых помещений постоянно характеризуются множественностью субъектов на стороне нанимателя, так как живущие с ним вместе члены семьи являются сонанимателями самостоятельно от такого, заключен по этому поводу контракт меж ними и нанимателем или нет.

Необходимо договориться и с точкой зрения В. Д. Рузановой, что принятие всеми вместе живущими с нанимателем гражданами на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в договоре коммерческого найма, так как в таком случае указанные граждане начинают идти все повинности вровень с нанимателем перед наймодателем, который вправе в согласовании со статьями 323 — 325 ГК РФ спрашивать от них выполнения контракта коммерческого найма.

Кроме такого, на наш взор, сам по себе п. 4 ст. 677 ГК РФ сомнителен, так как при его буквальной трактовке появляется логический вопрос: кто из людей, непрерывно живущих с нанимателем в жилом помещении, по собственной воле захочет взять на себя солидарную ответственность перед наймодателем по обещаниям из контракта коммерческого найма? На этот вопрос, быстрее только, будет необходимо отдать негативный протест.

В результате практическая осуществление нормы п. 4 ст. 677 ГК РФ вызывает сомнения: контракт о солидарной ответственности перед наймодателем содержится на добровольной базе, заставить к его заключению людей, живущих с нанимателем, не имеют все шансы ни наймодатель, ни работодатель, в том числе и в судебном порядке; буквально так же невозможно заставить нанимателя к заключению аналогичного соглашения. В связи с изложенным считаем целесообразным п. 4 ст. 677 ГК РФ исключить.

Таким образом, граждане, непрерывно живущие вместе с нанимателем, имеют одинаковые с ним права по использованию жилым местом самостоятельно от такого, вселялись ли они в жилище сразу с нанимателем или были вселены потом. Ответственность за деяния таковых людей, нарушающие условия контракта коммерческого найма и в окончательном счете связанные с их проживанием в жилом помещении, перед наймодателем несет работодатель, что является правосудным, так как конкретно работодатель описывает круг людей, с которыми он хочет жить по данному соглашению. Указанное состояние, на наш взор, в совершенной мерке дает ответ интересам как наймодателя, так и нанимателя и подходит срочному нраву осматриваемого контракта.

Граждане имеют все шансы купить статус непрерывно живущих вместе с нанимателем в жилом помещении как при заключении контракта коммерческого найма, так и в период его деяния. Это считается правомерным, ежели соблюдены в совокупности последующие условия: имеется единодушие наймодателя, нанимателя и непрерывно живущих вместе с ним людей; соблюдены запросы законодательства о норме общей площади жилого помещения на 1-го человека. Данные условия не распространяются на случаи, когда стиль идет о вселении несовершеннолетних деток (ст. 679 ГК РФ).

При этом неимение желая бы 1-го из перечисленных больше критерий дает основания заинтересованным лицам оговаривать справедливость вселения гражданина и его преимущество использования жилым местом. Как уже было произнесено, исключением признаются случаи, когда в жилое помещение вселяются несовершеннолетние детки нанимателя или детки непрерывно живущих с ним людей. Важно отметить, что законодательство употребляет мнение «несовершеннолетние детки «, т. е. не достигшие 18-летнего возраста. Соответственно, не мешает вселению несовершеннолетнего к родителям (одному из них) покупка им совершенной работоспособности в итоге введения в брак до заслуги 18 лет или эмансипации. При этом принципиально отметить, что схожий распорядок предусмотрен как для деток нанимателя, так и для деток непрерывно живущих с ним людей, так как до 14 лет детки по всеобщему правилу обязаны жить с родителями или лицами, их заменяющими. Что касается других несовершеннолетних людей (к примеру, жена нанимателя), они имеют все шансы быть вселены лишь с соблюдением всех поставленных требований.

При соц найме 1-го законного вселения мало, нужно признание вселенного гражданина членом семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). В различие от контракта общественного найма, при коммерческом найме, кроме запросы о гармонии нанимателя и людей, вместе с ним живущих, обязательным условием вселения является во всех вариантах единодушие наймодателя, за исключением вселения несовершеннолетних деток (ст. 679 ГК РФ).

Для вселения нанимателем новейших жильцов нужно заполучить единодушие всех живущих в жилом помещении людей, самостоятельно от возраста и работоспособности. Поскольку это разрешено разглядывать как одностороннюю сделку, лица, достигшие 14 лет, принимают соответствующее заключение с согласия их родителей, усыновителей, покровителей. От имени лиц, не достигших 14 лет, действуют их законные представители, интересы недееспособных людей представляют опекуны. Согласие от имени несовершеннолетнего или недееспособного на вселение новейшего лица в жилое помещение может быть дано при наличии согласия органом опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Отсутствие такового согласия не тянет недействительности абсолютной сделки, ежели подтверждено, что вселение новейшего лица не ущемляет законных прав и интересов несовершеннолетнего (недееспособного). Временное неимение лица, непрерывно живущего вместе с нанимателем (кпримеру, отпуск, служебная командировка), не исключает необходимости заполучить его единодушие на вселение новейшего жильца.

В статье 679 ГК РФ не предусмотрены особые критерии, касающиеся формы выражения согласия (наймодателя, нанимателя и живущих с нанимателем людей) на вселение. На наш взор, по аналогии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ целесообразно в отношении контракта коммерческого найма предугадать письменную форму выражения такового согласия в целях предотвращения вероятных несогласий при вселении в жилое помещение людей.

В согласовании со ст. 679 ГК РФ вселение позволяется при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на 1-го человека, не считая варианта вселения несовершеннолетних деток. В согласовании с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общественная площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех долей такового помещения, подключая площадь помещений вспомогательного применения, специализированных для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Понятие «норма общей площади «не открывается ни в ГК РФ, ни в жилищном законодательстве. ЖК РФ охватывает мнения «норма предоставления жилища «< 1> и «учетная норма площади жилого помещения «. При этом законодательные основания идентифицировать норму общей площади жилого помещения как с нормой предоставления, так и с учетной нормой отсутствуют. Сопоставив требование о соблюдении нормы общей площади жилого помещения на 1-го человека в договоре коммерческого найма жилого помещения с положениями ст. 70 ЖК РФ, разрешено изготовить вывод, что при вселении новейших жильцов, возможно, следует управляться учетной нормой площади жилого помещения. Под ней понимается малый величина площади жилого помещения, исходя из которого определяется степень состоятельности людей общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилище (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ).

Заключение

В настоящее время, одной из проблем договора найма жилого помещения является соотношение гражданского и жилищного законодательства. Зачастую такое противоречие состоит не столько в споре норм Гражданского и Жилищного кодексов, сколько в противоречии в каком же кодексе должны быть отражены нормы об этом договоре. Много противоречий порождает существование двух кодексов, тем более, что один из них не отражает современную действительность.

В качестве пути решения автор работы предлагает нижеследующие законодательные предложения. Возможно, одним из вариантов решения такой проблемы было бы такое «разделение полномочий кодексов»: нормы гражданского кодекса должны регулировать правовое положение коммерческого найма жилого помещения, а нормы нового жилищного кодекса должны регулировать правовое положение договора социального найма жилья.

Автор не случайно сделал такое разделение «полномочий». Если рассмотреть природу договора социального найма жилья и коммерческого найма жилья, то они по своей сути разделяются тем, что договор социального найма является частью социальной политики государства, когда последнее в лице полномочных органов предоставляет нуждающимся жилую площадь. Что же касается договора коммерческого найма жилья, то это, прежде всего гражданско-правовой договор носящий сугубо коммерческий характер.

В качестве заключения нужно отметить, что в настоящее время, идет процесс обновления жилищного законодательства. Новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, присущие Гражданскому кодексу РФ и отвечающие требованиям социальной справедливости. Задача видится в максимальном сближении подходов и принципов правового регулирования жилищных правоотношений, универсализации норм гражданского и жилищного законодательства. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации ориентирована на рыночные отношения в сфере жилищных услуг, и это должно найти отражение в новом Жилищном кодексе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального найма правовым статусом нанимателя.

Договор найма жилого помещения с последующим выкупом является смешанным договором в найме, он регулируется так же нормами о купле-продаже и общими положениями о сделках. Этот договор является альтернативой ипотеке, но выигрывает при этом наниматель.

Жилищный кодекс и Гражданский в вопросе найма жилых помещений дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно сказать, что нормативное регулирование данного вопроса за последнее время стало значительно лучше.

Глоссарий

договор аренда помещение законодательство

Список использованных источников

Конституция Российской Федерации [Текст]. — М.: Норма, 2008.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) [Текст]: кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп. от 1 февраля 2008 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883.

Терехова Ю. К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. — Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.

Аюшеева С. Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.

Шипунова О. А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда// «Правовые вопросы недвижимости», 2007, N 1.

Гонгало Б. М. Жилое помещение — объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// «Семейное и жилищное право», 2007, N 2.

Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.

Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. — «Законность», 2005, № 7.

Журавлев Т. Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// «Гражданское право», 2007, N 2.

Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997.