Оплата арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту зданий, помещений, их частей, находящихся в государственной собственности

ОПЛАТА АРЕНДАТОРАМИ РАСХОДОВ ПО СОДЕРЖАНИЮ, ЭКСПЛУАТАЦИИ, ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ИХ ЧАСТЕЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

При аренде недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, кроме арендной платы арендатор несет иные расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества.

Данная норма обусловлена пунктом 5 Положения о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518, в соответствии с которым расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого недвижимого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Учитывая сложность и многогранность порядка определения размера возмещаемых расходов Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь были разработаны Рекомендации по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги, которые были одобрены Межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере, созданной Распоряжением Премьер-министра Республики Беларусь от 20.02.2009 N 18р (Протокол от 27.01.2010 N 1) (далее — Рекомендации).

Рекомендации распространяются на организации, сдающие в аренду (в безвозмездное пользование) капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящиеся в государственной собственности, а также находящиеся в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.

Согласно Рекомендациям расходы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам делятся на две группы:

расходы за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимые для организации-арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями на основании заключенных договоров с организацией-арендодателем (ссудодателем) либо непосредственно с арендаторами по согласованию с организацией-арендодателем (ссудодателем);

расходы на работы по эксплуатации сдаваемого в аренду недвижимого имущества, другие работы, производимые штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя).

Оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимые для организации-арендодателя (ссудодателя) сторонними организациями на основании заключенных договоров с организацией-арендодателем (ссудодателем) либо непосредственно с арендаторами по согласованию с организацией-арендодателем (ссудодателем), производится путем оплаты арендодателю (ссудодателю) определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты организацией-арендодателем (ссудополучателем) их стоимости сторонним предприятиям и организациям либо непосредственно сторонней организации на основании фактических затрат. Кроме того, по усмотрению арендодателя (ссудодателя) для оплаты отдельных расходов могут использоваться следующие критерии:

расходов за водоснабжение и канализацию — исходя из количества штатных работников арендатора (ссудополучателя), работающих в данном здании, помещении, сооружении, и норм водопотребления, утвержденных облисполкомами, Минским горисполкомом;

расходов за отопление — пропорционально арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя);

расходов за энергоснабжение — пропорционально потребляемой мощности имеющихся у арендатора (ссудополучателя) осветительных приборов, электроприборов и оборудования;

расходов за сбор, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов — пропорционально количеству твердых бытовых отходов, образующихся у арендатора (ссудополучателя), или согласно нормам накопления твердых бытовых отходов, утвержденным местными исполнительными и распорядительными органами;

расходов за пользование лифтами — пропорционально количеству штатных работников арендаторов (ссудополучателей), работающих в этом здании;

расходов, связанных с охраной, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, — пропорционально арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (ссудополучателя) (п. 5 Рекомендаций).

Согласно Рекомендациям при наличии отдельно установленных для арендуемых помещений приборов учета теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за указанные услуги производится на основании показаний этих приборов с учетом расходов арендодателя (ссудодателя) по данным услугам, приходящимся на места общего пользования, оплата которых производится арендатором (ссудополучателем) пропорционально занимаемой площади.

То есть арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы, приходящиеся на места общего пользования.

На примере рассмотрим порядок такого расчета.

Пример. Организация имеет в собственности здание общей площадью 2000 кв. м Данное здание сдается в аренду трем арендаторам, у которых арендуемая площадь составляет: у арендатора «А» — 700 кв. м, у арендатора «Б» — 500 кв. м, у арендатора «В» — 400 кв.м.

Общее потребление тепла по зданию составило 50 Гкал по тарифу 80 000 руб./Гкал, в том числе согласно показаниям установленных приборов:

у арендатора «А» — 20 Гкал;

у арендатора «Б» — 12 Гкал;

у арендатора «В» — 8 Гкал.

Рассчитаем сумму затрат на отопление, подлежащих возмещению каждым арендатором.

В начале определим затраты на отопление мест общего пользования (санузлы, коридоры и т. д.):

50 — 20 — 12 — 8 = 10 Гкал.

Далее определим арендуемую площадь здания:

700 + 500 + 400 = 1600 кв. м Рассчитаем количество Гкал, израсходованных на отопление мест общего пользования, приходящихся на каждого арендатора:

арендатор «А»: 10 / 1600×700 = 4,375 Гкал;

арендатор «Б»: 10 / 1600×500 = 3,125 Гкал;

арендатор «В»: 10 / 1600×400 = 2,5 Гкал.

Рассчитаем затраты арендодателя на отопление, подлежащие возмещению каждым из арендаторов:

арендатор «А»: (20 + 4,375) x 80 000 = 1 950 000 руб.;

арендатор «Б»: (12 + 3,125) x 80 000 = 1 210 000 руб.;

арендатор «В»: (8 + 2,5) x 80 000 = 840 000 руб.

Расходы за пользование лифтом возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, когда арендуемые (предоставленные в безвозмездное пользование) помещения находятся выше второй остановочной площадки в здании, сооружении, оборудованном лифтом (п. 7 Рекомендаций).

Оплата арендатором (ссудополучателем) иных расходов, связанных с эксплуатацией сдаваемых в аренду зданий, сооружений и помещений, оплата которых производится организацией-арендодателем (ссудодателем) сторонним организациям на основании заключенных договоров, осуществляется по соглашению сторон. При этом в качестве критерия для определения величины оплаты таких расходов может использоваться размер арендуемой площади (п. 8 Рекомендаций).

При проведении текущего ремонта наружных элементов зданий, сооружений (кровля, наружные стены, системы водоотведения и водослива и др.), инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность зданий, сооружений (система тепло-, энерго-, водоснабжения, канализации и др.), мест общего пользования (вестибюли, коридоры, лестничные клетки, санузлы и др.), территории, прилегающей к зданию, сооружению, оплата расходов по производству такого ремонта производится организацией-арендодателем (ссудодателем) с последующим взиманием данных расходов с организаций, находящихся в данном здании, сооружении, пропорционально занимаемой площади.

Расходы по текущему ремонту сданных в аренду помещений, расположенных в здании, сооружении, в том числе помещений, предоставленных в безвозмездное пользование, оплачиваются в полном объеме пользователями этих помещений (п. 9 Рекомендаций).

Необходимо обратить внимание на то, что если работы по содержанию и эксплуатации объекта производятся штатными работниками организации-арендодателя (ссудодателя), то в соответствии с Рекомендациями оплата таких расходов осуществляется на основании фактических затрат, налогов и неналоговых платежей.

В отличие от ранее действующих рекомендаций, настоящими не предусмотрено получение прибыли от оказания услуг по содержанию и эксплуатации зданий.

При формировании фактической себестоимости по эксплуатации объекта в себестоимость включаются затраты организации-арендодателя (ссудодателя) в следующем порядке.

Затраты по оплате труда обслуживающего персонала зданий, сооружений (комендантов, вахтеров, сторожей, лифтеров, дворников, уборщиков, сантехников, электриков, столяров, плотников, слесарей и т. п.), относимые на себестоимость продукции (работ, услуг).

Начисления на фонд оплаты труда обслуживающего персонала определяются исходя из размеров отчислений в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь в соответствии с Законом Республики Беларусь от 29.02.1996 N 138-XIII «Об обязательных страховых взносах в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь» .

Размеры страховых тарифов по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (в процентах к начисленной общей сумме всех видов выплат (доходов, вознаграждений) застрахованным лицам, на которые в соответствии с законодательством начисляются страховые взносы) установлены Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 N 531 «Об установлении размеров страховых тарифов, страховых взносов, лимитов ответственности по отдельным видам обязательного страхования» .

Затраты по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии, пригодном для использования, целесообразно рассчитывать исходя из уровня, сложившегося в отчетный период.

Аналогичным образом рассчитываются затраты на содержание и обслуживание технических средств по охране зданий и сооружений, осуществление противопожарных мероприятий, приобретение противопожарного инвентаря.

Цеховые и общеэксплуатационные расходы принимаются как фактически сложившиеся у организации-арендодателя (ссудодателя).

Приведем пример расчета стоимости услуг по содержанию и эксплуатации объекта.

Пример. Организация сдает в аренду помещение площадью 700 кв.м. Общая площадь здания — 12 000 кв.м. Площадь мест общего пользования составляет 800 кв.м.

Обслуживанием здания занимается штат работников в количестве 4 человек, затраты на оплату труда которых составляют 2000 тыс. руб. (без учета удержаний). Отчисления в Фонд социальной защиты населения уплачиваются нанимателем по ставке 34 процента от начисленной заработной платы. Отчисления по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в Белорусское республиканское унитарное страховое предприятие «Белгосстрах» производятся по ставке 0,6 процента.

Затраты по обеспечению расходными материалами, инструментами, приспособлениями и другими материальными средствами, необходимыми для содержания зданий, сооружений и поддержания их в состоянии, пригодном для использования, составляют 2800 тыс. руб./мес.

Затраты на содержание и обслуживание технических средств по охране зданий и сооружений, осуществление противопожарных мероприятий, приобретение противопожарного инвентаря — 1300 тыс. руб./мес.

Сложившаяся норма общехозяйственных расходов составляет 28 процентов от начисленной заработной платы.

Расчет может выглядеть следующим образом:

арендный плата капитальный строение Расчет фактической себестоимости эксплуатации объекта

Главный экономист _____________ ______________

Главный бухгалтер _____________ ______________

Рассчитаем фактически используемую площадь (без учета мест общего пользования):

12 000 — 800 = 11 200 кв. м Определим полную себестоимость обслуживания 1 кв. м фактически занимаемой площади:

7 352 000 / 11 200 = 656,4 руб./кв.м Рассчитаем сумму оплаты расходов по обслуживанию, приходящуюся на арендуемую площадь:

656,4×700 = 459 480 руб.