Отдельные вещные права на земельные участки

Введение

Актуальность темы дипломной работы. В настоящее время в Российской Федерации правовое регулирование отношений прав на землю основано на обширной и сложной системе норм. В российском законодательстве установлены не только перечень прав на земельные участки, основания и порядок приобретения и прекращения этих прав, но и особенности их реализации.

При этом требования о надлежащем использовании земли распространяются на всех правообладателей и связаны с необходимостью обеспечения публичных и частных интересов при использовании ограниченных земельных ресурсов. Для правового регулирования земельных отношений, таким образом, характерно, что использование участка является не только правом, но и обязанностью владельца.

Однако если отношения оборота земельных участков относительно урегулированы, то регулирование пользования землей еще нуждается в совершенствовании. Так, в частности, Земельным кодексом Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. силу с 01.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147 (далее по тексту ЗК РФ) установлено условие, согласно которому земли в России должны использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Но для большей части земель (за исключением земель населенных пунктов) процедуры определения разрешенного использования фактически не разработаны. На практике возникают сложности и с обеспечением контроля за надлежащим использованием земель, и с привлечением за их нарушение к юридической ответственности.

На фоне проблем законодательного регулирования продолжаются споры по поводу способов определения правового режима земель. В частности, в последнее время вновь обсуждается тема соотношения целевого назначения и разрешенного использования земель. При этом высказываются разные, в том числе и радикальные, мнения о полной «замене» семи установленных ЗК РФ категорий земель институтом разрешенного использования.

В целом соотношение права на землю и реализации включенного в него правомочия пользования представляет собой достаточно сложную проблему, что и говорит об актуальности выбранной для написания дипломной работы темы.

Объект и предмет дипломной работы.

Объект — общественные отношения регулирующие право собственности и другие вещные права на земельные участки.

Предмет — нормы права регулирующие предмет право собственности и другие вещные права на земельные участки.

Цель и задачи работы.

Целью дипломной работы является комплексное исследование право собственности и другие вещные права на земельные участки.

Для достижения вышеуказанной цели необходимо решить ряд исследовательских задач:

— дать понятие и охарактеризовать признаки земельного участка как объекта прав;

— определить субъектный состав прав на земельные участки;

— проанализировать основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки;

— исследовать иные вещные права на земельные участки, такие как:

— земельные сервитуты;

— право постоянного бессрочного пользования землей;

— аренда земельных участков;

— безвозмездное срочное пользование земельными участками.

При проведении исследования использовались специальные методы познания, такие как: сравнительно — правовой, логико — юридический, системный, историко — правовой, системно — структурный, сравнительного правоведения, формально — юридический методы научного познания.

В ходе написания дипломной работы использовались работы следующих авторов: М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Е. А. Суханова, С. С. Алексеева, И. А. Иконицкая, В. А. Горемыкин, Г. В. Чубуков, Ю. К. Толстой, М. Ю. Тихомирова, Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева, А. М. Эрделевского и других ученых юристов.

Глава 1. Общая характеристика на земельные участки

В начале нашей работы в первом параграфе мы кратко дадим характеристику земельному участку, как недвижимому имуществу и объекту вещных прав и проведем небольшой историко — правовой анализ регулирования исследуемых нами правоотношений.

Итак, общеизвестно, что земельные участки выступают недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных вещных прав. «Земля, — как указывает Н. А. Сыродоев, — характеризуется такими исключительными свойствами, как ограниченность, невоссоздаваемость, неучтожаемость, непотребляемость, неисчерпаемость производительной силы». Сыродоев Н. А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2009. No 4. С. 35−40

Для установления круга вещных прав на землю, их содержания, особенностей возникновения и прекращения важное значение имеет определение понятия объектов таких прав и объектов общественных отношений, охватываемых вещными правами.

Учитывая существование значительного количества научных подходов космыслению определения объема вещных прав на землю на различных этапах развития российского государства, а также их непосредственное влияние на качество правового регулирования земельных отношений в России, изучение указанной темы представляется весьма актуальным.

Исторически к недвижимости относилась земля. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом». Земельный участок как объект вещных прав: историко-правовой аспект. Давыдова Е. И., Усманова Л. Ф. Вестник Тюменского государственного университета. 2013. № 3. С. 170−177.

Таким образом, объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости. С одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой — служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

В юридической литературе также отмечалось, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками, являются незаменимыми. Такие критерии выделения недвижимости актуальны для законодательства и современной практики России.

Земельный участок является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялись и вещные права на земельные участки.

Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.

Необходимость рассмотрения исторического аспекта гражданско-правового регулирования земельных отношений в России обуславливается спецификой перехода к многообразию форм собственности на землю, неоднозначной ее оценки, закрепления частной формы собственности на различных этапах развития Российского государства.

До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей.

Правовое регулирование земельных отношений в Древней и Средневековой Руси имеет следующие особенности:

1. В период Киевской Руси феодальные отношения развивались неравномерно. Например, в Киевской, Галицкой, Черниговской землях этот процесс шел быстрее, чем у вятичей и дреговичей. Мелихов А. И. Право частной собственности на земельные участки: конституционно — правовой аспект: Дисс. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2009. С. 133

2. В Новгородской республике развитие крупного феодального землевладения происходило быстрее, чем на всей территории Руси, этому способствовала жестокая эксплуатация покоренного населения, проживавшего в новгородских владениях.

3. Феодальное землевладение порождало в средние века взаимосвязь феодалов с помощью системы вассальных отношений типа вассалитета-сюзеренитета.

4. Высокий авторитет религии в древние и средние века повлек земельное господство церкви, получавшей значительные земельные угодья от государства и феодалов.

В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению. Дегтев А. Земля — объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика, 2012. N 8. С. 17−21

Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и прочее). Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.

Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на нее вручением дерна, т. е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее — пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.Емелькина И. А. Система вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках // Законодательство, 2010. № 12. С. 44−60

Необходимо отметить, что до 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.

В русском праве значительную роль для развития института вещного права на землю сыграло Соборное уложение 1649 года. В XVI и XVII главах данного документа были освящены важнейшие элементы поместного и вотчинного землевладения.

Дальнейшее развитие института вещных прав на земельные участки связано со Сводом Законов Российской Империи, введенного в действие в 1835 году. Помимо права собственности в этот период защищалось и такое вещное право как право законного владения.

Надо отметить, что такое право — как право пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет начало еще с ХIV в., когда переселенцам недвижимость предоставлялась в вечное пользование с правом ее отчуждения и передачей по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить чинш за пользование землей, размер которого оставался всегда неизменным. Отсюда и наименование такого права — чиншевое право. Германов А. В. Земельный участок в системе вещных прав. Изд. Статут, 2011. С. 144.

На все пространство России чиншевое право распространилось лишь в конце ХVIII в., но после 1917 г. институт пожизненного наследуемого владения утратил свою актуальность. Титул пожизненного владения был закреплен в дальнейшем лишь в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 года. Под чиншевым правом понималось вещное право наследственного бессрочного пользования чужой землей при условии взноса платы в определенном размере. Объектом чиншевого права являлись как сельская, так и городская недвижимость. Оно существенно отличалось от арендного пользования тем, что оно, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имело вещный характер.

По мнению Л. В. Щенниковой, основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желание обеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии без истощения. Ахметьянова З. А. Вещные права в гражданском праве России // Правовое регулирование имущественных отношений / под науч. ред. проф. З. М. Фаткудинова, доц. З. А. Ахметьяновой. Казань: Изд-во «Познание» Института экономики, управления и права, 2009. С. 33−45. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В. И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими. Мейр Д. И. Русское гражданское право. М. Статут, 2012. С. 742. Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставил К. П. Победоносцев: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинных прав и что к системе договоров». Зенин И. А. Гражданское право. Юрайт, 2014. С. 816.

Чиншевые отношения в свое время устанавливались по письменным и словесным сделкам, и потому доказательствами этого права могли служить не только документы, но и свидетельские показания, дознание через окольных людей. Права чиншевика заключались в праве пользования землей или домом, в распоряжении ими на случай своей смерти и в передаче их по сделке другому лицу, например на основании купли-продажи.

Такой объем правомочий чиншевика давали право его кредиторам обратить свое взыскание на чиншевый участок и требовать судебного отчуждения чиншевого права. Обязанности чиншевика сводились к уплате установленной суммы — чинша. Чинш уплачивался или деньгами, или исполнением натуральных повинностей. Неуплата чинша предоставляла собственнику право взыскивать сумму долга с чиншевика, что вело к прекращению чиншевого отношения.

Возвращение земли, занятой чиншевиком, к собственнику возможно было в следующих случаях: по отказу чиншевика или при отсутствии законных наследников у чиншевика, не распорядившегося имуществом при жизни.

Научный интерес для изучения представляет институт залога земельных участков в России. В Древней Руси обеспечением исполнительности должника служила его личность, а не имущество (закупничество). Наиболее ранней формой залога в России являлась передача вещей во владение кредитора, которое соединялось чаще всего с пользованием. Древнерусское залоговое право представляло собой отчуждение права собственности в пользу кредитора с сохранением за должником права выкупа в случае своевременного погашения долга. Дамбиева Т. В. Земля как объект права собственности Российской Федерации // Журнал российского права. 2012. N 11.

Первоначальной формой залога являлось предоставление кредитору пользования имением должника за полученную последним от кредитора сумму денег, в этом случае не кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имения при условии платежа долга.

Дальнейшим развитием института залога является трансформация владения и пользования в право собственности кредитора при просрочке должника.

В XVIII в. залоговое право приобретает характер права на чужую вещь. В середине XVIII в. законодательством устанавливается иной порядок взыскания по закладным. Залоговое право уже не переходит в право собственности, а заложенная вещь подлежит продаже с публичных торгов. В 1744 г. происходит возвращение к правилам уложения, мотивированное тем, что «многие, дав деньги после занимаемых в закладных сроков, чрез многое время тех своих денег, ни закладного недвижимого имения не получают». Суханов Е. А. Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. М.: Статут. 2010. С. 956 Только с изданием в 1800 г. Банкротского устава для недвижимости произошла окончательная отмена старого порядка.

В советский период оборот участков был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28−38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете при наличии определенных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т. п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, были введены существенные ограничения по срокам аренды. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.

Договоры аренды земельных участков изначально были ограничены рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. — запрещены.

Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.

После Великой Отечественной войны была предусмотрена ограниченная возможность временного пользования землей, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.

Начало возрождения категории вещных прав на земельные участки в российском праве было закреплено в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., законах РСФСР «О собственности в РСФСР», «О предприятиях и предпринимательской деятельности» Борзенко А. П. Русское гражданское право. М. Статут, 2012. С. 136.

В современном гражданском законодательстве категории вещных прав посвящен раздел II Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301., который включает в состав вещных прав: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом.

Как показал исторический опыт, главными целями и задачами земельных реформ являлись изменения форм собственности на землю, перераспределение большей части земель в пользу тех, кто ее непосредственно обрабатывает.

В настоящее время институт вещных прав на земельные участки — это межотраслевой институт законодательства, аккумулирующий нормы конституционного, гражданского, земельного и иных отраслей права.

В Земельном кодексе РФ в статье 5 устанавливается перечень участников земельных отношений, а именно — субъектов, обладающих праводееспособностью по земельному законодательству.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 5 ЗК РФ). При этом указанные субъекты права являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством. Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ). Понятие земельных отношений, их классификация и структура: Конституционно-правовой аспект. Вараксина И. В. Черные дыры в Российском законодательстве, 2013. № 5. С. 5−7.

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.

Правоспособность гражданина — это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).

В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.

Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. В качестве критерия достижения гражданином возможности собственными действиями приобретать права и нести обязанности закон предусматривает возраст Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. — 8-е изд., перераб. и доп./Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М., ТК Велби, Проспект, 2013, С. 117, 119.

По общему правилу, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18-летнего возраста). Предусмотрены два исключения из этого правила, допускающие возникновение полной дееспособности и в более раннем возрасте.

Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения возраста 18 лет.

Во-вторых, полная дееспособность может возникнуть в результате эмансипации (объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным). Несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, либо с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда (ст. 27 ГК РФ). После объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет имущественную ответственность по своим обязательствам.

Согласно ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки с земельными участками с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В соответствии со ст. 28 ГК РФ сделки с земельными участками за малолетних (детей, не достигших возраста 14 лет) могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Сделку с земельным участком, принадлежащим гражданину, признанному судом недееспособным, вправе совершить опекун такого гражданина (см. ст. 29 ГК РФ). Если гражданин ограничен судом в дееспособности, то он вправе совершить сделку с принадлежащим ему земельным участком лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ) О правоспособности и дееспособности граждан см. подробнее: Тихомиров М. Ю. Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности. — М., Изд. Тихомирова М. Ю. 2011.

Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и использовать земельные участки для строительства и целей, непосредственно не связанных со строительством, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством.

Содержание понятия «граждане», включает не только граждан Российской Федерации, но также иностранных граждан и лиц без гражданства. Иностранный гражданин — это лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства (ст. 2 ФЗ № 115). Лицо без гражданства — лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства (ст. 2 ФЗ № 115).

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным Кодексом РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.

Статус иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов) в Российской Федерации определяется ФЗ от 25.07.2002 г. «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2014) // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, N 30, ст. 3032 и иными федеральными законами. Как следует из содержания ст. 2 и 4 указанного Федерального закона, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами России, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Здесь речь идет прежде всего о случаях ограничений ряда избирательных и трудовых прав, запретах на нахождение на государственной и муниципальной службе, на военной службе по призыву, на занятие деятельностью, допуск к которой иностранцев и апатридов ограничен федеральным законом. Участие иностранных граждан в некоторых жилищных правоотношениях также ограничено федеральными законами Тихомиров М. Ю. Жилищные права и их защита. Практическое пособие М. Издатель — Тихомиров М. Ю, 2014. С. 213. Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 cт. 35, п. 9 cт. 36 Земельного Кодекса РФ.

Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых возможно в соответствии с главой 4 ГК РФ. Иностранные юридические лица — субъекты прав на землю — должны быть созданы по правилам законодательства соответствующих иностранных государств. Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные участки.

Государство и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в гражданско-правовых отношениях. В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами. К государству и муниципальным образованиям как субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Глава 2. Право собственности на земельные участки

2.1 Основания возникновения и прекращения права собственности на земельные участки

собственность земельный участок право

В отличие от Земельного Кодекса 1991 г., действующий Земельный Кодекс РФ содержит специальную статью, посвященную основаниям возникновения прав на землю (ст. 25).

Как уже отмечалось, земельный участок с точки зрения гражданского законодательства является недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав. Поэтому основаниями возникновения прав на землю являются, прежде всего те, которые предусмотрены ГК РФ и другими актами гражданского законодательства Российской Федерации. В частности, ст. 8 ГК РФ содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Статьи главы 14 ГК РФ устанавливают основания приобретения права собственности. Ерофеев Б. В. Земельное право России. Учебник для вузов. Гриф МО РФ. М. Изд." Юрайт", 2014. С. 110

Кроме того, ГК РФ определяет основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, основания установления сервитутов (ст. 274).

Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано статьями части второй ГК РФ, а в результате правопреемства при наследовании — части третьей ГК РФ. Правопреемство при реорганизации юридических лиц происходит по правилам ГК РФ (ст. 58) и федеральных законов, посвященных отдельным видам юридических лиц.

Напомним, что согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В отношении земельных участков наиболее распространенными основаниями следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст. 28−29 Земельного Кодекса РФ), а также договоры и иные сделки — активные действия субъектов гражданского права (например, ст. 22, 37 Земельного Кодекса РФ, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК РФ). Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства, например, когда к наследнику умершего гражданина переходит право пожизненного наследуемого владения принадлежавшим последнему земельным участком (п. 2 ст. 21 Земельного Кодекса РФ). Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (см. п. 3 ст. 274 ГК; ст. 59 Земельного Кодекса РФ).

Основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены только федеральными законами. Среди таких федеральных законов можно назвать, например, сам Земельный Кодекс РФ (например, ст. 15, 20−24), федеральные законы, предусматривающие возможность установления публичных сервитутов (см. п. 2 ст. 23 Земельного Кодекса РФ) Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное/Под ред. Чубукова Г. В., Тихомирова М. Ю. — М., Изд. Тихомирова М. Ю., 2013. С. 177.

Широко распространенным основанием возникновения прав на земельные участки являются правовые акты государственных органов и органов местного самоуправления.

Среди административных актов, порождающих права на землю участников земельных отношений, важное значение имеют, например, распоряжения Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю Распоряжение Правительства РФ от 30.11.2005 г. N 2076;р, 2077;р, 2078;р // Собрание законодательства РФ, 2005, N 50, ст. 5348−5350.

Актами, порождающими права на землю граждан и юридических лиц, являются решения исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. 9−11 Кодекса.

Специалисты в области земельного права, изучающие типологию актов, которые являются основаниями возникновения прав на земельные участки, отмечают, что права на землю возникают и в связи с такими актами, как: Боголюбов С. А., Галиновская Е. А., Жариков Ю. Г., Минина Е. Л., Щуплецова Ю. И. Земельное право. М. Изд. «Проспект», 2014. С. 77

— решения органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для несельскохозяйственных целей;

— решения Правительства РФ или законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Федерации, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости;

— решения органов исполнительной власти субъектов Федерации об изъятии и предоставлении земельных участков на землях железнодорожного транспорта, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды;

— решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта Федерации о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды; другие правовые акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления Н. Г. Жаворонкова, И. О. Краснова. Земельное право. учебник. Юрайт, 2013. С. 580.

Сделки с земельными участками также являются распространенным основанием возникновения прав на землю, причем по мере развития российского земельного рынка их роль в обороте земельных участков все более возрастает.

Общее определение сделки содержится в ст. 153 ГК РФ. Сделками признаются действия (т.е. акты, совершенные на основе волеизъявления одного или нескольких лиц), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение результата, имеющего юридическое значение).

Сделки бывают дву — и многосторонними (договоры), а также односторонними. Основные правила о сделках установлены в главе 9, общие положения о договорах — в главах 27−29 части первой ГК РФ.

Для совершения дву — и многосторонних сделок (договоров) необходимо согласованное волеизъявление двух или более лиц. Примерами распространенных договоров, предметом которых является земельный участок, могут служить договоры аренды, купли-продажи, мены, дарения, безвозмездного пользования, ренты, доверительного управления, ипотеки.

Для совершения односторонних сделок имеет значение волеизъявление только одного лица. В качестве примеров таких сделок можно назвать доверенности, завещания.

При этом договоры и односторонние сделки обладают способностью порождать права на земельные участки только в том случае, если они оформлены надлежащим образом, т. е. с соблюдением статей § 1 главы 9 части первой ГК РФ, а также требований, предъявляемых к форме конкретных сделок, установленных соответствующими статьями частей второй и третьей ГК РФ.

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (см. п. 1 ст. 165 ГК РФ). Поэтому вопрос о соблюдении формы сделки и требования о ее государственной регистрации имеет большое практическое значение.

Пункт 2 ст. 25 Земельного Кодекса РФ содержит указание на то, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Целесообразно учитывать, что ГК РФ и ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» различают регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с таким имуществом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

На указанный орган возлагается также обязанность предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации установлены в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

В особо важных случаях, когда необходим дополнительный контроль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектами которых выступают земельные участки (см., например, п. 3 ст. 339, ст. 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно — все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах Болтанова Е. С. Земельное право. Учебник — 2-е изд. — («Высшее образование Бакалавриат») (ГРИФ). М. Изд. «ИЦ РИОР, НИЦ Инфра-М», 2014. С. 224.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками (соответствующих договоров) пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.

Так, специальными нормами § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация предусмотрена лишь для договоров продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в Кодексе.

Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, многие авторы не аргументируют должным образом свою позицию и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания Е. А. Суханов. Российское гражданское право. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право. Статут, 2013. С. 1208.

Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р. О. отмечает: «государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. — М., Юрайт-Издат, 2012. С. 180. Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.

Брагинский М.И. полагает, что «обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом — во всех случаях». «Переплетение» ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, «если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним» Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. — М., Статут, 2011. С. 848. С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже.

Специалисты в области земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами Кодекса. Примером может служить следующее мнение: «По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15−19, 22, 24, 28−38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования».

Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей Кодекса не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.

Прекращение прав на земельный участок является одним из наиболее значимых земельно-правовых институтов для защиты прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков. Именно поэтому законодательством установлен четкий перечень оснований прекращения прав на землю, не допускающий двусмысленного толкования.

Глава 7 Земельного кодекса РФ определяет основания, условия и порядок прекращения прав на землю.

В статье 44 ЗК РФ указаны основания прекращения права собственности на земельные участки, а именно:

· при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

· при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

· в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (порядок которого установлен гражданским законодательством, в частности в статьях 235, 237−239, 242, 243, п. 2 ст. 272, 278−282, 284−286 ГК РФ).

Указанный в ст. 44 ЗК РФ перечень соответствует основаниям прекращения права собственности в целом, закрепленным в ст. 235 ГК РФ, за исключением лишь такого основания, как гибель или утрата имущества, которое не может быть применено к земельному участку вследствие невозможности его полной утраты даже в результате ненадлежащего использования, в силу наличия особых свойств земли, являющейся одновременно и объектом недвижимости, и природным объектом. Однако, в отличие от ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, являющийся исчерпывающим. Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. М. Изд. «Инфотропик Медиа», 2013. С. 45

Следующая ст. 45 ЗК РФ, посвящена основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются также как и право собственности при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ.

При отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется компетентным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

· отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

· нарушение установленного соответствующими нормами ст. 95−100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

· систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

· систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного.

Кроме этого, ЗК РФ предусматривает основания сохранения права на служебный земельный надел за одним из членов его семьи при наличии следующих условий. Если работник призван на действительную срочную военную службу, то в этом случае право пользования наделом сохраняется на весь срок службы. Если работник поступил на учебу, то право на служебный земельный надел также сохраняется на весь срок обучения. Жаворонкова Н. Г. Земельное право. М. Изд. «Проспект», 2013. С. 118

Право на служебный земельный надел сохраняется за указанными лицами и в том случае, если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Нетрудоспособный супруг и престарелые родители сохраняют в этих случаях право на надел пожизненно, а дети — до их совершеннолетия.

Ст. 48 ЗК РФ содержит перечень оснований прекращения сервитута. Так, частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии со ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

С учетом того обстоятельства, что п. 2 ст. 48 ЗК РФ предусмотрен порядок прекращения сервитута, возникает вопрос о возможности судебной защиты заинтересованными лицами своих прав и законных интересов в том случае, если такой акт не издается.

Представляется, что в силу п. 8 ст. 23 ЗК РФ, гарантирующего всем лицам, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, право осуществлять защиту своих прав в судебном порядке, необходимо сделать вывод о возможности указанных лиц обращаться в суд с требованием о прекращении публичного сервитута в связи с отпадением оснований его установления.

2.2 Характеристика видов права собственности на земельные участки