Оформление и государственная регистрация прав собственности на бесхозяйное имущество

Забайкальский Государственный педагогический университет им. Н. Г. Чернышевского Юридический факультет Кафедра гражданского права и процесса ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА Тема:

Оформление и государственная регистрация прав собственности на бесхозяйное имущество Чита, 2010

Введение

Глава 1. Исторические аспекты развития законодательства по приобретению права собственности на бесхозяйное имущество

1.1 Сравнительно-правовой анализ регистрации недвижимости за рубежом и в Российской Федерации Глава 2. Приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество

2.1 Приобретение права собственности на земельные участки

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2.3 Приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество

2.4 Постановка на учет бесхозяйного недвижимого имущества Глава 3. Особенности рассмотрения категории дел на приобретение права собственности на бесхозяйное имущество Заключение Библиография Приложение На примере действий Ново-Широкинской администрации при оформлении и государственной регистрации бесхозяйного недвижимого имущества.

Переход России к новым экономическим отношениям потребовал приведения законодательства, в том числе гражданского, в соответствие с этими отношениями. Новая Конституция Российской Федерации (1993 г.) провозгласила многообразие форм собственности. Признание права — это не только способ судебной защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), но и установленный законом способ внесудебной защиты и охраны права в результате признания права государством.

Развитие законодательства новой России создало предпосылки для появления нового класса — класса собственников недвижимого имущества. Недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит основой для хозяйственной деятельности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

Принятие в 1994 г. нового Гражданского кодекса Российской Федерации, установившего необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ), предопределило принятие в 1997 г. Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Тем самым был сделан очередной шаг на пути преобразования механизмов регулирования имущественных отношений в Российской Федерации. Вступивший в силу с 31 января 1998 г. Закон о регистрации позволил реализовать закрепленные в ГК РФ нормы, установившие необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Называя главные цели создания системы государственной регистрации, П. В. Крашенников отмечает, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. / Сост. и вводный комментарий П. В. Крашенникова. — М.: Спарк, 2001. — с.3.

Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации определили организационно-правовые основы создания в России принципиально новой и по форме, и по содержанию деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям. Анализ отечественной литературы по затронутой теме показал, что имеются разрозненные издания и разрозненные публикации в периодической печати по отдельным проблемам, связанным с недвижимостью, особенно с бесхозяйной. На сегодня в стране отсутствует какой-либо труд, представляющий в систематизированном виде действующее законодательство в сфере недвижимости. О бесхозяйном имуществе отдельных публикаций вообще нет. Это побудило выбрать данную тему, для восполнения существующего пробела.

Цель данной работы — дать возможность сориентироваться как в практических, так и в правовых аспектах государственной регистрации прав собственности на бесхозяйное имущество, понять проблематику сферы недвижимости в условиях рыночной экономики.

Как показывает анализ, основные проблемы, возникающие и у граждан и организаций обусловлены двумя, порой взаимодополняющими, причинами: недостаточной правовой грамотностью и отсутствием необходимой информации. Также существуют пробелы и в правовой базе, касающейся данной темы, которые отмечают авторы, освещающие данную тему.

Для изучения темы: «Оформление и государственная регистрация прав собственности на бесхозяйное имущество» определены хронологические рамки: 1994 год — принятие нового Гражданского кодекса РФ по 2003 год.

Практическая значимость работы заключается в обобщении материала, связанного с государственной регистрацией и постановки на учет бесхозяйного имущества, показанного на примере Газ-Заводского района.

Глава 1. ИСТОРИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙНОЕ ИМУЩЕСТВО

Ранее действовавший закон не определял правовое положение бесхозяйных вещей. Существовавшая презумпция государственной собственности состояла в том, что «вещь предполагалась государственной собственностью, если ее иная принадлежность не доказана». Эта презумпция была закреплена постановлением Пленума ВС РСФСР от 29 июня 1925 г. «О презумпции (предположении) права собственности государства на спорное имущество», в котором было установлено, что всякое бесхозяйное и спорное имущество является государственным, поскольку у нас отсутствует институт приобретальной давности". Фридгант Л. Г. Вопросы учета недвижимого имущества и рассмотрения прав на него. — М.: Фонд инс-та экономики города, 2000. — с.272. Данная презумпция имела практическое и хозяйственное значение в первые годы после октябрьской революции 1917 года и после Отечественной войны. Позднее она потеряла свое значение и на практике не применялась. Она была заменена презумпцией права собственности фактического владельца.

Законодательство дореволюционной России предусматривало такие способы приобретения права собственности, как овладение, приращение, давность.

Овладение есть способ приобретения права собственности посредством захвата никому не принадлежавшей вещи с намерением распоряжаться ею как своей собственной.

Таким образом, для овладения как способа приобретения права необходимо было три условия:

— Во-первых, чтобы вещь была бесхозяйной, то есть, чтобы она не была объектом чьего-либо права собственности;

— Во-вторых, чтобы было установлено фактическое господство над вещью — захват;

— В-третьих, чтобы захват был совершен с намерением распоряжаться вещью как своей собственной.

Относительно второго условия следовало иметь в виду, что не все бесхозяйные вещи могли быть объектом овладения.

Так, недвижимость, если не принадлежала никому и в течение десяти лет никто не просил об утверждении в правах на нее, считалась собственностью государства. По русскому гражданскому законодательству спокойное бесспорное и непрерывное владение вещью как своей собственной превращает это владение по происшествии земской давности (10 лет) в право собственности.

Для того, чтобы десятилетнее владение привело к возникновению права собственности необходимо было соблюсти следующие условия:

— Во-первых, чтобы владение было не простым держанием, а юридическим владением, то есть чтобы вещью обладали с ясно выраженным намерением обращаться с ней как со своей собственной, и во-вторых, чтобы владение было бесспорно, спокойно и непрерывно.

Бесспорность владения понималась в том смысле, что никто через суд не предъявлял на нее притязаний.

Что же касается признаков спокойного и непрерывного, то русское законодательство не содержало по этому поводу каких-либо указаний, а в теории общепризнанная позиция на этот счет не установилась.

Наибольшая точка зрения, в соответствии с которой непрерывность и спокойствие считаются нарушенным в том случае, если у владельца не было преемства во владении, если владелец отказался от намерения распоряжаться вещью как своей собственной или лишался возможности господствовать над вещью. По сложившейся судебной практике давность владения не прерывалась, если нарушенное владение было восстановлено по иску о восстановлении нарушенного владения.

Сейчас с введением в гражданское законодательство приобретательной давности, положение о презумпции государственной собственности полностью утрачивает силу. Они противоречат Конституции РФ, которая установила равенство всех форм собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности". Конституция РФ. — М., 1993. — с.3.

1.1 Сравнительно-правовой анализ регистрации недвижимости за рубежом и в Российской Федерации

В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы. В титульных системах регистрации объектом регистрации являются права. В актовых системах регистрации объектом регистрации являются сделки. Важное значение имеют еще два фактора: обязательность регистрации и ее правовое значение. Существенным фактором является роль государства в системе регистрации. Как отмечает швейцарский нотариус М. Мерлотти, «во всем мире признается и считается естественным, что служба „Земельный книги“, т. е. регистрация, поставлена на контроль судей или администрации, а иначе — министерства юстиции». Развитие небюджетного нотариата в России: квалификационная помощь и защита прав граждан и юридических лиц / Под ред. Б. И. Лившица. — М.: ОСТ-МЕДИА, 2000. — с.98.

Система регистрации прав принята в Германии, Австрии, Эстонии и некоторых других странах осуществляется путем внесения записи в поземельную книгу. Отличительный признак этой системы состоит в том, что внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновения права. Главный принцип системы регистрации — «без регистрации нет права». По аналогии с системой регистрации прав построена система регистрации в России, существенным дополнением которой является необходимость регистрации не только возникновения, прекращения, обременения, ограничения прав на недвижимость, но и некоторых видов сделок с недвижимостью.

Консенсуальная система существует во Франции и в Италии. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. По общему праву регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной, хотя из этого правила есть исключения (например, во Франции обязательна регистрация договора аренды на срок более 12 лет). Для перехода права собственности. Возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.

Англо-американская система регистрации сделок оставляет внесение записи в реестр на свободное усмотрение сторон. Эту систему правильнее было бы назвать системой учета документов, поскольку регистрация является технической операцией. Собственником становится последний добросовестный покупатель. Переход права собственности происходит в результате заключения договора и вступление во владение. В США покупатель восстанавливает цепочку предшествующих документов на приобретение недвижимости. Сделка может быть признана недействительной, если какие-то лица, входящие или не входящие в цепочку сделок, могут предъявлять права на данную недвижимость. Недостаточность законодательных средств компенсируют адвокаты или страховые компании, которые специализируются на проверке прав продавца.

В настоящее время в США развивается система страхования риска утраты собственности.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в нашей стране строится по принципу единого объекта, но без такого разделения на две части, и как считает Кирсанов А. Р., оно не лишено смысла. Исследуя полномочия венгерского регистрационного органа, можно обратить внимание на то, что земельное управление может по собственной инициативе контролировать соответствие занесенных в реестр данных о недвижимости их фактическому состоянию. Дальнейшее развитие системы регистрации прав и налоговой системы в России, возможно, потребует наделения такими полномочиями отечественных учреждений юстиции по регистрации прав или налоговых органов. Это может иметь место, например, в целях выявления уклонения собственников от регистрации прав на возведенные на принадлежавших им земельных участках здания и сооружения.

Сегодня с уверенностью можно сказать, что развитие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России будет более эффективно, если при ее совершенствовании учитывать не только отечественную практику, но и опыт зарубежных прав.

Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации определили организационно-правовые основы создания в России принципиально новой и по форме и по содержанию деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон о регистрации позволил реализовать закрепленные в ГК РФ нормы, установившие необходимость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», развивая общие положения ГК РФ о введении в российское гражданское право института государственной регистрации прав (обременений прав) на недвижимость и сделок с недвижимостью (см., например, ст. 219, 223 (п.2), 234 (п.1), 339 (п.3), 551, 558 (п.2), 560 (п.3), 574 (п.3), 584, 651 (п.2) ГК РФ) конкретизирует содержание данного правового института, устанавливают принципы организации и деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, условия и порядок осуществления этой регистрации, особенности регистрации отдельных видов прав (обременений прав) и сделок с недвижимостью, определяют ряд иных связанных с соответствующей регистрацией прав.

Отличие ГК РСФСР от ГК РФ очень существенно, например, ст. 219 ГК РФ дает пояснение о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, право собственности которого возникает с момента государственной регистрации. В ГК РСФСР данных норм не содержал. Ст. 135 ГК РСФСР предполагала приобретение права собственности у приобретателя имущества по договору, которая возникала с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 223 ГК РФ разъясняет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, которое возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом.

П. 1 ст.551 ГК РФ гласит о том, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю подлежит государственной регистрации. В ГК РСФСР в ст. 237 «Договор купли-продажи», по данному договору купли — продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Право собственности при этом возникает с момента передачи вещи.

Что же касается бесхозяйной вещи, то по современному гражданскому законодательству бесхозяйная вещь сначала принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а затем, если она не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3 ст.225 ГК РФ). Если вернуться к ГК РСФСР, то ст. 143 дает совсем иное разъяснение: «Имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен (бесхозяйное имущество), поступает в собственность государства по решению суда, вынесенному по заявлению финансового органа. Заявление подается по истечении одного года со дня принятия имущества на учет.

Бесхозяйное имущество, принадлежащее колхозному двору, поступает в собственность колхоза, на территории которого находится это имущество, по решению суда, вынесенному по заявлению колхоза. Заявление подается по истечении одного года со дня принятия этого имущества на учет исполнительным комитетом Совета депутатов трудящихся.

Порядок выявления и учета бесхозяйного имущества определяется Министерством финансов РСФСР.

Одним словом, новый ГК определил новое приобретение права собственности — Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

регистрация право собственность недвижимость

Глава 2. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙНОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные право порождающие юридические факты, которые называются также титулами собственности. Титульное владение — это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правом основании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли — продажи вещи или переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним).

К числу первоначальных способов, прежде всего, относится изготовление (создание) новой вещи. Имеется в виду создание такой вещи «для себя» (п. 1 ст.218 ГК РФ).

Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых — момент государственной регистрации (ст. 219 и 131 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует.

К числу первоначальных способов приобретения права собственности относится и приобретение права на бесхозяйные вещи. Понятие «бесхозяйные вещи» является собирательным, охватывающим такие разновидности, как брошенные собственные вещи, находки, безнадзорные животные, клады. Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право (п. 1 ст.225 ГК РФ).

Ранее бесхозяйное имущество поступило в собственность государства, но после вступления в силу 1 июля 1990 года правил союзного Закона о собственности, государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствиет как у частных, так и публичных собственников. Право собственности на них появляется у фактических владельцев в силу указанных в законе обстоятельств, то есть первоначальным способом.

Порядок возникновения права собственности на движимые и недвижимые бесхозяйные вещи различен. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных законом правил о приобретательной давности. Бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п.3ст.225 ГК РФ).

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Как отмечает Г. С. Мостов: «Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни обладал чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником. Но если соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных законом, условиях». Мостов Г. С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Юрист.- 2002. — № 10. с. 22.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения согласно правилам ст. 234 ГК РФ, прежде всего, необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее. Такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, охране и совершение иных необходимых действий, составляющих в соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания собственника).

Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (по времени фактического владения в силу указания п. 3 ст.234 ГК РФ можно присоединить и время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследователь или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо — владелец). Срок приобретательной давности для движимости установлен в пять лет, а для недвижимости — пятнадцать лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого «задавненного имущества» течение приобретательной давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактической, добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст.234 ГК РФ), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновение данного права). В статьях 223, 224 Кодекса этот момент определен традиционным для нашего законодательства порядком, который распространяется на приобретение и отчуждение права собственности на движимые вещи. На имущество, правовой режим которого подлежит государственной регистрации, прежде всего на объекты недвижимости, право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода прав, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон (п. 2 ст.223 ГК РФ).

Государственную регистрацию прав на имущество, имеющую правопорождающее значение (п. 1 ст.131 ГК РФ), не следует смешивать со специальной регистрацией или учетом некоторых видов имущества (движимого и недвижимого) (п. 2 ст.131 ГК РФ). Например, регистрация (учет) в органах внутренних дел автомобилей или охотничьего и стрелкового оружия не становится правопорождающим фактом, а право собственности на эти объекты переходит по общим правилам закона.

Прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первом случае речь идет о различных сделках по отчуждению имущества, совершаемых его собственником (дарение, мена и т. д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновение права собственности приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

Отказ от права собственности (ст.236ГК РФ) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно могло использоваться и ранее. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути — его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерениях (например, выброс имущества).

До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только «возврата» данной вещи прежнему собственнику (поскольку он не утратил права на нее), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп).

Прекращение права собственности происходит при приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ), но при этом возникает право частной собственности (граждан и юридических лиц).

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью и уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст.235 Кодекса. Частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренным ст. 239 ГК РФ, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах.

Для такого частного собственника закон устанавливает следующие гарантии.

Во-первых, выкуп у него указанного недвижимого имущества либо его продажа с публичных торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке. Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости. В-третьих, земельное и иное законодательство может предусмотреть альтернативу изъятию в виде переноса зданий или сооружений на новый участок за средств того, в чьих интересах производится изъятие, либо строительства за его счет новых аналогичных сооружений (как это, например, предусмотрено пока остающейся в силе ст. 55 Земельного кодекса 1991 года).

Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий (ст. 240 ГК РФ). Прежде всего, дело должно касаться не любых, а только особо охраняемых государством культурных ценностей.

Далее. В судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты или своего значения в результате соответствующего бездействия или действия их собственника. Это касается только частных собственников, ибо бесхозяйственное содержание особо охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, какой-либо общественной организации) поскольку речь тогда шла бы об их приватизации, не предусмотренной законом. Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает за них компенсацию либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда.

2.1 Приобретение права собственности на земельные участки

Приобретение права собственности на земельные участки определил новый Земельный кодекс РФ. Можно долго перечислять положительные стороны данного документа, но все, т. е. и в нем присутствуют некоторые земельно-правовые проблемы. Одной из них является проблема приобретения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

В научной литературе, посвященной данной проблеме, высказаны принципиально разные мнения. Так, Н. А. Сыродоев не исключает возможности «перехода прав на земельные участки в силу приобретательной давности». Проблема экологического, земельного права и законодательства (обзор выступлений участников научно-практической конференции) // Вестник МГУ. Серия // Право. — 2000. — № 2. — с.107. Допускает такую возможность и В. П. Драчук, отмечая, что «приобретательная давность является преимуществом садоводов и других владельцев земли перед иными собственниками в том смысле, что они длительное время, годами пользовались данным земельным участком без оформления прав на него». Драчук В. П. Юридический справочник землевладельца. — М.: Норма, 2000. — с.29.

По мнению Голиченкова О. К. и Козырь О. М., приобретательная давность не может служить основанием возникновения прав на земельный участок, т. е. гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником земельного участка, хотя и владеющее им как собственным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретает права собственности на этот земельный участок, независимо от сроков владения". Голичков А. К., Козырь О. М. Концепция Федерального закона о земле. // Государство и право. — 1994. — № 7. с. 67.

Дискуссионность и практическая значимость данного вопроса обуславливают необходимость более глубокого теоретического исследования данной проблемы.

Признак добросовестности, как и признак владения участком «как своим», не распространяется на земельные участки как минимум по четырем причинам, считает А. П. Анисимов:

«Во-первых, как советское, так и российское земельное законодательство отрицает существование бесхозяйных земельных участков. В дореформенный период провозглашалось право исключительной государственной собственности на землю. Во-вторых, как по советскому, так и российскому законодательству ответственность за самовольный захват земельного участка, т. е. использование земельного участка физическим или юридическим лицом до установления границ земельного участка в натуре (на местности) и получения в установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды.

Следовательно, лицо не может владеть земельным участком добросовестно, поскольку завладело им в результате правонарушения.

В-третьих, в дореформенный период предусматривалось два вида прав граждан и юридических лиц на земельные участки — постоянное и временное пользование.

В-четвертых, возможность пользоваться имуществом, «как своим», предполагает, что соответствующее имущество не изъято и не ограничено в обороте. Между тем существует перечень видов земельных участков, которые либо не могут вообще находится в собственности физического или юридического лица, либо для пользования которым необходимо специальное разрешение (см., например, ст. 27 Земельного кодекса РФ).

Поэтому представляется необоснованным применение к спорам по поводу земельных участков п. 17 Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Там дается разъяснение, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на право собственности другому лицу. Однако остается без ответа вопрос: для удовлетворения какого-либо публичного или иного интереса следует допускать возможность приобретения права собственности на участок недобросовестным владельцем? Почему при конфликте интересов законного собственника (государства) и лица, претендующего на приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, приоритет не должен отдаваться интересом собственника.

Учитывая, что новый Земельный кодекс РФ не содержит норм, допускающих или запрещающих приобретение права частной собственности на землю в силу приобретательной давности, данная проблема в течение ближайших лет будет продолжать оставаться в центре научных дискуссий.

Так, 3 апреля 2002 г. Краснооктябрьским районным судом города Вологда было рассмотрено дело по заявлению гражданки Г. об установлении факта владения строением на праве собственности и установлением факта приобретения права собственности на земельный участок за давностью владения (в результате пожара в 1984 г. правоустанавливающие документы были утрачены). Г. с 1953 г. не являясь собственником земельного участка, добросовестно, открыто и непрерывно пользовалась земельным участком как своим собственным, используя данный участок для выращивания плодовоовощных культур на нужды семьи. С 1953 г. уплачивался земельный налог, земля содержалась в надлежащем состоянии. Учитывая все это суд пришел к выводу, что Г. приобретает право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Анисимов А.П. по этому делу считает, «что в данном случае решение суда о признании права собственности на земельный участок не является бесспорным. В соответствии со ст. 248 ГПК РСФСР суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов. Однако из факта установления права собственности на дом и права пользования земельным участком не следует правомерность признания права собственности на земельный участок. На наш взгляд, суд должен был ограничиться восстановлением утраченного права пользования земельным участком, предоставив заявителю впоследствии решать юридическую судьбу данного участка в соответствии с земельным законодательством — приватизировать земельный участок (ст. 203 ГК РФ) либо сохранить его на прежнем титуле». Анисимов А. П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного кодекса // Юрист.- 2002. — № 12. -с.2−4.

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация — особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статья 131 Гражданского кодекса РФ предусмотрено осуществление регистрации путем, во-первых, введение Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели учреждениями юстиции.

Гражданский кодекс РФ (ст.131) устанавливает общее правило, по которому регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение.

Однако следует иметь в виду, что статья 131 Гражданского кодекса РФ дает основания сделать вывод: обязательность государственной регистрации распространяется на любые договоры, которые имеют своим предметом недвижимость.

Государственная регистрация выражается во внесении определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный государственный реестр является общим для всей страны, при этом включение в него соответствующих данных происходит по одним и тем же для всей страны правилам. В самом Законе определено, что Единый государственный реестр состоит из разделов и подразделов. При этом подразделы содержат информацию для каждого в отдельности объекта, включая земельные участки и особо расположенные на них объекты (здания, квартиры, иные помещения и т. п.). Подразделов в составе разделов насчитывается три. Из них первый содержит описание объекта с необходимыми реквизитами. Второй предполагает пообъектную фиксацию права собственности и других вещных прав (к числу последних, помимо собственности, относятся в соответствии со статьей 216 Гражданского кодекса РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянно (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом и другие. Третий охватывает ограничения (обременения) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация должна осуществляться по месту нахождения недвижимого имущества. Местожительство заявителя — гражданина или местонахождение заявителя — юридического лица значения не имеет.

Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременение были внесены в Единый государственный реестр.

На учреждения юстиции возлагается обязанность учинять соответствующие записи в установленный срок (не позднее месяца).

Основания для отказа в регистрации определены в статье 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Имеются в виду случаи, когда право на объект не является таким, которое в соответствии с Законом подлежит государственной регистрации обращается ненадлежащее лицо, либо представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют установленным требованиям к их форме или содержание, либо акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным уже с момента его издания, либо у лица, которое выдало правоустанавливающий документ, отсутствовали необходимые полномочия по распоряжению правом на соответствующий объект, либо в документе, предоставленном лицом, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, эти условия не указаны, либо, наконец, документ, который должен устанавливать право на объект, свидетельствует об отсутствии соответствующего права у заявителя.

«Государственная регистрация, являющаяся по своей природе юридическим фактом, с которым связано возникновение, изменение или прекращение соответствующего права, признается Законом единственным, а значит, тем самым, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права», — пишет М. И. Брагинский. Брагинский М. И. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним // Право и экономика. — 1997. — № 19−20. — с.37−47.

Гражданский кодекс Российской Федерации изменил отношение к государственной регистрации. Именно она стала носить, при том, как правило, самостоятельно, правообразующий характер. Именно с нею в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах самих их участников, так и третьих лиц.

Изучение норм Закона о регистрации показывает, что регистрационный процесс состоит их нескольких последовательных стадий. В. Н. Аргунов, рассматривая стадии государственной регистрации, использует термин «производство». «Начинается производство с принятия документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона, их регистрации и правовой экспертизы. Рассмотрение дела по существу заключается в проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект и отсутствия других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Заканчивается производство по регистрации прав внесением записей в Единый государственный реестр». ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним». — М.: Городец, 1997. — с.9.

В.А. Алексеев применяет термин «процесс». Он считает, что рассматриваемый «процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдача документов заявителю с уведомлением о принятом решении». Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. — М.: Проспект, 2001.-с.24.

Из анализа норм Закона о регистрации, регистрационный процесс заключается в последовательном прохождении следующих стадий:

1) прием заявлений;

2) правовая экспертиза;

3) совершение акта государственной регистрации;

4) предоставление информации.

Один из обязательных элементов системы государственной регистрации недвижимого имущества (прав на него и сделок с ним) составляет его публичность.

Смысл публичности выражается в том, что государственная регистрация носит открытый характер. На орган, осуществивший государственную регистрацию, возлагается обязанность предоставить за плату, а если это предусмотрено Законом, то и бесплатно, информацию о сведениях, включенных в Единый государственный реестр прав, притом по любому объекту и любому лицу. Для этого заявителю достаточно представить наряду с письменным заявлением документы, которые удостоверяют его личность, а если речь идет об организации — подтверждают, что она действительно зарегистрирована в качестве юридического лица.

Открытость сведений имеет свои границы. Установлено, что сведения о содержании правоустанавливающих документов (кроме сведений, которые относятся к ограничению права), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а равно выписки, которые содержат сведения о переходе прав на объект недвижимости, могут предоставляться лишь ограниченному числу лиц. Сюда входит сам правообладатель, т. е., те, кто действует от его имени по доверенности, руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти, налоговые органы, суды и правоохранительные органы, в производстве которых находятся дела, связанные с объектом регистрации и (или) его правообладателем, а также те, кто имеют право на получение наследства.

Приведенная норма направлена на защиту интересов правообладателя. Этим же целям служит и другое, содержащееся в Законе правило, которым на орган, осуществляющим государственную регистрацию, возлагается обязанность информировать правообладателя по его запросу.

Информация, о которой идет речь, может запрашиваться только по месту совершения государственной регистрации прав. Однако указанное ограничение является временным. Оно действует только до того, пока не будет введена система электронного обмена информацией о зарегистрированных правах между учреждениями юстиции. Имеется в виду, что в этом случае, например, московская фирма сможет получить в соответствующем учреждении юстиции в Москве сведения о регистрации прав на объект недвижимости, расположенный в Чите.

Изучение правовых основ регистрационной деятельности в Российской Федерации позволяет определить роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в правовом регулировании имущественного отношений.

Проведенное исследование прав основ регистрационной деятельности позволяет высказать предположение о том, что в Российской Федерации формируется относительно самостоятельная отрасль права — регистрационное право.

2.3 Приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество

Выступая в гражданском обороте как объект права, имущество вместе с тем имеет субъекта, которому оно принадлежит. Однако возможны случаи, когда имущество в силу тех или иных юридических фактов оказывается бесхозяйным (бессубъектным). В то же время отказ от собственности сам по себе не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до тех пор, пока право собственности на него приобретено другим лицом (ст. 236 ГК РФ). Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество относится к первоначальному способу приобретения права собственности, что подтверждается п. 3 ст.218 ГК РФ.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством, которое предусматривало административно-правовой порядок учета, оценки и реализации имущества, признанного судом бесхозяйным по заявлению финансового органа. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2, введенный в действие с октября 1995 года, установил основным способом приобретения права собственности на бесхозяйное имущество приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ).

Граждане или организация, не являющиеся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие им как своим имуществом в течение 15 лет, приобретают право собственности на это имущество. В этом случае необходимо осуществлять его государственную регистрацию, при условии, что суд подтвердит добросовестность, открытость и непрерывность владения данным лицом имуществом как своим.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу предусмотренного законом или договором основания (п. 2 ст.234 ГК РФ).

При этом лицо, сознающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владеет тот, чьим правопреемником это лицо является.

Кроме приобретения прав на бесхозяйное недвижимое имущество по приобретательной давности органом местного самоуправления дано право по выявлению бесхозяйного недвижимого имущества на территории муниципального образования и признавать его бесхозяйным. В этом случае бесхозяйное имущество принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся (п. 3 ст.225 ГК РФ).

По давности владения может быть приобретено в собственность имущество, относящееся к любой форме собственности, за исключением того, которое вообще изъято из гражданского оборота либо не может находиться в собственности владеющего им лица. Приобрести право собственности по давности владения могут физические или юридические лица, а также публично-правовые образования.

Согласно ст. 234 ГК РФ одной из предпосылок возникновения права собственности по давности владения является добросовестность владения. Наиболее распространенная трактовка этого положения заключается в том, что лицо не знает и не должно знать об отсутствии у него права на имущество. Однако законодательное определение добросовестности владения отсутствует, что влечет ряд проблем на практике. Исключается ли давность в случае, если владелец впоследствии узнал, что право собственности ему не принадлежит (к примеру, если ему стало известно, что он приобрел имущество, которое контрагент не вправе был отчуждать)? Можно ли приобрести по давности владение бесхозяйную вещь? В связи с этим хотелось бы подчеркнуть необходимость легальной трактовки понятия добросовестности владения.

В литературе встречается и точка зрения о том, что добросовестность должна быть вообще исключена из условий приобретения права собственности по давности, как это сделано в гражданском законодательстве многих зарубежных стран. Практически все правовые системы мира предусматривают две разновидности сроков приобретательной давности для добросовестных приобретателей и для недобросовестных. Причем в первом случае устанавливается более короткий срок, чем во втором. В связи с этим ряд ученых высказываются за то, чтобы ввести подобные правила и в законодательство нашей страны. Среди причин называется, к примеру, то, что это устранило бы проблему возврата вещи в оборот в тех случаях, когда виндицировать ее не удалось, а владелец признан недобросовестным. Наверное, с таким заявлением стоит согласиться.

Е. Замошина считает, что «один из пробелов ГК — это неопределенность правового положения имущества до истечения сроков приобретательной давности. Так в ст. 234 ГК создает разрыв времени, при котором по истечении срока исковой давности, но до истечения сроков давности приобретательной прежний владелец вещи уже не может вернуть ее, а новый владелец еще не может считаться ее собственником». Замошина Е. Добросовестность владения — одно из условий применения приобретательной давности // Российская юстиция. — 2003. № 2. с. 62. Это неблагоприятно сказывается на нескольких моментах. Неясно, к примеру, какими распорядительными функциями обладает фактический владелец до истечения срока приобретательной давности? Может ли он продать вещь и каковы будут права на нее у покупателя?

Владение вещью до истечения сроков приобретательной давности — это, по сути, своеобразное вещное право. Именно поэтому в законодательстве нужно более полно осветить данный вопрос.

В силу прямого указания ГК РФ право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, которое приобрело имущество по давности владения, с момента такой регистрации (абз.2 п. 1 ст.234). В развитии этого правила Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. Однако что же является таким «предусмотренным законом порядком» — не совсем ясно. В частности, в законодательстве ни слова не сказано о том, кто будет определять, имеется ли в наличии весь фактический состав, необходимый для приобретения права собственности, — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или суд? С одной стороны, в полномочия регистрирующего органа, казалось бы, не входит проверка того, налицо ли все реквизиты приобретательной давности, а она, как представляется, необходима. Но с другой стороны, в законе нет и прямого указания на то, что обращение в суд для подтверждения своего права является обязанностью фактического владельца.