Основания возникновения права собственности

В последние годы наблюдается интерес в вопросам правового регулирования недвижимым имуществом в связи с ускорением темпов роста экономики, строительства новых квартир. Усилением конкуренции на рынке недвижимости будет определятся качеством оказания юридических услуг способствующих достижению цивилизованных правовых отношений гарантирующих защиту от беззакония.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения государственной власти и местного самоуправления условий для граждан право на жилище его безопасность на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость судебной защиты жилищных прав и их восстановления в случаях нарушения.

Актуальность определяется, что сегодня жилое помещение является ценным объектом гражданских прав. Право на жилище и сделки с ним затрагивают интересы всех граждан и юридических лиц.

Объектом исследования являются нормативно-правовые акты регулирующие отношения представления и пользования жилыми помещениями.

Предмет исследования является отношения представляющих права пользования жилыми помещениями. Целью работы рассмотреть основания возникновения права собственности.

1. Основания возникновения права собственности на жилые помещения

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.

Приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок:

а) купли-продажи;

б) ренты;

в) мены;

г) дарения;

д) получение жилья по наследству и т. п.

Жилые помещения — недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость — его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. При разрешении в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т. п. Право владения представляет фактическую сторону собственности, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности. Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле — потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что пользователи жилым помещением могут использовать его только для проживания граждан. Использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.

Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им. Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т. п.). Реализацию правомочия распоряжения можно рассматривать как динамику отношений собственности, так как она влечет перемену собственника. Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования. Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.

Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение.

Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника — право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав). Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения — это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

2. Защита права собственности на жилые помещения

собственность право виндикационный иск Защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских действиях, происходивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский иск о возмещении ущерба, нанесенного этими действиями собственнику жилого помещения.

Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой, во-вторых, обязательственно-правовой. Между тем некоторые авторы к двум вышеназванным добавляют и иные способы защиты права собственности

К вещно-правовому способу защиты права собственности относятся исковые требования, когда нет договора о спорном имуществе и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе можно встретить иные определения такого способа защиты. Так, М. М. Агарков называл его внедоговорным, вещным. Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей жилое помещение, являясь недвижимым имуществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствия в осуществлении права владения им.

Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности на жилое помещение — это виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация — это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом, оно доказывает, что ему принадлежит конкретное жилое помещение на праве собственности, путем предъявления правоустанавливающих документов, и что ответчик незаконно владеет жилищем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по незаконным основаниям выбыло из владения собственника.

Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения по ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.

Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.

Добросовестным в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ признается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права его отчуждать, т. е. он невиновен. Конечно же, возможности незаконного добросовестного приобретения недвижимости вообще и жилища в частности существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом, с обязательной государственной регистрацией.

С сожалением приходится отмечать, что случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения все-таки возможны и нередко встречаются на практике, например при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения.

Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например, при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).

В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в названном случае служит сложный юридический состав. К числу элементов данного юридического состава относятся следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи — предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя. Недобросовестным в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т. е. являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это право. У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения.

Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему жильем на основании соглашения, например договора найма жилого помещения. Это положение вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками.

Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями — осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.

В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.

Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.

Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.

Конечно же, при оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение, заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.

Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который в свою очередь делится на договорные и внедоговорные способы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному. А. В. Венедиктов пришел к выводу о возможности такого перехода: «Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск». Г. К. Толстой считал, что такой переход допустил бы возможность неправильной квалификации отношений сторон судом. На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владелец по договору находятся в разных правовых положениях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от незаконного владельца возникают определенные права на имущество, причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть существенно нарушены. К таким нарушениям, например, можно отнести требование освобождения жилого помещения при неистекшем сроке договора жилищного найма. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.

Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ).

Заключение

Право собственности в действующем законодательстве рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается. Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья — продать, обменять, подарить и т. п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю — собственнику (и только ему) осуществлять полное «хозяйственное господство» над принадлежащим ему имуществом.

Большую роль в развитии таких отношений права собственности играет защита определенная Российским законодательством имеющихся у граждан и юридических лиц. В защите от беззакония и незаконным завладением чужим имуществом.

1. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. Часть 2. Часть 3 (с внесенными изменениями дополнениями от 6.12.2011 г.).

3. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.04.2012).

4. Васин В. Н., Казанцев В. И. Гражданское право России. Учебник. М.: Книжный мир, 2007.

5. Гражданское право. Учебник. В 3 т. — Т.1. — М.: Проспект, 2008.