Основы вещного права

Задача 1

Руководитель одной из коммерческих фирм, Кирсанов, приобрел трехкомнатную квартиру в одном из престижных районов Петербурга. Спустя два года он вступил в брак с Обуховой, от которой у него родился ребенок. Через пять лет отношения между супругами разладились, и они решили разъехаться. Кирсанов продал трехкомнатную квартиру, а на вырученные деньги приобрел двухкомнатную, которую подарил жене, и однокомнатную, в которой остался проживать сам.

Спустя год жена подала на развод и потребовала раздела однокомнатной квартиры мужа. Кирсанов возражал, поскольку, по его мнению, данная квартира не находится в совместной собственности, так как приобретена на деньги, вырученные от продажи трехкомнатной квартиры, которая была куплена до его вступления в брак.

Решите дело.

Ответ

По общему правилу, 1-к квартира как имущество, приобретенное во время брака, поступает в совместную собственность супругов и потому подлежит разделу. Но в данной ситуации раздела может и не быть, если суд учтёт одно из следующих обстоятельств: 1. Квартира куплена только на личные средства одного из супругов, полученные от продажи имущества, не входившего в совместную собственность (т.н. неделимая доля) без участия средств семейного бюджета. 2. При покупке квартиры супруги не вели совместное хозяйство и не состояли в фактических брачных отношениях (см. постановление Верховного Суда РФ). Оба эти обстоятельства нужно доказывать.

Право собственности до брака

Согласно российскому законодательству имущество, приобретенное гражданином до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же относится к имуществу, приобретенному в браке на средства, принадлежавшие супругу до свадьбы, а также полученному в наследство или в дар после заключения брака. Кроме того, личным имуществом считаются предметы личного пользования и все, что человек создал или изготовил для себя (ст. 36 СК РФ).

Имущество, принадлежавшее супругам до брака

Размер конкретного имущества, принадлежавшего каждому супругу до брака, (добрачного имущества) подтверждается соответствующими документами, которые свидетельствуют о приобретении его до вступления в брак, или свидетельскими показаниями. Споры возникают на практике в случаях, когда денежные суммы, вырученные от реализации добрачного имущества или иного имущества, принадлежащего на праве собственности одному супругу, были затем израсходованы на приобретение иных вещей или внесены в качестве вклада в банк или иную коммерческую организацию.

Пленум Верховного Суда РФ дал следующее разъяснение по означенному вопросу: «Имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, а также полученное в дар или в порядке наследования, не становится совместной собственностью супругов». Следовательно, если на деньги, вырученные от продажи квартиры, принадлежавшей до брака мужу, была приобретена квартира жене, которую он ей подарил (эта ее собственность), и однокомнатная квартира, в которой он остался проживать сам (эта его собственность).

Закон допускает возможность совершения между супругами гражданско-правовых сделок, в том числе договора дарения, значит, надо считать раздельной собственностью супруга вещи, подаренные ему другим.

Положение Семейного кодекса РФ о признании имущества одного из супругов их совместной собственностью судебная практика применяет давно, если речь идет о вещах длительного совместного пользования супругов: домах, дачах, которые из собственности одного супруга, таким образом, переходят в совместную собственность. Для этого необходимо установить, что в период брака стоимость имущества одного супруга существенно увеличилась за счет общего имущества супругов, или за счет личного труда, и средств другого супруга.

Временное раздельное проживание супругов не противоречит законному режиму их имущества. Исключение предусмотрено для случаев раздельного проживания с прекращением супружеских отношений. Речь идет о длительном раздельном проживании супругов, когда фактически семейные отношения между ними прерваны (к ним не относят случаи раздельного проживания супругов в силу объективных причин: нахождения одного из них в длительной командировке, на учебе, на службе в армии и т. п.). В таких ситуациях суд может признать имущество, приобретенное в тот или иной период, собственностью каждого из них, а, следовательно, не подлежащим разделу.

Основанием возникновения права собственности на жилое помещение может являться его приобретение по договору купли-продажи, мены, дарения. Если супруги приобретают помещение на общие средства или договор дарения оформлен в пользу обоих супругов, то возникает их совместная собственность на жилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 24 Семейного кодекса РФ при расторжении брака вопрос о разделе совместно нажитого имущества разрешают только по требованию супругов (одного из них).

Раздел общего имущества возможен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Общее имущество супругов разделяют по их соглашению (соглашение может быть нотариально удостоверено), а в случае спора — в судебном порядке. Помимо этого Семейный кодекс предусматривает раздел общего имущества в период брака, когда вопрос о его расторжении вообще не обсуждают. В обоих изложенных случаях иски о разделе имущества подлежат рассмотрению исключительно мировым судьей. Если же раздел имущества происходит в рамках бракоразводного процесса, то в силу ч. 3 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) подсудность определяют подсудностью основного требования о расторжении брака: при отсутствии спора о детях все требования разрешает мировой судья, при наличии такого спора — районный суд.

Для большинства граждан особое затруднение вызывает раздел недвижимого имущества, в том числе жилые помещения, которые представляют особую ценность. Их часто приобретают и регистрируют на имя только одного супруга. Однако заключение сделки и факт регистрации дома или квартиры на имя одного супруга еще не предопределяют принадлежности ему этого имущества. Для установления права собственности необходимо каждый раз выяснять время, основания и источники приобретения имущества.

Задача 2

Государственное унитарное предприятие сдало в аренду закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения движимое имущество акционерному обществу. По истечении срока действия договора арендованное имущество не было возвращено: арендную плату АО перестало вносить. Воспользовавшись недостаточной активностью юридической службы ГУПа, АО заключило сделку по отчуждению арендованного имущества третьему лицу.

Иск об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения предъявило от лица собственника территориальное подразделение Федерального агентства по управлению федерального имуществом. Ответчик, возражая против иска, заявил, что иск предъявлен ненадлежащим истцом, поскольку закрепление государственного имущества на праве хозяйственного ведения за конкретным хозяйствующим субъектом имеет целью возложить на него попечение о закрепленном имуществе, что устраняет собственника от дальнейшего участия в определении судьбы имущества. С другой стороны, ст. 305 ГК РФ, закрепляющая возможность субъекта права хозяйственного ведения самостоятельно предъявлять иски, аналогичные виндикационным, равно как и иные нормы ГК РФ, не говорят, что право защищать нарушенное ограниченное вещное право сохраняется и за собственником спорного имущества.

Является ли Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом надлежащим истцом в данном деле? Каким образом можно защитить права государства как собственника неправомерно отчужденного имущества?

Ответ.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом не является истцом в данном деле, так как унитарное предприятие самостоятельно распоряжается своим движимым имуществом, само имеет право защищать свои права в суде. Федеральное агентство по управлению имуществом имеет право подать иск в суд самостоятельно или на стороне ответчика.

В соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ право на истребование имущества из чужого незаконного владения посредством виндикационного иска имеют собственник, а также лица, во владении которых имущество находилось на основании закона или договора.

В связи с этим при предъявлении требований истец должен обосновать и подтвердить наличие у него соответствующего титула. В противном случае требование не подлежит удовлетворению как заявленное ненадлежащим истцом.

Согласно статьи 305 ГК РФ — Защита прав владельца, не являющегося собственником, права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Унитарное предприятие может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Иски, поданные представителем унитарного предприятия, или учреждения об истребовании имущества из чужого незаконного владения в арбитраже согласно ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, и защищаются в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения в отношении которого собственником принято решение о закреплении его за унитарным предприятием или учреждением, возникают у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или решением собственника.

Права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ, также принадлежат лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо вправе защищать свои права от собственника (ст. 305 ГК РФ).

Если унитарное предприятие или учреждение обратилось в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суду согласно абз. 2 п. 6 Постановления № 10/22 необходимо:

— установить, находится ли спорное имущество в государственной или муниципальной собственности;

— привлечь к участию в деле собственника унитарного предприятия или учреждения.

Условием истребования имущества из чужого незаконного владения является представление надлежащих доказательств, подтверждающих, что истребуемое имущество находится во владении ответчика. В силу ст. 65 АПК РФ такие доказательства должен представить не владеющий собственник, заявивший о виндикации.

Виндикационный иск - это иск не владеющего собственника к владеющему несобственнику (Постановление ФАС ЦО от 20.01.2010 N Ф10-5941/09).

В пункте 7 Постановления № 10/22 указано: предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается в защиту не только права собственности, но и права хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи суд извещает соответствующее предприятие или учреждение о предъявлении иска в защиту его вещного права.

При предъявлении иска собственником имущества унитарного предприятия или учреждения срок исковой давности следует исчислять со дня, когда о нарушенном праве стало известно или должно было стать известно унитарному предприятию или учреждению (ст. 200 ГК РФ).

При доказанности исковых требований присуждение осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения.

При этом следует учитывать, что утверждение судом мирового соглашения или принятие судом отказа истца от иска по таким делам возможны в случаях, когда как собственник, так и унитарное предприятие, учреждение выразили свое согласие на это.

Если в удовлетворении иска собственнику было отказано, унитарное предприятие, учреждение не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам подлежит прекращению.

Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).

В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и / или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр).

При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления (далее — органа власти), положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абзаца второго статьи 462 ГК РФ непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

Задача 3

имущественный право собственник владелец

Федоров проживал в унаследованном им доме вместе с бывшими членами своей семьи. В связи с переездом на другое постоянное место жительства он продал дом Александрову, причем в договоре вопрос о правах, проживающих в доме лиц никак не затрагивался. После совершения договора Федоров из дома выехал. Остальные же лица освободить дом отказались, мотивируя свой отказ тем, что другой жилой площади не имеют. Новый собственник предъявил к указанным лицам требование об освобождении дома. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что если из дома выехал прежний собственник, то члены его семьи, к тому же бывшие, тем более обязаны освободить дом. Ответчики, возражая против иска, указывают на то, что в свое время поселились в доме как члены семьи собственника и смена собственника не влечет для них обязанности освободить дом. Решите дело. Изменится ли решение дела, если до заключения договора лица, проживающие в доме, дали письменное обязательство освободить дом, но впоследствии от его выполнения отказались?

Ответ

В отношениях собственности — в отличие от наемных отношений — в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст. 677, 679 ГК) закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав как членов семьи и придает их правам на жилое помещение вещный характер (ст. 292 ГК).

К членам семьи относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Условия осуществления членами семьи собственника своего ограниченного вещного права на жилое помещение определены ГК РФ в статье 288. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 558 ГК выдвигает в качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимости гарантию прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Эта норма является одной из форм реализации ст. 40 Конституции РФ, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам в частности относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК).

Договор, в том числе купли-продажи недвижимости, является видом сделки (ст. 154 ГК), и поэтому для его заключения необходимо наличие всех тех правовых предпосылок, которые согласно ГК означают совершение действительной сделки. Одно из условий действительности договора — соблюдение существенных условий (ст. 432 ГК).

Последствия несоблюдения существенных условий — недействительность заключаемого договора. Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно п. 2 ст. 167 ГК возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах.

Следовательно, независимо от наличия или отсутствия письменного обязательства лиц, проживающих в доме покинуть его, договор купли-продажи между Федоровым и Александровым должен быть признан недействительным из-за несоблюдения в нем существенного условия. Федорова и Александрова необходимо обязать к взаимной реституции, а членов семьи Федорова оставить жить в этом доме.

1. Конституция РФ. М. 2010 — с. 30

2. Гражданский кодекс РФ от 18.12.2006 года № 230-ФЗ (с изм. и доп. от 14.06.12).

3. Федеральный закон РФ от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (с изм. и доп. 30.11.11 № 362-ФЗ)

4. Постановления Правительства РФ от 10.04.2002 г. № 228 «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий» (СЗ РФ, 2012, № 15, ст. 1440);

5. Витрянский В. В. Гражданское право и ответственность. М.: Статут. 2012.

6. Гражданское право: Учебник. 2-е изд. / Под ред. Е. А. Суханова. — М.: 2011.

7. Бабаев А. Б. Система вещных прав. Монография. М.: Волтерс Клувер, 2011.

8. Гражданское право. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М.: — Волтерс Клувер, 2012.

9. Моргунов С. В. Виндикация в гражданском праве. Теория. Проблемы. Практика. М.: — Статут. 2011.

10. Петров Д. В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. М.: Наука, 2011.

11. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: — Статут. 2011.

12. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 3-е изд. М.: 2012.

13. Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ (постатейный). — М.: Наука, 2011.