Правовая регламентация переустройства и переоборудования жилого помещения

Актуальность темы

исследования. Выбор в качестве темы дипломной работы переустройство и переоборудование жилого помещения не случаен, так как известно, что 90-е годы прошлого века — это становление частной собственности на жилье. «Новые» собственники считали, что внутри своей квартиры они могут делать все что хотят. С этого времени начинается бум самовольных перепланировок.

С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. Как установлено Гражданским кодексом РФ, право собственности может быть ограничено только законом. Поэтому нарушение прав собственников дома, связанное с возведением кем-то из жильцов жилой надстройки (мансарды) и т. д., сопряженное с частным разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением доли в собственности, является недопустимым. В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует отношения и по социальному, и по коммерческому найму, наниматель не вправе производить переустройство жилого помещения без согласия наймодателя. Понятие «перепланировка» в Гражданском кодексе Российской Федерации не использовано.

В новом Жилищном кодексе Российской Федерации вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений посвящена гл. 4. В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производится на основании решения органа местного самоуправления (ОМС). Согласно п. «к» ст. 10 Правил пользования жилыми помещениями «наниматель обязан не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка».

Актуальность темы

исследования определяется рядом теоретических и практических проблем, возникающих в правовом регулировании отношений по переустройству и переоборудованию жилых помещений.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, т. е. ОМС, с соответствующим заявлением. Форма такого заявления утверждается Правительством Российской Федерации. Утверждая форму заявления и содержание документа, подтверждающего принятое решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки, Правительство Российской Федерации занимается несвойственным ему делом. Согласно законодательства одновременно с заявлением следует представить необходимые документы.

Для того, чтобы подготовить проект, желательно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего подходит организация, которая делала проект дома. При заключении договора следует указать, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику придется длительное время обходить различные инстанции.

Объектом настоящего исследования являются договорные отношения по переустройству и переоборудованию жилого помещения, не нарушающие законодательство Российской Федерации.

Предметом настоящего исследования являются проблемы правового регулирования переустройства и переоборудования жилого помещения. В работе изучаются понятие и виды переустройства и переоборудования жилого помещения, правовые основания их проведения, правоприменительные проблемы в сфере переустройства и переоборудования жилых помещений, правовые основания для отказа в их согласовании, ответственность за самовольное переустройство и переоборудование жилого помещения, сохранение самовольных переустройств и переоборудований жилых помещений, завершение переустройства и переоборудования жилого помещения.

Цель исследования заключается в том, чтобы с учетом действующего законодательства о переустройстве и переоборудовании жилого помещения на основе комплексного теоретического и эмпирического изучения правовых норм и институтов, регламентирующих процесс проведения переустройства и переоборудования жилых помещений, а также дать целостную характеристику, определить понятие и сущность переустройства и переоборудования жилого помещения, оснований их проведения и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

В рамках поставленной цели сформированы следующие задачи:

— изучение переустройства и переоборудования жилых помещений,

— анализ развития нормативно правовой базы в законодательной сфере,

— определение проблем при переустройстве и переоборудовании жилых помещений,

— изучение способов разрешения конфликтов при переустройстве и переоборудовании жилых помещения,

— указать наиболее важные проблемы правового регулирования общественных отношений в данной отрасли и предложить рекомендации по их решению,

— дать определение понятиям «переоборудование» и «переустройство» с юридической точки зрения,

— определить роль и место переустройства и переоборудования жилых помещений в системе жилищных вопросов.

Теоретической основой исследования являются труды известных отечественных ученых в области гражданского и жилищного права, в частности: А. И. Якупова, В. П. Камышанский, С. Е. Малета и Е. В. Мордасов, М. А. Бобровникова, А. Г. Невоструев и т. д.

Методическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, в частности, такие методы, как логический, исторический и сравнительно-правовой.

Источниковедческую базу исследования составили Конституция Российской Федерации, международные акты, Федеральные законы Российской Федерации, Кодексы, Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации, нормативные акты федеральных министерств, монографии, статьи, статистические данные по исследуемому вопросу.

жилой помещение перепланировка самовольный

1. Правовая регламентация переустройства и переоборудования жилого помещения

1.1 Понятие и виды переустройства и переоборудования жилого помещения

Обращения граждан по вопросам переустройства, перепланировки, перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме сигнализируют о продолжении конфликтов в данной сфере и по сегодняшний день и неудовлетворенности части граждан сложившимся положением.

Органы государственной власти призваны координировать интересы участников общественных отношений посредством осуществления правового регулирования и применения права.

В отношениях, связанных с переустройством, перепланировкой, переводом жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, необходима координация интересов собственников жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляющих переустройство, перепланировку, перевод такого помещения в нежилое, с одной стороны, и собственников других помещений в таком доме, жителей многоквартирного дома, с другой стороны.

На основе анализа существа рассматриваемых правоотношений и действующего законодательства, тщательного изучения мнений различных заинтересованных социальных групп, исследования возможностей совершенствования жилищного законодательства в данной сфере в статье сформулирован вывод, что последовательное и комплексное применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, являются надежной и эффективной основой разрешения рассматриваемого конфликта. Приводятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства.

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации дает легальное определение переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует лишь обобщенный перечень действий, которые подпадают под признаки указанного понятия, он не может быть закрытым, и все множество мероприятий можно условно именовать переоборудованием жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, а только то, которое в содержательном плане совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое значение имеют лишь установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Под техническим паспортом жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемоего помещения, требования к которому установлены в приложении 11 к инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Как и в случае с переустройством, норма ч. 2 ст. 25 ЖК РФ дает обобщенное наименование действия перепланировки, являющегося юридически значимым. Таким действием является изменение конфигурации жилого помещения, которое может иметь место при полной или частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве или ликвидации дверных проемов и т. п. Мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения. Нередки случаи, когда путают понятия «перепланировка», «переустройство» с понятием реконструкция. Последнее содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

— установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

— перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

— устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование — для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

— перенос и разборку перегородок;

— перенос и устройство дверных проемов;

— разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

— устройство дополнительных кухонь и санузлов;

— расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

— ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

— устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2−04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

При переустройстве помещений не допускаются:

— переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

— перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

— установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

— перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

— увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

— переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

— переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;

— перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

1.2 Правовые основания проведения переустройства и переоборудования жилого помещения

На сегодняшний день проведение перепланировки и переоборудования квартир довольно популярно среди населения. Однако, к сожалению, не все конструкции зданий могут выдержать наплыв фантазии наших сограждан. Так, довольно популярным в последнее время стало оборудование бассейнов, саун и новейших сантехнических приборов в квартирах. Можно себе представить волнение соседей, проживающих этажом ниже. И зачастую волнение это оправданно. Поэтому закон запрещает производить перепланировку квартир, если это ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, а также к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Те же требования предъявляются и к переустройству инженерного оборудования, которое нередко проводится одновременно с перепланировкой квартиры.

Требования при перепланировке предъявляются и к внешнему виду зданий.

Как правило, это относится к переоборудованию и остеклению балконов или лоджий, что также считается перепланировкой и переустройством жилого помещения. Соответственно, на таких действия также должно быть получено разрешение, выдаваемое исходя из критериев сохранности и внешнего вида здания. Поэтому вполне очевидно, что если ваш дом находится в историческом центре города, а окна вашей квартиры выходят на главную улицу, то власти откажут в проведении, например, остекления балкона.

Как было указано выше, заявления физических и юридических лиц на переустройство и перепланировку квартиры рассматриваются районными межведомственными комиссиями. Кроме заявления, лицам необходимо представить дополнительные документы, такие как справка о прописке или документ, подтверждающий право собственности на помещение квартиры, заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной площади, заверенное жилищно-эксплуатационной организацией и другие материалы, перечисленные в Положении о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и встроенных нежилых помещений в жилых домах.

Комиссия рассматривает представленные материалы, обследует помещение на месте и оформляет свое заключение протоколом о технической возможности и целесообразности намечаемых работ. Также в нем указывается, за чей счет должны быть проведены работы. Заявителю выдается выписка из протокола. Только после получения положительного заключения комиссии заявитель имеет право дать заказ соотвествующей организации на разработку проекта для переустройства и перепланировки.

Готовый проект опять же представляется на согласование районной межведомственной комиссии, которая либо одобряет проект, либо отклоняет его. Однако если ваша квартира представляет историческую и культурную ценность, то проект предварительно, до рассмотрения межведомственной комиссией, должен быть представлен в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Только после согласования проекта с комитетом он передается в межведомственную комиссию.

Работы по переустройству должны выполняться строительной организацией, имеющей государственную лицензию. По выполнении всех работ районной межведомственной комиссией осуществляется их приемка. После этого по заявлению заказчика Проектно-инвентаризационным бюро осуществляется обмер помещений и вносятся соответствующие изменения в инвентаризационный план дома.

В судебной практике довольно часто встречаются споры, касающиеся перепланировки и переустройства жилых помещений. Как было отмечено выше, переустройство и перепланировка жилого помещения должна проводиться только в целях благоустройства квартиры и только с согласия наймодателя, нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.

Особенно неоднозначен этот вопрос в коммунальных квартирах, где понятие благоустройства должно быть рассмотрено применительно ко всей квартире и отражаться на жилищных условиях каждого нанимателя. Ведь если перепланировка улучшает условия одних нанимателей за счет других, то в этом случае несправедливо было бы говорить об улучшении благоустройства всей квартиры. Поэтому при наличии споров суд сам оценивает характер и степень благоустройства на основе исследования всех представленных сторонами обстоятельств. В спорных случаях назначается экспертиза, а к делу могут быть привлечены представители компетентных органов. Расходы по проведению таких мероприятий возлагаются на сторону, требующую перепланировки и переустройства соответствующих помещений.

Проектная документация — обязательное условие для переустройства и переоборудования жилых помещений.

В состав документации входят:

1) технический паспорт БТИ;

2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;

3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий) и сводный план инженерных сетей (при необходимости), план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;

4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости), с размещением технологического оборудования (при необходимости);

5) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);

6) чертежи узлов и деталей, рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости);

7) техническое заключение о состоянии объекта. Основанием для оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Полномочие может быть выражено путем согласия на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители; от имени юридических лиц и публичных образований — их органы на основании учредительных документов, доверенностей.

Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:

— проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;

— вести учет продолжительности работ (регистрировать их начало и окончание);

— следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;

— принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, а при необходимости обращаться за содействием к органам государственного контроля.

Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:

— требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием к правоохранительным органам;

— обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов ведения работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);

— выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;

— осматривать с согласия собственника переустраиваемые помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.

Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание — штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.

2. Правоприменительные проблемы в сфере переустройства и переоборудования жилых помещений

2.1 Правовые основания для отказа в согласовании переустройства и переоборудования жилого помещения

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Реализация волеизъявления собственника помещения — о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, о переустройстве или перепланировке жилого помещения является актом распоряжения имуществом. В данном случае право собственника на распоряжение имуществом эффективно обеспечивается нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, переустройством или перепланировкой жилого помещения.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации вышеуказанные права собственника помещения в многоквартирном доме, желающего переоборудовать и перепланировать такое жилое помещение с последующим переводом его в нежилое помещение, нередко существенно ущемлялись.

Например, Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде, утвержденное Постановлением городской Думы г. Н. Новгорода от 28 мая 1997 г. № 19 (с изменениями, внесенными Постановлениями городской Думы г. Н. Новгорода от 22 ноября 2000 г. № 73, от 26 декабря 2001 г. № 72, признано утратившим силу 18 мая 2005 г.), предусматривало, что жилые помещения (жилые дома) переводились в нежилые на инвестиционных условиях. Средства, полученные от реализации инвестиционных условий, использовались на ремонт и эксплуатацию жилищного фонда. От собственника переводимого помещения требовалось письменное согласие на перевод жилого помещения в нежилое жильцов, проживающих в жилых помещениях, находящихся на том же этаже подъезда, а также жилых помещений, граничащих с конструктивными элементами здания (нижними и верхними перекрытиями, стенами) с данным жилым помещением (до 22 ноября 2000 г. требовалось письменное согласие жильцов дома / подъезда).

Согласно многочисленным обращениям граждан, осуществлявших в тот период перевод жилого помещения в нежилое, такое согласие соседей получить было тяжело, иногда невозможно, и нередко оно у них покупалось весьма недешево. Правовые нормы, требовавшие получения согласия соседей, воспринимались обратившимися гражданами как несправедливые и вредные. Собственников жилых помещений, желавших осуществить перевод, возмущали необоснованная, по их мнению, жесткость позиции соседей, не дававших согласия на перевод помещения, размер предъявляемых материальных требований. Такие собственники отмечали, что они желают осуществлять общественно полезную деятельность, вкладывают в дело свои средства, а соседи злоупотребляют своими правами и месяцами, даже годами не позволяют перевести помещение в нежилое.

Жителей многоквартирных домов беспокоила перспектива ухудшения условий проживания в результате эксплуатации помещения, переведенного из жилого в нежилое, и придомовой территории, вероятность нарушения прочностных характеристик многоквартирного дома в результате переоборудования и перепланировки.

Таким образом, указанное Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде и связанная с ним практика не удовлетворяли активное меньшинство и удовлетворяли большинство жителей многоквартирных домов, которые оказывались в приемлемом для них положении, несравненно более выгодном, чем собственник жилого помещения, желающий осуществить перевод такого помещения в нежилое. Жители многоквартирных домов были в основном удовлетворены действиями органов местного самоуправления, поскольку жители либо не давали согласия и перевод жилого помещения в нежилое не производился, либо давали такое согласие и жаловаться было уже не на кого.

В связи с острой необходимостью урегулирования данной сферы общественных отношений в Законодательном Собрании Нижегородской области была проведена большая работа, целью которой было найти на основе действовавшего на тот момент федерального законодательства обоснованный компромисс между интересами различных социальных групп при определении порядка перевода жилых помещений в нежилые. В результате были приняты Закон Нижегородской области от 4 ноября 2002 г. № 60-З «О переоборудовании и перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах» и Закон Нижегородской области от 15 октября 2004 г. № 120-З «О переводе жилых домов, жилых помещений в нежилые и нежилых домов, нежилых помещений в жилые в Нижегородской области».

Важно отметить, что решения нижегородских законодателей по указанным вопросам в целом совпали с решениями, предусмотренными впоследствии Жилищным кодексом Российской Федерации, за одним существенным исключением.

Статья 4 Закона Нижегородской области от 15 октября 2004 г. № 120-З устанавливала, что переведенные жилые дома, жилые помещения в нежилые используются в целях, указанных в правовом акте органа местного самоуправления о переводе. Статья 6 данного Закона Нижегородской области устанавливала, что собственник переводимого дома, помещения представлял в уполномоченное органом местного самоуправления учреждение заявление с указанием предполагаемых целей использования дома, помещения после осуществления перевода. При рассмотрении вопроса о переводе помещения ст. 8 данного Закона Нижегородской области требовала учета, в частности:

— заключения органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о возможности использования в соответствии с требованиями санитарного законодательства дома, помещения в целях, указанных в заявлении;

— заключения органов государственного пожарного надзора о возможности использования в соответствии с требованиями законодательства о пожарной безопасности дома, помещения в целях, указанных в заявлении.

Таким образом, найденный Законодательным Собранием Нижегородской области компромисс, в отличие от решения, принятого впоследствии Государственной Думой Федерального Собрания РФ, предусматривал фиксирование целей использования нежилого помещения после перевода правовым актом о переводе.

Это отражало выявленную в ходе работы над законопроектом необходимость обеспечения, с одной стороны, реализации права собственника осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение, с другой стороны, создания для соседей некоторой гарантии корректной, приемлемой эксплуатации нежилого помещения в дальнейшем.

Рассматриваемый конфликт также может разрешаться в рамках определения полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом в таком доме. Региональный законодатель, не имея соответствующих полномочий, данный аспект, естественно, не регулировал.

Согласно ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, законодатель в принципе допускает возникновение в ходе реализации гражданских прав негативных последствий, предусматривая ограничения в общественно значимых случаях.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.

Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:

1) ростом неблагоприятных факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и т. п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов и определение их предельного уровня; 2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения, в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;

3) вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.

Пресечение злоупотреблений, предотвращение и профилактика правонарушений традиционно достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, повышением правового сознания граждан.

Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Тем не менее, как уже отмечалось выше, права жителей многоквартирного дома могут быть не нарушены, поскольку, например, предельные уровни неблагоприятных последствий эксплуатации нежилого помещения не определены законодателем или не превзойдены, либо нарушение прав жителей крайне трудно доказать, либо нарушение связано, например, с нежелательным поведением клиентов заведения вне нежилого помещения, в котором оно расположено. Однако при этом для жителя многоквартирного дома условия субъективно ухудшены. Объективно ухудшение условий проживания теоретически может найти отражение в снижении рыночной цены жилых помещений в многоквартирном доме.

Если в многоквартирном доме, в результате неблагоприятных последствий перевода жилого помещения в нежилое, рост стоимости помещения, переведенного из жилого в нежилое, меньше суммарного снижения стоимости оставшихся жилых помещений, смысл произошедшего очевиден: в целом собственникам помещений в многоквартирном доме стало хуже. При этом в широком экономическом смысле перевод жилых помещений в нежилые до некоторого предела может оказаться весьма эффективным — потребители получают товары и услуги, кто-то находит работу, и интегрально жители квартала, микрорайона, поселения становятся богаче.

Аналогичная описываемой и, может быть, более острая ситуация складывается при осуществлении градостроительной деятельности в существующих поселениях. При так называемой точечной застройке права жителей ранее построенных домов могут соблюдаться, но качество их жизни, их удовлетворенность средой обитания могут существенно снизиться. Достигнув некоторого предела, уплотнение застройки существующего квартала приведет лишь к снижению его суммарной стоимости.

Важно отметить и то, что любые преобразования просто могут сопровождаться массой негативных эмоциональных переживаний.

Органы государственной власти обязаны щепетильно относиться к возможным материальным потерям и эмоциональному ущербу граждан, создавать стабильные условия для инвестиций в недвижимость.

Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться (защищаться, фиксироваться) не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:

— стабильностью состава жилых и нежилых помещений;

— стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений (продовольственный магазин, парикмахерская, кафе и т. п.) — по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах (ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В результате приобретатель жилого помещения в многоквартирном доме будет иметь гарантии стабильности среды проживания, а следовательно, и произведенных вложений.

Рассматривая данную тему, можно пожелать, чтобы и при осуществлении градостроительной деятельности рядом с нашими домами наше право собственности на жилое помещение защищалось не только выполнением требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических, экологических требований, требований безопасности, нормативов градостроительного проектирования, но и стабильным градостроительным зонированием, стабильностью документации о планировке территорий, может быть, введением более детальной документации, касающейся застройки территории, и обеспечением ее стабильности.

Следует отметить, что согласно ч. 10 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Важность адекватного и своевременного определения указанных требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах трудно переоценить. Такие требования могут быть установлены, например, техническими регламентами. Интересен и требует дополнительного изучения вопрос о правомерности определения данных требований законодательством субъекта Российской Федерации как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства о техническом регулировании, иного законодательства.

Статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Представляется, что именно регулирование отношений, связанных с полномочиями собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, создает основу для поиска компромисса между интересами собственника переводимого помещения и его соседями. Важно, что регулирование это может осуществляться в терминах прав собственности, на языке, охотно воспринимаемом социальной группой предпринимателей, т. е. именно теми лицами, которые приобретают жилые помещения в многоквартирных домах для их последующего перевода в нежилые помещения.

Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Информирование, безусловно, благоприятно сказывается на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Процедура данного информирования не определена, что отмечается, в частности, в пояснительной записке к проекту Федерального закона № 443 673−4.

Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.

Согласно ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации). Также и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, т. е. ОМС с соответствующим заявлением. Форма такого заявления утверждается Правительством Российской Федерации. Одновременно необходимо представить шесть документов от заявления собственника до заключения органа по охране памятников архитектуры, а именно:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

— правоустанавливающие документы на перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если оно или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры или культуры.

ОМС не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдается расписка в получении документа с указанием их перечня и даты. После получения всех, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органу местного самоуправления (ОМС) дается 45 дней для выдачи решения о согласовании.

Отказ в согласовании переустройства не допускается в случае:

— не предоставления указанных в ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации документов. Хотя было бы логично в этом случае отказать в рассмотрении заявления либо не принимать его без надлежащего комплекта документов;

— предоставления документов в ненадлежащий орган, но в ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки. В другой орган предоставить заявление об этом просто невозможно;

— несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является причиной для отказа, так как это особенно в многоквартирном доме может привести к отрицательным последствиям как для строения, так и безопасности граждан.

Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 Жилищным кодексом Российской Федерации, которое может быть обжаловано в судебном порядке. Следует отметить, что с инициативой о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может обратиться только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо.

«Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий».

Завершение переустройства и (или) перепланировки квартиры подтверждается актом приемочной комиссии (ч. 1 ст. 28 Жилищного кодекса Российской Федерации), который должен быть направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. «Поскольку законодатель здесь уже не устанавливает предельные сроки давности приемочной комиссии с момента подачи собственником заявления о завершении перепланировки квартиры, поступление акта приемки в органы БТИ по инициативе местных чиновников может всячески затягиваться», считает Камышанский В. П. Таким образом, констатирует он «возникает вопрос о возможности осуществления изменений в квартире, минуя описанную выше процедуру при условии, что такие действия не будут угрожать жизни и здоровью людей и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц (ст. 1 Гражданский кодекс Российской Федерации)».

В Жилищном кодексе Российской Федерации предусмотрены два способа изменения внутреннего облика жилого помещения: переустройство и перепланировка.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления. Таким образом, их установка, замена или перенос не допускается, если такие изменения требуется внести в технический паспорт жилого помещения.

Обратимся к содержанию технического паспорта квартиры. В п. 10 третьего раздела технического паспорта содержится только информация о наличии либо отсутствии водоснабжения, электроснабжения (с указанием типа проводки), канализации, горячего водоснабжения, телефона и радио без приложения соответствующих схем проводки и прокладки. Таким образом, поскольку в содержании технического паспорта квартиры не предусмотрены описание и схемы инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, не предоставляется возможным вносить и изменения, связанные с их установкой, заменой или переносом.

К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита. Проектом, вместо электрической, может быть предусмотрена газовая плита и газовая водонагревательная колонка. Здесь еще больше сомнений относительно необходимости согласования их замены в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 25 Жилищным кодексом Российской Федерации, так как замена унитаза, раковины или газовой плиты, на наш взгляд, вполне возможно без получения соответствующего разрешения.