Правовое регулирование договора строительного подряда

УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ

«БЕЛОРУССКИЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ»

Кафедра правоведения КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине: Гражданское и гражданско-процессуальное право на тему: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА Гомель 2009

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

1.1 Понятие, признаки и виды договора строительного подряда

1.2 Источники правового регулирования договора строительного подряда

1.3 Стороны и содержание договора строительного подряда

2.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

2.1 Порядок заключения договора строительного подряда

2.2 Права и обязанности сторон по договору строительного подряда

3. ИСПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

3.1 Обеспечение исполнения договора строительного подряда

3.2 Порядок изменения и расторжения договора подряда

3.3 Ответственность сторон по договору строительного подряда ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Договор строительного подряда ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Договор строительного подряда

В системе хозяйственных договоров, заключаемых субъектами хозяйствования различных форм собственности, особое место занимает договор строительного подряда в силу специфики его предмета, существенных условий, правового регулирования и других обстоятельств.

Договор строительного подряда является одним из наиболее распространенных на практике видов договора подряда.

О значении договоров строительного подряда можно судить по тем прогнозам, которые содержатся в Программе социального и экономического развития Республики Беларусь на 2006 — 2010 годы: «Объем подрядных строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ в 2006 — 2010 годах увеличится на 40 — 45 процентов. … В предстоящем периоде предусматривается ежегодное наращивание объемов строительства жилья с доведением его уровня до 5,7 — 6,2 млн. кв. метров в 2010 году» Программа социального и экономического развития Республики Беларусь на 2006 — 2010 годы // Беларусь. — Минск. — 2006. — С. 96−97.

Особенности, которые отличают договор строительного подряда, а также большой массив и динамичное изменение законодательства, регулирующего отношения в сфере строительства, в том числе в части самого понятия договора строительного подряда, повышают актуальность исследований по этой теме. Однако в Республике Беларусь не так много научных публикаций и других исследований по названной проблеме (кроме учебников и учебных пособий). Среди наиболее значимых публикаций, можно назвать статьи Чигира В. Ф. «Льготные кредиты и субсидии государства на строительство (реконструкцию) и приобретение жилых помещений», Сидорчука В. К. «Договор строительного подряда» и некоторые другие. Однако объемы строительства, практика заключения и исполнения договоров строительного подряда, а также практика хозяйственных судов Беларуси по разрешению споров, вытекающих из названных договоров, показывают необходимость более углубленного их изучения.

Исходя из вышеизложенного, целью написания данной курсовой работы является изучение правового регулирования договора строительного подряда. Основными задачами, исходя из этого, являются:

1) изучить общую характеристику договора строительного подряда (понятие, признаки и виды договора строительного подряда, источники правового регулирования, стороны и содержание договора строительного подряда);

2) изучить порядок заключения договора строительного подряда;

3) изучить права и обязанности сторон по договору строительного подряда;

4) изучить порядок исполнения и прекращения договора строительного подряда.

Для исследования темы применялись различные методы: общетеоретический, анализа, дедукции, сравнительно-правовой, толкования правовых норм и др.

Курсовая работа состоит из 52 листов и включает введение, три главы, заключение, список использованных источников, 2 приложения.

1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

1.1 Понятие, признаки и виды договора строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 696 ГК).

Толкование используемых в указанной статье ГК понятий можно найти в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 г. № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: закон Республики Беларусь от 05.07.2004 г. № 300-З (ред. от 05.01.2008) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2004. — № 109, 2/1049. В частности:

Заказчик в строительной деятельности — инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающие подрядчика в строительной деятельности для реализации инвестиционного проекта и (или) выполнения других работ в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора;

Застройщик в строительной деятельности — инвестор или уполномоченное им лицо, выполняющие функции по реализации инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком либо осуществляющие реализацию инвестиционного проекта собственными силами или его финансирование;

Подрядчик в строительной деятельности — физическое или юридическое лицо, имеющее право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и (или) заключившее договор с заказчиком, застройщиком в целях осуществления этой деятельности.

В новой редакции в п. 2 ст. 696 ГК отмечается, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию здания, сооружения или иного объекта, а также на выполнение строительных и иных специальных монтажных работ, связанных с созданием, изменением и реконструкцией объектов. Императивность данной нормы означает, что на строительство и реконструкцию соответствующих объектов может быть заключен только договор строительного подряда.

Далее в этом же пункте говорится, что правила о договоре строительного подряда применяются к работам по капитальному ремонту зданий, сооружений и иных объектов, если иное не предусмотрено договором.

Однако данная норма, в отличие от предыдущей, имеет диспозитивный характер и дает право сторонам договора самим остановить свой выбор при выполнения капитального ремонта на договоре строительного подряда или ином договоре (например, договоре возмездного оказания услуг).

Договор строительного подряда может заключаться и при выполнении строительных работ для удовлетворения личных и семейных потребностей граждан. К такому договору применяются правила параграфа о бытовом подряде в части прав заказчика.

Договор строительного подряда имеет все родовые признаки договора подряда, которые закреплены в п. 1 ст. 656 ГК. Ключевой признак, по которому отличается договор строительного подряда и с которым в конечном счете связан его особый правовой режим, закреплен в параграфе 3 главы 37 ГК — особый характер выполняемых работ и два предмета: работы и их результат.

Однако и здесь нужно помнить о соотношении общих и специальных правовых норм при правовом регулировании соответствующих общественных отношений.

В то же время следует учитывать нормы и других законодательных актов, чтобы не допустить ошибки при заключении и исполнении соответствующих хозяйственных договоров.

В частности, в ст. 1 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: закон Республики Беларусь от 05.07.2004 г. № 300-З (ред. от 05.01.2008) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2004. — № 109, 2/1049. содержится определение термина «строительная деятельность (строительство)». Это деятельность по подготовке разрешительной и проектной документации на строительство, выполнению строительных работ, включая земляные работы и возведение, конструктивные изменения, реставрационные работы, капитальный и текущий ремонт, снос зданий и сооружений, монтаж и демонтаж зданий и конструкций, а также сооружение сборных элементов на строительной площадке, за исключением деятельности, осуществляемой в военных целях. Следовательно, если исходить, что в определение «строительство» включена деятельность по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений, то при осуществлении как капитального, так и текущего ремонта объектов недвижимости целесообразно заключать договор строительного подряда с особенностями, предусмотренными для правоотношений по осуществлению текущего и капитального ремонта. Однако установлена презумпция в пользу распространения правил о договоре строительного подряда и на эти договоры (договоры на осуществление капитального и текущего ремонта) Каменков, В. С. Значение, понятие и сфера применения договора строительного подряда / В. С. Каменков // Консультант Плюс [Электронный ресурс]. .

К такому же выводу можно прийти даже при толковании соответствующих хозяйственных договоров с учетом положений ст. 392 ГК о приоритете законодательства над договором.

Одна из особенностей договора строительного подряда состоит в том, что отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ. Имеется в виду принятие подрядчиком на себя обязанности после завершения строительства оказывать различного рода услуги, связанные с эксплуатацией объекта, включая и такие, как, например, обучение работников заказчика, подготовка различного рода инструкций по эксплуатации и др. Объем, стоимость и прочие характеристики такого рода услуг определяются в самом договоре строительного подряда.

Поэтому следует обратить внимание на последнее предложение п. 2 ст. 696 ГК: «Если это предусмотрено договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока». Эта норма означает заключение договора строительного подряда, по которому подрядчик выполняет весь цикл работ по строящемуся объекту, вплоть до начала его эксплуатации и передачи объекта заказчику «под ключ», «на руки». По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и сдать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта. В этом случае в соответствии с самой природой данных отношений подрядчик обязуется обеспечить успешный результат проводимой им профессиональной подготовки.

Признаки договора строительного подряда. Договор строительного подряда — консенсуалъный, возмездный. Он может быть как двусторонним (взаимным) в лице заказчика и подрядчика (субподрядчика), так при необходимости и многосторонним с участием других субъектов (проектировщиков, поставщиков и др.) Колбасин, Д. А. Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. / Д. А. Колбасин. — Минск: Амалфея, 2007. — 784 с.

Основными видами договора строительного подряда являются:

1) договор генерального подряда, заключаемый между заказчиком и генподрядчиком;

2) договор субподряда, заключаемый между генподрядчиком и субподрядчиком.

Договор субподряда заключается на осуществление отдельных видов и комплексов специальных работ. Ответственность перед заказчиком за выполнение субподрядных работ несет генподрядчик. Функции заказчика по договору субподряда осуществляет генподрядчик.

По сложным и крупным объектам строительства заключению генподрядного, а также субподрядного договора может предшествовать оформление предварительного договора. Следует иметь в виду, что на крупных стройках может быть несколько генподрядных договоров. Кроме того, по соглашению сторон генеральный подрядчик имеет право заключать договоры подряда на выполнение работ с монтажными или иными специализированными строительными организациями, осуществляющими пусконаладочные работы и др.

Стороны могут заключать и дополнительные соглашения к договору строительного подряда, например в случае пересмотра проектно-сметной документации (значительные изменения в проекте могут повлечь увеличение сметной стоимости, сроков строительства и др.).

Специфика системы правового регулирования обусловливается особенностями строительных работ, в ходе которых с применением труда объект создается заново, существующее сооружение ремонтируется, сохраняется либо ведется подготовка к собственно строительству. Как строительство может быть оценено сооружение моста, улицы, трубопровода, крыши, монтаж окон. Но, например, укладка фрески на фасаде здания, в чистом виде поставка материалов и оборудования не могут рассматриваться как строительные работы. В качестве строительных могут квалифицироваться те ремонтные работы, которые вызывают существенные изменения объекта и, прежде всего, ведут к его реконструкции. Из этого следует, что надлежащее осуществление инвестиционного проекта по строительству предполагает не только бездефектное выполнение работ, сооружение и своеобразную сдачу работ в техническом понимании, но и решение целого комплекса вопросов, связанных с выбором участка для строительства, его отводом, утверждением проектно-сметной документации, получением разрешений на производство технически сложных работ, соблюдением калькуляционных требований и т. п. Сидорчук, В. К. Договор строительного подряда / В. К. Сидорчук // Промышленно-торговое право. — 2001. — № 3.

Договор строительного подряда по своей сути является производственным, поскольку объекта строительства, отражаемого в договоре, еще не существует, а его следует «произвести» в ходе строительных работ, за результат которых отвечает подрядчик. Как правило, строительные работы ведутся достаточно длительный период, а правомочия сторон сохраняются после выполнения работ еще и в период гарантийного срока. Отличительной чертой договора строительного подряда от обычного подряда является также обширное взаимодействие сторон, которое основано на обязанности заказчика создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы. Правило о распределении рисков между сторонами носит императивный характер. Поэтому риск случайной гибели, случайного повреждения объекта строительства до его приемки заказчиком несет исключительно подрядчик. Заказчик отвечает за данные последствия лишь при наличии его вины, т. е. когда он передал подрядчику недоброкачественные материалы (оборудование) либо дал ошибочные указания. Подрядчик, который предупредил заказчика об этом в письменной форме, вправе требовать оплаты всей выполненной в пределах сметы стоимости работы даже в случае гибели ее результата.

1.2 Источники правового регулирования договора строительного подряда

Правовое регулирование отношений в области капитального строительства осуществляется обширным перечнем обязательных для его участников нормативных правовых актов. Важнейшее место среди них занимают:

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь Гражданский кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 г. № 218-З (ред. от 02.01.2009) // Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь. — 1999. — № 7−9, ст. 101. — параграфы 1 и 3 главы 37;

2. Инвестиционный кодекс Республики Беларусь Инвестиционный кодекс Республики Беларусь от 22.06.2001 г. № 37-З (ред. от 15.07.2008) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2001. — № 62, 2/780., регламентирующий отношения между субъектами инвестиционной деятельности, которая осуществляется на практике преимущественно в рамках строительного подряда;

3. Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: закон Республики Беларусь от 05.07.2004 г. № 300-З (ред. от 05.01.2008) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2004. — № 109, 2/1049., который содержит исходные начала законодательного регулирования ведения строительных работ и выполнения архитектурных проектов, осуществления государственного архитектурного и градостроительного надзора;

4. О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь: указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2005 г. № 58 (ред. от 20.01.2009) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2005. — № 23, 1/6218.;

5. О мерах по упорядочению ценообразования и расчетов за выполненные работы в строительстве: постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от 28.03.1995 г. № 156 (ред. от 30.12.2004) Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. — 1995. — № 9, ст. 202.;

6. Положение о порядке приемки объектов в эксплуатацию, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.11.1991 г. № 452 (ред. от 09.08.2006) Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. — 1991. — № 34, ст. 416.;

7. Положение о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных, архитектурных и строительных проектов, обоснований инвестирования в строительство и Положение о порядке согласования и утверждения проектной документации, утверждения градостроительных проектов, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 г. № 1476 Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2008. — № 248, 5/28 493.;

8. Положение о заказчике (застройщике) в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 г. № 174 (ред. от 12.11.2008) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 1999. — № 67, 8/570.;

9. Положение о генеральном подрядчике в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.08.1999 г. № 260 (ред. от 25.08.2006) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 1999. — № 74, 8/853.;

10. Инструкция о застройщике, заказчике в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 г. № 174 (ред. от 12.11.2008) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 1999. — № 67, 8/570.;

11. Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 (ред. от 01.11.2006) Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. — 1998. — № 26, ст. 683.

12. Правила приемки выполненного вида (комплекса) строительных работ, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.08.1999 г. № 255 (ред. от 29.03.2007) Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 1999. — № 73, 8/849. и др.

Законодательство о капитальном строительстве содержит значительное количество нормативно-технических предписаний, в число которых входят строительные нормы и правила, государственные стандарты Беларуси в области строительства, правила по проектированию и ведению строительно-монтажных работ, технические требования к используемым в строительстве материалам, деталям, конструкциям и т. п. Национальный комплекс нормативно-технических документов в строительстве. — Мн., 1998.

Организация и ведение работ по заключению и контролю за исполнением договоров подряда возлагаются на соответствующие отделы и службы заказчика и строительной организации.

1.3 Стороны и содержание договора строительного подряда

Сторонами договора подряда выступают заказчик и подрядчик. Однако в реализации конкретных строительных проектов во всех случаях кроме заказчиков и строительных организаций участвует множество других лиц (инженер, архитектор и др.).

Понятие заказчика (застройщика), его полномочия изложены в Инструкции о застройщике, заказчике в строительстве, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22 июня 1999 г. № 174 Положение о заказчике (застройщике) в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22.06.1999 г. № 174 (ред. от 12.11.2008) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 1999. — № 67, 8/570.

Заказчик (застройщик) — инвестор или лицо, уполномоченное инвестором, привлекающее подрядчика для реализации инвестиционного проекта путем заключения договора строительного подряда. Заказчик под свою ответственность задумывает строительное дело и реализует свой план. Это имеет существенное значение для определения его статуса. Поскольку заказчик несет финансовый риск, и строящийся объект должен соответствовать его намерениям, он имеет обширные полномочия формулировать указания относительно действий всех других участников строительства, является для них решающей инстанцией.

В роли заказчиков могут выступать физические и юридические лица Республики Беларусь и других государств. Застройщик, при наличии необходимых лицензий, вправе осуществлять строительство объекта собственными силами без привлечения подрядчика. В этом случае он выполняет обязанности и заказчика и подрядчика. Однако функции заказчика зачастую требуют специальных знаний. Поэтому, согласно п. 7 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, заказчик часть своих обязанностей, вытекающих из законодательства или договора подряда, а также полномочий по принятию от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может передать соответствующему субъекту хозяйствования, заключив договор на оказание услуг. В ст. 704 ГК такой особый специалист именуется инженером (инженерной организацией), в функции которого входит подготовка, осуществление надзора и контроля за выполнением строительного проекта, обеспечение применимости результатов строительных работ в будущем и соответствие их требованиям технических норм. Он может осуществлять общее руководство проектом и консультирование заказчика.

Договор на инженерные услуги заключается письменно в форме единого документа. Заказчик не может передавать инженеру функции, касающиеся: принятия решения о строительстве объекта, выполнении работ; утверждения проектно-сметной документации; проведения подрядных торгов и утверждения их результатов; передачи подрядчику строительной площадки; утверждения состава приемочной комиссии и акта приемки объекта от подрядчика. Указанные функции выполняются исключительно самим заказчиком.

Застройщики являются, как правило, инвесторами. Инвестор может сам выступать в роли застройщика или возлагать соответствующие функции на других лиц. В этом случае между инвестором и застройщиком заключается инвестиционный договор, по которому инвестор обязуется передать, а застройщик обязуется принять инвестиционное имущество в целях реализации инвестиционного проекта собственными силами либо путем заключения договора строительного подряда. Таким образом, опираясь на инвестиционный договор, лицо заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика Сидорчук, В. К. Договор строительного подряда / В. К. Сидорчук // Промышленно-торговое право. — 2001. — № 3.

Подрядчиками являются организация либо индивидуальный предприниматель, имеющие разрешение (лицензию) на выполнение соответствующих видов строительно-монтажных работ и заключившие договор строительного подряда с заказчиком. Это, как правило, строительные концерны, тресты, строительные и проектно-строительные объединения, домостроительные комбинаты, фирмы, кооперативы и другие формирования, являющиеся юридическими лицами.

Ведя речь о сторонах договора строительного подряда, следует иметь в виду, что в силу специализации на каждой строительной площадке работает, как правило, не одна, а несколько подрядных строительных и монтажных организаций. Вместе с тем, чтобы использовать преимущества специализации строительного производства и наладить должный порядок, требуется наличие на каждой строительной площадке единого организатора всей работы, выступающего в лице генерального подрядчика, т. е. заказчик заключает договор на выполнение всех работ только с одной подрядной организацией — генеральным подрядчиком.

В целом функции генерального подрядчика изложены в Положении о генеральном подрядчике в строительстве, утвержденном приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31 августа 1999 г. № 260 Положение о генеральном подрядчике в строительстве, утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.08.1999 г. № 260 (ред. от 25.08.2006) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 1999. — № 74, 8/853. Согласно п. 1.2 Положения генеральный подрядчик — это подрядчик, привлекающий для выполнения отдельных своих обязательств других лиц по договорам субподряда. Исполнение функций генерального подрядчика возможно при наличии соответствующей лицензии.

В случае если на стройке имеется несколько генеральных подрядчиков (это может быть вызвано строительством крупных производственных, жилых комплексов, дорог и т. д.), то заказчиком заключается договор строительного подряда с каждым из них. Каждому генподрядчику для производства определенного вида работ выдается соответствующая проектно-сметная документация. Следует иметь в виду, что при заключении договоров строительного подряда выбор подрядчика не всегда проводится по усмотрению заказчика, а чаще всего на основе конкурса, результатом которого являются подрядные торги. Так, для объектов, по которым согласно законодательству проводятся подрядные торги, подрядчик определяется по их результатам, а для тех объектов, по которым торги не проводятся, выбор подрядчика осуществляется по усмотрению заказчика. В свою очередь, генеральный подрядчик привлекает к выполнению отдельных комплексов работ специализированные строительные и монтажные организации, заключая с ними договоры субподряда. Он же и несет ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ, производимых и им самим, и привлеченными им субподрядчиками.

Выступая в качестве организатора всей работы на строительной площадке, генподрядчик имеет право, не вмешиваясь в оперативную, производственную и хозяйственную деятельность подрядчиков, давать им обязательные к исполнению распоряжения, касающиеся очередности выполнения работ (сдачи проектов) в пределах сроков, предусмотренных договором.

Разумеется, не исключены случаи, когда специализированные строительные и монтажные организации выполняют работы по прямым договорам, заключаемым с заказчиком.

Заключение

таких договоров со специализированными предприятиями, как следует из Положения о генеральном подрядчике в строительстве, допускается, если это не было оговорено условиями торгов, только с согласия генподрядчика.

В тех случаях, когда строительство выходит за рамки одного года, заказчик с генеральным подрядчиком заключает генеральный договор на строительство в целом. Затем на основе генерального договора ими ежегодно могут заключаться годовые договоры на весь объем работ планируемого периода. Это связано с тем, что в титульных списках определяются весь объем работ по данному строительству в целом и его общая сметная стоимость, а также суммы средств, выделяемых на это строительство, и годовые объемы работ.

При строительстве крупных объектов (вокзал, метро) задействуются специалисты самых разнообразных отраслей. Для своевременного и качественного осуществления подобных операций требуется стабильное участие многих предпринимателей. Особое юридическое значение в таком строительстве приобретает разделение рисков между участниками. В связи с этим вполне обоснованно вести речь об образовании юридически оформленного общества для реализации производственного договора строительного подряда, которое может быть определено как объединение на договорной основе предпринимателей с целью осуществить строительный проект в нескольких производственных отраслях.

Содержание договора. В соответствии с п. 16 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 (ред. от 01.11.2006) // Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. — 1998. — № 26, ст. 683. в договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

1) наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами или паспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков, учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств о государственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика);

2) предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

3) сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;

4) договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;

5) порядок расчетов за выполненные работы;

6) источники финансирования;

7) распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости — и по проектированию объекта;

8) обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

9) порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих:

— условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

— ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

— особенности приемки выполненных строительных работ, сдачи объекта в эксплуатацию;

— взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;

— порядок и основания изменения или расторжения договора подряда;

— перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне;

— другие условия.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан, в договорах на строительство, реконструкцию жилых помещений кроме вышеуказанных условий, должны определять следующие существенные условия:

— размер и порядок внесения денежных средств гражданами;

— основания расторжения договора ранее установленного срока;

— порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;

— ответственность за неисполнение обязательств.

Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей.

Предмет договора строительного подряда — результат деятельности подрядчика, представляющий собой готовую продукцию строительного производства либо строительные и иные специальные монтажные работы.

Договор строительного подряда оформляет отношения сторон на указанный в договоре период. Как правило, это нормативные сроки строительства. Договор заключается на новое строительство, расширение, реконструкцию здания, сооружения или иного объекта, а также выполнение иных специальных монтажных работ. Договором может быть предусмотрено выполнение работы по сооружению одного объекта (например, жилого дома) либо сложного комплекса объектов.

Подрядчик по договору может принять на себя выполнение отдельного комплекса работ (электромонтажных, сантехнических и др.). Во всех случаях предмет договора должен быть полностью индивидуализирован на основе договорных заданий и технической документации Колбасин, Д. А. Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие. 2-е изд., перераб. и доп. / Д. А. Колбасин. — Минск: Амалфея, 2007. — 784 с. — С. 266.

Если говорить в целом, то сфера применения договора строительного подряда — это промышленное и бытовое строительство, в результате которого возникают объекты недвижимости, являющиеся индивидуально определенными и рассчитанными, как правило, на длительный период их эксплуатации.

Указанные особенности позволили законодателю выделить договор строительного подряда в особый вид договора вообще и подряда в частности.

По договору строительного подряда могут выполняться работы для удовлетворения личных, домашних и семейных потребностей гражданина (заказчика). При этом, как следует из п. 3 ст. 696 ГК, к такому договору, помимо норм, регулирующих договор строительного подряда, применяются также нормы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Следует иметь в виду, что отношения, возникшие по договору строительного подряда, могут продолжаться и после сдачи объекта как по линии подрядчика (например, оказание помощи в эксплуатации сданного объекта, подготовка соответствующих специалистов и т. д.), так и со стороны заказчика (например, жилищно-строительный кооператив, выступающий заказчиком строительства многоквартирного жилого дома, после приемки продолжает его эксплуатировать путем наделения квартирами своих пайщиков).

Цена в договоре строительного подряда, а также порядок расчетов за выполненные работы имеют значение существенных, поскольку законодательство требует определения величины вознаграждения и порядка расчетов условиями подрядных торгов или соглашением сторон с обязательным установлением в договоре. Если в ходе переговоров возникает спор по поводу размера вознаграждения, то подрядчик должен доказать обоснованность своих требований.

Согласно п. 41 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 (ред. от 01.11.2006) // Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. — 1998. — № 26, ст. 683. основанием для расчетов за выполненные работы служат подписанные представителями заказчика и подрядчика справки о стоимости выполненных работ и затратах. Заказчик обязан в течение трех дней рассмотреть предоставленную подрядчиком справку, заверить ее подписью и печатью. При несогласии с данными, отраженными в справке, заказчик возвращает ее с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В аналогичном порядке проводятся расчеты с субподрядчиком. Договором субподряда может быть предусмотрено осуществление расчетов с субподрядчиком как генеральным подрядчиком, так и непосредственно заказчиком. В этом случае к платежным документам, предъявленным заказчику генеральным подрядчиком, должны быть приложены подробные сведения, согласованные с соответствующими субподрядчиками, об объемах выполненных ими строительных работ.

В договорах подряда предусматривается обязанность заказчика выплатить подрядчику не позднее десяти дней до начала работ аванс, который, как правило, не должен быть менее 50 процентов стоимости работ, планируемых к выполнению в следующем месяце, а также перечисление заказчиком целевых взносов на приобретение материальных ресурсов для выполнения отдельных видов строительных работ. Заказчик вправе, с согласия подрядчика, направить аванс непосредственно изготовителям конструкций, материалов, изделий или оборудования, если с ними подрядчиком заключены соответствующие договоры. В этом случае окончательные расчеты осуществляются за вычетом ранее полученных подрядчиком авансов.

За исключением случаев выполнения подрядных работ для государственных нужд, стороны вправе установить и иные порядки расчетов.

Обычным для строительства является принцип единой цены, когда окончательный расчет ведется после принятия результата на основе оценки реально выполненного подрядчиком объема работ.

Особого внимания заслуживают паушальные договоры, в которых оценка стоимости работы осуществляется не после выполнения, а предварительно, на будущее, когда один раз и окончательно определяется паушальная цена. Принципиальным является то, что паушальная цена непосредственно не связана с реальным качеством и объемом выполненных работ, поскольку размер оплаты остается прежним независимо от того, что количество реальной работы на деле оказалось меньшим или большим, чем предусматривалось в договоре. При заключении паушального договора необходимы особо тщательная калькуляция и возможно точное описание объема планируемых и подлежащих оплате работ. Поэтому такие договоры применимы исключительно для оформления тех отношений, когда предварительной оценке поддается весь комплекс планируемых работ, что важно и для заказчика, и для подрядчика, поскольку через согласованную паушальную цену, с одной стороны, оплачиваются все работы, предусмотренные договором в качестве необходимых для достижения конечного результата, с другой стороны, данный договор нацеливает на максимальный учет всех возможных работ.

На практике наибольшую известность имеет договор с повременной оплатой, в котором базой для расчета является количество часов, затраченных на выполнение работы. Этот критерий рекомендуется применять для договоров с ограниченными, поддающимися точным обсчетам объемам работ, связанных с преимущественно трудовыми затратами (капитальный ремонт, реконструкция). При договоре с повременной оплатой размер вознаграждения рассчитывается, главным образом, исходя из затрат подрядчика, независимо от значимости работ для заказчика, вследствие чего для последнего возникает существенный риск, поскольку размер оплаты в решающей мере зависит от добросовестности и профессиональной подготовки задействованных подрядчиком трудовых ресурсов. В этой связи заказчик должен располагать возможностью для всеобъемлющего контроля.

Однако с наибольшим риском для заказчика связана система расчетов, базирующаяся на оценке себестоимости выполняемых подрядчиком работ. Сюда относятся: заработная плата, плата за материалы, оборудование, за арендованные механизмы, а также прибыль подрядчика. Подобные договоры целесообразно применять при реализации крупных проектов, когда при заключении договора объективно невозможно исчерпывающе определить объем работ, вследствие чего затруднительно оформить подробную калькуляцию, но при этом очень важно составлять смету отдельных этапов работ, причем до начала их выполнения.

В отношениях строительного подряда вознаграждение подлежит полной выплате после принятия объекта. Если объект принимается по частям, что особенно актуально, когда достигнутый результат представляет собой функционально самостоятельный элемент (например, одно из комплекса зданий, участок улицы и т. п.), то расчет осуществляется пропорционально объемам окончательно выполненной работы.

Заказчик и подрядчик в договоре могут предусмотреть финансовые гарантии обеспечения выполнения взаимных обязательств, которые впоследствии позволят избежать правонарушений и причинения ущерба. Соглашения о гарантиях должны быть сформулированы в качестве особого раздела в договоре. Заказчику оправданно удерживать по соглашению с подрядчиком часть платежей (около 10 процентов) для накопления гарантийной суммы, что может продолжаться вплоть до времени окончательного расчета. Подобные суммы служат также безболезненному исправлению счетных ошибок подрядчика, когда он представляет завышенные данные. Удержанные деньги заказчик не вправе расходовать на собственные нужды, он должен немедленно размещать их на специальном счете в уполномоченном банке, о чем информируется подрядчик, которому будут передаваться и соответствующие проценты.

Правила предусматривают, что некачественно выполненные строительные работы оплате не подлежат, не оплачиваются до устранения дефектов и последующие технологически связанные с ними строительные работы. После устранения недостатков ранее выполненные строительные работы подлежат оплате по ценам, действовавшим на первоначально установленную по договорам подряда дату их выполнения (п. 44 Правил). В то же время в договоре может быть предусмотрено, что при досрочном завершении работ по согласованию с заказчиком оплата этих работ производится исходя из уровня цен, прогнозируемых на дату сдачи объекта, установленную в договоре.

Законодательство не содержит специальных указаний относительно сроков исковой давности по требованиям об оплате выполненных строительных работ, поэтому он должен составлять три года (ст. 197 ГК).

В договоре строительного подряда важное значение имеет определение и выдерживание сроков. Норма ст. 646 ГК содержит лишь краткое указание, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить определенный объект. Поэтому п. 59 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 (ред. от 01.11.2006) // Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. — 1998. — № 26, ст. 683. детализируют обязательства подрядчика по своевременному выполнению обязательств. На заказчика возлагается обязанность в установленные сроки выполнить свои обязательства по участию для беспрепятственного продвижения строительства.

В целом соблюдение договорных сроков означает обязанность в установленное время начать строительство, продолжать в соответствии с графиком и закончить к обусловленной дате. Если для сторон любые временные факторы представляют интерес, они должны настаивать на включение их в договор. Сроки могут быть определены в нормативном порядке для типовых строек.

В рамках общего времени строительства могут устанавливаться промежуточные сроки. Отсчет времени начинается с момента предоставления строительной площадки или же с согласованной сторонами даты. Время окончания строительства связывается с полной готовностью объекта, который может быть предъявлен к приемке (включая благоустройство прилегающей территории).

Часто сторонам в силу объективных причин приходится принимать решения о продлении сроков строительства (очень холодная погода, задержка поставки деталей и т. п.), когда отсутствует какая-либо вина подрядчика. Причиной замедления строительства может быть невыполнение обязательств заказчиком (не вовремя получил согласование в органах власти, не координирует взаимодействия различных подрядчиков, не согласовал проезд через соседние участки и т. п.). К необходимости изменения сроков может привести увеличение объемов работ (например, свойства грунта на участке требуют привлечения специальных машин и применения более сложных деталей, чего ранее не предвидели стороны). В этом случае подрядчик вправе требовать продления сроков работ и увеличения вознаграждения, поскольку соответствующие риски следует возлагать на заказчика.

Договор подряда в соответствии с п. 13 Правил заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой его частью. Договоры подряда могут заключаться на конкурсной основе (путем проведения подрядных торгов), а если проведение торгов не является обязательным, — на основании переговоров заказчика и подрядчика (в обычном порядке). Проект договора может быть разработан заказчиком, или подрядчиком, или совместно сторонами. До заключения договора подряда взаимоотношения сторон на стадии разработки и согласования проектной документации могут быть урегулированы в предварительном договоре.

По общему правилу, до заключения договора подрядчик должен располагать лицензией на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Беларуси. Заказчик обязан иметь: документ, удостоверяющий право на земельный участок; решение уполномоченного местного органа о согласовании строительства; утвержденную в установленном порядке проектную документацию; справку из финансового органа об источниках инвестиций; разрешение Госстройнадзора на производство строительных работ.

В соответствии с п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2005 г. № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь» О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2005 г. № 58 (ред. от 17.11.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 20.01.2009) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. — 2005. — № 23, 1/6218. проведение подрядных торгов является обязательным при заключении договоров на строительство объектов, в том числе их ремонт, реконструкцию, реставрацию и благоустройство, финансируемых за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь — при стоимости строительства объектов 3000 базовых величин и более; за счет иных источников — при стоимости строительства объектов 50 000 базовых величин и более.

Проведение торгов не является обязательным при заключении договоров:

— на строительство, осуществляемое в целях ликвидации аварийных или чрезвычайных ситуаций либо их предупреждения (при наличии заключения уполномоченного органа);

— на строительство жилых домов, в которых 50 процентов и более жилых помещений строится для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

— на строительство жилых домов панельного, крупнопанельного и объемно-блочного домостроения;

— на строительство объектов в сельскохозяйственных организациях, агрогородках и иных населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;

— субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком для выполнения отдельных видов проектно-изыскательских, строительных, монтажных, специальных и иных работ (услуг);

— на поставку товаров, используемых при строительстве объектов, производимых организациями Республики Беларусь, по перечню таких товаров, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь;

— в случае, если подрядные торги, проведенные в установленном порядке не менее двух раз, признаны несостоявшимися из-за отсутствия необходимого количества претендентов.

Подрядные торги представляют собой форму размещения заказов на строительство объектов, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения строительных работ на основе открытого (публичного) или закрытого конкурса. Открытые торги проводятся на условиях опубликованного в печати объявления, и в них может принять участие любое строительное предприятие, имеющее лицензию на выполнение соответствующих видов работ. Закрытые торги представляют собой процедуру выбора подрядчика из числа отобранных организаторами конкурса строительных предприятий без объявления в печати. Они проводятся по экспериментальным объектам, объектам оборонного и другого специального назначения и т. п. Торги обеспечивают собой соревнование представленных претендентами оферт (тендерных предложений) о заключении контракта в отношении конкретного предмета конкурса на условиях, определяемых в тендерной документации.

Сама тендерная документация содержит исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках предмета торгов, а также об условиях, процедуре их проведения и включает:

1) общие сведения об объекте строительства, в т. ч. информацию о заказчике, о населенном пункте, о сроках выполнения работы и т. д.;

2) проектную документацию, включающую чертежи, схемы, расчеты, спецификации, стандарты и т. д.;

3) условия проведения торгов, т. е. документы, которые должны быть представлены, информацию о цене и финансовым условиям торгов, порядке утверждения результатов торгов;

4) проект договора строительного подряда;

5) форму заявки на участие в торгах.

Заказчик (инвестор) в недельный срок после заседания конкурсной комиссии утверждает результаты торгов и заключает договор подряда. В него включаются условия, изложенные в тендерной документации и в предложениях претендента — победителя торгов, принятых заказчиком. По взаимному согласию в договор могут быть внесены и иные обязательства, дополняющие условия тендерной документации.

Если договор заключается в обычном порядке и его проект разрабатывает подрядчик, то заказчик предоставляет ему предложения о цене и сроках строительства объекта; график поставки конструкций и материалов, изделий, оборудования и инвентаря; график совмещения строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием, в необходимых случаях, возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельхозоборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ и другую документацию по соглашению сторон. Направляя проект договора заказчику, подрядчик вправе в письменной форме определить срок (не менее 10 дней), в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если в указанный срок ответ не получен, договор остается незаключенным (проект договора, подготовленный заказчиком, рассматривается подрядчиком в аналогичном порядке).

Заключение

договора предполагает своевременное и без изменения принятие решения; во всех случаях модифицированное согласие с предложением с формулировкой «да, но» рассматривается как его отклонение.

После разработки проекта договора важное значение имеет проверка его положений и оценка предложения с целью избежать счетных ошибок, обнаружение которых является серьезным основанием для отклонения предложения. Проверяется также соответствие оферты техническим требованиям и хозяйственным возможностям, что особенно актуально при выполнении новых видов работ.

Все данные требования в полной мере распространяются на заключение субподрядных договоров и договоров с инженерами. Лишь в договорах подряда на выполнение строительных работ для государственных нужд несколько ограничены права заказчика по принятию самостоятельных решений (об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования; о передаче своих полномочий третьим лицам; о консервации или прекращении строительства объекта).