Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости

• Частные инвесторы (ргма1е еци

Ну 1т/ез1огз), приобретающие объекты стоимостью в диапазоне от $ 1 млн до $ 40 млн. Приоритетными для них являются торговая и офисная недвижимость, приносящая арендный доход.

• Западные инвестиционные фонды, наибольшую активность из которых проявляют скандинавские и западноевропейские структуры. Сегодня многие из них ведут активный поиск объектов в сфере коммерческой недвижимости, ориентируясь на срок окупаемости от 7 до 9 лет. Их основной ориентир — крупные объекты офисной недвижимости. Однако главной проблемой по-прежнему остается отсутствие на рынке качес твенного инвестиционного продукта.

• Производственные и ресурсные компании, которые приобретают складскую и офисную недвижимость под собственные нужды (размещение производства и складирование товаров, размещение персонала крупных компаний в значительно подешевевших офисных центрах).

• Объем закрытых в III квартале сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в России составил около $ 700 млн, а за период с января по сентябрь 2010 г. — $ 2,6 млрд.

• Наиболее высокая активность наблюдается в офисном сегменте рынка — примерно 70% от общего объема сделок с начала года.

• Благодаря активизации банковского кредитования в III квартале возобновилась реализация нескольких девелоперских проектов.

• Подавляющая доля предоставленных девелоперам кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием.

• Некоторые компании вновь вернулись к внимательному изучению возможностей привлечения капитала на открытом рынке. [9]

Как и в первой половине 2010 г. благодаря активизации банковского кредитования в III квартале возобновилась реализация еще нескольких девелоперских проектов. Подавляющая доля предоставленных кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием.

В то же время, рынок стал демонстрировать признаки восстановления, которые были не характерны для него на протяжении предыдущих более чем полутора лет.

В частности, после длительного перерыва была заключена крупная сделка по рефинансированию действующих объектов с участием иностранного банка — соглашение между IMMOFINANZ и Nordea Bank. Возрождение деятельности крупных западных банков на российском рынке недвижимости весьма полезно, так как в перспективе это будет способствовать снижению общего уровня процентных ставок по кредитам и улучшению условий кредитования в целом. [9]

Некоторые компании вновь вернулись к внимательному изучению возможностей привлечения капитала на открытом рынке (например, в рамках IPO). Таких операций не проводилось с момента начала кризиса в России осенью 2008 г.

Посредством выхода на открытый рынок девелоперы рассчитывают получить доступ к финансовым ресурсам на более выгодных условиях по сравнению с банковскими кредитами, которые пока еще остаются весьма дорогими в обслуживании.

Объем закрытых в III квартале 2010 г. сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости составил около $ 700 млн, а за период с января по сентябрь 2010 г. — $ 2,6 млрд. Наиболее высокая инвестиционная активность наблюдается в офисном сегменте рынка — примерно 70% от общего объема всех сделок с начала года. При этом покупатели приобретают объекты как для собственных нужд, так и с акцентом на инвестиционную составляющую, чего практически не было в 2009 г.

За весь 2010 г. суммарный объем сделок может достигнуть $ 3,3−3,5 млрд. Кроме того, итоги III квартала свидетельствуют о восстановлении девелоперской активности на региональном уровне. [9]

Вывод по главе:

В связи с некоторой стабилизацией экономической ситуации, в течение первого полугодия наблюдалось постепенное увеличение числа инвесторов на рынке недвижимости. Однако потенциальные покупатели по-прежнему чрезвычайно консервативны в оценке объектов. Важно также отметить ограниченность ликвидности на рынке и стремление диверсифицировать риски, в связи с чем, интерес инвесторов, прежде всего, направлен на объекты относительно небольших размеров (до 30 000 кв. м. общей площади).

На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга постепенно восстанавливается инвестиционная активность. Крупных инвесторов по-прежнему немного, однако, существующие крайне активно ищут объекты для инвестиций и готовы к быстрым и эффективным сделкам.

Как и в первой половине 2010 г. благодаря активизации банковского кредитования в III квартале возобновилась реализация еще нескольких девелоперских проектов. Подавляющая доля предоставленных кредитов остается за крупнейшими российскими банковскими структурами с государственным участием. В то же время, рынок стал демонстрировать признаки восстановления, которые были не характерны для него на протяжении предыдущих более чем полутора лет.

Можно говорить о формировании тенденции к расширению географии инвестирования.

Заключение

Таким образом, в ходе исследования получены следующие результаты:

Инвестиции являются необходимым фактором развития страны, региона, а также создания или развития организации, реализации инвестиционного проекта. Однако сами по себе инвестиции не являются достаточным фактором успешного развития и реализации инвестиционного проекта. Важно, как прогнозируются и планируются инвестиции, как организуется инвестиционный процесс, куда территориально направляются инвестиции, на какие цели и во что вкладываются средства, кто является инвестором и кто реализует проект.

К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные схемы финансирования инвестиций.

Первая половина 2009 года характеризовалась некоторым ростом определенности и появлением первых сделок на рынке инвестиций в недвижимость.

Основные риски связаны с сохраняющейся макроэкономической нестабильностью, ухудшающимися индикаторами основных отраслей экономики России и неопределенностью ситуации на внешних рынках. С другой стороны, со II квартала 2009 года у участников рынка растет ощущение, что основное дно рынка пройдено, что отражается в увеличении числа потенциальных покупателей на рынке и нежелании девелоперов снижать стоимость активов ниже достигнутого на текущий момент ценового уровня. На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга постепенно восстанавливается инвестиционная активность. Крупных инвесторов по-прежнему немного, однако, существующие крайне активно ищут объекты для инвестиций и готовы к быстрым и эффективным сделкам. В посткризисное время профиль инвестора в коммерческую недвижимость значительно изменился. До середины 2008 г. сделки в сфере коммерческой недвижимости и земли проводили, преимущественно, западные инвестиционные фонды и девелоперские компании. Рынок был «перегрет», более 100 компаний заявляли о своем намерении инвестировать миллионы долларов в недвижимость Северной столицы.

Сегодня основными игрокам на рынке являются порядка 20−30 средних и крупных инвесторов, но все они настроены на активные действия и готовы приобретать объекты. Наблюдается повышение интереса к рынку недвижимости со стороны негосударственных пенсионных фондов. Некоторые из таких фондов проявляли интерес к покупке объектов недвижимости еще до кризиса, но до активных приобретений дело так и не дошло.

Список литературы

Бирман Г. Экономический анализ инвестиционных проектов: пер. с англ. / Г. Бирман, С. Шмидт. — М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2008.

Дамодарян А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ / А. Дамодарян. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2004.

Бюллетень Недвижимости: Ипотечные новости — Режим доступа:

http://www.bn.ru/ipoteka/news.phtml?id=2438

Зимин А. И. Инвестиции: вопросы и ответы / А. И. Зимин. — М.: Юриспруденция, 2008.

Лахметкиная Н. И. Инвестиции: учебник / Финансовая академия при Правительстве РФ; под ред. проф. Н. И. Лахметкиной. — М.: Кнорус, 2009.

Ковалев В. В. Иванова В.В. и Лялина В. А. Инвестиции: Учебник — М.: ТК Велби, 2003 — 440 с.

Ковалев В. В. Финансовый менеджмент: теория и практика. Учебник — М.: «Проспект», 2007 — 1024 с.

Сайт Colliers International — Режим доступа:

http://www.colliers.spb.ru/

Сергеев И. В. Организация и финансирование инвестиций / И. В. Сергеев, И. И. Веретенникова. — М.: Финансы и статистика, 2009.

Хоминич И. П. Финансовая стратегия компаний / И. П. Хоминич. — М.: РЭА им. Г. В. Плеханова, 2003.

Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции - М.: ИНФРА-М, 2001, — 1028 с.

Приложения

Рис. 1 Классификация инвестиций

Рис.

2. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рис. 3 Рынок недвижимости — специфический сектор экономики

Рис. 4 Отличительные особенности рынка недвижимости

Рис. 5 Недвижимость как объект инвестиций Рис. 6 Субъектная структура рынка недвижимости, где:

А — Сектор развития (создания) объектов недвижимости (первичный рынок):

1 — инвесторы (дольщики), кредиторы, проектировщики, строители;

2 — застройщики (девелоперы, редевелоперы).

B — Сектор оборота прав на недвижимость (вторичный рынок):

4 — риэлтеры, брокеры, оценщики;

5 — продавцы (арендодатели).

C — Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости:

8 — системы объектов недвижимости: муниципальный, едомственный, частный жилой, земельный фонд;

9 — управляющие объектами недвижимости.

3 — покупатель (арендатор);

6 — профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т. е. организации;

7 — институциональные участники: органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельных кадастров, зонированием территорий, оформлением землеотводов; региональные органы архитектуры и градостроительства; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; судебная система

Рис. 7 Организационно-экономический модуль мезонинного финансирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости Рис. 8 Схема форвардного инвестирования девелоперских проектов Рис. 9. Динамика недвижимости класса, А и В в Санкт — Петербурге [9]

Рис. 10. Динамика свободных площадей класса, А и В в Санкт — Петербурге[9]

Рис. 11. Динамика арендных ставок и общих площадей коммерческой недвижимости в Санкт — Петербурге[9]