Таким образом, прогнозирование потребности в оборотном капитале позволило определить потребность в финансировании и собственный оборотный капитал.
2. Расчет эффективности реальных инвестиций Таблица 6 — Дисконтированный чистый денежный поток Наименование Текущий год Прогнозный период 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Общий объем продаж 62 000 62 862,5 80 712,5 83 050 85 130 85 090
Себестоимость реализованной продукции (услуг) 51 395 59 077,175 72 592,35 72 510,175 72 017,03 68 977,03 Валовая прибыль 10 605 3785,325 8120,15 10 539,825 13 112,97 16 112,97 Переменные и постоянные затраты 6840,00 6289,00 7780,00 8033,15 8269,01 8338,74 Всего переменные затраты 5640 5029 6457 6644 6810,4 6807,2 Всего постоянные затраты 1200,00 1260,00 1323,00 1389,15 1458,61 1531,54 Прибыль до выплаты процентов, налогов и амортизации (EBITDA) 11 599,77 4813,43 9181,58 11 607,93 14 187,74 17 194,40 Амортизационные отчисления 994,77 1028,1 1061,43 1068,1 1074,77 1081,43 Прибыль до выплаты процентов, налогов (EBIT) 10 605,00 3785,33 8120,15 10 539,83 13 112,97 16 112,97 Расходы на выплату процентов 1000 490 590 590 590 590 Налогооблагаемая прибыль 9605,00 3295,33 7530,15 9949,83 12 522,97 15 522,97 Налог 2881,5 988,5975 2259,045 2984,9475 3756,891 4656,891 Прибыль после выплаты налогов 6723,50 2306,73 5271,11 6964,88 8766,08 10 866,08 Чистый денежный поток 7718,27 3334,83 6332,54 8032,98 9840,85 11 947,51 Амортизационные отчисления 994,77 1028,1 1061,43 1068,1 1074,77 1081,43 Потребность в дополнительном оборотном капитале 2677,5 350,625 312 0 0 Капитальные инвестиции 500 500 100 100 100 Дополнительное долговое финансирование 1960 2360 2360 2360 2360
Выплаты основной суммы 1560 1960 2360 2360 2360
Изменения в финансировании за счет собственного капитала 0 0 0 0 0 0 Чистый денежный поток 7718,27 -3362,67 1161,91 2900,98 5020,85 7127,51 Фактор текущей стоимости 1,25 1 0,8 0,64 0,512 0,4096
Текущая стоимость денежного потока 9647,8375 -3362,6725 929,528 1856,6256 2570,67 469 2919,42 769 NPV 0 -3362,6725 -2433,1445 -576,5189 1994,15 579 4913,58 347 IRR 0,739 (73,9%)
Денежный поток определяется как величина денежных средств, доступных инвесторам, собственникам компании, после удовлетворения всех потребностей компании в финансировании, инвестициях и в собственных оборотных средствах.
Преимущества анализа денежного потока по сравнению с анализом прибыли:
— величина денежных потоков не такая изменчивая, как прибыли;
— заинтересованные стороны скорее будут связаны с компанией, у которой есть денежные средства, чтобы платить за услуги, чем с прибыльной компанией, которая израсходовала свои денежные средства и является неликвидной;
— понятие денежного потока включает в себя капиталовложения и потребности в собственных оборотных средствах, а такие понятия, как прибыль и рентабельность, в себя этих показателей не включают.
Последнее преимущество объясняет актуальность оценки денежного потока при анализе капиталовложений.
Чистая прибыль — начальная величина, расчет которой основывается на принципах бухучета.
Износ и амортизация представляют распределение затрат на покупку активов, приобретенных в текущий и предыдущие годы. Это неденежная статья, соответствующие величины должны быть прибавлены к величине чистого дохода для расчета денежного потока.
Изменения в долговых обязательствах — величина, основанная па учете новых кредитов и платежей по существующим обязательствам в течение периода.
Потребности и собственных оборотных средствах — сумма денежных средств, удержанная из денежного потока для финансирования инвестиций в счета дебиторов и товарно-материальные запасы по мере развития бизнеса.
Капиталовложения учитываются в качестве расходов не тогда. когда они были сделаны, а скорее через амортизационные отчисления в течение всего срока службы актива. Поэтому расходы денежных средств на капиталовложения должны быть вычтены при расчете денежного потока, Продажа основных средств также означает приток денежных средств, не отраженных в отчете о доходах.
Заключение
Использование нерыночных подходов управления, формирование отношений без учета законов и требований рынка приводит к снижению дохода, отдачи от недвижимости, сдерживанию эффективного использования объектов недвижимости, неэффективному расходованию средств, несправедливому распределения арендной платы, несоответствие платы за объекты недвижимости с реальными рыночными показателями и потенциальным наиболее эффективным использованием, низкой привлекательности недвижимости как объекта инвестиций, непрозрачности рынка недвижимости.
Таким образом, в результате расчетов мы имеем положительную величину чистой текущей стоимости проекта.
1. Бирман Г., Шмитд С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. — М.: ЮНИТИ, 1997.
2. Води З., Кейн А., Маркус А. Принципы инвестиций / Пер. с анг.- М.: Издательский дом «Вильямс», 2002.
3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (Вторая редакция) — М: Экономика. — 2000.
4. Росс С. и др. Основы корпоративных финансов / Пер. с англ.
М: Лаборатория базовых знаний, 2000.
5. Управление инвестициями: В 2-х т. В. В. Шеремет, В. М. Павлюченко, В. Д. Шапиро М.: Высшая школа, 1998.
6. Ченг Ф. Ли, Джозеф И. Финцерти. Финансы корпораций: теория, методы и практика / Пер. с англ. — М.: ИНФРА М, 2000.
7. Шарп У., Александер Г., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. — М: ИННФРАМ, 1999.
