В то же время, как показывают опросы, многие предприниматели готовы перенести свой бизнес в близлежащие регионы. Данный процесс уже набирает обороты.
3 Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода.
В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:
1 Определяется стоимость нового строительства здания, которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2 Оценивается величина накопленного износа здания.
3 Оценивается стоимость здания (п. 1-п.2).
4 Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5 Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п. 4+п. 3). При этом учитывается подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты.
ВС (N) = V * C (N) (3.1).
Где V — расчетный объем здания, м3;
С (N) — стоимость единицы объема в базовом уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб/м3.
Восстановительная стоимость здания в ценах 1969 года составит:
ВС (1969) =3600*25,7 = 92 520 рублей.
Пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен производится по формуле:
(3.2).
Где ПП+КИ — базовая восстановительная стоимость объекта;
И — индексы цен за период до даты оценки с 1969 года;
К — поправочные коэффициенты;
Н — налоговые изменения.
32 272,46 тыс. рублей или округленно 32 272 тыс. рублей.
3.3 Расчет накопленного износа здания.
Накопленный износ представляет собой уменьшение восстановительной стоимости объекта, которое происходит из-за его постепенного физического разрушения или морального устаревания.
Накопленный износ ИН определяем по формуле:
(3.3).
Где ИУ — величина устраненного износа, руб. (в нашем случае Иу = 13 260+806+878+5450+444+8036 = 16,9 = 17 тыс. руб.);
ЭВ — эффективный возраст здания, лет (ЭВ=ДВ+15=47 лет);
ОЭЖ — общая экономическая жизнь здания, лет;
ВСД.О. — восстановительная стоимость строительства здания, руб.
тыс. руб.
Общая восстановительная стоимость здания:
ВС = 32 272−8679= 23 593 тыс. руб.
Оценка стоимости земли:
Таблица 3.1.
Оценка стоимости земли, тыс. руб.
Показатель Объект оценки Объекты-аналоги, проданные за последнее время № 1 № 2 № 3 № 4 № 5 Цена, млн. руб. 9,6 9,3 9,0 8,7 11,7 7,8 Площадь, м2 8000 8000 5000 6500 7800 8200.
Цена продажи, 1 м², тыс. руб. 1,20 1,16 1,80 1,30 1,50 0,95 Условия рынка Корректировка на условия рынка 1,00 1,00 1,05 1,00 1,10 1,00 Скорректированная цена продажи 1,20 1,16 1,90 1,30 1,65 0,95 Корректировка на транспортную доступность 1,15 1,15 1,10 1,00 1,05 1,10 Корректировка на условия зонирования 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,05 ИТОГО скорректированная цена продажи 1,38 1,33 2,09 1,30 1,56 1,10 Скорректированная цена 1 м2 172,5 166,2 418,0 200,0 200,0 134,1.
Окончательная стоимость участка определяем, исходя из усредненной стоимости земли. Усредненная стоимость 1 м² земли равна 215 тыс. рублей. Значит, общая стоимость участка — 215*8000 = 1720 тыс. руб.
Общая стоимость объекта недвижимости, определенная затратным способом, составит: 23 593+1720 = 25 313 тыс. рублей.
4 Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода.
Алгоритм расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:
1 Составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
2 Выбирается метод оценки и соответственно, коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3 Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.
Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчета о доходах, на основе исходных данных по следующим формулам:
Потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду (применительно к одноэтажному зданию):
(4.1).
Где S — площадь здания, м2;
АР — стоимость аренды 1 м² площади, в долларах США;
Кr — коэффициент, учитывающий соотношение курса доллара к рублю.
Принимаем Кr = 25.
Принимаем стоимость аренды 1 м² данного объекта равной 400 долларов США в год.
Подставив исходные значения в формулу (4.1), получим:
400*25= 28 800 тыс. рублей.
Таблица 4.1.
План прибылей и убытков от операционной деятельности Показатель Значение, тыс. руб. Выручка от операционной деятельности 28 800.
Операционные издержки 5369.
Действительный валовой доход 23 431.
Капиталовложения 2722.
Постоянные расходы 1857.
Переменные расходы 2250.
Косвенные издержки 236 Прибыль до налогообложения 16 367.
Налоги 3928.
Чистый операционный доход (NOI) 12 439.
Потери от незанятости и при сборе арендной платы:
(4.2).
Где t0 — общее число арендных периодов в течении рассматриваемого срока;
КОБ — коэффициент оборачиваемости арендной платы (КОБ = 0,3);
КL — коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (КL = 0,07);
тыс. рублей Таблица 4.2.
Расчет затрат на подготовку объекта к сдаче в аренду.
Статья затрат Объем затрат, тыс. руб. Материалы Замена оконных переплетов и стекла 200 Кирпич 300 Сайдинг 450 Уголок стальной в ассортименте 98 Цемент 20 Доска обрезная 40 Линолеум 80 Рубероид 18 Смола 11 Керамзит 43 Битум 387 ИТОГО материалов 1647.
Строительные работы Оплата строительной бригады (каменщики, штукатуры-маляры) 310 Оплата рабочим (окна, остекление) 150 Оплата рабочим по ремонту коммуникаций (монтажники, сварщики) 45 Оплата подразделению охраны 50 Эксплуатация техники Бульдозер 21 Экскаватор 14 Грейдер 10 Подъемник 3 Каток дорожный 5 Автокран 5 Прочие затраты 102 Эксплуатационные затраты 360 Итого капиталовложений и эксплуатационных затрат 2722.
В табл. 4.3 представим расчет постоянных и переменных затрат арендодателя по аренде объекта оценки.
Таблица 4.3.
Расчет постоянных и переменных расходов, тыс. руб.
Наименование затрат Стоимость, тыс. руб. Постоянные расходы Налог (0,022*ВС) 519 Страховые платежи (0,03*ВС) 708 Прочие расходы (3600*7*25=630 тыс. рублей) 630 Итого постоянных расходов 1857.
Переменные расходы (36 000 м2*25*25 =.) 2250.
Косвенные расходы (0,1*23 593) 236 Итого затрат, помимо капиталовложений в подготовку объекта к сдаче в аренду 4343.
Формула оценки имущества методом прямой капитализации выглядит следующим образом:
(4.3).
где NOI — чистый операционный доход объекта оценки;
R — коэффициент капитализации. В нашем случае R = 12%.
PCДП = 12 439/0,12 = 103 658 тыс. рублей.
5 Согласование итогов оценки объекта.
Согласование результатов оценки объекта недвижимости проводим по формуле для административно-бытового корпуса:
PC0 = PCЗП * 0,4 + PCДП * 0,6 (5.1).
PC0 = 25 313*0,4+103 658*0,6 = 72 320 тыс. рублей.
Заключение
Цель данной курсовой работы заключалась в том, чтобы получить практические навыки в оценке недвижимого имущества промышленного предприятия различными оценочными методами.
Для достижения поставленной цели в ходе выполнения курсовой работы решались следующие задачи:
— дана общая характеристика объекта оценки;
— произведена оценка стоимости объекта затратным методом;
— произведена оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом;
— произведено сравнение итогов оценки, определена окончательная стоимость объекта оценки.
Анализ ситуации на рынке недвижимости показал, что в городе на сегодняшний день наблюдается острая нехватка коммерческой недвижимости, спрос значительно превышает объемы предложения. В то же время, как показывают опросы, многие предприниматели готовы перенести свой бизнес в близлежащие регионы. Данный процесс уже набирает обороты.
В ходе выполнения курсовой работы была произведена оценка объекта недвижимости (административно-бытового комплекса и земельного участка) промышленного предприятия.
Установлено, что существует несколько методик оценки недвижимости, каждая из которых дает свои значения.
При оценке здания затратным методом был получен результат 25 313 тыс. рублей.
При оценке здания доходным методом цена объекта недвижимости составила 103 658 тыс. руб.
Мы видим, что цена объекта, полученная доходным методом, гораздо выше, нежели оцененная на основе затратного метода. Можно предположить, что с экономической точки зрения оценка объекта коммерческой недвижимости на основе доходного метода более справедлива, так как опирается на механизмы формирования прибыли.
Причина столь большого расхождения в оценке объекта недвижимости различными методами заключается в высокой конъюнктурой рынка недвижимости в крупных городах. Конечно же, для малых городов и сельской местности разница между результатом оценки имущества различными методами будет незначительной, причем, возможно, что затратный метод окажется более выгодным для продавца.
Окончательная стоимость данного объекта оценки установлена в размере 72 320 тыс. рублей.
Федеральный закон от 27 июля 2006 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (новая редакция Федерального закона от 29.
07.1998 года).
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519).
Бурков А.В., Никифоров В. Г., Ростомянц Ю. А. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения: методические указания для выполнения курсовой работы. — СПб.: СПГУВК, 2005. — 47 С.
Григорьев В. В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. — М.: ИНФРА-М, 1997. — 320 С.
Красовский А. П. Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта, с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним. / Московский оценщик — 2003 — № 5 — С. 55−58.
Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1997 — 224 С.
Калмыков Н. М. Тенденции рынка недвижимости в городах России / Независимый оценщик — 2007 — С. 24−29.
Международные стандарты оценки. Шестое издание. (МСО 2003), / перевод Микерин Г. Н., Артеменков И. Л., Павлов Н. В. — М.: Кно.
Рус, 2004 г. 423 С.
Новицкий О. А. Методы оценки недвижимости / Корпоративный менеджмент. — 2006 — № 4 — С. 14−18.
Черняк А. В. Оценка городской недвижимости. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 254 С.
Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. — М.: Дело и Сервис, 2007. — С.
5.
Новицкий О. А. Методы оценки недвижимости / Корпоративный менеджмент. — 2006 — № 4 — С. 14−18.
Новицкий О. А. Методы оценки недвижимости / Корпоративный менеджмент. — 2006 — № 4 — С. 14−18.
Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1997 — С. 115.
Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1997 — С.
118.
Василович Е. Перспективы риэлторского бизнеса / Бизнес-журнал, 2007 — № 1 — С. 20−26.
Калмыков Н. М. Тенденции рынка недвижимости в городах России / Независимый оценщик — 2007 — С. 24−29.
Калмыков Н. М. Тенденции рынка недвижимости в городах России / Независимый оценщик — 2007 — С. 24−29.
