Кроме того, в данных договорах различен срок предоставления служебных жилых помещений: если в договорах, заключаемых с работниками и служащими, он достаточно длительный и неопределенный, то в договорах, заключаемых с лицами, назначенными на государственную должность или избранными на выборные должности, он является определенным и кратким.
Кроме того, для заключения всех видов договора найма специализированного жилого помещения и договор найма служебного жилого помещения в данном случае также не является исключением, необходимо наличие основания для заключения, то есть принятие решения собственником о предоставлении конкретного служебного жилого помещения.
Исследование специфики договора невозможно без самостоятельного анализа его предмета.
Предмет договора найма служебного жилого помещения можно определить, что жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры.
Служебные жилые помещения, являющиеся предметом анализируемого договора, могут находиться только в государственном или муниципальном жилищном фонде.
В отличие от регулирования отношений по найму других видов специализированных жилых помещений применительно к отношениям по найму служебного жилого помещения ЖК РФ в ч. 2 ст. 102 устанавливает, что переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
Как справедливо указывает Конституционный Суд РФ в своем Определении, таким образом, жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
В приведенной части статьи, по сути, содержится случай изменения правоотношения в связи с заменой наймодателя. Несмотря на то, что в статье об этом прямо не сказано, необходимо соблюдение условия о преемственности прав у прежнего и нового наймодателя. Именно преемственность, наличие определенной юридической связи может объяснить не только передачу жилого помещения, но и происходящую одновременно с ней замену работодателя в трудовом договоре. Соблюдение условия о преемственности способствует сохранению неизменности прав нанимателя.
Специфическое основание прекращения анализируемого правоотношения, также содержащееся в приведенной ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, на практике породило много споров.
В юридической литературе применительно к основаниям прекращения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии выделяются общие и специальные основания.
Так, П. П. Васильев сделал вывод, что в результате применения ч. 2 ст. 102 ЖК РФ право на использование жилого помещения для проживания не отличается стабильностью, что противоречит тенденции сохранения прав лица, пользующегося имуществом по договору, в случае перехода права собственности другому лицу, например по аналогии с правом арендатора и нанимателя по договору социального найма.
Права арендатора не могут быть сопоставимы с правами нанимателя по договору найма служебного жилого помещения, прежде всего, потому, что правоотношения по договору найма и правоотношения по договору аренды имеют совершенно разную природу. Арендодатель получает максимальную прибыль от сдачи имущества в аренду, что нельзя сказать о наймодателе, поскольку плата по договору найма устанавливается в законодательном порядке и она ничтожно мала.
Права нанимателя по договору социального найма значительно шире, но это легко объясняется бессрочной природой данного договора, в то время как права нанимателя по договору найма служебного жилого помещения являются производными от права работать у определенного юридического лица и по общему правилу прекращение трудового договора автоматически повлечет за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения.
Кроме того, предоставление служебного жилого помещения нельзя рассматривать как обязанность работодателя, это своего рода дополнительное преимущество, предлагаемое работнику в связи с выполнением им своих обязанностей. В случае отсутствия служебных жилых помещений у работодателя работник лишен права требовать удовлетворения его жилищных потребностей. Такое право не может быть установлено и судом. Учитывая изложенное сложно согласиться с приведенными позициями указанных авторов.
В науке жилищного права одна из наиболее проблемных дискуссия о том, является ли прекращение трудового договора основанием для расторжения договора найма специализированного жилого помещения.
Некоторые авторы обоснованно утверждают, что право пользования жилым помещением, предоставленным работнику в связи с условиями работы, производно от трудового договора, заключенного им с соответствующей организацией. Поэтому с прекращением трудового договора одновременно прекращается и право пользования жилым помещением. Сторонники данной позиции справедливо обосновывают ее наличием соответствующих положений в законодательстве. Так, ч. 3 ст. 104 ЖК РФ прямо устанавливает, что прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Служебное жилое помещение было предоставлено нанимателю по определенному основанию и при наличии совокупности условий на определенный период времени. Соответственно, отпадение данного основания, прекращение действия условий, истечение периода времени с неизбежностью повлекут за собой прекращение договора найма служебного жилого помещения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате анализа сделан вывод, что, несмотря на отсутствие в ЖК РФ определений «очередь», «первоочередное предоставление жилья», в законодательстве эти понятия фактически остались, как и большинство льготников, предусмотренных в Жилищном кодексе РСФСР и не упомянутых в Жилищном кодексе РФ, и это идёт вразрез с концепцией Жилищного кодекса РФ как акта, призванного быть определяющим в данной отрасли.
Нормы, регламентирующие предоставление гражданам жилья, содержатся не только в жилищном законодательстве, но и в иных нормативных актах, отдельные положения которых не закреплены в ЖК РФ. В частности, несмотря на сокращение в Жилищном кодексе РФ числа «льготников» и перечня лиц, имеющих право на получение жилья по договору социального найма, кодекс в п. 2−3 ст. 49 установил, что жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным настоящим кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Таким образом, перечень льготных категорий граждан и категорий лиц, имеющих право на получение жилья по социальному найму, может быть дополнен иными федеральными законами и законами субъектов РФ. Это усложняет единое толкование законов различных органов государственной власти и местного самоуправления.
Представляется целесообразным в ЖК РФ предусмотреть порядок и очередность обеспечения социальным жильем различных категорий граждан. Следует восстановить систему, действовавшую в советский период, на основе создания предлагаемого единого информационного банка данных, установив пропорциональную систему выделения жилья различным категориям льготников.
Не приведен в соответствие с Жилищным кодексом РФ и вопрос распределения жилья из различных жилищных фондов.
Представляется целесообразным законодательно закрепить обязанность государства оказывать финансовую помощь органам местного самоуправления при предоставлении ими жилья из муниципальных фондов.
Существует необходимость регистрации договора коммерческого найма в целях сбора налогов с получаемых доходов и учета жилищного фонда. Решение данной проблемы пока не найдено. Сегодня только формируются осознание самой проблемы и поиск возможных способов ее решения. Так, Федеральная налоговая служба РФ предложила обязать риелторские организации представлять договоры коммерческого найма, заключаемые с их клиентами. Однако не все граждане заключают договоры с помощью услуг, предоставляемых риелторскими компаниями. В дополнение к этому методу для решения указанной задачи было бы целесообразно разработать регистрационно-заявительную систему, по которой УФНС на основании представляемых им данных нанимателями и риелторскими компаниями могли бы рассчитывать налоги. Порядок расчета и уплаты налога должен быть установлен на федеральном уровне.
Цена договора коммерческого найма жилого помещения определяется сторонами договора, но не может превышать размера платы за жилое помещение, предлагаемого государством. Представляется, что, в зависимости от вида жилищного фонда, должен быть разработан механизм определения размера платы. Для определения механизма максимальной платы за пользование жилыми помещениями по договорам коммерческого найма предлагается разработать единый федеральный стандарт с тарифной сеткой, при этом предоставив возможность субъектам федерации самостоятельно определять тарифы на уровне субъектов федерации, но, не выходя за максимальные разумные пределы, предлагаемые Правительством Российской Федерации. Государство также вправе предусматривать механизм платы за пользование жилым помещением в частном жилищном фонде (п.1ст.
682 ГК РФ).
Целесообразно внести изменения в структуру части второй ГК РФ, дополнив главу 35 подразделами, содержащими общие положения о найме жилого помещения, касающиеся всех видов договора найма жилого помещения, регулирующих виды договора найма жилого помещения, в том числе и договора коммерческого найма жилого помещения.
Добавить в ЖК РФ раздел «Жилые помещения, предоставляемые по договорам коммерческого найма», состоящий из глав «Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма» и «Договор коммерческого найма жилого помещения», аналогично главе 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения».
Признание утратившими силу положений статей 684 и абз. четвертого п. 2 ст. 687 ГК РФ создаст правовые условия для увеличения числа наймодателей, желающих официально задокументировать отношения с нанимателями-гражданами.
Таким образом, видно, что нормативно-правовая база в области обеспечения граждан жильем имеет ряд недостатков, пробелов и несоответствий и нуждается в серьезной доработке.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ.-2009.-№ 4. Ст. 445.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.
11.2011) // Собрание законодательства РФ.-1996.-№ 5. Ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.
06.2012) // Собрание законодательства РФ.-2005.-№ 1 (часть 1). Ст. 14.
Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба: Постановление Правительства РФ от 04.
05.1999 № 487 // Российская газета. № 94. 18.
05.1999.
О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга: Закон Санкт-Петербурга от 17.
04.2007 № 125−27 (ред. от 14.
06.2011) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга.- 2007. -№ 5.
О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан: Закон Санкт-Петербурга от 28.
07.2004 № 409−61 (ред. от 06.
06.2012) // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.-2004.-№ 10.
О целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге: Закон Санкт-Петербурга от 02.11 2007 № 513−101 (ред. от 19.
06.2012) // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.-2007.-№ 37.
Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»: Определение Конституционного Суда РФ от 15.
05.2007 N 379-О-П (документ опубликован не был) // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс".
О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20.
01.2003 № 2 (ред. от 10.
02.2009) // Бюллетень Верховного Суда РФ. -2003. — № 3. С. 1 — 6.
Афонина А. В. Договор социального найма жилого помещения // Жилищное право.- 2007.-№ 10. С.33−36.
Бакирова Е. Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. -2008. № 3. — С. 26−29.
Бакирова Е. Ю. Решение о предоставлении жилого помещения как юридический акт // Гражданское право.- 2008.-№ 4. С.23−28.
Бобровская О. Н. Наем жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право.- 2008.-№ 4. С.22−26.
Бойцов Г. В., Долгова М. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Гросс
Медиа, 2008. — 356с.
Васильев П. П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России: Материалы Международной научно-практической конференции, 28 — 29 апреля 2005 г. — Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2005. С. 52 — 53.
Гаврилова Ю. О. Права военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, на служебные жилые помещения. Дис. … канд. юрид. наук. — М., 2005. — 177с.
Гурбанова Э. В. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями // Военно-юридический журнал. -2006. № 6. С. 12−15.
Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. -2007. -№ 3. С.33−37.
Казакова Я. Ипотека-2010: планы и надежды // Недвижимость и цены. — 2010. -№ 9 (362). С. 30−32.
Карпухин Д.В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. -2010.-№ 7. С. 45 — 51.
Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. -2004. -№ 4. С. 17 — 28.
Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Современное право. — М.: Новый Индекс.- 2007. № 9. С. 6−8
Кириченко О. В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист.- 2011. -№ 16. С. 18 — 19.
Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. -2010. — № 11. С. 55 — 82.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.-766с.
Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. — 2010. — № 1. С. 22 — 29.
Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. / Под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2009. -650с.
Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. — Юрист.- 2011. № 6. — С. 40−42.
Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1974. -344с.
Шешко Г. Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация. Некоторые соображения к вопросу о доступности жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. -2007. -№ 10. С.18−19.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ.-2009.-№ 4. Ст. 445.
Шешко Г. Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация. Некоторые соображения к вопросу о доступности жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. -2007. -№ 10.
Казакова Я. Ипотека-2010: планы и надежды // Недвижимость и цены. — 2010. -№ 9 (362). С. 30.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.
11.2011) // Собрание законодательства РФ.-1996.-№ 5. Ст. 410.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.
06.2012) // Собрание законодательства РФ.-2005.-№ 1 (часть 1). Ст. 14.
Бакирова Е. Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. -2008. № 3. — С. 26−29.
Там же. С. 26.
Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилого помещения и смежные гражданско-правовые договоры // Современное право. — М.: Новый Индекс.- 2007. № 9. — С. 6−8
О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга: Закон Санкт-Петербурга от 17.
04.2007 № 125−27 (ред. от 14.
06.2011) // Вестник Администрации Санкт-Петербурга.- 2007. -№ 5.
О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан: Закон Санкт-Петербурга от 28.
07.2004 № 409−61 (ред. от 06.
06.2012) // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.-2004.-№ 10.
О целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге: Закон Санкт-Петербурга от 02.11 2007 № 513−101 (ред. от 19.
06.2012) // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга.-2007.-№ 37.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010
Бойцов Г. В., Долгова М. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Гросс
Медиа, 2008.
Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. / Под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2009. С.
350.
Селиванова Е. С. Договор некоммерческого найма жилого помещения как альтернатива договору социального найма жилого помещения в решении жилищной проблемы граждан России // Семейное и жилищное право. — Юрист.- 2011. № 6. — С. 40−42.
Кириченко О. В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист.- 2011. -№ 16. С. 18 — 19.
Там же. С.
355.
Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. -2007. -№ 3
Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. -2004. -№ 4. С. 17 — 28.
Садовникова Е. В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. — 2010. — № 1. С. 22 — 29.
Бакирова Е. Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. — 2008. № 3. — С. 26−29.
Афонина А. В. Договор социального найма жилого помещения // Жилищное право.- 2007.-№ 10.
Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. -2010. — № 11. С. 55 — 82.
Бобровская О. Н. Наем жилого помещения (теоретико-методологический обзор) // Гражданское право.- 2008.-№ 4.
Бакирова Е. Ю. Решение о предоставлении жилого помещения как юридический акт // Гражданское право.- 2008.-№ 4. С.
23.
О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20.
01.2003 № 2 (ред. от 10.
02.2009) // Бюллетень Верховного Суда РФ. -2003. — № 3. С. 1 — 6.
Об условиях и порядке заключения жилищного договора между военнослужащими и Министерством обороны Российской Федерации или иным федеральным органом исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба: Постановление Правительства РФ от 04.
05.1999 № 487 // Российская газета. № 94. 18.
05.1999.
Гаврилова Ю. О. Права военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, на служебные жилые помещения. Дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. С. 107; Гурбанова Э. В. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями // Военно-юридический журнал. 2006. N
6. С. 12.
Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Блинова Александра Михайловича на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»: Определение Конституционного Суда РФ от 15.
05.2007 N 379-О-П (документ опубликован не был) // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс".
Толстой Ю. К. Советское жилищное право. Изд-во Ленинградского университета, 1967. С. 60; Толстой Ю. К. Советское жилищное законодательство. Л.: Изд-во Ленинградского университета, 1974. С. 73
Васильев П. П. Права и обязанности нанимателя служебного жилого помещения // Проблемы теории и юридической практики в России: Материалы Международной научно-практической конференции, 28 — 29 апреля 2005 г. Самара: Изд-во Самарской государственной экономической академии, 2005. С. 52 — 53.
