Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в России

Актуальность те-иы исследования. Рынок жилой недвижимости является важнейшей составляющей структуры экономики любого современного государства. Развитость рынка жилья во многом определяет степень развитости той или иной страны, поскольку доступность жилья — это важный социально-экономический параметр, отражающий возможность удовлетворения первоочередной потребности человека — иметь место для проживания. Рынок жилья представляет собой многомерную структуру, включающую различные институты, взаимодействующие между собой и тем самым обеспечивающие его функционирование. В странах с переходной экономикой большую роль в становлении рынка жилья играет государство и его жилищная политика, не всегда являющаяся достаточно продуктивной. Период перемен — самый сложный период для любой страны независимо от степени ее социальной и экономической развитости — обуславливает разобщение в структуре рынка жилья из-за несогласованности действий институтов власти, что может привести к социально-экономическому кризису.

В современной России проблема доступного и качественного жильяодна из наиболее актуальных. Она состоит з том, что, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает, а с другой, среди огромного числа желающих улучшить свои жилищные условия, позволить себе покупку новой квартиры в состоянии чуть больше 10% граждан. Поэтому современная жилищная политика государства должна быть нппрлменя ип ттько на социальную защиту граждан, но и на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных источников, в том числе и негосударственных: средств населения, банковской сферы, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важным аспектом современной жилищной политики должна стать программа по эффективному внедрению и развитию системы ипотечного кредитования на основе использования опыта развитых стран с коррективами и обязательной привязкой к российским реалиям. К сожалению, российское государство, несмотря на многочисленные обещания и заявления, так и не решило жилищную проблему.

Вследствие всего вышеперечисленного исследование и анализ проблем, связанных со становлением и эффективным развитием рынка жилья в России, представляет не только теоретический, но и практический интерес. Поэтому тема данной диссертационной работы приобретает особую актуальность в процессе становления и развития в современной России рынка жилой недвижимости.

Цель и задачи исследования

Целью данной диссертационной работы являются исследование становления и развития рынка жилья в России, анализ экономических и социальных факторов, оказывающих воздействие на развитие и динамику данного рынка, а также исследование его возможностей как способа решения жилищной проблемы и определение необходимых институциональных изменений, способствующих формированию жилищного рынка и его эффективному функционированию.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

— осуществить категориальный анализ рынка жилья с выявлением его институциональной структуры, определить особенности этого рынка в России;

— выявить тенденции развития рынка жилья в России;

— исследовать сложившееся социально-экономическое состояние рынка килъя з России;

— проанализировать роль государства в развитии жилищного рынка России;

— исследовать опыт формирования института ипотеки в развитых странах и определить возможности его применения в российских условиях;

— выявить приоритетные направления развития рынка ипотеки в России.

Предметом исследования являются процессы формирования и функционирования жилищного рынка России, механизмы управления рынком жилья. Объект исследования диссертационной работы — рынок жилья России, его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие между участниками рынка жилья.

Теоретической и методологической основой диссертации послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотеки. Информационную базу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.

Степень разработанности проблемы. Вопросам развития и эффективного функционирования жилищного рынка посвящено значительное число исследований отечественных и зарубежных ученых. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э. Хансеном, Р. Харродом1. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу, Г. Беккером2. Основы жилищной политики з разработаны В. Ойкеном, Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным4. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Г. Мэнкью, Г. Поляковским3. Проблемы институциональной неэффективности жилшиной сферы исследованы Я де Сото. О. Бессоновой6. Механизмы решения жилищных проблем разработаны И. Масловой,.

1 КейнсДж, М. Общая теория занятости, процента и денег // Избранные произведения. — М.: Экономика, 1993, Хансен Э. Экономические циклы и национальный доход. — М. Прогресс, 1996, Харрод Р., Хансен Э. Классики кейнсианства. В 2 Т. — М.: Экономика, 1997.

2 Маркс К. Капитал. Т. 1 // Маркс К., Энгельс Ф. Соч. -2-е год. — Т. 23- Пигу А. Экономическая теория благосостояния. Т. 1. — М.: Прогресс, 1985; Беккер Г. Экономический взгляд на жизнь// Вестник Санкт-Петербургского университета. -Сер 5. Экономика. — Выл. 3 — 1993.

3 Ойкен В. Основные принципы экономической политики. — М., 1995; Эрхард Л. Полвека размышлений: Речи и статьи-М.: Руссико: Ордынка, 1993.

4 Шаталин С. С. Функционирование экономики развитого социализма. — М.: МГУ, 1982.

5 Мэнкью Г. Макроэкономика. — М, 1994; Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г. Поляковского. — М.: Дело, 1996.

6 Сото Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире. — М. 1995; Бессонова О. Э. Институциональная теория хозяйственного развития России. — Новосибирск: ИЭИОПП, 1999.

Т. Бараненковой, Е. Кубишин7. Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном8. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы J1. Батуриным, Л. Руди9. Развитие кредитно-финансовых механизмов рынка жилья рассматривается М. Федоровой, В. Полтерович, О. Старковым, Е. Черных, С. Печатниковой, И. Караваевой, Г. Цылиной10.

Научная новизна диссертационного исследования определяется комплексным подходом к изучению институциональных предпосылок развития российского рынка жилья. В ходе проведенного исследования сделаны следующие выводы, имеющие элементы научной новизны.

1. Раскрыта сущность рынка жилья России как экономико-правового пространства, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней, а также выявлены такие отличительные черты рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственной регистрации сделок, ограниченная возможность централизованного контроля в пределах национальной экономики, необходимость высоких пороговых инвестиций для совершения операций.

2. Выявлена тенденция развития рынка жилья в России, заключающаяся в том, что рынок жилья в своем развитии проходит ряд стадий. При переходе от одной стадии к другой цены на жилье (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом. В начале первой (стартовой) стати жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но.

7 Маслова И. С., Бараненкова Т. А., Кубишин Е. С. Неформальная занятость в России: тенденции развития и неоднозначность социального эффекта. — M.: ИЭ РАН, 2004; Ипотека в системе приоритетов экономического роста. -М.: ИЭ РАН. 2005. Фридман Дж&bdquoОрдуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. — М.: Дело, 1995; Хадсон-Вильсон С. Управление портфелем недвижимости. — М.: Закон и Право, ЮНИТИ, 1998. Батурин Л. А. Социальная сфера в рыночной экономике. — Ростов-н/Д, 1997; Руди Л. Ю. Формирование рынка жилья: тенденции и перспективы (региональный аспект) — Новосибирск: Изд-во НГАЭиУ, 1997.

10 Федорова Л/. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере // Вопросы экономики, 2006, № 9- Полтерович В., Старков О., Черта Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики, 2005, № 1- Пеиатникова СМ. Организация и механизм функционирования жилищного рынка. — М., 2003; Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования. // Право и экономика, 1996, № 11−12-ЦшинаГ.А Ипотека: жилье в кредит. — M.: Экономика, 2001. затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т. е. через 2−3 года, цены вырастают в 3−5 раз (среднегодовые темпы прироста — 200−400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30−50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка) рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок жилой недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т. д.

3. Раскрыты противоречия между интересами жилищного бизнеса и интересами населешм, одной из форм проявления которых в настоящее время является разнонаправленность динамик прибыльности бизнеса и роста доступности жилья для основной массы российских граждан. Доказана объективная необходимость разрешения этих противоречий путем государственного регулирования, принимающего форму государственных явных (прямых), экономических (косвенных) и административно-правовых экстерналий на рынке жилья.

4. Обоснованы предложения по выработке направлений государственной жилищной политики. Первоочередными задачами государства являются создание в стране благоприятной экономической обстановки, контроль за ценами, обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных ттскои ппзвитие системы г’бгтмппцанИЯ «птпрпжп гппитт ттг. ->тт?.ЧИМЫХ групп населения, построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств, разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки, определение порядка выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

5. На основе обобщения опыта ипотечного кредитования в развитых странах выделены основные препятствия к развитию ипотечного кредитования в России (слабость законодательствазавышенные цены на недвижимостьотсутствие возможностей для рефинансирования кредитных учреждений, выдавших ипотечные кредитыотсутствие государственных гарантий и страхованиянизкие доходы населения). Определены приоритетные направления развития института ипотеки: снижение цен на жилье путем оптимизации налогов и сборов на стадии строительстваувеличение платежеспособного спроса населенияразработка и внедрение системы страхования, которая должна будет снизить высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Теоретическая и практическая значимость работы. Научные результаты, полученные в диссертации, позволяют объективно оценить состояние жилищной проблемы в России. Основные положения и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, углубляют понимание проблемы развития рынка жилья в нашей стране и могут быть использованы при разработке государственной политики в жилищной сфере России для решения проблемы обеспечения населения страны жильем, долгосрочных задач привлечения инвестиций в строительство, при выборе возможных инструментов, опосредующих движение капитала от стратегических инвесторов к заемщикам.

Публикации. Основные результаты диссертации опубликованы в 6 научных статьях обшим объемом 4.0 п л.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Анализ, проведенный в диссертационном исследовании позволяет сделать следующие выводы:

1. Рынок жилья представляет собой институт, обеспечивающий взаимодействие экономических субъектов в жилищной сфере и минимизирующий трансакционные издержки в процессе обмена жилья и жилищных услуг. Значение рынка жилья как сектора российской экономики определяется:

— высокой долей национального богатства, материализованного в жилищной сфере, которое может быть вовлечено в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований (жилой фонд оставляет 1/3 национального богатства России);

— высокой долей инвестиционных сделок рынка жилья в ВВП;

— достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

— величиной налоговых сборов на жилую недвижимость и сделок с ней;

— количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынок жилья в (жилищной сфере России занято около 7 млн. чел).

2. Начавшееся в России в начале 90-х гг. становление рынка жилой недвижимости явилось одним из ключевых моментов процесса перехода к рыночной экономике. За уже более чем 15 лет своего существования российский рынок жилья претерпел множество изменений, каждый раз, подстраиваясь под текущую рыночную конъюктуру. Одним из поворотных моментов в развитии рынка жилья можно считать «августовский» кризис 1998 года. С точки зрения профессиональных участников рынка недвижимости главная особенность года состоит в том, что впервые в новейшей истории рыночных отношений в России (за 7−8 лет своего становления и развития) рынок жилья отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов («черный вторник» октября 1994 г.) цены в основном повышались. Еще одним итогом 1998 г. для рынка жилья городов России является усиление расслоения городов по темпам снижения стоимости жилья вследствие увеличения разрыва в уровне платежеспособного спроса населения этих городов. Главным итогом 1998 г. можно считать то, что рынок жилья в условиях макроэкономических потрясений сохранился.

3. В настоящее время одной из причин, тормозящей успешное функционирование рынка жилья, является институциональная проблема жилищной сферы. Несогласованные действия государственных структур, отвечающих за поддержку жилищного рынка и социальную поддержку населения, с такими финансовыми институтами, как банки, инвестиционные компании, страховые компании, ипотечные агентства и пр., ведут к принятию несовершенных законодательных и нормативных актов, невыполнению целевых программ, а также общему повышению тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

4. В настоящее время у государства, наряду с отсутствием возможности финансирования строительства жилья, имеются и серьёзные трудности с привлечением частного капитала в жилищное строительство для реализации жилищной реформы обеспечения жильём всех нуждающихся.

5. Реформа ЖКХ, призванная упростить и сделать более эффективным управление жилищно-коммунальными услугами путем перекладывания финансового бремени с государства на плечи собственников жилья, на деле оказалась полной недостатков, приведшая к существенному росту тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В настоящее время ЖКХ в России переживает кризисный период. Это обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью этой сферы, недостаточным финансированием, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, большими потерями энергии, воды, тепла и других ресурсов, отсутствием конкурентной среды, высокой степенью износа основных фондов и рядом других факторов.

Отсутствие необходимого опыта и определённый психологический настрой и у представителей властных структур, и у населения вызывают недоверие к разного рода новым начинаниям в этой сфере. Зачастую они считают, что существует реальный риск вообще развалить сложившуюся систему обеспечения граждан и жильём, и ЖКУ. Несовершенная форма управления комплексом ЖКХ, а зачастую и отсутствие юридической самостоятельности у предприятий, входящих в его состав, не могут обеспечить надежность их работы, а также проведения текущих ремонтных работ в установленные сроки. Органы местного самоуправления, являясь собственниками муниципального жилищного фонда, в силу ограниченности финансовых средств, не в состоянии в должной мере обеспечить развитие материально-технической базы ЖКХ и материально заинтересовать высококласагых специалистов. Всё это происходит потому, что реформирование комплекса ЖКХ началось в России без типовой модели и правовой концепции реформы, практически без экономической основы, необходимой для преобразования отрасли и без чёткой законодательной базы. В законах, в частности, не прописаны разграничения полномочий власти и субъектов ЖКХ, к которым относятся и производитель, и потребитель жилищно-коммунальных услуг. Поэтому для успешного проведения реформы ЖКХ, в первую очередь, необходимо принять законы, в которых были бы чётко прописаны все алгоритмы её реализации, определяющие интерес общества власти и бизнеса.

6. Эффективная институциональная организация рынка жилья способна активизировать значительные ресурсы частных сбережений и определяет инвестиционную активность как в жилищной сфере, так и в экономике в целом. Активизация сбережений населения на основе эффективных организационных форм требует реализации специальной экономической политики, к числу мер которой относятся: нормативная деятельность государства по разработке политики привлечения сбережений населения, правовых и экономических основ расширения институциональной организации сбереженийактивизация финансовых институтов по привлечению сбережений населения.

7. Развитие процесса институционализации рынка жилья предполагает создание новых экономических механизмов — института частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения. Институциональными ловушками как проявлением неэффективности рынка жилья выступают: недоинвестирование частных сбережений в жилищную сферу, хранение сбережений населения в форме непроизводственного капитала в «чулке» вместо инвестирования в капитальные активы, недоверие финансовым институтам, уклонение от оплаты жилищных услуг, информационная асимметрия, теневой сектор.

8. Развитие инвестиционного механизма жилищного строительства с необходимостью предполагает реализацию функций финансового инвестирования, являющегося опосредованным инвестированием в недвижимость — косвенным инвестированием в жилье посредством жилищных ценных бумаг. В основе инвестиционного механизма развития жилищной сферы лежит активизация частных инвестиций и, прежде всего, такого источника, как сбережения населения. Одной из ведущих рыночных форм трансформации сбережений населения в жилищные инвестиции выступает ипотечное кредитование.

9. В настоящее время институт ипотеки в России находится в начальной стадии своего становления. С наступлением этапа становления ипотечного рынка становится острой необходимость определения на государственном уровне пути, по которому будет двигаться весь процесс, т. е. выбор модели ипотечного кредитования. Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования преимущественно внедрять на российском рынке, американскую двухуровневую или немецкую систему стройсбережений, окончательно не сформирована до сих пор.

10. Развитию ипотечного кредитования в России препятствует также высокий уровень кредитных рисков. Такими рисками являются: крайне высокие цены на жильенизкие доходы населениянедостаточная проработанность законодательной базыотсутствие системы страхования, что является следствием высоких процентных ставок по ипотечным кредитам, в качестве защиты от несостоятельности заемщика. Так, на Западе процентные ставки по жилищному кредитованию составляют от 3 до 7% годовых, а в РФ — от 9 до 15%.

11. Ипотека не является панацеей от всех проблем. В условиях нашей страны большое значение также имеет аренда жилья. В последние три года из-за роста цен на продаваемые квартиры на российском и особенно московском рынке увеличилась доля так называемого инвестиционного жилья первичного и вторичного. В результате общее количество сдаваемых в аренду квартир выросло на 20%. В то же время на рынке сложилась нестандартная ситуация. С одной стороны, ежегодно арендные платежи в Москве ощутимо растут, и в дальнейшем арендаторам придется платить больше, поскольку важная составляющая в цене аренды — стоимость самой недвижимости и сроки ее окупаемости. Но, с другой стороны, ценовой рост на рынке аренды не поспевает за ростом цен на продаваемые квартиры. Таким образом, сегодня в Москве предоставление жилья в аренду становится невыгодным бизнесом. Если несколько лет назад благодаря сдаче в наем владелец дорогой квартиры окупал затраты на ее приобретение за пять лет, а в сегменте жилья эконом-класса — за 12 лет, то сейчас этот показатель вырос вдвое, а возможно, и больше.

По нашим прогнозам, платежи по аренде и по выплатам по заемным средствам сравняются в 2012;2015 годах, после чего начнется бурное развитие ипотеки. При этом возможен некоторый рост цен на недвижимость, но не очень существенный, так как в этом случае начнут действовать компенсационные законы. Это означает, что наряду с покупателями, которые приобретают квартиры для проживания, ипотекой начнут пользоваться и инвесторы, покупающие квартиры для ее последующей сдачи. А это, в свою очередь, приведет к росту числа сдаваемых в наем квартир и соответственно понизит цены на аренду, т. е. сделает менее выгодным приобретение инвестиционных квартир.