Архитектура торговых центров крупнейшего города: На примере Санкт-Петербурга

Актуальность исследования. За последнее десятилетие в России произошли серьезные социально — экономические изменения, которые затрагивают весь типологический ряд зданий и сооружений. Торговые здания испытали их воздействие в большей степени, чем какие-либо другие. Государство перестало контролировать размещение торговых точек в городской структуре, вследствие чего они стали возникать спонтанно. Плотность их размещения в различных районах города оказалась не зависящей от напряженности пассажиропотоков, наличия конкурентов в непосредственной близости, и т. п. Для торговых центров (ТЦ)1, представляющих собой сосредоточение многих розничных.

1 По определению Международного Совета Торговых центров, Нью-Йорк, торговым центром является: «.группа предприятий розничной торговли и других коммерческих предприятий, которая запланирована, разработана, находится в собственности и управляется как единый комплекс. Под общим управлением торговым центром подразумевают действия, касающиеся торгового центра, в общем (реклама, связи с общественностью, общие службы и т. п.). Расположение и величина центра, а также тип и количество представленных магазинов находятся в уравновешенном соотношении с территорией обслуживания торгового центра. В непосредственной близости от магазинов находятся парковочные площади достаточной величины» [87]. Данное определение выражает основную идею, заложенную в торговые центрыторговым центром можно назвать единовременно запланированную и построенную концентрацию торговых сооружений в одном объеме или на одном участке, находящуюся под единым управлением. продавцов в одном здании или в одной торговой зоне, ситуация оказалась еще более серьезной. Фирма, осуществляющая управление конкретным центром, не только должна подбирать таких арендаторов, которые не являются конкурентами в данном ТЦ, но и учитывать возможность появления конкурентов в ближайшем окружении. При этом следует иметь в виду, что состав арендаторов в торговых центрах постоянно изменяется.

Принимая во внимание высокую сложность организации торгового центра, при проектировании необходимо исходить из того, что само место расположения ТЦ определяет множество его параметров (размер сооружения, его этажность, функциональную организацию и т. д.).

Российские фирмы-застройщики в настоящее время имеют достаточный опыт в подборе арендаторов и подсчете окупаемости торгового центра, тогда как в оценке архитектурно-планировочных параметров торговых комплексов, а, соответственно, предварительной оценке стоимости их проектирования и строительства, никаких разработок в России на данный момент не существует [4]. Как следствие, возникает потребность в создании методики определения подобных параметров.

ТЦ как пространство, имеющее множество арендаторов, — новый для России тип здания. Сооружения, построенные в советский период и также называвшиеся торговыми центрами, не отвечают современному пониманию этого термина. В центрах советского периода роль основного и единственного арендатора, равно как и владельца торговых площадей, играло государство, что влияло не только на ассортимент товаров, но и на расположение торгового центра в городской застройке, его объемно-планировочную структуру и архитектурное решение. Размещение ТЦ и состав его арендаторов очень сильно взаимосвязаны — многие торговые центры, в которых не учитывается данная взаимосвязь, рискуют обанкротиться или, в «лучшем» случае, не будут приносить желаемой прибыли [26].

Несмотря на все большее количество строящихся торговых предприятий, строящихся и проектирующихся для крупнейших городов России [81- 27], существует ряд проблем, препятствующих развитию торговых учреждений:

— отсутствие опыта проектирования современных торговых центров, как пространств многих арендаторов;

— дефицит нормативной документации, посвященной не только современным торговым центрам, но и всем торговым сооружениям в целом;

— устаревшие пожарные требования, предъявляемые к торговым центрам;

— отсутствие теоретических разработок, касающихся торговых центров.

При этом следует учитывать актуальность для Санкт-Петербурга торговых сооружений и ТЦ в частности, поскольку реальные возможности предоставления услуг до сих пор не соответствуют потребностям, что относится не только к торговле, но и к гостиничным, рекреационным услугам [33- 41].

Изученность проблемы. Общие и частные задачи исследования определили его теоретическую и практическую базу, которую составляют:

— работы, посвященные развитию многофункциональных и торговых комплексов и взаимодеиствию их с городской средой ;

— исследования, освещающие проблемы развития городской среды3;

— опыт, накопленный мировой практикой в области проектирования и последующей эксплуатации торговых центровпроектные, литературные и.

2 работы Т. В. Афанасьевой, Ю. Г. Репина, И. Н. Канаевой, М. Г. Бархина, Н. В. Дубынина, А. И. Урбаха, Л. С. Березина и др.

3 работы А. Э. Гутнова, М. Г. Бархина, А. В. Махровской, И. ГЛежавы, Лисовского, Лобанова, М. А. Белоноговой, А. В. Кузьмина, Ю. И. Курбатова, С. Д. Митягина, Ю. Б. Хромова, С. В. Семенцова и др. графические материалы по действующим и проектируемым торговым центрам за рубежом и в Россиикаталогипутеводители;

— исследования, изучающие влияние транспортных сетей на структуру торговых центров4;

— материалы отечественных научно-исследовательских и проектных институтов, занимающихся проблемами проектирования торговых центров и градостроительными проблемами, связанными с размещением торговых центров5;

— исследования советского и постсоветского периода, посвященные торговым зданиям6;

— фундаментальные исследования в области проектирования торговых центров и их экономики7;

— интервью, взятые у французских специалистов;

— нормативная документация, регламентирующая проектирование и строительство торговых центров в России, Германии и Франции;

— работы, посвященные городской среде и общественным зданиям в ней .

Цель и задачи исследования

.

Цель исследования заключается в определении основных параметров торгового центра, исходя из места его расположения в структуре города (на примере Санкт-Петербурга). Учитываются функциональная организация, объемно-пространственное решение, величина здания и т. п. Цель работы определяет следующий круг задач:

4 работы Athanasios J. Aravantinos, Victor Gruen.

5 ГУП «Торгпроект», Российский Совет Торговых Центров, Международный Совет Торговых Центров, Центр Международной Торговли Москвы, Colliers International, Jones Lang LaSalle, Urban Land Inatitute.

6 Работы А. И. Урбаха, ИЛ. Бакеева, П. И. Лошакова, П. А. Казанцева, М. В. Губиной, Д.ВЛовкачева.

7 Bemd Falk, ЕСЕ Projektanagement GMBH, RDS Retail&Development Services SA, Institut fur Gewerbezentren, V. Gruen, W. Kreft, и т. д.

Анализ исторических этапов и закономерностей формирования торговых центров, выявление основных типов зданий, послуживших прототипами торговых центров или ставших их частями.

Изучение мест расположения торговых центров в городской среде.

Установление основных принципов размещения торговых центров в структуре города.

Определение перечня основных параметров торговых центров, максимально полно его описывающих.

Разработка принципиальных объемно-планировочных схем торговых центров с учетом проведенных исследований.

Выявление основных градостроительных параметров мест расположения, влияющих на структуру объекта.

Ранжирование городской среды по условиям расположения в ней торговых центров.

Разработка принципиальных функциональных и объемно-планировочных схем торговых центров с учетом проведенных исследований. Разработка рекомендаций по составлению технических условий для проектирования торговых центров в различных градостроительных ситуациях.

Предмет, основные объекты и границы исследования.

Предметом исследования является влияние места расположения торгового центра в городской структуре на его основные параметры.

Объектами исследования являются торговые центры, как российские, так и зарубежныеградостроительная ситуация в местах их расположенияправовые и градостроительные нормы, а также регламенты застройки,.

8 работы Виктора Грюна касающиеся строительства и проектирования торговых центров в условиях крупнейшего города.

Границы исследования определяются градостроительными аспектами мест расположения ТЦ и влиянием их на объемно-пространственную структуру торговых центров.

Географические границы исследования — крупнейшие города ряда стран Европы и Америки, имеющие развитую сеть торговых центров.

Границы применения результатов исследования — Санкт-Петербург и ближайшие пригороды, а также другие крупнейшие города (с населением от 1 млн.) России с учетом их специфики.

Методика исследования. Ретроспективный анализ развития торговых центровизучение отечественных и зарубежных проектов торговых центровнатурные обследования с фотофиксациейкартографические исследования для оценки мест расположения торговых центров в структуре городапилотажный опрос для выявления отношения посетителей к торговому центруструктурный анализ для выявления взаимовлияния характеристик торговых центров и мест их расположения.

Научная новизна. На примере Санкт-Петербурга исследованы основные закономерности формирования торгового центра с точки зрения его функциональной организации, состава помещений и объемно-пространственных особенностей в зависимости от места расположения в структуре городапроведено зонирование территории Санкт-Петербурга в целях проектирования торговых центровразработан ряд классификаций торговых центров — по типу помещений, по расположению в городе и степени открытости, по потенциальным группам посетителейданы конкретные рекомендации по проектированию и модели торговых центров для конкретных зонданы рекомендации по проектированию сетей торговых центров.

Практическое значение исследования заключается в возможности применения его результатов для составления архитектурно-планировочных заданий на проектирование торговых центровдля составления бизнес-планов сооружения торговых центров и в качестве справочного материала для предварительной оценки их стоимости. Полученные в ходе исследования выводы ориентированы на решение конкретных задач и могут найти применение не только в Санкт-Петербурге, но и в условиях другого крупнейшего города.

Внедрение результатов работы. Основные положения и результаты исследования доложены на научных конференциях СПбГАСУ (2001;2004 гг.), международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербурга 2003», на конференциях Лионского Национального Института прикладных наук (г.Лион, Франция 2003 г.), Университета г. Ганновера (Германия 2004 г.) и представлены в 4 статьях.

Основные результаты исследования использованы и внедрены в следующих проектных работах: торговый центр «Сенная» в г. Санкт-Петербурге (ГУП «Торгпроект» 2003 г.) — торговый комплекс «Троицкий рынок» в г. Санкт-Петербурге (ГУП «Торгпроект» 2001 г.) — общественно-торговый комплекс на площади 400-летия Тюмени (ГУП «Торгпроект» 2001 г.) — общественно-развлекательный комплекс с функцией аквапарка «Планета Нептун» на пересечении ул. Марата и Зйенигородской ул., в г. Санкт-Петербург (ГУП «Торгпроект» 2001 г.);

Значительная часть материала использована в научном исследовании «Интерьеры торговых центров» (ООО «Фортуна» 2002 г.), при подготовке курса лекций для студентов-архитекторов V курса «Архитектура торговых зданий» (2004;2005 уч.г.). Отдельные положения исследования реализованы в двух дипломных проектах АИ СПбГАСУ (2001 и 2005 гг.).

Положения, выносимые на защиту:

— определение торгового центра как нового для современной России типа торгового зданияг основы классификации торговых центров относительно приспособленных и вновь возводимых зданий;

— перечень основных объемно-пространственных и функциональных параметров торговых центров;

— состав и функциональная взаимосвязь помещений разных типов торговых центров;

— ориентировочные значения параметров торговых центров для различных зон Санкт-Петербурга;

— основы классификации торговых центров с точки зрения степени открытости их коммуникационных пространств и с позиций обслуживания различных групп покупателейранжирование территории города в целях размещения сети торговых центров;

— рекомендации по проектированию торговых центров с учетом их размещения в структуре города.

Список работ, опубликованных по теме диссертации:

1) «Перспективы развития супермаркетов в Санкт-Петербурге». // Доклады 58-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. ч.2., СПбГАСУ, — СПб., — 2001. с. 33−35.

2) «Торговые центры в Германии» «. // Доклады 59-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. ч.2., СПбГАСУ, -СПб., — 2002. с. 18−20.

3) «Реконструкция зданий старого фонда для использования их в торговых целях». // Международная научно-практическая конференция «Реконструкция Санкт-Петербург — 2003» ч.1., СПбГАСУ, — СПб., — 2003. с. 21−23.

4) «Европейская и американская классификации торговых центров» «. // Доклады 60-й конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. ч.2., СПбГАСУ, — СПб., — 2003. с. 102−106.

5) «Основные подходы к определению параметров торговых центров в зависимости от места их расположения (на примере Санкт-Петербурга)». // Доклады 56-й научной-технической конференции молодых ученых. ч.З., СПбГАСУ, — СПб., — 2004. с. 2325.

6) «Изменение принципов размещения торговых зданий в структуре застройки в связи с изменением социально-экономической и политической ситуации в Российской Федерации». — Сборник Лионского Национального Института прикладных наук, Лозанна, Швейцария, 2005. (в печати).

7) «Торговые центры в Западной Европе». — Сер. «Архитектура. Градостроительство и жилищно-гражданское строительство». Экспресс информация 2005. -М.: ВНИИНТПИ, 2005. (в печати).

Основные результаты, выводы и рекомендации.

1. В связи с переходом российской экономики к рыночным отношениям, установлением частного владения, возникла необходимость в пересмотре подходов к проектированию ТЦ не как объектов, находящихся во владении государства, а как объектов, арендуемых частными лицами. В свете такого подхода ТЦ с различными арендаторами является новым функциональным типом для России, следовательно, требует изучения иностранного опыта проектирования.

2. Надо учитывать, что торгового центра как специфического типа зданий в современном его понимании в дореволюционной России и СССР не существовало, поскольку строившиеся до 1917 г. «пассажи» и «гостиные дворы» могут быть расценены лишь как «предтечи» современных торговых центров, а широко распространенные в советское время торговые центры — универмаги, имевшие одного владельцагосударство, принципиально отличались по функциональной и объемнопространственной организации от ТЦ западного типа.

3. Анализ современного опыта проектирования отечественных ТЦ выявил отсутствие нормативной документации, что существенно затрудняет процесс их проектирования и согласования.

4. Определены основные факторы, влияющие на формирование объемно-пространственной и функциональной организации ТЦ в крупнейшем городе на примере Санкт-Петербурга.

5. В применении к ТЦ проведено ранжирование городской структуры с учетом удаленности территории от центра (центральная, субцентральная, переходная, периферийная и пригородная зоны).

6. Разработана классификация, подразделяющая торговые центры на 9 типов. Классификация затрагивает как аспекты функциональной и объемно-пространственной организации здания, так и аспект его расположения в городской структуре.

7. Разработана методика, в которой торговый центр представлен как ряд параметров, значения которых изменяются от места расположения торгового центра в структуре города (с учетом факторов ранжирования). На основе этой методики составлена градостроительная матрица, устанавливающая взаимосвязь типологических признаков ТЦ с основными и специфическими условиями городских территорий.

8. Проведенные исследования позволяют прогнозировать, что в ближайшие 10−15 лет в Санкт-Петербурге будет преобладать постройка внутригородских торговых центров по сравнению с внегородскими. Наиболее распространенным типом ТЦ в ближайшие 5−8 лет в пригородной зоне Санкт-Петербурга будет тип транзитного торгового центра.

9. При выборе оптимальной объемно-пространственной структуры ТЦ важнейшими исходными параметрами являются расположение участка застройки, его конфигурация, предполагаемые группы посетителей.

10. Развитие торговых центров в крупнейших городах РФ является необратимым и положительным фактором. При системном подходе к их проектированию и размещению в городской среде, торговые центры выступают важными звеньями социально-экономической и городской структуры, положительно влияющими на город.

11. Представляется целесообразным преимущественное размещение торговых центров вблизи крупных транспортных узлов, рост транзитных торговых центров и ТЦ-магнитов, в переходной и периферийной зонах увеличение размеров участков, занимаемых зданием и парковкой, и вследствие этого, уменьшение этажности здания и затрат на его возведение.

12. Среди торговых центров — магнитов прогнозируется увеличение специализации (специализированный розничный центр), в транзитных торговых центрах увеличение количества функций, причем в спальных районах" главенствующая роль отводится рекреационно-развлекательной, как наиболее привлекающей посетителей.

13. Для зон с высокой историко-культурной и инвестиционной привлекательностью представляется целесообразным проектировать торговые центры по принципу пассажа или гостиного двора (атриумный план), что позволяет перекрывать коммуникационные внутриквартальные пространства и максимально интегрировать ТЦ во внутриквартальную застройку с сохранением внешних фасадов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Данное исследование носит комплексный характер, поскольку охватывает как объемный, так и градостроительный аспекты проектирования торговых центров. Данный подход особенно актуален в связи с проблемами, постоянно возникающими при попытках органично встроить типологически новый тип зданий, имеющий свою функциональную организацию, свои конструктивные и технологические решения, в городскую структуру. Трудности возникают также и на градостроительном уровне при выборе участка для размещения торгового центра, учете пассажирских и транспортных потоков.

Распространенный в прошлом метод размещения торговых учреждений согласно системе ступенчатого обслуживания населения не может выполняться сейчас, поскольку государство не контролирует торговлю. При расчете окупаемости торгового центра как коммерческого предприятия, у застройщика возникает опасность не учесть все условия, которые могут впоследствии оказать влияние на доход ТЦ.

Для правильной оценки потенциалов участка и торгового центра, застройщику следует обладать как можно более полной информацией о типах ТЦ, составе его помещений, примерах функциональной организации и планировки. Важность взаимосвязей градостроительных условий различных зон города и параметров торгового центра, также не должна недооцениваться.

В данной работе описывается как многообразие классификационных типов ТЦ, их различие в составе и структуре помещений, так и взаимосвязь градостроительных условий и основных параметров торговых центров. Разработана методика оценки некоторых параметров ТЦ, выбора наиболее подходящего типа ТЦ, в зависимости от городской зоны, в которой находится участок застройки. Предлагаемое постепенное уточнение всех параметров с помощью последовательного рассмотрения участка застройки со всеми типами зонирования, дает возможность понять, каким должен быть торговый центр на данном участке, и использовать эту информацию в последующей работе — при коммерческом обосновании и проектировании ТЦ.

В работе рассмотрены объективные параметры, приблизительные значения которых можно предсказать, располагая лишь общими данными. Второй этап методики, где на уточнение параметров ТЦ влияют «субъективные» факторы, которые крайне сложно или невозможно предсказать на раннем этапе разработки проекта.

Вследствие того, что классификационных типов торговых центров, равно как и вариантов городского зонирования, достаточно много, в данной работе были использованы представляющие наибольший интерес для условий крупнейшего города России в данный период времени.