Критерии и показатели эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом

Интеграция России в мировое экономическое сообщество и позиционирование в качестве развитой экономической державы требуют адекватных подходов к управлению и эффективному использованию федеральной недвижимости Российской Федерации, расположенной за рубежом.

Проблемы управления инвестиционной деятельностью в современной экономике в основном связаны с отсутствием необходимых методических основ и недостаточной ролью государства в формировании системы управления ее эффективностью. Более активное участие государственных структур в развитии инвестиционной деятельности позволит выделить перспективные направления и возможности формирования системы управления эффективностью инвестиционной деятельности в различных отраслях экономики, в том числе в сфере недвижимости.

Проведенное исследование показало, что последние несколько лет стали доказательством привлекательности инвестиций в недвижимость. Об этом свидетельствует тот факт, что рынок недвижимости стал популярным источником доходности не только для крупных частных и корпоративных клиентов, но и (посредством закрытых паевых инвестиционных фондов) для инвесторов с гораздо меньшими суммами. В виду непостоянности фондового рынка, интерес к рынку недвижимости, как к источнику дохода, только увеличивается.

У рынка недвижимости есть два бесспорно положительных качествабезусловный рост в долгосрочной перспективе и большая, по сравнению с фондовым рынком инерционность, свойственная реальному сектору, играющая положительную роль в моменты падения спроса. Это характеризует рынок недвижимости как минимально подверженный рискам финансовых потерь.

Обязательным условием оценки эффективности использования недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т. е. на основные данные, используемые при оценке инвестиций в недвижимость. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

По данным Минимущества России федеральное недвижимое имущество, расположенное за пределами Российской Федерации, представляет собой земельные участки площадью 6236 тыс. кв.м., а также здания и сооружения общей площадью 2086 тыс. кв.м. В ведении Министерства иностранных дел Российской Федерации находятся земельные участки площадью 5126 тыс. кв.м., а также здания и сооружения общей площадью 1403 кв. м (по состоянию на 01.01.2002). [139].

В ведении Управления делами Президента Российской Федерации в свою очередь находится 948 тыс. кв.м. земельных участков, а также помещения площадью 540 тыс. кв.м. [140].

Остальные 5−6% от всего недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации, приходится на долю других государственных органов и организаций, таких как Российский центр международного и культурного сотрудничества, ИТАР-ТАСС, ФГУП РАМИ «РИА-Новости». В настоящее время проводятся мероприятия по передаче недвижимого имущества от указанных организаций к МИД РФ и УД Президента РФ.

По официальным данным балансовая стоимость объектов недвижимости Российской Федерации за рубежом составляет 2,7 млрд. долларов США. [139,140] Однако существует распространенное мнение о том, что реальная рыночная стоимость данного имущество значительно больше. В частности по данным британского агентства Pinkerton стоимость неутерянного к возврату советского имущества составляет около 400 млрд. долларов США, что существенно повышает важность эффективного управления данной недвижимостью. [138].

Необходимо отметить, что, помимо вопроса эффективного коммерческого использования федеральной собственности за рубежом и пополнения за счет этого бюджета Российской Федерации, не менее важным является вопрос престижа нашего государства в глазах международной общественности, ибо ничто так наглядно не демонстрирует ослабление государства как ветшающие и разрушающиеся российские здания в столицах и центральных городах ведущих. мировых держав.

Недвижимое имущество является уникальным активом, поскольку оно может использоваться в качестве предмета потребления или в качестве средства извлечения дохода. Это высказывание в полной мере справедливо и для объектов федеральной недвижимости за рубежом. Имеющиеся в собственности Российской Федерации объекты недвижимости, расположенные в зарубежных странах, в зависимости от интересов и потребностей государства могут использоваться как для размещения дипломатических представительств и представительств федеральных органов исполнительной власти в иностранных государствах, других государственных органы Российской Федерации и их сотрудников за рубежом, так и в коммерческих целях для извлечения дохода.

Основной фонд находящейся в настоящее время в собственности Российской Федерации недвижимости за рубежом формировался во времена СССР, длительное время использовался без надлежащей эксплуатации и без необходимых капитальных вложений на его ремонт и содержание, в связи с чем в настоящее время российская зарубежная недвижимость характеризуется значительным износом и остро нуждается в инвестициях на ее восстановление.

Можно констатировать, что существующий фонд зарубежной недвижимости используется недостаточно эффективно именно по причине плохого технического состояния, то есть наличия физического износа, который может быть устранен путем соответствующих капитальных вложений, направленных на проведение капитального ремонта и реконструкции объектов недвижимости.

Принимая во внимание отсутствие достаточного количества бюджетных средств на капитальный ремонт и реконструкцию федеральной недвижимости за рубежом и необходимость привлечения в связи с этим внешних инвестиционных ресурсов, а также максимизации доходов, получаемых от использования существующих объектов недвижимости, с целью их реинвестирования в проекты— реновации фонда зарубежной недвижимости, крайне важным и актуальным становится вопрос совершенствования методов оценки, а также критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов российской недвижимой собственности за рубежом.

Степень разработанности научной проблемы. Отдельные вопросы оценки эффективности инвестиционных проектов и анализа инвестиций в недвижимость рассматривались в экономической литературе и различных диссертационных исследованиях. В частности подобным вопросам посвящены труды следующих российских и западных специалистов: Тарасевич Е. И., Грибовский В. В., Грязнова А. Г., Федотова М. А., Белых Л. П., Максимов С. Н., Лившиц В. Н., Фридман Д., Ордуэй Н., Фишер Д., Эллвуд Л., Эккерт Д. и ряда других.

В тоже время можно констатировать отсутствие комплексных исследований, посвященных особенностям инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, специфике реализуемых на их базе инвестиционных проектов и оценке эффективности данных проектов на основании соответствующих критериев и показателей.

Целью исследования является изучение и разработка теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию критериев и показателей эффективности инвестиций в федеральную недвижимость за рубежом.

В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:

— изучение особенностей федерального недвижимого имущества как объекта инвестирования;

— обобщение теоретических положений и принципов оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости;

— выбор методов и показателей эффективности инвестиционных проектов с участием объектов российской недвижимой собственности за рубежом;

— исследование особенностей осуществления инвестиционных проектов с участием объектов российской недвижимой собственности за рубежом;

— подбор и адаптация экономико-математического инструментария расчета показателей эффективности инвестиционных проектов в системе российской недвижимой собственности за рубежом;

— описание элементов эффективного управления инвестиционными проектами в системе российской недвижимой собственности за рубежом и подготовка предложений по их совершенствованию;

— разработка механизма оценки вариантов развития федеральной недвижимости за рубежом и обоснование выбора наиболее рационального варианта эффективного развития объектов российской зарубежной недвижимости.

Объектом исследования является совокупность федеральной недвижимой собственности за рубежом и реализуемые на ее основе инвестиционные проекты.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических вопросов оценки и анализа критериев и показателей эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области оценки эффективности инвестиционных проектов и анализа инвестиций в недвижимость, нормативно-правовые документы Президента и Правительства Российской Федерации.

При решении поставленных задач использованы следующие методы: системный, динамический, экспертно-аналитический, нормативный, параметрический, опытный, аналитически-расчетный, а также методы сравнений, структуризации целей, моделирования, главных компонент и аналогий. Совокупность используемой методологической базы позволила. обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и ¦ практических решений.

Эмпирической базой при написании диссертации работы послужили официальные публикации по проблемам инвестиционной деятельности, федеральные статистические и аналитические материалы и документы, а также статистические данные Министерства финансов РФ, Госкомстата России, Росимущества России и Управления делами Президента РФ.

Научная новизна работы заключается в исследовании мало изученной проблемы инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом и в следующих выносимых на защиту положениях:

1. Определены особенности, а также преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, дана авторская трактовка понятия «инвестиционного проекта» применительно к объектам федеральной зарубежной недвижимости.

2. С учетом особенностей федеральной недвижимости за рубежом разработаны основные виды инвестиционных проектов, направленные на восстановление и повышение эффективности использования объектов российской зарубежной недвижимости на основе анализа и обобщения результатов деятельности уполномоченных государственных органов и предприятий по управлению федеральной недвижимостью за рубежом.

3. Определены и разработаны критерии и показатели эффективности инвестиционных проектов, адаптированные в соответствии с особенностями инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.

4. Дано собственное теоретическое обоснование возможности применения метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом.

5. Создана методика определения дохода собственника федеральной недвижимости за рубежом по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом данных капитальных затрат в счет арендной платы.

Цель: исследования определила логику и-• структуру работы. Она ¦ состоит. из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Цифровой и графический материал представлен в 12 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит 142 наименования.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, анализируется необходимость ее изучения и степень научной разработки, формулируются цели и задачи, объект и предмет исследования, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются выносимые на защиту положения, приводятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов.

В первой главе рассматриваются различные аспекты, связанные с федеральной недвижимостью за рубежом как объектом инвестирования. Определены роль и место федеральной недвижимости в системе имущества Российской Федерации за рубежом, проведена классификация объектов федеральной недвижимости за рубежом. Рассмотрены основные особенности федеральной зарубежной недвижимости, а также преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом по сравнению с другими активами.

Вторая глава работы посвящена исследованию критериев и показателей эффективности инвестиций в недвижимость, анализу их преимуществ и недостатков с целью последующего обоснованного применения данных показателей при оценке эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.

В данной главе проанализирована сущность инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом, подходы к их оценке, а также особенности определения ставки дисконтирования для оценки эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной собственности за рубежом.

В третьей главе исследованы особенности реализации инвестиционных проектов: в сфере федеральной недвижимости за рубежом, предложена.. методика определения критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной недвижимости за рубежом. Проводится изучение организационных принципов управления российской недвижимостью за рубежом и даются предложения по их совершенствованию. В данной главе рассматриваются основные схемы реализации инвестиционных проектов, направленных на повышение эффективности использования объектов федеральной недвижимости за рубежом, а также обосновывается теоретическая возможность использования метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом на основании анализа основных условий применения указанной модели.

Проводится разработка авторской методики определения дохода собственника федеральной недвижимости по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом данных капитальных затрат в счет арендной платы.

Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов. Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования могут быть использованы при анализе эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной зарубежной недвижимости как потенциальными инвесторами, так и государственными органами и предприятиями, уполномоченными осуществлять управление и эффективное использование объектов федеральной недвижимости за рубежом.

Теоретические материалы исследования могут быть использованы при разработке учебных материалов по экономике и управлению недвижимости, а также в ходе учебного процесса при подготовке студентов экономической специальности.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы были доложены и одобрена на:

— восьмой международной конференции «Актуальные проблемы управления — 2003" — межвузовской научно-практической конференции.

Совершенствование управления хозяйственно-финансовой деятельности предприятия" - 2004 г.;

— межвузовской научно-практической конференции «Социально-экономические и правовые аспекты рыночных отношений в России» — 2006 г.

Результаты исследования используются в практической деятельности федерального государственного унитарного предприятия «Предприятие по управлению собственностью за рубежом» Управления делами Президента Российской Федерации.

По теме диссертационного исследования автором опубликовано 5 печатных работ.

Основные результаты выполненного диссертационного исследования заключаются в следующем.

Определены роль и место федеральной зарубежной недвижимости в системе имущества Российской Федерации за рубежом как составляющей основную часть российских имущественных активов в зарубежных странах и обладающей наибольшим экономическим потенциалом.

Проведена классификация объектов федеральной недвижимости за рубежом исходя из цели их использования — размещение представительств государственных органов за рубежом (использование для государственных нужд) или извлечение дохода (коммерческое использование).

Исследованы специфические особенности объектов федеральной недвижимости за рубежом, оказывающие влияние на процессы инвестирования и эффективного использования данных объектов.

Среди особенностей федеральной недвижимости за рубежом выделены и детально рассмотрены особенности, связанные с физическими характеристиками объектов данной недвижимости, а также особенности, обусловленные правовым статусом федеральной недвижимости: возможное наличие дипломатического иммунитета, ограниченные возможности отчуждения и внесения в качестве вклада в уставный капитал, существенное преобладание сделок аренды недвижимости перед сделками купли-продажи, невозможность паевых инвестиций.

Определены основные преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, проведено их сравнение и анализ взаимного влияния, на основании чего сделан вывод о перспективности и привлекательности подобных инвестиций. Особенно подчеркивается наличие возможности территориальной диверсификации при инвестировании в объекты федеральной зарубежной недвижимости.

Уточнено понятие «инвестиционный проект» применительно к объектам федеральной недвижимости за рубежом, которое сформулировано следующим образом: специальным образом оформленное предложение, направленное на преобразование объекта недвижимости, увеличение его стоимости и появления новых потребительских качеств в соответствии с потребностями государства. При этом под потребностями государства понимаются как задачи по размещению представительств государственных органов за рубежом, так и по максимизации получаемых доходов.

Проведен тщательный анализ существующих стандартизированных методов и показателей оценки эффективности инвестиционных проектов, основанных на дисконтировании, таких как показатель чистой текущей стоимости (NPV), коэффициент чистой текущей стоимости (NPVI), индекс-прибыльности (PI), внутренняя норма доходности (IRR), дисконтированный.:> период окупаемости (DBP) на предмет возможности их применения при оценке эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.

В случае получения отрицательных значений NPV для проектов, имеющих важное государственное значение предлагается проводить дополнительный анализ на предмет правильности применения следующих допущений: ставки дисконтирования, горизонта прогнозирования и учета стоимости реверсии.

На основании выводов, сделанных в работе и с учетом мнения ведущих российских ученых, сделан вывод о невозможности применения хорошо зарекомендовавших себя на финансовом рынке моделей определения ставки дисконтирования, таких как модель стоимости капитала CAMP и модель средневзвешенной стоимости капитала WACC, при оценке инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом вследствие различного механизма функционирования финансового рынка и рынка недвижимости, а также различных рисков инвестирования в ценные бумаги и объекты федеральной недвижимости за рубежом.

В связи с этим для указанных целей предлагается применять метод кумулятивного построения, либо метод рыночной экстракции, который основан на анализе норм прибыли, получаемых при реализации сопоставимых проектов.

В работе изучены организационные принципы управления российской недвижимостью за рубежом и предлагаются следующие меры по их совершенствованию, целью которых является повышение эффективности инвестирования в объекты государственной недвижимой собственности за рубежом:

— проведение более четкого разделения федерального недвижимого имущества за рубежом исходя из цели его использования — размещения государственных органов или коммерческого оборота;

— освоение практики внесения объектов федеральной недвижимой собственности за рубежом в качестве залогового обеспечения предоставляемых кредитов, что позволит сократить, а впоследствии и отказаться от использования схемы зачета стоимости проведенного арендатором ремонта в счет арендной платы, с целью увеличения доходов государства от использования госсобственности за рубежом на норму прибыли инвестора, осуществляющего вложение собственных или привлеченных средств;

— расширение полномочий ФГУП «Госзагрансобственность» и предоставление возможности заключение договоров аренды на срок от 3 до 15 лет;

— изменение порядка распределения доходов от использования федерального недвижимого имущества за рубежом в части разрешения строительства новых объектов за счет указанных доходов;

— предоставление возможности использовать денежные средства, полученные от продажи бесперспективных и неиспользуемых длительное время объектов федеральной недвижимости за рубежом, на приобретение новых объектов недвижимости.

В результате проведенного исследования установлено, что в связи с особенностями объектов федеральной недвижимости за рубежом, в отношении них не применяются такие распространенные на развитых рынках коммерческой недвижимости схемы как покупка, паевые инвестиции, залог и внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемых совместных обществ. Вместе с тем необходимость вовлечения рассматриваемых объектов в коммерческий оборот и максимизации получаемых от их использования доходов диктуют необходимость создания следующих особых схем инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом:

— проекты, предусматривающие заключение договоров аренды на объекты федеральной недвижимости за рубежом, в соответствии с условиями которых арендатор осуществляет проведение ремонта арендуемого имущества за счет собственных или привлеченных средств по утвержденной арендодателем смете с последующим зачетом документально подтвержденных расходов по ремонту в счет арендной платы.

— проекты, предусматривающие снос существующих строений и строительство на земельном участке новых объектов недвижимости, которые в обязательном порядке оформляются в собственность Российской Федерации после окончания строительства и передаются на определенный срок в аренду компании-инвестору для коммерческого использования с целью компенсации затрат на строительство объекта.

— проекты, предусматривающие обмен одного или нескольких существующих земельных участков (свободных или застроенных) на земельный участок со строением, пригодным для коммерческого использования.

Проведенная работа по изучению особенностей инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом и современных критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов свидетельствуют о необходимости их совершенствования и адаптации применительно к инвестиционным проектам в сфере федеральной недвижимости за рубежом.

При этом возможный отказ от процедуры дисконтирования и использование вместо нее системы управления риском применительно к инвестиционным проектам в сфере федеральной недвижимости за рубежом не является по мнению автора обоснованным в связи с длительными сроками рассматриваемых проектов и стоимостью денег во времени. В работе делается вывод о том, что дисконтирование необходимо в любом случае, по крайней мере по ставке альтернативных инвестиций в безрисковые активы, за которым может следовать система управления риском.

Для получения конкретных, материалов о применяемых на практике методах оценки эффективности: инвестиционных проектов автором было: i проведено изучение деятельности, 18 российский и зарубежных компаний, осуществлявших в период с 2000 по 2005 гг. совместно с ФГУП «Госзагрансобственность» реализацию различных инвестиционных проектов, в результате которого установлено, что наиболее часто используемыми показателями оценки эффективности соответствующих проектов в сфере федеральной недвижимости являлись: показатель чистой текущей стоимости (NPV), ставка внутренней доходности (IRR) или ее модифицированный аналог (MIRR) и дисконтированный срок окупаемости (DPB).

С учетом особенностей инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом при определении показателя чистой приведенной стоимости обоснована необходимость дисконтирования расходов на строительство объекта по ставке дисконтирования без учета рисковой составляющей, а также использовать показатель модифицированной ставки внутренней доходности при реализации многофазовых инвестиционных проектов.

В связи с недостатками дисконтирования, заключающимися в допущении о статичности проекта, предполагающей однотипные действия инвестора на протяжении всего срока реализации проекта и не учитывающими возможность менеджеров компании оказывать влияние на негативные факторы и устранять или минимизировать их, в работе обоснована теоретическая возможность использования метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом на основании анализа основных условий применения указанной модели.

Проведенное исследование показало, что применительно к инвестициям в объекты федеральной недвижимости за рубежом целесообразно рассматривать следующие критерии эффективности: критерий коммерческой эффективностикритерий экономической эффективностикритерий бюджетной эффективностикритерий социальной эффективностикритерий эффективности использования л для государственных нуждкритерий оптимизации структуры федеральной собственности за рубежом.

В связи с недостатком собственных средств и крайне ограниченными возможностями привлечения внешнего финансирования разработана методика определения дохода собственника федеральной недвижимости за рубежом для договоров аренды, предусматривающих проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом капитальных затрат по ремонту в счет арендной платы. Данная методика может использоваться как государственными органами, уполномоченными осуществлять управление и распоряжение федеральной недвижимостью за рубежом, так и потенциальными инвесторами, рассматривающими возможность долгосрочных вложений в объекты федеральной зарубежной недвижимости.

Заключение

.

Проведенное исследование представляет собой комплексный подход к изучению объектов федеральной недвижимости за рубежом и процессов инвестирования в указанную недвижимую собственность, направленный на повышение эффективности использования фонда российской недвижимости за рубежом.