Общая долевая собственность как институт гражданского права

Актуальность темы

В настоящее время в России особую актуальность приобретает правовое регулирование общей долевой собственности. Отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов. Основная проблема права общей собственности заключается в противоборстве начал, на которых основывается данная конструкция. Право собственности, понимаемое со времен римского частного права как единоличное господство лица над вещью, как наиболее полное, «абсолютное» право, конструируется на индивидуальном начале. В то же время жизненные обстоятельства могут приводить и нередко приводят к ситуации, когда одна вещь принадлежит нескольким лицам, что влечет появление коллективного начала, конкурирующего с индивидуальным. Эффективное правовое регулирование отношений общей долевой собственности возможно только при условии примирения этих начал, что является непростой задачей.

В этих условиях перед юридической наукой возникла необходимость углубленно изучить и теоретически осмыслить фундаментальные категории данного правового института, выявить проблемы и особенности его использования в условиях рынка, а затем на этой основе разработать и внести предложения по совершенствованию системы правового регулирования отношений общей долевой собственности.

Несмотря на имеющиеся теоретические исследования, до сих пор не сложилось единства взглядов ни в теории, ни в судебной практике относительно правовой природы доли, сфере применения преимущественного права ее покупки, отсутствует общепризнанная позиция о сущности извещения о намерении продать долю (ее часть). В целях дальнейшего развития института общей долевой собственности внесены изменения в действующие и приняты новые законодательные акты. Так, например, нормы главы 17 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) изменены и дополнены положениями об особенностях осуществления долевой собственности на землю, в Жилищный кодекс РФ систематически вносятся изменения и дополнения, касающиеся порядка и условий пользования помещениями, находящимися в общей собственности. Такая нестабильность законодательства вызвана тем, что нет фундаментальной единой доктрины общей долевой собственности, которую можно было бы распространить на ее отдельные проявления. Практика показывает, что ныне действующее законодательство, регулирующее данную сферу общественных отношений, порождает многочисленные проблемы в использовании прав, касающихся общей долевой собственности.

Это позволяет сделать вывод об актуальности теоретического исследования института общей долевой собственности и переосмысления её основополагающих понятий с учетом уровня развития рыночных отношений и имеющихся конструкций управления долевой собственностью в различных организационно-правовых форхмах, а также подтверждают целесообразность внесения предложений по совершенствованию отдельных правовых норм, регламентирующих данный правовой институт.

Всё вышеизложенное актуализирует тему диссертационного исследования с точки зрения, как теории, так и практики.

Степень научной разработанности темы. Наиболее подробно в российской и советской юридической литературе рассматривался вопрос о правовой природе доли в общей собственности. В результате систематизации различных подходов к решению указанной проблемы были разработаны следующие концепции:

1) идеальной доли в общем имуществе (К.Н. Анненков, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, Д. М. Генкин, H.H. Мисник, А. Е. Черноморец и др.);

2) доли в стоимости (ценности) общей вещи (В.И. Синайский, Г. Ф. Шершеневич, В. А. Белов, Р. П. Мананкова, М. Г. Маркова, В. Ф. Маслов и др;

3) доли в праве собственности (A.A. Ерошенко, М. В. Зимелева, О. С. Иоффе, Е. А. Суханов, М. К. Умуркулов, P.O. Халфина и др.). В рамках указанных теорий отдельными авторами (в частности, М. В. Зимелевой, Р. П. Манапковой, М. Г. Марковой, H.H. Мисником) осуществлен комплексный анализ общей собственности, предприняты попытки выработать целостный подход к ее пониманию. Ряд работ * посвящен преимущественным правам (Э. Гаврилов, В. А. Белов, Л. В. Кузнецова, Л. Ю. Леонова, Н. Толчеев и др.), проблемам определения порядка владения и пользования общим имуществом, а также выдела доли (Т.П. Батуров, В. Ф. Маслов и др.).

Глубокие и содержательные идеи по обозначенной проблеме содержатся в монографических и диссертационных работах В. Ф. Зелер «Учение о праве общей собственности по римскому праву» Харьков, 1895 год, М. В. Зимелевой «Право общей собственности в советском гражданском праве» Москва, 1940 год, М. Г. Шах «Общая собственность по советскому гражданскому праву» Ленинград, 1953 год, Ш. Тагайназарова «Общая долевая собственность граждан и общая совместная собственность супругов в советском праве» Душанбе, 1966 год, Р. П. Мананковой «Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству» Томск, 1970 год, Н. В. Линниковой «Право общей долевой собственности граждан» Москва, 1982 год, H.H. Пахомовой «Право общей собственности» Екатеринбург, 1995 год, Н. О. Ведышевой «Право граждан на земельную долю в праве общей собственности участников (членов) сельскохозяйственных коммерческих организаций» Москва, 1998, 1 Л. М. Минкиной «Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления» Белгород, 2004 год, Л. Ю. Леоновой «Преимущественные права в гражданском праве» Москва, 2005 год, Б. Г. Гончикнимаевой «Правовое регулирование общей долевой собственности в гражданском праве России» Москва, 2006 год, П. Н. Тютюника «Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России» Ростов-на-Дону, 2006 год, С. Е. Никольского «Преимущественные права в наследственном праве России» Москва, 2006 год, М. В. Субботина «Преимущественные права в российском гражданском законодательстве» Москва, 2007 год, Р. П. Козлова «Правовое регулирование общей долевой собственности в Российской Федерации» Москва, 2008 год.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационного исследования является анализ правовой природы общей долевой собственности, исследование дискуссионных и мало разработанных вопросов, данного правового института, определение обоснованности и целесообразности действующих норм, регламентирующих отношения общей долевой собственности, выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию современного гражданского права и законодательства. Цель работы предопределила постановку следующих задач исследования:

1) проанализировать существующие понятия права общей долевой собственности, представленные различными научно-правовыми школами;

2) осуществить историко-теоретический анализ права общей долевой собственности, выявить основные тенденции ее становления и развития, включающие современное состояние долевой собственности и возможное направление ее дальнейшего использования;

3) доказать, что основополагающие элемен ты долевой собственности — доля в праве общей собственности и доля в имуществе, используемые действующим законодательством РФ и обоснованные в научных трудах отечественных.

1 Белов В. А. Цивилистические диссертации (1814−2003). Библиографический укчштель. М&bdquo- 2005. С. 139−140. 6 ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и «имущество» и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;

4) определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;

5) проанализировать правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;

6) рассмотреть основания применения института общей долевой собственности в земельных и иных недвижимых вещах и на основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФв данной сфере.

Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных и зарубежных учёных-юристов, в области истории государства и права, ~ философии права, теории государства и права, конституционного, семейного, земельного, гражданского права России и зарубежных стран.

Эмпирическую базу диссертации составили нормы гражданского, жилищного, семейного, земельного законодательства Российской Федерацииправоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РСФСР, Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относящиеся к рассматриваемой проблеме, а также материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем.

Методологическая основа диссертационного исследования. При написании диссертации автор руководствовался принципами историзма, объективности, плюрализма. Использовались общенаучные и частнонаучные методы: системный, логико-юридический, сравнительно-правовой, функциональный и проблемно-теоретический. ученых, нуждаются в уточнении, так как следует различать понятия «вещь» и «имущество» и, соответственно, следует говорить о доле в праве общей собственности и доле в вещи;

4) определить функциональную роль преимущественного права покупки доли, уточнить сферы и механизм его применения;

5) проанализировать правовую характеристику извещения о намерении продать долю (ее часть) в общей собственности и обосновать его природу;

6) рассмотреть основания применения института общей долевой собственности в земельных и иных недвижимых вещах и па основе сделанных выводов сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ в данной сфере.

Теоретической основой исследования послужили труды известных отечественных и зарубежных учёных-юристов, в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, семейного, земельного, гражданского права России и зарубежных стран.

Эмпирическую базу диссертации составили нормы гражданского, жилищного, семейного, земельного законодательства Российской Федерацииправоприменительные и интерпретационные акты Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда РСФСР, Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относящиеся к рассматриваемой проблеме, а также материалы научно-практических конференций и семинаров, доклады, дискуссии, отражающие точки зрения их участников по различным аспектам исследуемых проблем.

Методологическая основа диссертационного исследования. При написании диссертации автор руководствовался принципами историзма, объективности, плюрализма. Использовались общенаучные и частнонаучные методы: системный, логико-юридический, сравнительно-правовой, функциональный и проблемно-теоретический.

Теоретические выводы, практические рекомендации и предложения, сформулированные в работе, базируются на диалектическом методе познания, предполагающем всесторонность, объективность и взаимосвязанность исследуемых процессов и явлений общественной жизни.

Объект диссертационного исследования составляют урегулированные нормами гражданского права общественные отношения в рамках общей долевой собственности.

Предмет диссертационного исследования составили исторические документы, отечественные законодательные и нормативные правовые акты, прямо или косвенно относящиеся к общей долевой собственности, материалы судебной практики их применения, а также научные результаты, полученные ранее другими исследователями данной проблемы.

Научная новизна диссертации. Диссертация является одним из’с первых комплексных исследований, в котором выявлен и разработан механизм взаимодействия элементов общей долевой собственности—- сформулированы и обоснованы предложения по правильному толкованию действующего гражданского законодательства об общей долевой. собственности и его совершенствованию.

Новизну исследования также определяют следующие основные положения, выносимые на защиту:

1. Материальная вещь предстаёт фундаментом, на котором формируются правоотношения общей собственности, однако непосредственного права собственности на нее нет как у сособственников, действующих сообща, так и у каждого из них в отдельности. Поэтому когда сособственники определяют порядок владения и пользования общей вещью или отчуждают ее, каждый из них реализует свое право собственности на долю в этой вещи посредством договорных правоотношений.

2. В правоотношениях общей долевой собственности имеет место два вида объектов — общая вещь и идеальная доля каждого из сособственников. В силу различных прав на них правомочия владения, пользования и распоряжения оказались рассредоточенными непосредственно или в трансформированном виде между сособственниками как целым, а также между ними как относительно самостоятельными субъектами.

3. Так как фундаментом общей собственности является материальная вещь, без которой общая собственность не возникает, диссертант полагает невозможным применение модели общей собственности к доли в уставных капиталах коммерческих организаций и ценных бумаг.

4. Большие затруднения у российского правоприменителя вызывает ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. В этих ситуациях предлагается использовать принцип пропорциональности долей. Для реализации данного предложения автор рекомендует дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового пропорционально размерам их долей в общей собственности».

5. Рассмотрение правовой природы извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности показало отсутствие в науке единого подхода к применению данной правовой категории. Само извещение не является офертой. Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников.

6. Действующее законодательство в качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности устанавливает норму о необходимости указания в нем «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет речь, не уточняется. По мнению диссертанта в данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту (ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму.

7. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. При этом указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же следует сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в комплексном изучении и анализе правовых норм, регламентирующих институт общей долевой собственности, выявлении проблем их применения и внесении предложений по их решению. Ряд предложений и выводов вносят определенный вклад в развитие теории гражданского права, они могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях, а также в процессе преподавания учебного курса по теории права собственности.

Практическое значение диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в работе выводы и их аргументация могут быть использованы органами законодательной и исполнительной власти в процессе реформирования нормативного регулирования отношений общей долевой собственности, а также практикующими юристами при защите интересов сособственниковспециалистами в сфере высшего профессионального образования при совершенствовании учебных программ и подготовке учебно-методических пособий.

Апробация результатов исследования.

Диссертационное исследование выполнено на кафедре гражданского права и процесса. Основные положения и выводы диссертационного исследования: отражены в публикациях автора, получили практическую апробацию при чтении лекций.

Структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, включающих по три раздела каждая, заключения, библиографии.

Заключение

.

Проведенный анализ темы «Общая долевая собственность как институт гражданского права» приводит к выводам о том что, общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Это не особое экономическое отношение собственности, а лишь разновидность какого-либо самостоятельного отношения собственности, заключающаяся в одновременной присвоенности конкретных материальных благ несколькими лицами. Общая долевая собственность базируется на трансформационных механизмах классического права собственности с его традиционными правомочиями владения, пользования и распоряжения. В реальном механизме функционирования правоотношений общей собственности возникает два объекта: вещь (вещи) и доля (доли). При любом распоряжении имуществом речь должна идти о реализации непосредственно не вещного правомочия сособственников, а договорного соглашения, основанного на абсолютном имущественном праве сособственников на идеальную долю. Наиболее подробно в российской и советской юридической литературе рассматривался вопрос о правовой природе доли в общей собственности. В результате систематизации различных подходов к решению указанной проблемы были разработаны следующие концепции:

1) реальной и идеальной доли в общем имуществе,.

2) доли в стоимости (ценности) общей вещи,.

3) доли в праве собственности.

По нашему мнению доля представляет собой идеальную, мысленную часть материальной вещи. Субъект общей собственности имеет на нее право собственности и не имеет аналогичного права на доли остальных сособственников и на всю вещь в целом. Владение и пользование всей вещью одним из сособственников представляет собой владение и пользование, как своей долей, так и долями остальных сособственников, передавших ему на время эти правомочия в силу связывающих их обязательств. Специфика права общей собственности, состоящая в том, что в единой вещи существуют объекты прав собственности каждого участника — доли, и необходимость осуществления действий по владению, пользованию и распоряжению вещью в целом приводят к сложнейшей взаимозависимости сособственников, существенно влияющей на содержание их прав на долю.

Новым этапом развития гражданского законодательства должно стать закрепление в ГК РФ общих положений о преимущественных правах, что позволило бы, в свою очередь, эффективнее защищать интересы участников гражданских правоотношений, соблюдая принцип юридического равенства. В целях более рационального правоприменения следовало бы унифицировать уже имеющиеся нормы гражданского законодательства, дополнив их общими положениями о правилах осуществления и основном способе защиты преимущественных прав.

Правовая природа извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности носит дискуссионный характер. Большинство авторов (Э. Гаврилов, К. Скловский, М. Смирнова и др.) исходит из того, что извещение о продаже, адресованному лицу, наделённому преимущественным правом покупки, имеет характер оферты, поскольку лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершать действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи. По нашему мнению извещение не является офертой. Проанализировав ст. 421 и ст. 435 ГК РФ считаем, что предложение о заключении договора (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым такое предложение будет принято. Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли в праве направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что нельзя расценивать в качестве предложения заключить договор. Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников.

Большие затруднения у российского правоприменителя вызывает также ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. На эту проблему имеются различные точки зрения. Но поскольку право приобрести долю основывается на том, что любой потенциальный покупатель уже является владельцем имеющейся у него доли, то потенциальные покупатели имеют право приобрести ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна доле имеющейся у него. Для реализации данного предложения екомендуем дополнить абзац первый пункта 1 ст. 250 ГК РФ следующим положением: «При возникновении конкуренции интересов нескольких сособственников на приобретение доли (ее части) преимущественное право покупки между участниками устанавливается по их соглашению, а при недостижении такового — пропорционально размерам их долей в общей собственности».

Действующее законодательство в качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности устанавливает норму о необходимости указания в нём «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). О каких «других условиях» идет речь, не уточняется. В данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту (ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом.

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством. Этот принцип должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает складываться и функционировать.

Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей.

Земельный участок может находиться в общем владение с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение).

Если размер долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с аукциона.

Специфичным также является правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, который отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью. При этом указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же следует сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.

Необходимо дополнить действующее гражданское законодательство новой категорией, более того новым особым объектом недвижимого имущества — технологический имущественный комплекс недвижимости. Технологический имущественный комплекс недвижимости является недвижимым имуществом, представляя собой сложную или составную вещь. Необходимыми признаками такого объекта являются: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением- 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс.