Политика реабилитации жилья как фактор социально-экономического развития крупнейшего города

Актуальность темы

исследования. С переходом России к рыночным отношениям, развитием процессов приватизации, происходит радикальное изменение отношений собственности в жилищной сфере. Население становится собственником жилья, при этом строительство и реконструкция жилищного фонда осуществляются не только за счет государственных, но и других источников финансирования. Складываются новые экономические отношения между гражданами, государственными органами, строителями, организациями, инвесторами и другими участниками инвестиционного процесса.

Проблемы реконструкции и реабилитации жилья имеют нарастающий характер для российских городов.

Во-первых, внешний вид и качество жилья во многом определяют состояние городской среды. Ветхое и аварийное жилье снижает инвестиционную привлекательность города, влияет на его конкурентоспособность. Проблемы воспроизводства жилищного фонда требуют эффективных решений.

Во-вторых, процессы трансформации экономических функций городов, развитие новых технологий, повышение доходов и изменение потребностей населения выдвигают новые требования к качеству городской среды. Степень удовлетворенности потребности в комфортном жилье служит не только важнейшим показателем уровня жизни, но и влияет на формирование образа жизни людей.

В третьих, практика сохранения и восстановления жилья ранее основывалась преимущественно на технических составляющих: текущем и капитальном ремонте, реконструкции. В связи с развитием рыночных отношений усилилась значимость экономических, правовых, социальных, финансовых, экологических аспектов. Следовательно, целесообразно говорить о реабилитации жилищного фонда как процесса, отражающего сущность новых экономических отношений.

В-четвертых, до сих пор не создано достаточно эффективного организационно-экономического механизма реабилитации жилья, учитывающего интересы всех участников процесса, позволяющего аккумулировать финансовые ресурсы.

Во многих зарубежных городах, а также в ряде городов РФ органы местного самоуправления в той или иной степени решают проблему реабилитации жилья. Такой опыт нуждается в анализе, обобщении, экстраполяции положительных результатов. Однако регулирование процесса реабилитации осложняется недостаточно разработанными нормативно-правовой базой, методическими материалами, организационно-экономическими механизмами.

Сложность и многоаспектность процесса реабилитации жилья, его значимость для экономического развития города, недостаточное методическое обеспечение обусловили высокую научную актуальность темы диссертационного исследования.

Степень научной разработки темы. Проблемам развития территориальных социально-экономических систем, факторов регионального развития, экономике города посвящены труды Е. Г. Анимицы, Н. Ю. Власовой, Е. Б. Дворядкиной, А. Г. Гранберга, А. Ю. Даванко-ва, В. Н. Лексина, С. О. Пчелинцева, Н. М. Сурниной, А. Н. Швецова и других исследователей. Российские ученые сформировали ряд научных направлений, связанных с тенденциями и моделями социально-экономического развития регионов, оценкой городской среды, структурной трансформацией крупнейших городов.

В зарубежной литературе возрождению городской среды, экономике города и ее динамике, реабилитации жилья, в частности, посвящены работы Ф. В. Вагнера, Т. Джо дера, Дж.Н.Ларсена, Р. Мерфи, К. Паллай, М. Паркинсона, М. Рако, А. О. Салливана, Дж. Форресте-ра, И. Хорианопулоса, А. Хоффмана, Д. Юшера и др. Однако в данных работах не учитываются особенности российских городов.

Проблемы формирования и функционирования локального рынка жилья в городах анализируются в исследованиях О. Э. Бессоновой, С. А. Ваксмана, Л. И. Дроиовой, И. И. Елисеевой, О. Г. Поздеевой, С. О. Пчелинцева, B.C. Тапилиной, Е. Г. Ясина и других специалистов. Вместе с тем в них не уделяется должного внимания такому специфическому субсектору, как жилье, подлежащее реабилитации.

Вопросы реконструкции зданий рассмотрены в трудах Г. В. Девятаевой, Е. М. Блеха, К. И. Еремина, В. Ф. Касьянова, Е. М. Чернявской, Н. П. Шепелева, О. И. Паниткова, В. Л. Пащука и других ученых. В них нашли отражение преимущественно технические аспекты реконструкции, но недостаточно проработаны экономические и инвестиционные механизмы.

Теоретические, методологические, методические и прикладные вопросы развития местного самоуправления, управления муниципальным образованием рассматриваются в исследованиях Р. В. Бабуна, B.C. Боголюбова, А. Г. Воронина, В. М. Глазырина, Б. М. Гринчеля, Б. С. Жихаревича, В. В. Иванова, И. А. Ильина, Г. А. Ковалевой, А. Е. Когута, В. Н. Лексина, В. Я. Любовного, В. И. Некрасова, Н. В. Новиковой, Э. В. Пешиной, С. О. Пчелинцева, О. А. Романовой, В. Е. Рохчина, В. М. Рябова, О. И. Санжанова, А. И. Татаркина, А. Н. Широкова, А. Н. Швецова, Н. В. Шумянковой и других ученых.

Несмотря на достаточное количество глубоких и многоплановых исследований, сохраняет актуальность ряд специфических проблем, характерных для современного этапа развития российских городов. Вопросы реабилитации и реконструкции жилья в контексте городской среды не получили должного освещения в отечественной литературе, особенно с учетом современных тенденций и экономических отношенийнедостаточное внимание уделяется специфическим субсекторам рынка локального жилья.

Объектом исследования в работе является жилищный фонд крупнейшего города, подлежащий реабилитации, который выступает в качестве одного из сегментов локального рынка жилья.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе реабилитации жилищного фонда между органами местного самоуправления, населением, инвесторами.

Область исследования соответствует п. 5.6. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие" — п. 5.16. «Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления" — п. 5.17. «Экономические проблемы местного самоуправления» Паспорта специальностей ВАК (Экономические науки).

Цель работы заключается в теоретическом обосновании процессов реабилитации жилья в контексте теорий городского развития, разработке организационно-экономического механизма реабилитации жилья, стимулирующего социально-экономическое развитие города.

Логическое достижение цели, ее место в системе городских исследований предопределили постановку и последовательное решение автором следующих задач:

1. На основе анализа и обобщения современных теорий экономического развития города выявить и систематизировать факторы, влияющие на экономическое развитие территории.

2. Раскрыть сущностные характеристики понятий «политика реабилитации жилья» и «реабилитация жилья» в контексте существующей нормативно-правовой базы, имеющихся представлений в экономической литературе.

3. Проанализировать и критически осмыслить отечественный и зарубежный опыт возрождения городской среды и воспроизводства жилищного фонда.

4. Определить особенности специфического субсектора локального рынка жильяжилья, подлежащего реабилитации, предложить методические подходы к проведению его анализа.

5. Разработать принципы и методические подходы к выбору модели реабилитации жилья, эффективной с точки зрения интересов города, инвесторов и жителей.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных специалистов в области теории и методологии пространственного экономического развития, теорий жизненного цикла города и теорий урбанизациитеории управления и менеджмента, относящие местное самоуправление к специфическим управленческим явлениям, призванным направлять, организовывать и регулировать общественную жизнедеятельность.

Информационная база исследования сформирована из источников нескольких типов. Во-первых, нормативно-правовые документы Российской федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления, регулирующие процессы развития городов. В частности, использовался информационно-справочный материал Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Во-вторых, справочные и статистические данные об экономическом, социальном и ином состоянии городов. В-третьих, фактические материалы, содержащиеся в исследованиях зарубежных и отечественных ученых. В-четвертых, результаты исследований, проведенных лично автором. В частности, были собраны и систематизированы данные Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» (ЕМУП «СУЭРЖ»), муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации». В научный оборот впервые введены самостоятельно переведенные автором источники, посвященные проблемам реконструкции и возрождения жилья в зарубежных городах.

В ходе исследования применялись статистические, экспертно-аналитические методы, метод ситуационного анализа, методы социологических исследований, моделирования.

Научная новизна исследования заключается в постановке и решении автором проблемы совершенствования политики реабилитации жилья в городах, разработке методических подходов к выбору эффективной модели реабилитации жилья.

В результате проведенного исследования диссертантом получены следующие существенные теоретико-методологические, методические и практические результаты, обладающие признаками новизны и являющиеся предметом защиты:

1. Обоснована значимость процессов реабилитации жилья в качестве важнейшего фактора социально-экономического развития города, дана авторская трактовка понятия «реабилитация жилья» на основе изучения и систематизации подходов к исследованию жизненного цикла города.

2. Выявлены общие и особенные черты политики реабилитации жилья на основе систематизации зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий, раскрыта сущность политики реабилитации жилья и показано ее влияние на социально-экономическое развитие города.

3. Предложен алгоритм решения проблемы реабилитации жилья, основанный на классификации факторов, воздействующих на процесс реабилитации жилья и выбор модели, эффективной с точки зрения городских властей, инвесторов и жителей.

4. Уточнен и расширен методический подход к оценке социально-экономического эффекта реабилитации жилья за счет включения блока по учету интересов жителей, а также определения степени соответствия политики реабилитации жилья долгосрочным целям развития города. Предложен механизм управления процессами реабилитации жилья, основывающийся на взаимодействии органов власти, субъектов хозяйственной деятельности и до-мохозяйств.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его положения, обобщения и выводы могут быть использованы в качестве теоретико-методической основы для разработки политики социально-экономического развития города, совершенствования механизмов реабилитации городской среды.

Основные предложения и выводы могут быть применены в процессе стратегического планирования развития городов, в учебном процессе при подготовке специалистов с высшим экономическим образованием, а также при повышении квалификации муниципальных служащих.

Апробация полученных результатов. Основные положения и выводы развития были использованы: а) в процессе разработки Стратегического плана города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 10.06.2003 № 40/6 (Стратегический проект «Реабилитация старого жилья в 2005;2015 гг.»). б) при формировании организационно-экономических основ и реализации городской жилищной политики, в частности политики реабилитации жилья муниципального образования «город Екатеринбург». в) в практике учебного процесса в Уральском государственном экономическом университете при преподавании курсов «Экономика города» и «Муниципальная экономика».

Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах в Москве, Екатеринбурге, Пензе, Оренбурге, Нижнем Новгороде (2000;2005 гг.).

Публикации. Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 13 публикациях общим объемом 2,1 п.л.

Структура и объем диссертации

обусловлены предметом исследования, основной целью, задачами и логикой работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Содержание ра.

Выводы автора нашли отражение в предлагаемом механизме городской политики реабилитации жилья.

2.2 Анализ жилищного фонда крупнейшего города, подлежащего реабилитации.

В Свердловской области процесс реабилитации осуществляется достаточно активно. Специалистами Первоуральского филиала ОАО «Уралстальконструкция» (ОАО «УСК») разработано и внедрено техническое решение «безмансардной», частичной реабилитации панельных зданий. За счет пристройки лоджий значительно увеличивается полезная площадь жилых квартир. Данный вариант позволяет провести частичную реконструкцию по упрощенной схеме и при этом решить задачи полной реконструкции крупнопанельных зданий, включая: расширение жилой площадиусиление каркаса зданияизменение архитектурного облика зданиясокращение теплопотерь панельного здания.

Безмансардный" вариант реконструкции имеет ряд важных преимуществ. Во-первых, практически исключены строительные работы внутри жилых помещений, что позволяет проводить усиление каркаса зданий без проведения его капитального ремонта. Во-вторых, исключаются работы по перемещению грузов над жилыми помещениями (из-за отсутствия мансардных этажей). Эти два обстоятельства улучшают состояние техники безопасности в процессе производства работ. Другим преимуществом является возможность варьирования при выборе задач реконструкции каждого конкретного жиле дома. Во всех случаях, независимо от выбора задач реконструкции, «безмансардный» вариант является более дешевым. Опыт пристройки лоджий г. Первоуральске показал, что можно рассчитывать на частичное привлечение личных средств жильцов на реконструкцию домов.

В 1996 — 2000 гг. была реализована попытка реконструкции жилого здания в г. Екатеринбурге (Белореченская, 13). Использовались в основном французские разработки, адаптированные с учетом региональных особенностей. Реконструкция дома проводилась и проводится без отселения жильцов. В ходе эксперимента отработаны вопросы финансирования, взаимоотношений с жильцами, местными органами управления, методы обследования, проектирования, организации производства, обеспечения строительными материалами и изделиями. Финансирование проекта по реконструкции дома осуществлялось только силами городской администрации. В результате площадь квартир увеличилась на 30%.

В связи с проблемами финансового характера, работы по реконструкции дома превысили плановые сроки. К основным причинам следует отнести:

• отсутствие регулярного (устойчивого) финансирования проекта, использование только государственных источников;

• теоретические недоработки данного проекта;

• недостаточную подготовленность местной индустрии строительных материалов и изделий для реконструкции;

• недостаточную проработку правовых и нормативных документов организации реконструкции жилых зданий.

• Вместе с тем данный эксперимент позволил:

• определить формы стимулирования, поощряющие жильцов вкладывать личные средства в энергосберегающие мероприятия;

• регламентировать переговорный процесс между органами власти и организациями жильцов по поводу обязательств тех и других по инвестициям и эксплуатации жилья;

• установить виды политической поддержки городских властей, формы работы со средствами массовой информации по содержанию проекта.

Опыт города Екатеринбурга по реконструкции жилья способствует росту спроса на продукцию стройиндустрии, стимулирует кооперацию между российскими и зарубежными фирмами, создает благоприятные условия для проведения семинаров по обмену опытом между участниками проекта и специалистами по финансированию.

Одним из постоянных направлений жилищной политики города Екатеринбурга на протяжении многих лет является ликвидация ветхого аварийного жилищного фонда. Ветхий жилищный фонд ухудшает внешний вид города, не удовлетворяет современным требованиям к потребительским качествам жилья, служит фактором социальной напряженности, снижая тем самым привлекательность территории.

Масштабы реабилитации жилищного фонда с позиции обеспечения ресурсами определяются пропорциями структурных элементов. В настоящее время состояние городского жилищного фонда характеризуются следующими данными. По состоянию на 01.01.2004 г. более 29 тысяч человек в городе Екатеринбурге (2,3% от населения) постоянно проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для проживания1. Совокупный жилой фонд города Екатеринбурге составляет 19 067,7 тыс. кв. м., в том числе в Кировском районе — 3088 тыс. кв. м, Железнодорожном — 1948,4 тыс. кв. м, Верх-Исетском — 2688,1 тыс. кв. м, Ленинском — 2335,6 тыс. кв. м, Октябрьском — 1863,1 тыс. кв. м, Орд-жоникидзевском — 4342,3 тыс. кв. м и Чкаловском — 2802,2 тыс. кв. м (таблица 6). По уровню физического износа целесообразно его распределение по пяти группам2:

• от 0 до 30%-21 466,4 тыс. м. кв.;

• от 31 до 65% - 3989,8 тыс. м. кв.;

• свыше 65% - 381,9 тыс. м. кв.:

• в т. ч. свыше 70% каменных (ветхое жилье) — 31,4 тыс. м. кв.;

• свыше 65% деревянных и прочих (ветхое жилье) — 313,9 тыс. м. кв.;

• всего ветхого жилья — 345,3 тыс. кв. м., в т. ч. дома личной собственности граждан и сельская местность.

Данные таблицы 6 свидетельствуют, что выше среднего показателя (2%) наличия ветхого фонда в составе муниципального жилищного фонда у районов: Чкаловского -3,4%, Октябрьского — 2,8%. Ниже среднего у районов: Ленинского — 1,13%, Кировского -1,5%, Верх-Исетского — 1,6%.

Наиболее сложное положение по аварийному фонду наблюдается Верх-Исетском (17,7%) и Кировском (10,2%), Орджоникидзевском (6,8%) районах. Предпочтительно выглядят районы: Ленинский (отсутствует аварийное жилье), Октябрьский (1,1%), Железнодорожный (4,1%), Чкаловский (5,7%).

1 Виноградова М. В. Значимость реабилитации ветхого и аварийного жилищного фонда для населения г. Екатеринбурга. / Народонаселение Уральского региона: тенденции, проблемы, вызовы (по результатам Всероссийской переписи населения 2002 г.): Материалы II Всероссийской (III Межрегиональной) научно-практической конференции.-Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2004. С. 64 — 66.

2 Составлено по данным годового отчета «Форма № 1 — жилфонд» за 2004 год (по данным БТИ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В рамках выполненной работы в соответствии с поставленными целями и задачами автором были получены следующие научные результаты, являющиеся предметом защиты:

1. Автором на основе изучения и систематизации подходов к исследованию жизненного цикла города обоснована значимость процессов реабилитации жилья для социально-экономического развития города и дана авторская трактовка понятия «реабилитация жилья».

Для более глубокого понимания процессов реабилитации жилья и жилой среды в городах автор обращается к теориям городского развития. В связи с этим теоретико-методологической базой исследования послужили теории урбанизации, исследующие сущность, причины, факторы и формы урбанизациитеории пространственного экономического развития, выявляющие закономерности экономического развития различных социально-экономических систем, изучающие цикличность и стадийность экономического развития города, межгородскую конкуренциютеории регионального и городского управления, самоуправления, городского менеджмента.

В исследовании выявлено, что одним из важнейших направлений возрождения городской среды выступает реабилитация жилья. Во-первых, новый цикл урбанизации требует обновления жилищного фонда, сопровождающегося улучшением качественных характеристик жилья. Во-вторых, реабилитация жилищного фонда предполагает реструктуризацию финансирования, активизацию роли населения, как основного инвестора. В-третьих, рост доходов населения обусловливает повышение требований к качеству жилья, которые удовлетворяются в процессе реабилитации. В-четвертых, сокращение объемов старого жилья способствует улучшению архитектурного облика города.

По мнению автора необходимо применять комплексные методы и понятия, подразумевающие обновление и воспроизводство не только конкретного жилого дома, но и городской среды в целом. В связи с этим представляется необходимым ввести в научный оборот новое понятие — «реабилитация жилья», заполняющее процесс реконструкции экономическим, правовым, социальным содержанием, характерным для новых экономических условий.

Реабилитация жилья — процесс восстановления или изменения качеств жилого объекта и окружающей среды с целью повышения его потребительской стоимости, продления срока жизни, а также усиления благоприятного влияния окружающей среды на человека.

Преимущество авторского определения заключается в комплексном подходе к процессу реабилитации жилья, который протекает и регулируется как конкретным предприятием-застройщиком, так и органами местного самоуправления, с непосредственным участием (в том числе финансовым) жителей реабилитируемых домов.

2. На основе анализа и критического осмысления зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий выявлены общие и особенные черты политики реабилитации жилья, раскрыта сущность политики реабилитации жилья и показано ее влияние на социально-экономическое развитие города.

Для выявления характеристик и особенностей реабилитации жилья на примере российских городов автором использованы такие показатели как: виды жилищного фонда, методы реабилитации, масштабность проведения мероприятий по реабилитации жилья в городе, структура финансовых ресурсов, участие зарубежных инвесторов. В ходе исследования определены общие черты процесса: объектами реабилитации являются крупнопанельные пятиэтажные дома застройки 1950;1970;х годовиспользуется многоканальная система финансированияувеличивается доля внебюджетных источниковпроисходит инициирование процессов реабилитации местными органами власти и их включение в стратегические планы развития территорий. Отличия обусловлены технологиями и методами проведения реабилитации жилья, характером участия населения и зарубежных инвесторов.

Сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий показал:

1) проблема реабилитации не только жилья, но и промышленных территорий, а также центров городов будет иметь нарастающий характер;

2) реабилитация жилья или любого объекта должна рассматриваться шире, чем просто восстановление здания — это комплексный процесс, который зачастую приводит к смене функций территории, к изменению ее значимости для города;

3) многофакторность процесса реабилитации приводит к необходимости формирования сложной, многоаспектной политики по реабилитации городской среды. Необходимо учитывать не только экономические и градостроительные, но и социальные последствия реабилитации территории. Выводы автора нашли отражение в предлагаемом механизме городской политики реабилитации жилья.

Автором предложено определение «политика реабилитации жилья», которая в буквальном смысле призвана регулировать процессы, характеризующие состояние жилищного фонда: выбытие, сохранение и поступление жилья.

Политика реабилитации жилья — система социально-экономических, финансовых, правовых, технических и организационных мер, обеспечивающих улучшение качества городской среды, жилищных условий населения, инвестиционную привлекательность территории.

Сущность политики и выбор методов проведения реабилитации жилья зависит от политических, экономических, социальных, конъюнктурных, демографических факторов. К политическим факторам относится разработка жилищной политики, позиция органов местного самоуправленияк экономическим — возможности бюджетов всех уровней управления, потенциальных инвесторов, в том числе и населенияк социальным — удовлетворенность населения в качестве жилья, улучшение показателей качества жизник конъюнктурным — состояние спроса и предложения, уровня цен на рынке жильяк демографическим — продолжительность жизни населения, уровень заболеваемости населения в трудоспособном возрасте.

Отечественные и зарубежные исследования показали, что после проведения мероприятий по реабилитации жилья на данной территории наблюдается положительное оживление процессов жизнедеятельности.

3. Предложен алгоритм решения проблемы реабилитации жилья, основанной на классификации факторов, воздействующих на процесс реабилитации жилья и выбор модели реабилитации жилья, эффективной с точки зрения городских властей, инвесторов и жителей.

Процесс воспроизводства жилищного фонда рассматривается автором как многофакторное явление. В связи с этим выявлены и классифицированы факторы, которые оказывают влияние на модель реабилитации жилья.

Исследование показало, что наибольшее влияние на изменение внутренних параметров жилого здания оказывают экономические факторы и конструктивные особенности объекта. Место расположения объекта, ценность территорий города, стоимость жилья, состояние конструкций здания автор относит к основным факторам, определяющим модель реабилитации жилья.

Систематизация факторов, влияющих на изменение параметров реабилитируемого объекта и на характер реабилитации, позволяет определить:

• жилые здания, подлежащие реабилитации;

• модель реабилитации жилого здания с учетом его архитектурно-планировочных особенностей, месторасположения, стоимости участка, готовности жителей участвовать в процессе реабилитации, технического состояния, благоустройства и других факторов.

4. Уточнен и расширен методический подход к оценке социального и экономического эффекта реабилитации жилья, за счет включения блока по учету интересов жителей, а также определения степени соответствия политики реабилитации жилья долгосрочным целям развития города.

По мнению автора, обоснованный и эффективный выбор модели реабилитации жилья должен строиться на учете интересов домохозяйств, выявленных в процессе социологического исследования.

В процессе реабилитации жилищного фонда происходит изменение комплекса качеств жилища, по этому вопрос оценки эффективности реабилитации жилищного фонда сводится к оценке комплекса качеств реабилитируемого объекта. Определение комплексного показателя, позволяющего оценить социально-экономический эффект реабилитации, включает три основных этапа: определение наименований и иерархии единичных показателей по уровням (I-III) и группамвыбор весомости показателейрасчет комплексного показателя эффективности реабилитации жилья.

При оценке социального и экономического эффекта реабилитации жилья учтен блок показателей, отражающий интересы жителей, выявленный в процессе социологических исследований. Это дает возможность получения следующей информации, необходимой для выбора модели реабилитации: обеспеченность (в широком смысле этого слова, включая комфортность проживания) населения жильёмдемографический состав населения (количество и состав домохозяйств и др.) — количество домохозяйств, желающих переехать в другие районыколичество домохозяйств, предпочитающих остаться в данном районе, но переехать в другой домколичество домохозяйств, предпочитающих остаться в данном домефинансовые возможности населения и готовность жильцов оплатить часть затрат на реабилитацию жилья.

По мнению автора, данный подход следует использовать при разработке новых проектов реабилитации жилья, уточнении ранее принятых проектов, содержащихся в стратегическом плане развития Екатеринбурга.

5. Предложен механизм управления процессами возрождения городской среды и реабилитации жилья, основывающийся на взаимодействии органов власти, субъектов хозяйственной деятельности, домохозяйств, а также на согласовании политики реабилитации жилья с долгосрочными стратегическими целями развития города.

Автором доказано, что необходима координация объемов сноса, реабилитации и строительства жилья на основе потребностей населения, состояния и перспектив развития рынка недвижимости, что, в свою очередь, должно базироваться на результатах социальных, демографических, экономических и научно-технических исследований.

Организационный механизм реализации политики реабилитации жилья предусматривает создание и функционирование координирующего органа, ответственного за реабилитацию городской среды. Функции данной службы должны включать в себя маркетинг территорий, состояние жилищного фонда города и предприятий, анализ рынков недвижимости и выработку рекомендаций по его прогнозированию, определение перспективной потребности в жилье с учетом демографических тенденций, прогноза экономического развития и социального положения.

В основу организационно-экономического механизма городской политики реабилитации положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса в сохранении и обновлении жилищного фонда. Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса должно быть направлено на стимулирование инвестиционной, организационно-технической и производственной деятельности владельцев жилищного фонда, подрядных и эксплуатирующих организаций и служб, повышение качества ремонтно-реконструктивных работ, интенсивное развитие научно-технического прогресса в рассматриваемом секторе экономики.

В городской политике реабилитации жилых домов распределены функции между тремя главными действующими субъектами правоотношений: государством, муниципальными властями и населением.

Для успешного осуществления мероприятий по реабилитации жилого фонда необходимо участие третьего и, по существу, главного субъекта правоотношений — населения. Во-первых, в условиях рыночной экономики государство больше не будет бесплатно обеспечивать население жильем. Исключение составляет незначительная доля слабозащищенных граждан.

Во-вторых, прежде всего, население заинтересовано в улучшении своих жилищных условий, а реконструкция может дать реальную возможность строительства некоторого количества дополнительных метров жилья. В третьих, в условиях быстрых темпов приватизации государственного и муниципального жилья, население приобретает капитал, который может быть использован для развития рынка жилья. Необходимо только создать стимулы, разработать правила, по которым население будет нести ответственность за состояние принадлежащего ему жилищного фонда.

По мнению автора, в практику реабилитации жилья необходимо внедрение таких мероприятий, как: оценка жилого дома до его реабилитации и после с целью определения объемов и долей финансирования всех участников процесса реабилитацииоценка доступности реабилитируемого жилья для жителей ветхих и аварийных домов с учетом ежемесячного дохода домохозяйства.

В процессе исследования установлено, что для повышения эффективности процесса реабилитации на уровне субъекта РФ целесообразно, во-первых, разработать и принять ряд нормативно-правовых актов: об обязательном проведении социологических опросов жителей домовположение о реабилитации панельных домов первых массовых серийположение и типовой договор с установлением прав и ответственности домовладельцев, эксплуатирующей организации, квартиросъемщиков, владельцев квартир, заказчика и производителей работ при выполнении работ по реабилитации зданийусловия и порядок проведения конкурса на право инвестирования объекта реабилитации жильяпорядок отселения граждан.

Во-вторых, планировать на уровне органов местного самоуправления объемы капитального ремонта, нового строительства жилых и нежилых зданий, инженерных и транспортных сетей, элементов благоустройства.

В-третьих, создать в системе муниципалитета объединенное управление капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, имеющего следующие функции: перспективное планирование объемов реабилитации, финансирование и организация разработки, рассмотрения и согласования технико-экономических обоснованийорганизация конкурсов инвесторов и подрядчиковпроведение разъяснительной работы (совместно с инвесторами и собственниками жилья) среди населения домов и районов, подлежащих реабилитацииорганизация разработки, согласования, подготовки к утверждению городской администрацией нормативно-правовых документов, касающихся реабилитации жилищного фонданакопление банка данных жилищного фонда, нуждающегося в реабилитации.

В-четвертых, активизировать роль населения, вовлечь его в процесс реабилитации жилья путем создания общественного совета.

Таким образом, результатом проведенного исследования является теоретическое обоснование процессов реабилитации жилья в контексте городской среды, анализ отечественного и зарубежного опыта реабилитации, систематизация факторов, влияющих на выбор модели реабилитации жилья, разработка организационно-экономического механизма, отвечающего новым экономическим условиям, интересам всех участников данного процесса.