Развитие системы рыночных правоотношений недвижимости в России: опыт межотраслевого исследования

Актуальность темы

исследования определяется исключительной ролью системы рыночных правовых отношений в становлении и развитии социально-ориентированного рынка недвижимости (недвижимого имущества). Проблема важна в общетеоретической плоскости, но более актуальна в аналитико-правовом прикладном ключе для современной России, где происходят радикальные изменения во всей жизни общества. Осуществляется переход системы административных, предпринимательских и гражданских правоотношений в сфере недвижимости из тоталитарного состояния в иное — рыночно-конкурентное русло обновления своих структур, что приносит позитивные результаты в развитии недвижимости как важнейшего объекта гражданских прав. Главное — общество трансформируется для достижения социально-экономической стабильности, динамичного развития системы отношений недвижимости, включая, прежде всего, сферу триединства сущности этой системы — государственно-управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений.

Однако весь комплекс проблем, связанных с равновесием и устойчивым состоянием системы имущественных отношений в социально-ориентированном рынке, остается пока недостаточно изученным.

Нет специальных монографических исследований, комплексно освещающих мир правовой аналитики недвижимости и ее основания — системы регулирования управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений. Теоретически их осмыслить и, по возможности, ответить на злободневные вопросы публичного и частно-правового реформирования сферы недвижимости, хотя бы на их часть, представляется жизненно необходимым и важным.

Как свидетельствуют реалии рынка, характер процессов, происходящих в обществе, требует не противопоставления государственного сектора имущества частному и публичного права — частному праву, а их взаимосочетанию, особенно в области управления недвижимостью. Актуальными являются не застоявшиеся схемы правоотношений, а их радикальные преобразования на пути все более глубокого проникновения публичного права в ткань гражданского, предпринимательского и других отраслей частного права. К тому же качественно изменяются право и управление в России, где с развитием гражданских правоотношений в сфере недвижимого имущества (правоотношения недвижимости) все более складывается паритет частных и публичных начал, особенно свойственный предпринимательскому праву.

Стержень данной работы — выявление специфики и особенностей исследуемой системы, ее адаптации к новым условиям формирования устойчивых взаимосвязей управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости рыночного типа, изучение их с той степенью прагматичности и достоверности, которые позволяют оперировать этими понятиями как научным инструментом в конкретной познавательной и преобразовательной практике публично-правового и частно-правового хозяйствования.

Нельзя, однако, согласиться с теорией стихийности, полным отказом от государственного регулирования имущественных отношений недвижимости. Необходим поиск оптимальных пределов и методов управления в сочетании с гражданско-правовым и предпринимательско-правовым регулированием этих общественно значимых отношений. Ибо и частное право, и публичное право служат человеку и обществу, а нормы о праве собственности составляют комплексное правовое образование1.

К сожалению, единства в понимании природы и системности форм государственно-управленческих, предпринимательских и гражданских пра.

1 См.: Гражданское право. Учебник. 2-е изд.// Отв. Ред. Е. А. Суханов. Т. 1. М., 2003. С. 485- Гражданское право России. Часть первая. Учебник // Под ред. З.И. Цибу-ленко. М., 2004. С. 302, 312- Рыженков А. Я., Черноморец А. Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград. 2005. С. 554−575. воотношений в контексте социально-ориентированного рынка недвижимости в науке нет. Все это говорит о необходимости разработки научно обоснованной парадигмы правовой недвижимости и концепции развития данной, исключительно актуальной системы общественных отношений с использованием достижений правовой аналитики недвижимости, разработке которой в определенной мере посвящено настоящее исследование.

Теоретико-практический анализ целостности системы государственного управления, предпринимательско-правового и гражданско-правового регулирования отношений недвижимости, ее важной роли в установлении правовых основ единого рынка подчеркивает необходимость последовательного оформления в систему тех демократических институтов, ценностей, во имя которых развиваются социально-ориентированный рынок и связи между публично-правовыми и частно-правовыми явлениями в жизни общества. Необходимо, по существу, обеспечить качественно новый уровень связанности правом управленческих, предпринимательских и гражданских отношений недвижимости, сформировать его новую, социально-ориентированную систему. В связи с этим предпринимается попытка исследования диалектической связи между правотворчеством и фактически сложившимися управленческими, предпринимательскими и гражданскими правоотношениями в контексте социально-ориентированного рынка недвижимости как объекта изучения отраслей публичного и частного права.

Степень научной разработанности темы. Межотраслевой, комплексный характер исследования предполагает многоплановость поставленных в диссертации вопросов и необходимость обращения к нормативно-правовой и монографической литературе, освещающей различные аспекты решаемых проблем.

Современный аналитическо-правовой аспект темы опирается на труды философов, классиков правовой мысли. Речь идет о трудах Платона,.

Аристотеля, Макиавелли Н., Гоббса Т., Канта И., Локка Дж., Монтескье Ш., Гегеля Г. В.Ф., Маркса К., Бердяева Н. А., Ильина И. А., Ленина В. И. и др.

С целью обеспечения комплексности исследования отражен современный опыт исследователей других стран в сфере формирования системы правовых отношений. Автор использовал теоретические положения и выводы работ М. Альберта, С. Л. Брю, С. О. Доннела, П. Друкера, Г. Кунца, К. Р. Макконела, М. Х. Мескона, Р. К. Мертона, Ф. Хедоури, Д. Чайлда, Д. О. Шонесси и других ученых.

Также использованы труды ученых-юристов, экономистов, социологов по регулированию управленческих, предпринимательских и гражданских отношений, отражены результаты обобщения практики деятельности органов государственной власти и методология управления.

Проведенному анализу и полученным выводам способствовали труды ученых, исследующих проблемы теории государства и права, государственного права и управления, административного, гражданского и предпринимательского права: Т. Е. Абовой, С. С. Алексеева, А. П. Алехина, В. К. Андреева, Л. В. Андреевой, Г. В. Атаманчука, Д. Н. Бахраха, И. Л. Бачило, Е. В. Богданова, В. В. Витрянского, В. Г. Вишнякова, А. К. Голиченкова, Е.П. Гу-бина, Р. В. Енгибаряна, В. В. Ершова, И. В. Ершовой, С. Э. Жилинского, В. И. Жукова, В. В. Зайцева, А. И. Иванова, Д. А. Керимова, Ю. М. Козлова, Ю. К. Краснова, П. В. Крашенинникова, О. Е. Кутафина, Б. М. Лазарева, В. В. Лаптева, Г. В. Мальцева, Н. И. Матузова, B.C. Мельникова, Т. Н. Нешатаевой, Л. А. Новоселовой, А. В. Оболонского, Л. Л. Попова, В. А. Прокошина, Г. Ф. Ручкиной, А. Я. Рыженкова, В. Д. Сорокина, Ю. Н. Старилова, Е. А. Суханова, Ю. А. Тихомирова, B.C. Толстого, Ю. К. Толстого, А. П. Фокова, Д. А. Фурсова, В. М. Сейнароева, В. А. Слесарева, Л. И. Шевченко, А.Е. Шерстобито-ва, М. К. Юкова, В. Ф. Яковлева и др.

Вопросы имущественных отношений рассматривались и с финансовой точки зрения. Наиболее значимые в этом направлении работы Г. А. Гаджиева, Е. Ю. Грачевой, А. Д. Селюкова, Н. И. Химичевой и др.

Вместе с тем нельзя признать достаточным уровень научного рассмотрения комплекса межотраслевых проблем формирования системы рыночных правоотношений недвижимости. Отсутствует целостная теоретическая концепция развития этих отношений с позиций укрепления государственного единства и правовых основ единого рынка.

С учетом того, что проблемы обеспечения единой системы рыночных правоотношений недвижимости не получили своего решения, следует констатировать необходимость их научного осмысления и выработки теоретических подходов и практических рекомендаций. В связи с этим представленная работа является одной из первых в юридической науке, содержащей системный и межотраслевой анализ рыночных правоотношений недвижимости.

Объектом диссертационного исследования выступают общественные, главным образом, управленческие, предпринимательские и гражданские отношения, возникающие в связи с их системно-правовым обеспечением и конституционным установлением правовых основ единого социально-ориентированного рынка.

Предметом диссертационного исследования является межотраслевая система (комплекс) правовых норм, регулирующих формирование рыночных отношений недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, методология системного анализа правовых приоритетов в развитии управленческих, предпринимательских и гражданских отношений на рынке недвижимости.

Цели и задачи диссертационного исследования состоят в раскрытии смысла, содержания и направлений развития отношений недвижимости под влиянием социального государства и рынка, и на этой основе — в комплексной интерпретации ряда положений отраслей публичного и частного права.

Достижение поставленной цели осуществляется в результате научного решения комплекса исследовательских задач, отражающих логическую последовательность предпринятого анализа триединства нормативно-правового содержания категории «система рыночных правоотношений недвижимости»:

— проанализировать, выявить и обобщить основные черты исторически формирующейся и развивающейся системы управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений недвижимости, ее функций и места в публичной и частно-правовой жизни общества;

— рассмотреть сложившиеся в научной литературе представления об управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношениях, осмыслить причины, обусловившие отсутствие научных исследований системности отношений недвижимости;

— выявить основные черты формирования эффективной системы рыночных правоотношений недвижимости, их уровней и видов относительно земли, жилых и нежилых помещений, риэлторской деятельности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— разработать собственную концепцию анализа системы рыночных правоотношений в контексте правовой аналитики недвижимости, предварительно определив связи публичного права и частного права в механизме правового регулирования системы отношений недвижимости;

— дать анализ статуса участников управленческих и гражданских правоотношений, рассмотреть наиболее важные вопросы его развития с точки зрения того, как фактические отношения должны отразиться в законодательстве;

— показать динамику правового регулирования управленческих, предпринимательских и гражданских отношений недвижимости через категории: власть, собственность, система государственного и муниципального управления, государственные и частные интересы, правовое стимулирование, противоречия, конфликты, оптимизация отношений недвижимости;

— раскрыть правовые основания возникновения, осуществления и прекращения отношений имущественной безопасности;

— проанализировать особенности процедуры и методов реализации правоотношений недвижимости;

— выработать, исходя из правовой аналитики недвижимости, предложения по практическому применению элементов системы рыночных правоотношений недвижимости и предложить меры, обеспечивающие изменение их нормативно-правовой базы в условиях административной реформы.

Методологическая и теоретическая основы исследования представлены, соответственно кругу освещаемых вопросов, совокупностью основных современных методов познания и описания системы общественных явлений, отношений и процессов. Это — исследовательский инструментарий диалектики, системного комплексного подхода, структурно-функциональный анализ, сравнительный и социологический методы, единство конкретно-исторического и концептуального изучения явлений и процессов, а также социально-юридические методы анализа и толкования нормативных актов. Комплексный подход позволил широко применить такие его составляющие, как системно-компонентный, системно-функциональный, системно-структурный, системно-интегративный, системно-коммуникационный подходы. В значительной мере использованы методы компьютерного моделирования, межотраслевой подход в качестве инструмента анализа правовых институтов и отношений.

Применение названных методов позволило исследовать объект в целостности и всесторонности.

Источниковую базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский, Градостроительный, Земельный, Водный кодексы РФ, КоАП РФ, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации и ее субъектов, правовые акты органов местного самоуправления, а также ряд международных правовых актов. В работе использованы постановления Конституционного Суда Российской Федерации, а также постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, акты других федеральных судов по вопросам отношений в сфере недвижимого имущества.

В процессе работы над диссертацией изучен и использован значительный объем научной, монографической литературы отечественных и зарубежных ученых по правовым, экономическим и социальным аспектам функционирования системы имущественных отношений на различных этапах исследования.

Эмпирическую базу диссертационного исследования отражают данные статистических сборников, материалы газетных и журнальных публикаций, программные и иные материалы органов государственной власти и местного самоуправления, посвященные проблемам правового регулирования отношений недвижимости, а также факты реальной практики их пра-вореализации.

Существенную помощь оказали социологические исследования, проведенные в составе научных коллективов, по проблемам развития системы правоотношений недвижимости России и ее регионов, личные наблюдения автора в исполнительных органах федерального и регионального уровня, в научно-педагогической деятельности, а также участие в подготовке, переподготовке и повышении квалификации руководящих работников в рассматриваемой сфере деятельности.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что впервые осуществлен межотраслевой, комплексный анализ проблем формирования и развития системы правового регулирования рыночных отношений недвижимости в условиях административного реформирования.

Проведенное исследование дало возможность сформулировать и обосновать следующие положения и выводы, обладающие научной значимостью и новизной, и выносимые на защиту:

1. Рассмотрена в диссертации недвижимость как определенное экономико-правовое явление, ставшее значимой частью собственности в рыночных условиях. Главные ее элементы — земля, жилые и нежилые помещения, сооружения, наиболее ценные вещи должны использоваться в интересах удовлетворения конституционных и иных прав граждан. Владение, пользование, распоряжение и управление жилыми и нежилыми помещениями, землей, другими природными ресурсами с правовых позиций анализируются как основа жизнеобеспечения, т. е. жизни и деятельности народа, как достояние граждан, независимо в какой форме собственности находится недвижимость. В диссертации впервые перенесен акцент на взаимодействие конституционных, предпринимательско-правовых, гражданско-правовых целей, задач и функций прогнозирования и программирования, на рациональность ограничений и запретов, организационную поддержку, консультирование и стимулирование в сфере права недвижимости.

2. Доказывается, что отношения, связанные с недвижимостью, регулируются правовыми нормами не только гражданского законодательства, но и многих других отраслей законодательства, и в то же время представляют собой недостаточно скоординированный объем норм, который целесообразно сосредоточить в одном федеральном законе — «О недвижимости». Ставится вопрос о повышении роли гражданского, предпринимательского права в обеспечении качества: а) внутрифедеральных договоров, содержащих правовые нормы об управлении объектами недвижимости, равно как и соответствующих соглашений между правительствами, губернаторами, министерствами о сотрудничестве, делегировании прав в сфере недвижимости и расширении кредитно-управленческих соглашенийб) административно-правового регулирования государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Систематизированы аргументы, в силу которых имущественные, управленческие, интеллектуальные отношения права недвижимости в условиях рынка переросли рамки институтов гражданского и административного права и поэтому трансформируются в самостоятельную сферу «право недвижимости» в рамках предпринимательского права. По такому пути развивается и будет совершенствоваться предпринимательское право, которое тесно соприкасается с налоговым, финансовым, земельным и другими отраслями права, что обогащает теорию и практику конституционного, гражданского и других базовых отраслей права. В связи с этим доказывается, что предприятие, вопреки указанию ГК РФ (ст. 132), является особым видом имущества с переменным составом элементов имущественных и неимущественных прав. Предприятие нельзя квалифицировать только как недвижимость, поскольку оно включает в себя права требования, долги, интеллектуальные права, а также земельные участки здания, сооружения и т. п. — непременный элемент юридического лица как субъекта права. Права на предприятие и сделки с ним не должны регистрироваться по федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие части четвертой ГК РФ дополнительно подтверждает данное положение.

4. Разработана теория развития имущественно-правовых отношений, включая концепцию права на недвижимость, в основе которой находится триединство элементов системы, охватывающей управленческие, предпринимательские и гражданские правоотношения при четком разграничении их публично-правового и частно-правового регулирования.

Непременным элементом этой целостности являются: системность целевых и функциональных особенностей отношений недвижимостивзаимообусловленность прямых и обратных связей управляющих органов и управляемых субъектовупорядоченность отношений недвижимости юридическими нормами. Предложенная концепция позволяет всесторонне развивать право на недвижимость в интересах личности и государства. Достоверность концепции подтверждена в результате применения новых методологических подходов к исследованию права на недвижимость в условиях административного реформирования (сокращение функций управления недвижимостью, осуществляемых госорганамиразвитие саморегулируемых и оптимизация деятельности существующих организаций в сфере недвижимостиоптимизация функций управления недвижимостью по результатам осуществляемой деятельности).

5. Предложена и обосновывается посредством существующих взаимосвязей предпринимательских и гражданских правоотношений теория управления недвижимостью, основанная на действии комплексной отрасли законодательства о недвижимом имуществе, в которой необходимо выделяются организационно-правовая, управленческо-правовая, информационно-правовая и правоохранительная функции органов управления недвижимостью на федеральном, региональном и местном уровнях. При этом регион рассматривается как социально-экономическое единство части территории государства, построенной с учетом особенностей географического, природного, культурного факторов и наличия имущественного комплекса в формате всех видов недвижимости.

6. Сформулирована теоретико-практическая конструкция «права ограниченного владения земельным участком» как особого вещного права. Суть конструкции состоит в том, что собственник земельного участка, предоставляя его под строительство другому лицу, принимает на себя обязанность обеспечить возможность пользоваться участком как этому лицу, так и последующим собственникам здания, возведенного на этом земельном участке. Это право следует закрепить в федеральном законе «О недвижимости» и модельном законе субъекта РФ «О порядке управления объектами недвижимости» .

С точки зрения аналитики недвижимости целесообразно законодательно закрепить практику правового стимулирования в этой сфере как целенаправленного сознательного изменения статуса объектов правового обеспечения недвижимости под влиянием рынка недвижимости и развития права собственности на недвижимое имущество, включая оценку и налогообложение последнего, наличие у хозяйствующего субъекта определенной совокупности: прав и гарантий самостоятельного принятия решенийвидов, форм и сфер хозяйственной активности на рынке недвижимостиметодов осуществления и использования результатов этой деятельности.

7. Обосновывается действие на перспективу правового механизма совершенствования государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

— исключение дублирования функций, осуществляемых в части общеправовой государственной регистрации, инвентаризационного учета и на-логово-правовой регистрации различными государственными органами путем наделения данными функциями единой структуры — Федеральной регистрационной службы Российской Федерации и установление в главе 7 КоАП РФ соответствующих дополнительных составов административных правонарушений и ответственности за нарушение порядка регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— создание единого банка информационных данных для нужд информационного взаимодействия этих органов с налоговыми органами, местным самоуправлением, органами, производящими оценку недвижимости для целей налогообложения объектов недвижимости и др.

8. Предлагается обеспечить достижение целей повышения капитализации недвижимости путем широкого вовлечения ее в хозяйственный оборот, что невозможно без всесторонней и эквивалентной оценки объектов недвижимости как для предпринимательско-инвестиционной деятельности, так и для налогообложения. Единый подход к ее учету и оценке, предлагаемый автором, позволит избежать противоречий в применении норм гражданского, земельного и налогового законодательства, облегчит применение всего комплекса норм о недвижимости в административно-правовой, финансовой, судебной и иной правовоприменительной практике.

9. Обоснованы и реализованы (частично) на различных этапах исследования рекомендации автора уполномоченным органам исполнительной власти субъектов РФ принять ряд нормативно-правовых актов, а именно, положений: а) о комиссии по вопросам распоряжения недвижимым имуществомб) о порядке и условиях страхования государственного имуществав) об утверждении примерных форм уставов государственных унитарных предприятий и государственных учрежденийг) о порядке проведения торгов на право заключения договоров на передачу имущества во временное владение, пользование и распоряжениед) о порядке использования средств, полученных от аренды нежилых помещенийе) об организации содержания и эксплуатации объектов нежилого фонда, находящегося в государственной казне, и др.

Научная и практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что представленные выводы и сформулированные на их основе предложения могут обеспечить повышение теоретико-практического уровня развития системы правового регулирования в контексте социально-ориентированного рынка недвижимости и административного реформирования, способствовать внедрению научно обоснованной парадигмы правовой инноватики недвижимости, реализации целостной концепции повышения эффективности системы управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений в сфере недвижимого имущества.

Сформулированные в диссертации выводы и предложения помогут создать определенную теоретико-методологическую базу нормотворческой деятельности субъектов отношений недвижимостинового законодательства и совершенствования действующего в сфере недвижимого имуществасоздания организационно-правовых форм управленческой, предпри-нимательско-правовой и гражданско-правовой деятельности, направленных на ликвидацию излишних звеньев в государственном аппарате.

Результаты исследования могут быть использованы в дальнейших научных разработках данной проблемы, в учебном процессе, а также при подготовке управленческих кадров, работников органов юстиции и арбитраж-но-судебной системы.

Апробация результатов исследования. Диссертация, публикации, научные доклады соискателя обсуждены и одобрены на кафедре гражданского права Российской академии правосудия, на кафедрах юридического факультета Курского государственного технического университета. Получены позитивные отзывы на монографические работы.

Основные теоретические выводы и положения диссертационного исследования нашли отражение в докладах, сделанных на международных, всероссийских, межрегиональных конференциях, семинарах и «круглых столах». Ряд теоретико-прикладных материалов по теме диссертации опубликован в сборниках научных трудов Российской академии государственной службы при Президенте РФ, Национального института бизнеса и в центральных журналах.

Концептуальные положения диссертации, а также практические рекомендации в области формирования системы рыночных правоотношений недвижимости, изложенные автором, приняты во внимание (на законодательном уровне), в частности внесены изменения в Гражданский, Лесной и Водный кодексы, в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Работая в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области, заведующим кафедрой гражданского права и деканом юридического факультета Курского государственного технического университета, сотрудничая с рядом корпоративных и независимых информационно-аналитических служб, соискатель занимался деятельностью по апробации инновационных подходов к проблемам трансформации отношений недвижимости и ее составляющих, разработкой и реализацией технологий, обеспечивающих управленческую и народнохозяйственную стабилизацию в России. Кроме того, автор участвует в создании методических пособий и рекомендаций для управленческих кадров, занятых в сферах недвижимости, предпринимательства и реализации административной реформы.

Основные идеи, методики, результаты проведенных исследований в наиболее концентрированном виде изложены в монографиях и научных статьях, посвященных формированию системы рыночных правоотношений переходного этапа. Теоретические положения диссертации апробировались в процессе чтения автором лекций для аспирантов, студентов и слушателей Курского государственного технического университета, Курского филиала Орловской региональной академии государственной службы, Курского филиала Российского государственного социального университета и др.

Основные теоретические предложения и выводы диссертационного исследования получили отражение в публикациях автора.

Структура диссертационного исследования обусловлена целями и задачами диссертации, отражает ее логику и состоит из трех разделов, включающих в себя семь глав, разделенных, в свою очередь, на двадцать параграфовзаключениясписка использованных нормативных правовых актов и научной литературы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

1. В итоге межотраслевого диссертационного исследования правомерен вывод о том, что в России возрождено разделение права на частное и публичное и что укрепляется интеграция, взаимодействие их норм в сфере недвижимости. Конкретные положения, вытекающие из указанного вывода, заключаются в комплексе обобщений теоретико-практического содержания системы рыночных правоотношений недвижимости.

Право России сейчас работает с издержками, находящимися на пересечении частного и публичного интересов. Вместе с тем жизнедеятельность сферы недвижимости, как и общества в целом, регулируется уже не столько «чистыми» частно-правовыми или только публично-правовыми методами, но и средствами, относящимися к публичнои частно-правовому комплексу. В отличие от публичного права частное право регулирует имущественные отношения, обеспечивающие частные интересы, независимость и инициативу индивидуальных собственников и объединений (корпораций) в их имущественной деятельности.

Вследствие устремления системы публично-управленческих, предпринимательских и частно-гражданских отношений в сфере недвижимости к единению, сближению, право становится особенно необходимым в качестве средства защиты недвижимого имущества и собственности в целом.

Опираясь на исторический опыт правового регулирования недвижимости, можно утверждать, что за неразвитостью, слабостью частного права на недвижимость стоит слабость гражданского обществаза слабостью публичного права скрывается немощное, ограниченное в своих возможностях государство, порой притесняющее частный имущественный сектор, вместо взаимоподдержки, сотрудничества и консолидации с ним. Ведь публично-правовые отрасли (конституционное, административное, муниципальное, финансовое, уголовное, уголовнои гражданско-процессуальное право) основаны на регулировании, принципами которого являются:

— гражданский долг каждого собственника недвижимого имущества;

— выполнение государственных велений, подчинение государственной дисциплине, поддержание установленного государством правопорядка;

— публичное право гражданина на недвижимое имущество — право на участие не только в процессе управления недвижимостью, но и в процессе правореализации имущественных интересов государства.

В связи с этим предстоит решать задачи оптимизации прав, свобод и обязанностей граждан как участников управленческих, предпринимательских и гражданских правоотношений. Демократизация правового статуса граждан неизбежно стимулирует их социально-рыночную активность посредством участия в управлении делами общества, государства и местного самоуправления, побуждает к неприятию тоталитаризма и повышению ответственности за свои социально-значимые действия на рынке недвижимости.

Концепция личностной ценности права на недвижимое имущество углубляется положениями о гуманизации права на собственность, охватывающего практически все области действия права на недвижимость. Прежде всего — сферу установления социальной справедливости во взаимоотношениях личности с другими собственниками в области имущественно-экономических, политических и правовых отношений.

2. Развивая триединую юридическую систему (конструкцию) рыночных правоотношений недвижимости, необходимо управленческие, предпринимательские и гражданские отношения прочно связывать с законом. Неполное, слабое урегулирование правом деятельности рынка недвижимости облегчает его чрезмерное вторжение в жизнедеятельность граждан. Смысл и назначение правового регулирования в том и состоит, чтобы имущественные объекты управления являлись бы и реальными объектами управленческих отношений, и объектами предпринимательских, а также гражданских правоотношений, а их субъекты — носителями и прав, и обязанностей. Органы государственного управления, вступая с ними во взаимоотношения, своими действиями должны не только не нарушать частные интересы и права управляемых, но и способствовать реализации их прав и законных интересов. Достижение такого результата вряд ли реально без связи предпринимательско-правового и гражданско-правового регулирования с регулированием государственно-управленческих отношений в сфере недвижимости и иных общественных отношений.

Поэтому необходимо убрать все препятствия, которые стали на пути радикального преобразования содержания деятельности по осуществлению функций управления недвижимостью, а также правовых основ единого рынка недвижимого имущества. Прежде всего важнейшее значение имеет реализация правового потенциала системы государственного управления, предпринимательского и гражданского права в сфере недвижимости.

3. Показ ощущаемой девальвации таких ценностей как права и свободы человека, управляемость, модернизация, правопорядок, вокруг которых начался реформационный процесс в России, многократно усиливает актуальность проблемы правового регулирования управленческих, предпринимательских и гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости.

Преодоление системного, обширного кризиса, с которым столкнулось российское общество, потребовало кардинального изменения всей организации регулирования общественных отношений и создания эффективной системы правового регулирования основ рынка недвижимости. Государство вступило, хотя и небезболезненно, на путь модернизации, реформирования, обновления данных отношений. Этот путь основан на теории правовой недвижимости и правоведения недвижимости, их моделях, технологиях, требующих комплексного осмысления, дальнейшей теоретической разработки, выявления возможностей их эффективного применения к реалиям России.

К правовой аналитике недвижимости, ее ядру — изменяющейся системе управленческих, предпринимательских и гражданско-правовых отношений недвижимости, помимо таких устоявшихся категорий как структура, среда, состояние, взаимосвязь и других, необходимых для любой системы, можно применить единый концептуальный и методологический подход. В частности, специфика переходного этапа обусловлена усилением роли го-меостазиса этой юридической системы (конструкции), под которым понимается совокупность сложных приспособительных элементов системы, направленных на устранение или максимальное ограничение действия различных факторов внешней и внутренней среды, нарушающих относительное динамическое постоянство внутреннего состояния системы регулирования отношений недвижимости.

Формирование рыночных правоотношений недвижимости — ядра правовой аналитики недвижимости показывает, что стимулирование рынка недвижимого имущества в цивилизованных формах является важным условием устойчивого развития экономики и всей общественной жизни, реализации потенциала свободы и национальной безопасности. Российское общество и государство не получают пока от этого сектора экономики того эффекта, на который они вправе рассчитывать. Аналитика инновационных форм организации рыночной жизни, работающих на прогрессивное развитие многих стран, в России также должна выполнять эффективную роль в контексте осуществляемой административной реформы, чтобы отношения в сфере недвижимости органично входили в цивилизованный, социально-ориентированный рынок, укрепляли позиции предпринимательства в гражданском обществе и правовом государстве.

Исходя из научных положений аналитики недвижимости, представляется целесообразным обосновать и апробировать национальную программу, в которой рынок недвижимости рассматривается со всех сторон, и прежде всего — с управленческой, предпринимательско-правовой и гражданскоправовой сторон. Речь идет о целостном прогнозе имущественной жизнедеятельности структур государства и общества.

Рассматривая основные имущественные процессы как объекты права и управления, аналитика недвижимости позволяет делать выводы, необходимые для сферы иных отраслей знаний, что обусловлено применением опыта межотраслевого исследования, накопленного на междисциплинарном уровне развития публичного и частного права.

4. Критически оценивая сложившиеся отношения собственности и подходы к их анализу, правовая аналитика недвижимости намечает новые, нетрадиционные, поисковые решения. Однако они, ни в коей мере не претендуя на законченность и непогрешимость, предполагают дальнейшую разработку не только в постановке, теоретическом осмыслении и решении важных проблем правового регулирования отношений недвижимости, которые ранее не получили достаточного освещения в юридической литературе. Разрабатываемая теория аналитики недвижимости является по существу одной из первых попыток комплексного сравнительно-правового исследования эволюции государственно-правовых и муниципально-правовых отношений в единстве с предпринимательско-правовыми и гражданско-правовыми явлениями.

Особое значение имеют положения аналитики недвижимости, обеспечивающие последовательное проведение принципа «единой системы правового регулирования» объектов недвижимости.

В этой связи следует активнее развивать точку зрения профессора В. В. Витрянского о том, что имеется необходимость введения в перечень недвижимого имущества такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс, представляющий собой совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.

С помощью правовой аналитики надо привести к единому знаменателю признаки и вещно-правовой режим жилых и нежилых помещений. Ведь в результате приватизации многие организации оказались собственниками части зданий, этажей, подъездов и т. д., включая места общего пользования. Между тем объектом права собственности могут служить лишь офисные помещения, а места общего пользования должны признаваться общей долевой собственностью всех лиц, которым принадлежат офисные помещения в соответствующем здании.

Не случайно правовая аналитика недвижимости исходит из того, что должны быть освобождены от необходимости госрегистрации права на предприятие, ограничения и обременения этих прав, их возникновение и прекращение. Публичный характер сделок с предприятиями, являясь необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов, может быть обеспечен введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятиями. Имеются основания утверждать, что госрегистрации должны подлежать только переход и обременение вещных прав на объекты недвижимости в составе предприятия.

5. Упорядочение правового регулирования отношений недвижимости возможно лишь в рамках единой концепции правовой аналитики недвижимости, которая признавалась бы всеми основными участниками правотворческого процесса и правоприменения.

Правовая аналитика исходит из того, что определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, является универсальным. Она анализирует недвижимость как-то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назначению. Таков главный критерий, который соответствует общемировой практике. Его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. — момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Исходя из правовой аналитики недвижимости, необходимо обосновать стратегию правового регулирования рынка недвижимости, социально-экономического подъема на основе устойчивого развития в XXI веке, обеспечить адресность финансирования фундаментальных межотраслевых исследований проблем правового хозяйствования.

Технологии регионального и муниципального регулирования отношений недвижимости, используемые в соответствующих секторах экономики на основе правовой аналитики, могут вбирать в себя достижения стратегических исследований, комплексных, прогнозных оценок последствий управленческих действий, когда станет реальностью оптимизация регулирования отношений недвижимости. Все это позволяет ставить и решать вопросы разработки антикризисного механизма правового регулирования отношений недвижимости в качестве правового приоритета в развитии экономики, в первую очередь, в сфере правоотношений собственности. Главная причина нерешенности этих проблем заключается в том, что органы управления в процессе приватизации и ее законодательного закрепления не имели общественного согласия и единства власти. Это привело к дезорганизации имущества, хозяйства и неуправляемости в основных секторах экономики с вытекающими отсюда последствиями (снижение уровня жизни, устойчивый бюджетный дефицит, неспособность ветвей власти принимать согласованные решения, недостаток нормальных рыночных отношений).

6. Именно с позиций аналитики недвижимости в настоящее время во всех странах с развитой рыночной экономикой осуществляется концептуально-стратегическая система мер поддержки правового регулирования рынка недвижимости, обновляется механизм социально-экономического обеспечения, утверждается ориентация на создание действенных стимулов к новаторству в предпринимательской деятельности.

Традиционные концепции, способы и механизмы, выработанные десятилетиями развития рыночной экономики, — постановка целей, возможность их достижения с помощью только финансовых средств в современных условиях не всегда оказывают желательное воздействие на правовую модель регулирования рынка недвижимости. Дело в том, что эти методы успешно использовались (и используются) тогда, когда результаты и последствия хозяйственной деятельности с достаточной степенью точности предсказуемы. В условиях глобализации социально-экономических и информационно-технологических процессов, международного разделения труда и антитеррористических мероприятий предсказуемость экономических результатов становится труднодостижимой целью правового регулирования рынка недвижимости.

7. Основываясь на достижениях правовой аналитики, предстоит разработать современные правовые основы функционирования и регулирования рынка недвижимости в России с учетом уже накопленного международно-правового опыта. Принятые в последние годы меры в этой области, при несомненной полезности и значимости, являются лишь подступами к созданию современной стратегической модели правового регулирования рынка недвижимости. Очевидной стала необходимость создания соответствующих ей правового, социально-экономического, культурно-нравственного, информационного, кадрового и других механизмов на разных уровнях общественной жизнедеятельности. Это могут быть уровни федерального, регионального и муниципального развития, а также в различных отраслях правового регулирования экономической (финансовой, кредитной, налоговой, инвестиционной и т. п.), социальной, политической, духовно-культурной, информационной жизнедеятельности. Здесь остро ощутима потребность в создании современных банков данных, рекламных агентств, маркетинговых исследовательских центров по вопросам упорядочения отношений недвижимости.

8. В кадровой работе актуализируются деятельность с персоналом управления, обучение менеджменту в сфере недвижимого имущества, мотивация к цивилизованному регулированию рынка недвижимости, а также «выращивание» талантливых предпринимателей в школах бизнеса, в вузах юридического, управленческого и экономического профиля. Там, где разрабатываются современные концепции, стратегии и программно-целевые методы управления бизнесом, создаются теперь деловые центры регулирования рынка недвижимости, уточняются и проверяются теоретические модели правового регулирования рынка недвижимости с учетом мирового и отечественного опыта. Только на этой основе возможна реальная целостная оценка состояния, в котором сегодня находится становление рынка недвижимости в России.

Без изменения аналитико-правовой среды, являющейся определяющей в изучении развития рынка недвижимости, последний не может обрести цивилизованного облика. Поэтому системное изучение общественной среды, окружающей рынок недвижимости, на основе современных достижений науки и соответствующей антикризисной стратегии становится решающим условием повышения эффективности использования правового пространства жизнеобеспечения людей.

9. Вполне понятна та проблематика анализа, которая рассматривается правоаналитикой по поводу многообразия форм собственности, рыночного способа хозяйствования на рынке недвижимости. В ней конкретно показывается, что принципы правового жизнеобеспечения методологически усиливаются корпоративными интересами на этом рынке, определяющими стратегическое развитие России. В результате теоретически обосновывается новая экономико-правовая модель будущего, разрабатываемая на основе правового регулирования рыночных отношений. На этой фундаментальной базе формируется сознание конституционной свободы и безопасности экономической деятельности, утверждается соответствующий им образ жизнеобеспечения.

В этой модели получает теоретико-правовое обоснование организация правового хозяйствования на рынке недвижимости как самостоятельная отрасль научно-юридического знания. В единой логике представлены базовые категории данной отрасли юридического знания, ее основные цели, задачи и принципы, а также функции науки государственного управления на данном направлении, организационные формы целеполагания: целевые комплексные программы и проекты, основанные на этой теориистратегическое планирование, ценностное, нормативное регулирование и моделирование, информационное обеспечение. Раскрыть пути и механизмы совершенствования системы правового хозяйствования на рынке, принципы ее построения в России XXI века — таковы важнейшие направления развития правовой аналитики недвижимости.

10. С помощью аналитики обобщаются основные направления менеджмента на рынке недвижимости: эффективное воздействие на рыночные процессы жизнеобеспечения, цивилизованное разрешение возникающих конфликтов и позитивное влияние на создание благоприятной для человека правовой среды. Речь идет о прогнозируемой ориентации на рыночные отношения, обеспечивающие рациональное использование самого реального и неисчерпаемого из всех ресурсов — человеческого.

Обосновано также действие основных принципов формирования управленческой элиты, лидерских качеств руководителей в процессе подготовки, принятия и выполнения управленческих решений и осуществления государственного контроля на рынке недвижимости.

Наряду с тем правовая аналитика «заботится» о создании типовой многоуровневой системы подготовки управленческих кадров, занятых развитием рынка недвижимости. Ведь рынок недвижимости впервые рассматривается не только в институциональной парадигме рыночных отношений, но и как объект правового регулирования в органичном и целостном единстве с механизмом свободы и имущественной безопасности. Не случайно в аналитике недвижимости определяется прогноз относительно того, как с помощью свободы и цивилизованных форм безопасности имущественной деятельности создать оптимальные условия для реального рынка недвижимости. Важнейшими факторами развития системы рыночных правоотношений являются социальная и государственная поддержка многообразия форм собственности, создание нормативно-правовой базы для добросовестной конкуренции, использования правовых институтов развития рынка недвижимости.