Инновационные подходы к формированию комплексной оценки объектов недвижимости

Актуальность темы

исследования. Одним из наиболее реальных результатов рыночных реформ в инвестиционно-строительном секторе отечественной экономики стало формирование рынка недвижимости. Современному российскому рынку недвижимости менее 20 лет, однако, он уже имеет свои характерные особенности и определенные тенденции развития. Позитивное воздействие на становление рынка оказало формирование законодательной базы и цивилизованных отношений между субъектами рынка недвижимости. Несмотря на существующие сегодня экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет средств федерального и местного бюджетов, так и за счет частных инвесторов, причем доля последних в общем объеме ввода новых объектов увеличивается. Вместе с тем, средний уровень обеспеченности на душу населения жильем в городах России в два раза ниже среднеевропейского уровня и в четыре раза ниже, чем в США. По обеспеченности населения учреждениями социальной сферы данная разница еще больше, принимая во внимание и разницу в уровне качества жилищ и общественных зданий.

Необходимость радикального обновления сложившихся в сфере общественного обслуживания населения материальной базы, хозяйственного механизма, методов управления назрела давно. Однако реальные предпосылки для этого возникли только в условиях экономических преобразований, охвативших все сферы общественной и экономической жизни страны, поскольку недооценка роли социальной инфраструктуры неизбежно приводит к негативным последствиям, как в общественной жизни, так и в экономике в целом.

Наиболее эффективным и социально привлекательным путем перехода к цивилизованной рыночной экономике и последующему долговременному развитию является решение жилищной проблемы и связанное с ним повышение обеспеченности населения учреждениями социальной инфраструктуры. При сегодняшнем невысоком уровне среднедушевого дохода, степень удовлетворения потребностей россиян в жилье примерно такая же, как и прочих потребностей. В этой связи можно признать, что форсированное строительство жилья приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья. Однако в странах с развитой рыночной экономикой при полной свободе потребительского выбора прямые и косвенные затраты на жилье, составляют примерно третью часть расходов населения. Жилье является объектом наиболее активного спроса и в нашей стране. Причем тенденцию устойчивого спроса на жилье можно ожидать не только в ближайшей, но и в отдаленной перспективе в силу многих причин, например, в силу сурового климата — продолжительной зимы — россияне вынуждены проводить в помещениях большую часть жизни, чем обитатели преобладающего большинства других стран мирового сообщества.

Рынок недвижимости относится к несовершенным типам рынков: обращающиеся на нем объекты нестандартны, трудно сопоставимы между собой по качествурынок этот всегда локален (спрос, предложение и цены сильно зависят от местоположения объектов) и чрезвычайно неэластичен (предложение всегда ограничено из-за естественного дефицита территории). Все эти сложности вызывают затруднения в процедуре оценки недвижимости. Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения в большинстве стран с рыночной экономикой представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий.

Методы оценки объектов недвижимости в принципе отвечают всем условиям и требованиям рыночной системы, поскольку в их основе находятся основные слагаемые рынка — спрос и предложение. В то же время в оценке жилых и общественных зданий имеются свои особенности, причем не только методологического характера, т.к. на процесс оценки недвижимости влияет множество социальных, общеэкономических факторов.

Повседневная практика свидетельствует о том, что пользуются спросом, и значит, подлежат оценке все виды городской недвижимости — от старинных уникальных объектов с сохранившимися функциями или с предполагаемым перепрофилированием — до зданий, построенных в течение 40−50 последних лет, подлежащих реконструкции, модернизации, перепланировке, а также различные жилые и общественные здания, строящиеся сегодня.

Для всех случаев оценки недвижимости требуются различные методические подходы, основанные на сложившихся особенностях российского рынка и учитывающие особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного и т. п. характера.

На современном рынке недвижимости представлены практически все виды объектов жилищно-гражданского назначения. За последние годы последовательно увеличивались объемы сделок в жилищном секторе, а также — сделок с объектами гражданского назначения. В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировался, началось образование вторичного рынка. Отличительной чертой данного этапа развития рынка является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов (квартир) для получения единовременной прибыли, сколько на получение постоянных денежных накоплений, например, от сдачи в аренду.

Критерием экономического кризиса в развитой рыночной экономике явля-" ются, как известно, не только степень падения объемов производства и инвестиций, но и способность инвестиционной сферы осуществлять воспроизводственные функции. Начавшийся мировой финансовый кризис, затронувший экономику страны, отчасти нарушил эту способность, что свидетельствует о необходимости принятия стимулирующих мер на рынке недвижимости.

Кроме того, отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей оценки различных вариантов общественных зданий приводит к диспропорциям и неравномерности развития материальной базы социальной инфраструктуры, а также к их реализации на рынке недвижимости. Поэтому теоретическое исследование проблемы оценки объектов недвижимости (жилых и общественных зданий), направленной на выработку предложений по совершенствованию методического инструментария оценки, имеет одновременно и поисковый и прикладной характер.

Степень научной разработанности проблемы. Экономические исследования в России, относящиеся к данной проблематике, можно объединить в две группы: проблемные, касающиеся общих вопросов инвестирования, экономики 5 строительства, маркетинговых исследований, правовых вопросов, в частности, ипотеки, и прикладные, затрагивающие отдельные стороны развития задач в пределах оценки земли, инновационных проектов жилых зданий, отдельных отраслей или видов общественных сооружений.

Проблемы повышения эффективности функционирования рынка недвижимости рассмотрены в работах отечественных ученых: В. Афанасьева, Е. Блеха, А. Богомолова, И. Бугаяна, Б. Бушуева, П. Виленской, В. Горемыкина, В. Григорьева, А. Карасева, П. Качуры, Н. Колесниковой, А. Кирилловой, В. Коссова, М. Круглова, Н. Кругловой, И. Липсица, П. Мягкова, Ю. Попкова, В. Радаева, В. Серова, В. Силина, Е. Тарасова, Е. Фесенко, И. Цуканова, Ю. Цыпкина, В. Черняка, Е. Шмидт, В. Яковлева и др.

Зарубежные исследования проблем анализа и оценки недвижимости, сыгравшие значительную роль в развитии российской науки о недвижимости в рыночных условиях, тем не менее, не отражают специфики российских особенностей развития и становления рынка недвижимости.

Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных методических рекомендаций по его оценке, многие проблемы стратегического направления развития жилищ-но-гражданского строительства остаются недостаточно изученными. Отсутствует концепция рынка городской недвижимости как целостной системы жилых и общественных зданий, слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений его развития в целом и отдельных отраслей, типов зданий и проектов для различных потребительских и платежеспособных условий и т. д.

Цель исследования. Целью диссертации является разработка научно обоснованных инновационных подходов к комплексной оценке объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения как целостной системы, отдельных типов и проектов зданий с учетом влияния социальных и общеэкономических факторов.

Практической целью исследования является выработка методического инструментария для технико-экономических, финансовых и социальноэкономических расчетов при обосновании комплексной оценки определенных типов и проектов зданий для различных условий эксплуатации.

Поставленная в работе цель предопределила необходимость решения следующих основных задач:

— исследование недвижимости в качестве объекта инвестиционной, управленческой и оценочной деятельности, анализ классификации объектов недвижимости;

— выявление и обоснование общих и специфических особенностей, а также ключевых принципов оценки различного типа объектов недвижимости;

— комплексный анализ основных структурных компонентов, направлений развития и динамики цен жилых и общественных объектов на рынке недвижимости;

— обобщение существующих методов и алгоритмов оценки объектов недвижимости, обоснование особенностей их практического применения для различных типов объектов жилищно-гражданского назначения;

— разработка методического инструментария комплексной оценки объектов недвижимости с учетом особенностей развития рынка недвижимости в современных экономических условиях.

Объект исследования. Непосредственным объектом исследования являются объекты недвижимости (жилые и общественные здания), предназначенные для удовлетворения потребительских потребностей с различным платежеспособным спросом в жилище и объектах социальной инфраструктуры.

Предмет исследования. Предметом исследования является процесс формирования инновационных подходов к развитию принципов и методов комплексной оценки объектов недвижимости жилищного и общественного назначения в современных экономических условиях.

Теоретико-методологическая основа исследования. Теоретическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, теории управления, оценке недвижимости, совершенствованию организационно-управленческого механизма в сфере строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, проблемам градостроительства, типологии и проектирования в гражданском строительстве, маркетинга.

Методологическую основу исследования составляет системный подход к изучению явлений, процессов и закономерностей хозяйственного развития в сфере градостроительной деятельности и оценки объектов рынка недвижимости. В ходе исследования использованы как общие законы и категории экономической науки, так и методы прогнозирования, экономического и маркетингового анализа, приемы статистического и сравнительного анализа, инструментарий теории управления.

Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором на основе системного анализа современных проблем рынка городской недвижимости обоснован инновационный подход к формированию ключевых принципов и методических рекомендаций по комплексной оценке объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения, как на уровне целостной системы, так и на уровне отдельных объектов.

На основе данного подхода в работе выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений, характеризующиеся тем, что в ходе исследования:

1. Обоснована система ключевых принципов оценки объектов жилищно-гражданского назначения в составе структурных, содержательных, методических и операционных аспектов, направленных на формирование комплексной (поэтапной) оценки определенных типов и проектов жилых и общественных зданий для различных условий эксплуатации. Использование данных принципов в процессе оценки объектов недвижимости позволяет наиболее полно учесть факторы, как социально-экономического, так и внеэкономического характера, влияющие на стоимость объектов недвижимости в современных экономических условиях.

2. Обобщены и систематизированы существующие методы и алгоритмы оценки объектов недвижимости и инвестиционно-строительных проектов, раскрыты и обоснованы особенности их практической реализации для оценки различных типов жилых и общественных зданий для принятия обоснованных управленческих решений по выбору вариантов их реконструкции, перепрофилированию, модернизации или новому строительству.

3. С учетом современных особенностей развития рынка недвижимости и роста потребностей оценки различного типа объектов для различных условий эксплуатации предложены методические рекомендации к разработке базовых показателей оценки, приходящейся на 1 кв.м. общей площади жилых и общественных зданий. Предложенная методика включает систему единиц измерения и базовых показателей объемно-планировочных коэффициентов, позволяющую проводить сопоставление, сравнение и оценку различных объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения.

4. Разработан метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям, основанный на согласовании основных компонентов, формирующих общие и частные критерии в зависимости от различных потребительских ситуаций. Метод комплексной оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям включает систему коэффициентов, позволяющих определять и сравнивать стоимость, а также текущие затраты различных жилых и общественных зданий, помещений, структуру стоимости объектов и отдельных конструктивных элементов в их составе.

Практическая значимость диссертационного исследования. Выводы и практические рекомендации, полученные по результатам исследования, направлены на совершенствование функционирования рынка городской недвижимости за счет разработки новых подходов к комплексной оценке различных типов объектов жилищно-гражданского назначения в современных экономических условиях.

Практическая значимость работы заключается, кроме того, в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке материалов прогнозного характера, а также органами управления социальным развитием и градостроительством при разработке программных мероприятий по совершенствованию государственных жилищных программ.

Предложенные в диссертации методы комплексной оценки жилых и общественных зданий (как в целом, так и отдельных типов и проектов) будут способ9 ствовать решению задач по развитию и совершенствованию градостроительной деятельности, а также интенсивному использованию основных фондов в условиях рыночной экономики.

Апробация диссертационного исследования. Основные результаты диссертации докладывались автором на международных и всероссийских научно-практических конференциях, методологических семинарах в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России, Академии гражданской защиты МЧС России в 2009;2010 гг.

Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе Государственной академии строительства и ЖКК России.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных статей, одна из которых представлена в журнале «Транспортное дело России», рекомендованном перечнем ВАК РФ. Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил 3,2 п.л.

Объем и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, в котором 138 источников. Работа изложена на 153 страницах машинописного текста, содержит 8 таблиц и 19 рисунков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

В процессе исследования проблем формирования инновационных подходов к комплексной оценке различных типов объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения, были получены определенные результаты, которые позволяют утверждать, что многие трудности решения задачи оценки объектов недвижимости, во многом связаны с отсутствием разработок, обосновывающих ключевые принципы и методический инструментарий комплексной оценки стоимости объектов на рынке недвижимости. В этой связи, можно остановиться на наиболее важных и общих положениях, вытекающих из результатов настоящего исследования.

К основным специфическим особенностям недвижимости, с точки зрения задач оценки различного типа объектов, следует отнести:

1. Выбор приоритета (как правило, в настоящее время преимущественное внимание сосредоточено на жилой недвижимости, но учитывая почти повсеместное резкое отставание от спроса объектов социальной инфраструктуры и низкое качество инженерно-технической инфраструктуры, в ряде случаев необходимо либо смещение приоритетов в пользу социальной инфраструктуры, либо их выравнивание).

2. Инвестиционный характер объектов недвижимости, предназначенных, как правило, для длительного (в зависимости от технического и морального износа) использования.

3. Уникальность каждого объекта (независимо от технического и морального состояния), обусловленная, главным образом, местоположением в плане города.

4. Сравнительно высокая капиталоемкость объектов недвижимости (объекты социальной инфраструктуры, как правило, более капиталоемки, чем, например, жилые дома, но если рассматривать всю структуру объектов в пределах города или даже жилого района, то наиболее капиталоемкой является массовая жилая недвижимость).

5. Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестиционного или жизненного цикла. Это означает, что товаром может выступать не только законченный объект, отвечающий заданным функциям, но и незавершенное строительство и даже подготовленная проектно-сметная документация, участок земли без строений на нем, строения без участка, которые могут быть установлены на нем, бизнес-план и т. п.

6. Многофункциональность объекта недвижимости, обусловливающая различия спроса на отдельные его элементы (например, жилые, офисные, торговые и т. п. помещения в одном и том же доме), различия технико-экономических и эксплуатационных показателей, обусловливающих различия возврата финансов и, следовательно, определенные финансовые сложности.

Таким образом, недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, градостроительных норм, строительных правил.

Анализ ключевых принципов оценки проектов и объектов недвижимости предполагает, по крайней мере, четыре блока исследований, которые уточнены и адаптированы автором применительно к объектам жилищно-гражданского назначения, и включают: а) структурный аспектб) содержательный аспектв) методические принципыг) операционные принципы.

Необходимость оценки объектов недвижимости (городских земель, жилых и общественных зданий) обусловлена причинами, которые целесообразно объединить в следующие группы.

1. Для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города. В этом случае речь идет о так называемой массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков). В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта недвижимости и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).

2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствуют легализации рынка недвижимости и сужают сферу действия «черного рынка».

3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок конкретных объектов, что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.

4. Данная оценка необходима для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.

5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.

6. Оценка объектов недвижимости играет важную роль в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.

7. Данная оценка необходима для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).

8. Оценка необходима для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

9. В услугах по оценке недвижимости нуждаются: государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетовмуниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройкубанки, выдающие кредиты под залог имуществариэлторыстраховые компанииграждане, выступающие как продавцы и покупатели недвижимости.

В зависимости от видов недвижимости и задач оценки может быть применен один или несколько методов. Так, при оценке объектов розничной торговли, досуга, спортивных сооружений и других общественных зданий предпочтение отдается методу капитализации прибыли (МКП). При этом, однако, не учитываются типологические и объемно-планировочные особенности, которыми может обладать конкретный объект при одинаковой мощности (пропускной способности) с другим объектом, не обладающим такими особенностями, например, один.

141 или несколько зрительных, спортивных или торговых залов при одинаковой суммарной единовременной вместимости объекта в целом. Это влияет на возможность получения большей или меньшей прибыли. Следовательно, заказчик получает не полную или недостоверную (заниженную или завышенную) оценку. Метод оценки недвижимости с учетом типологических или объемно-планировочных характеристик объекта, влияющих на социальные и экономические показатели, позволяет усовершенствовать метод МКП, который в таком виде может быть применен для коммерческих объектов.

При оценке коммерческих объектов по методу приведенного чистого дохода (МПЧД), основанного на развитии МКП с учетом динамики процессов формировании прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит от экономических условий, предполагается выбор реализуемой функционально-экономической программы при одновременном предложении о типологической или объемно-планировочной модернизации объекта при изменении спроса на виды услуг, предлагаемые в данном объекте в момент его оценки.

Таким образом, данный метод предполагает прогнозирование прибыли, связанной с сегодняшней реконструкцией (перепланировкой, разделением большого зала на несколько малых такой же суммарной вместимости и т. п.) с сохранением функций или модернизацией, т. е. будущим изменением объемно-планировочных решений с минимальными затратами, также при сохранении или изменении функций.

При оценке объектов некоммерческого типа (например, муниципальных объектов недвижимости, библиотек, музеев, дошкольных, школьных учреждений, учреждений здравоохранения и др.) применяется метод подрядчика (МП). В этом случае совершенствование метода непосредственно связано с рациональным использованием затрат для обеспечения высокого качества объекта.

Предлагаемый по результатам исследования метод оценки объектов недвижимости по дифференцированным показателям стоимости (МДПС) построен на следующих принципах:

— системный, комплексный подход на основе экономико-математических методов с применением современной вычислительной техники;

— использование нормативно-параметрического метода;

— создание единой нормативной базы, которая должна обеспечить многовариантную объективную оценку объектов недвижимости жилищно-гражданского назначения с выявлением особенностей и существенных различий по основным признакам;

— четкое различие дифференцированных показателей в зависимости от назначения, объемно-планировочного, конструктивного решения, дизайна, а также технологических решений и др. особенностей отдельных помещений здания;

— определение значения в единой системе цен;

— доступность и простота использования базы дифференцированных показателей.

В процессе разработки дифференцированной стоимости строительства был обобщен опыт, систематизированы показатели по проектам и осуществленным постройкам, изучены и проанализированы общегосударственные, региональные и ведомственные документы по составу и нормированию отдельных групп помещений практически всех видов жилых и общественных зданий.