Государственная регистрация на основании судебных актов

недвижимый имущество право судебный Действующее законодательство в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает различные основания для государственной регистрации прав.

Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (далее — Закон о регистрации прав) в качестве одного из оснований для возникновения и регистрации права указывают на вступившие в законную силу судебные акты. Закон о регистрации прав содержит и специальную норму (статья 28), непосредственно определяющую порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Однако при кажущейся простоте государственной регистрации прав на основании судебных решений на практике иногда возникают сложности.

Целью настоящей работы является рассмотрение и выявление основных особенностей и различий регистрационных действий на основании судебных актов по наиболее распространенным категориям дел, выявление актуальных проблем осуществления государственной регистрации прав на основании судебных решений, а также предложения по их решению.

В работе были проанализированы нормативные правовые акты Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Методические рекомендации о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 07.06.2007 № 112 (далее — Методические рекомендации), изучена судебная практика, приведен анализ практической деятельности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее — Управление), также учитывались информационные письма Росреестра о результатах проведенных проверок территориальных органов.

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебного акта

1.1 Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных вступившим в законную силу судебным актом

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 28 Закона о регистрации прав. То есть при наличии у лица, заинтересованного в регистрации права на недвижимое имущество, копии решения суда, вступившего в законную силу, право должно быть зарегистрировано.

При этом права регистрируются на общих основаниях. В том случае, когда основанием для регистрации является судебное решение, правообладатель не освобождается от необходимости соблюдения при подаче документов на регистрацию всех требований Закона о регистрации прав.

В соответствии с пунктом 10 Методических рекомендаций при наличии в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) записи о праве на недвижимое имущество, регистрацию права иного лица, в пользу которого принято решение суда, возможно производить при наличии заявления о прекращении зарегистрированного права или в случае, если прекращение зарегистрированного права прямо следует из мотивировочной или резолютивной части судебного акта.

Из содержания данного пункта ясно не следует, кто должен представить заявление о прекращении зарегистрированного права: лицо, право которого зарегистрировано в ЕГРП, или лицо, в пользу которого принято решение суда. Вряд ли первоначальный собственник заинтересован в прекращении своего права на недвижимое имущество.

В этой связи, следует изучать мотивировочную и резолютивную часть судебного решения. В случае, если из судебного решения однозначно не следует, что зарегистрированное право подлежит прекращению, необходимо направлять запрос в суд, является ли судебный акт основанием для прекращения права.

Однако не всегда судом разъясняется такое решение.

Учитывая информационные письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о результатах проведенных проверок территориальных органов, при разрешении судом спора о праве на объект недвижимости по иску, предъявленному к лицу, чье право зарегистрировано, такое решение одновременно является основанием для прекращения зарегистрированного права и государственной регистрации права, установленного судом. В том случае, если в ЕГРП имеются записи об обременении, ограничении, запрете, аресте, они остаются актуальны и отражаются в свидетельстве о государственной регистрации субъекта, права которого признаны судом.

В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Если встал вопрос о разъяснении решения суда, государственным регистраторам необходимо учитывать следующее.

Согласно статье 202 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в суд для разъяснения решения обладают лица, участвующие в деле, судебный пристав-исполнитель. В отличие от Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в статье 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве лица, по заявлению которого может быть разъяснено решение, содержится указание на других исполняющих решение суда органы, организации.

1.2 Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта о признании отказа в государственной регистрации незаконным

В случае признания отказа в государственной регистрации прав незаконным, представления какого-либо дополнительного заявления правообладателя и оплаты государственной пошлины не требуется.

При осуществлении регистрации прав в соответствии с судебным решением о признании отказа в регистрации прав незаконным в качестве документов — оснований указываются (пункт 24 Методических рекомендаций) правоустанавливающие документы, представленные при подаче заявления на регистрацию прав, и судебный акт о признании отказа в регистрации прав незаконным.

На территории Чувашской Республики государственная регистрация, с учетом пункта 23 Методических рекомендаций, в данном случае осуществляется в срок, установленный приказом Управления о сокращении сроков регистрации, но не более чем в срок, установленный Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минюста России от 14.09.2006 № 293, и пунктом 3 статьи 13 Закона о регистрации прав, если иной срок регистрации прав не установлен законодательством или судебным актом.

В случае поступления судебного акта о признании отказа в государственной регистрации прав незаконным при внесении записей в книгу учета входящих документов следует руководствоваться пунктами 20−21 Методических рекомендаций.

В то же время, Методические рекомендации не регламентируют, какая запись должна быть внесена в графу «Принятое решение» книги учета входящих документов при поступлении в регистрирующий орган такого судебного акта. Лишь установлено, что в графе «Примечание» данной записи в книге учета входящих документов рекомендуется указывать номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в этой книге о представленном заявлении о государственной регистрации прав, по результатам рассмотрения которого ранее принято решение об отказе в государственной регистрации прав, признанное судом незаконным.

Исходя из пункта 19 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2001 № 343, при поступлении судебного акта о признании отказа в государственной регистрации прав незаконным в графе «Принятое решение» книги учета входящих документов следует указывать слово «зарегистрировано», дату, а также номер регистрации, сформированный на основе входящего номера книги учета входящих документов о представлении заявления о государственной регистрации прав, по результатам рассмотрения которого ранее принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

Полагаю, что в случае, если судебным актом признан незаконным отказ в государственной регистрации сделки и перехода права, в графе «Принятое решение» следует указывать два номера регистрации, сформированных на основе входящих номеров о представлении заявлений о регистрации сделки и перехода права, по результатам рассмотрения которых ранее принято решение об отказе в государственной регистрации сделки и перехода права.

Согласно пункту 22 Методических рекомендаций в день внесения соответствующей записи в книгу учета входящих документов государственному регистратору, вынесшему отказ в регистрации, следует уведомлять заявителя, лицо, в пользу которого вынесен судебный акт о признании отказа в регистрации незаконным. Если решение об отказе в регистрации вынесено в отношении сделки, представляется, что уведомлять необходимо всех сторон такой сделки.

Методическими рекомендациями не рассматривается вопрос о том, следует ли вносить в книгу учета входящих документов какие-либо записи о направлении уведомления. В связи с этим, представляется, что при поступлении судебного акта о признании отказа в государственной регистрации прав незаконным в графе «Примечание» книги учета входящих документов отметку о направлении уведомления заявителю о признании отказа в регистрации прав незаконным вносить не следует.

В случае, если после принятия решения об отказе в государственной регистрации прав подлинники документов, представленных на государственную регистрацию прав, были возвращены заявителю, в уведомлении рекомендуется предложить заявителю, лицу, в пользу которого вынесен судебный акт о признании отказа в государственной регистрации прав незаконным, представить все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Истребование иных документов, за исключением ранее представленных на государственную регистрацию прав, отказ в которой признан незаконным, не допускается. При этом отсутствие подлинников документов, необходимых для государственной регистрации прав, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации прав при условии, если их копии хранятся в деле правоустанавливающих документов.

1.3 Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной, применении последствий такой сделки

Признанные недействительными записи в ЕГРП самостоятельно органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не погашаются.

Если сторонами в суде вопрос о применении последствий недействительной сделки не ставится и в решении суда о признании договора недействительным не указано, подлежит ли имущество возврату в собственность первоначального владельца, регистрационная служба не вправе и не может самостоятельно погасить запись о праве собственности приобретателя и зарегистрировать право лица, в интересах которого сделка признана недействительной. В связи с этим заинтересованной стороне приходится снова обращаться в суд с иском о применении последствий недействительной сделки.

Поэтому, желательно при рассмотрении исков о недействительности сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, разрешать вопрос о юридической судьбе этого имущества, так как, именно это решение будет служить основанием для государственной регистрации права прежнего собственника. Разрешить вопрос о юридической судьбе имущества необходимо и при удовлетворении иска о расторжении договора.

При поступлении копии судебного акта о признании недействительной оспоримой сделки и если судом не применены последствия ее недействительности, в графу «Особые отметки регистратора» непогашенного листа записи подраздела II-1 ЕГРП вносится следующая запись: «Сделка (указываются реквизиты договора) признана недействительной (указываются реквизиты судебного акта)» (пункт 27 Методических рекомендаций).

Вместе с тем, возникает проблемный вопрос, требующий своего разрешения.

На практике представление документа об исполнении решения суда затруднительно, поскольку стороны судебного спора, как правило, находятся в конфликте. В тех случаях, когда имеет место безвозмездная сделка (дарение, приватизация жилья) и в судебном решении прямо указывается на возврат имущества в собственность прежнего владельца вещи, думается, нет необходимости испрашивать при восстановлении прав собственника документ о передаче (возврате) ему имущества.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения. Таким образом, независимо от того, исполнен ли сторонами спора судебный акт, признание судом сделки недействительной и применение ее последствий свидетельствует о прекращении права недобросовестного приобретателя и является основанием для прекращения записей о его правах и восстановления прав прежнего собственника. Если решением суда на стороны возложены встречные обязательства, то неисполнение судебного решения является основанием для его принудительного исполнения в установленном порядке, но не может препятствовать восстановлению титула собственника.

Вопрос о необходимости представления документа, свидетельствующего об исполнении судебного акта в части передачи имущества прежнему собственнику может стоять при расторжении в судебном порядке договора, на основании которого зарегистрирован переход права.

2. О возможности регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании решения суда, установившего факт владения, пользования имуществом на праве собственности

Исходя из требований Закона о регистрации прав, государственная регистрация права может быть произведена на основании решения суда, вынесенного в рамках искового производства.

Практика установления фактов владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности получила широкое распространение именно в тех случаях, когда спор о праве отсутствует, и обращение в суд вызвано тем, что у граждан либо юридических лиц, желающих оформить свои права, правоустанавливающие документы не сохранились либо не оформлялись надлежащим образом. Иным способом, кроме как посредством обращения в суд, указанные субъекты не имеют возможность установить свои имущественные права. При этом суды не видят необходимости искусственно создавать спор (исковое производство), если нарушителя прав (лица, претендующего на имущество) заявителя не имеется, т. е., нет надлежащего ответчика.

Управлением направлялись запросы в суд о порядке исполнения решения суда об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в том числе, является ли данный судебный акт основанием для государственной регистрации права собственности за определенным лицом. Как правило, судом разъяснялось, что вынесенный судебный акт об установлении факта владения имуществом на праве собственности является основанием для государственной регистрации права собственности.

При этом на основании решений арбитражных судов государственная регистрация права собственности осуществлялась, если судом устанавливался факт владения и пользования объектов недвижимости как своим собственным более 15 лет (факт приобретательной давности).

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно пункту 3 статьи 6 Закона о регистрации право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

По мнению суда, установление факта владения и пользования заявителем недвижимым имуществом как своим собственным более 15 лет порождают для него юридически значимые последствия, в том числе, в виде регистрации права собственности на объект недвижимости, о чем, как правило, указывалось в судебном решении.

3. Основания для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда

Данный вопрос становится в настоящее время более актуальным в связи с изменениями, внесенными в Закон о регистрации прав Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ.

Ранее действовавшая редакция статьи 28 Закона о регистрации прав содержала запрет регистрирующему органу отказывать в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда, вступившего в силу.

Так, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Федеральным законом от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о регистрации прав рекомендует отказывать в государственной регистрации только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Итак, какие же эти основания для отказа в государственной регистрации права на недвижимость, установленного судебным актом?

1) Документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Бевзенко Р. С. высказывается мнение, что речь здесь идет об основании для отказа в регистрации только относительно иных документов (кроме судебного акта), представленных на регистрацию, которые по форме и содержанию не соответствуют законодательству. «Иначе, нарушается принцип обязательности вступивших в законную силу судебных актов, оценивать судебный акт на предмет соответствия по форме и содержанию государственный регистратор не вправе».

В то же время нельзя не отметить следующее.

Суд, удовлетворяя исковые требования, признает договор состоявшимся, в то время как самого документа, в виде которого оформлен договор, у сторон не имеется. Что в данном случае подлежит регистрации: сделка или право? Сделка не может быть зарегистрирована, так как договора в виде документа не существует. Право тоже не может быть зарегистрировано, так как в судебном заседании вопрос о принадлежности права не рассматривался. А в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Закона о регистрации прав судебное решение как основание возникновения и регистрации вещных прав должно устанавливать соответствующее гражданское право.

2) Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости (абзац 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Данная формулировка основания для отказа в регистрации права, установленного решением суда, вызывает недоумение. Так, Р. С. Бевзенко предлагает следующее толкование данного основания: «суд, рассматривающий иск о признании права, принял в качестве доказательства, подтверждающего наличие у истца права на недвижимое имущество, документ, который был выдан лицом, не уполномоченным распоряжаться этим правом».

3) Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (абзац 7 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Единственным вариантом толкования этой нормы по мнению Р. С. Бевзенко, является то, что «регистрирующий орган вправе отказать в регистрации, если сочтет, что документ (доказательство в судебном споре), на который истец ссылался как на основание возникновения у него права на недвижимое имущество, был составлен без указания ограничений, установленных в отношении лица, составившего документ».

4) Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо для регистрации возникших после 31.01.1998 перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после 31.01.1998 сделки с объектом недвижимости (абзац 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав).

5) Не представлены документы, необходимые для регистрации прав (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав). Судам также необходимо иметь в виду, что в случае, если на государственную регистрацию заявителем была представлена копия судебного акта, не содержащая отметку о вступлении его в законную силу, либо не заверенная гербовой печатью суда, либо копия судебного акта была представлена в количестве экземпляров меньшем, чем это установлено законом, регистратор в соответствии со статьей 19 Закона вправе приостановить государственную регистрацию прав и предложить заявителю устранить нарушение. Если в течение данного срока заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации, отказ регистратора в государственной регистрации права на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона является законным.

6) В связи с тем, что на основании абзаца одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, судам при рассмотрении споров о правах на недвижимое имущество необходимо исходить из следующего. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако, по смыслу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным (абзац 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав).

7) Осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 Закона о регистрации права (абзац 7 пункта 12 статьи 20 Закона о регистрации прав), т. е. в случае, если земельный участок в силу федерального закона не может быть предоставлен в частную собственность. Как полагает Р. С. Бевзенко отказать в регистрации права собственности на земельный участок по данному основанию возможно, если «правоустанавливающими документами на такой земельный участок являются акты органов государственной власти или местного самоуправления, договоры и т. п. Однако, если право собственности признано в судебном порядке, то суд установил принципиальную возможность нахождения земельного участка в частной собственности».

Практика применения новой редакции пункта 1 статьи 28 Закона о регистрации пока еще не сложилась и служит своеобразной почвой для теоретических исследований. Но уже сейчас возникает множество вопросов как ее применять, каковы пределы проведения правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию права на недвижимое имущество, установленного решением суда, и возможность дачи оценки таких судебных актов.

Согласно пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов. Иных оснований для приостановления государственной регистрации в данном случае нет. Таким образом, при возникновении вопросов в ходе регистрации права, установленного решением суда, их необходимо разрешать до истечения срока регистрации.

Заключение

В работе рассмотрен основной, но незакрытый, блок вопросов, связанных с государственной регистрацией прав на основании судебных решений.

Многие проблемы, возникающие в последующем при исполнении судебных решений, порождены тем, что истцы не всегда грамотно формулируют свои требования в отношении оспариваемых или нарушенных прав. Поэтому, пока соответствующая практика не сложилась, не отшлифовалась, необходимо понимание со стороны судей, когда к ним на рассмотрение поступают запросы регистраторов прав о разъяснении судебного акта.

Сближение позиций судебных органов и органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выработка единой практики применения законодательства о государственной регистрации прав устранит для собственников недвижимого имущества дополнительные трудности, связанные с реализацией прав, установленных судебным актом, либо с его исполнением, позволив, тем самым, обладателям недвижимости полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Подытожить работу хочется словами Верховного Суда Российской Федерации, который в постановлении Пленума от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» указал следующее: «Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств, должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено, кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право, и другие вопросы, указанные в законе, с тем, чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении».

1. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / Под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010.

2. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (издание четвертое, переработанное и дополненное) / Под ред. А. Н. Ткача. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2009.

3. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.:Юрайт-Издат, 2007.

4. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). — 2-е изд., доп. и перераб. — М.: Юрайт-Издат, 2008.

5. Настольная книга судьи по гражданским делам (2-е издание, переработанное и дополненное) / Под ред. Н. К. Толчеева. — ТК Велби, Издательство «Проспект», 2008.