Государственная регистрация прав на недвижимость

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА.

На тему: «Государственная регистрация прав на недвижимость».

По специальности 50 301 — Юриспруденция Алматы 2012.

Содержание:

Bведение.

1. Общая характеристика системы регистрации прав на недвижимость по законодательству РК и основные проблемы ее становления.

1.1 Проблемы становления системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по законодательству РК.

1.2 Характеристика системы регистрации в Казахстане с точки зрения системы регистрации прав и системы регистрации сделок (документов).

1.3 Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

2. Значение государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре и мировой опыт функционирования системы регистрации прав на недвижимость.

2.1 Объекты государственной регистрации в правовом кадастре.

2.2 Процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре.

2.2.1 Заявление.

2.2.2 Общие требования к документам, представляемым на регистрацию.

2.2.3 Подача заявления.

2.2.4 Начальная обработка документов.

2.2.5 Процедура регистрации.

2.2.6 Отказ.

2.2.7 Приостановление.

2.2.8 Процедура регистрации.

2.3 Анализ международного опыта внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество Заключение Список использованных источников Перечень принятых сокращений Приложения.

Актуальность темы

исследования. В настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан находится на начальном пути своего становления, При этом системы регистрации, ныне существующие в мире, имеют давнюю историю, насчитывающую десятилетия и даже столетия. Так, в мировой истории кадастры для целей налогообложения, управления землей стали создаваться еще во времена Древнего Египта и Древнего Вавилона. В мире широко известна система регистрации по Торренсу, введенная еще в середине прошлого столетия в Австралии. На сегодняшний день многие страны следуют ее примеру.

В Казахстане формирование законодательства о регистрации прав на недвижимость происходило в условиях, когда в стране не было никакого опыта ее проведения. Развитие законодательства о регистрации началось с принятием Общей части Гражданского кодекса РК 27 декабря 1994 г. (Затем, 25 декабря 1995 г. был принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Утратил силу) Затем будет принят Закон РК от 26 июля 2007 г. № 310−111 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако органы государственной регистрации были созданы только к концу 1997 г. Только с этого времени в Казахстане началось внедрение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Если ранее действовавшее законодательство требовало регистрации нескольких сделок с жилыми домами, то поскольку регистрации таких сделок предшествовало их нотариальное удостоверение, функции регистрирующих органов сводились только к регистрации документов. При этом не проводилась правовая экспертиза документов и не велась проверка законности сделки.

Степень разработанности темы. В связи с изложенным концептуальные вопросы системы регистрации в законодательстве Казахстана не нашли должного отражения. Поэтому при применении на практике норм о регистрации прав на недвижимость обнаружилось множество пробелов и возникло немало противоречий. Вот почему при формировании законодательства о регистрации законодатель должен прежде решить, какую из моделей регистрационной системы он закрепляет.

Объект исследования — проблемы, связанные с определением понятия, сущности, признаков государственной регистрации прав на недвижимость как основного института гражданского права в условиях рыночной экономики.

Предметом исследования является теоретический анализ законодательства, правовой доктрины, судебной практики в отношении регистрации недвижимости.

Цели и задачи исследования. Целью дипломной работы является раскрытие понятия, значения и сущности регистрации прав на недвижимость.

Для достижения указанной цели предпринята попытка решить следующие задачи:

Выбор должен быть осуществлен между:

· системой регистрации прав и системой регистрации сделок (документов);

· систематической или спорадический регистрацией;

· добровольной или принудительной.

При этом основными концептуальными вопросами для системы регистрации являются:

· понятие недвижимости;

· объекты и значение государственной регистрации;

· перечень преимущественных интересов;

· процедуры регистрации и их дифференциация для различных случаев;

· функции регистрирующих органов и соотношение нотариального удостоверения сделок и регистрации прав на недвижимость;

· принципы оказания информационных услуг из правового кадастра и др.

Решение указанных вопросов имеет огромное значение и для государства, заинтересованного в ведении кадастра для учета, планирования, охраны земли, налогообложения и иных публичных целей, и для правообладателя, нуждающегося в официальном подтверждении своих прав для обеспечения их защиты, и для участников оборота недвижимости.

Например, в юридической практике нередки случаи, когда из-за несовершенства норм о влиянии регистрации на момент возникновения права в настоящее время наследники умершего лица, не успевшего зарегистрировать свои права, права наследования должны доказывать в суде. При спорадическом и явочном характере регистрации правовой кадастр не может также предоставить полных сведений о существующих правах и обременениях прав на недвижимость. В итоге государство не может обеспечить надежность и полноту сведений из правового кадастра. Например, из-за неопределенности прав на объекты недвижимости надлежащим образом на практике не могут быть завершены ликвидационные процедуры ни при добровольной, ни при принудительной ликвидации юридических лиц.

Все изложенное — свидетельство того, что внедрению системы регистрации непременно должна предшествовать разработка концепции регистрационной системы, включающей правовые и организационные вопросы. Например, в Кыргызской Республике объединение в одном государственном органе функции правового, земельного и градостроительного кадастров позволило решить вопросы взаимодействия между ними. Наряду с этим подобное объединение создает проблемы, связанные с вопросами администрирования. В частности, выход правоустанавливающего документа и регистрация прав на основании такого документа осуществляются в одном органе, что никак нельзя признать позитивным моментом.

Положения, выносимые на защиту. Необходимость внедрения надежной регистрационной системы требует законодательного закрепления такой модели, которая бы устроила всех: учитывала интересы государства, правообладателей, участников оборота недвижимости, всех потребителей информационных ресурсов правового кадастра. К сожалению, в Казахстане не было предпринято ни одной попытки проанализировать модель регистрации, которая нашла законодательное закрепление. Не создано ни одной фундаментальной научной работы, касающейся проблем регистрации прав на недвижимость и ее концептуальных вопросов. В других странах СНГ научная юридическая литература в основном ограничивается статьями, посвященными отдельным проблемам регистрации. Между тем, мировой опыт свидетельствует о том, что при существенных различиях между нормами, регулирующими вещные и обязательственные права на объекты недвижимости, принципы осуществления регистрации во многом схожи. Например, системы регистрации, имеющие сходство с системой регистрации по Торренсу, существуют в Германии, Швейцарии, Австрии, Таиланде и во многих других странах.

Анализ мирового и национального законодательства и практики регистрации прав на недвижимость, проводимой Министерством юстиции РК, позволил предложить модель законодательного регулирования отношений в рассматриваемой сфере. В настоящее время основные идеи предлагаемой модели уже нашли отражение в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» .

Практическая значимость исследования. Заметим, что для формирования надежной регистрационной системы необходимо совершенствование не только законодательства в сфере регистрации. Регистрация затрагивает большой массив законодательства, регулирующего вещные и обязательственные правоотношения. Ведь именно в регистрационной системе выявилась проблема конкуренции между разнородными обременениями на один и тот же объект недвижимости. Ранее разнородные обременения накладывались на объект независимо друг от друга и без учета того, что на объект наложено другое обременение. Например, при залоге не всегда было известно о нахождении объекта в аренде, об установленных на него сервитутах и т. д. В связи с введением регистрационной системы регистрация одного обременения становится невозможной, если зарегистрированное обременение исключает возможность регистрации другого. В результате перед наукой гражданского права встала задача исследования проблемы конкуренции разнородных обременений прав на недвижимость. В научной юридической литературе указанная проблема почти не изучена. Система регистрации выявила также много других теоретических и практических проблем, решение которых предлагается нами в процессе исследования концептуальных вопросов регистрационной системы.

1. Общая характеристика системы регистрации прав на недвижимость по законодательству РК и основные проблемы ее становления

1.1 Проблемы становления системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней по законодательству РК

В советском законодательстве, а в последующем — в законодательстве ряда стран СНГ вначале была закреплена идея регистрации сделок с недвижимостью. Так, в соответствии со статьями 190, 226, 249, 251 и 331 ГК КазССР от 28 декабря 1963 г., нотариальному удостоверению и регистрации в местных исполнительных органах подлежали договоры залога, купли продажи, мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания жилого дома, находящегося в городе или рабочем поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Если жилой дом находился в сельском населенном пункте, указанные договоры должны были совершаться в письменной форме и зарегистрированы в исполнительном комитете сельского (аульного) Совета народных депутатов. В период действия Жилищного кодекса РК от 1 июля 1992 г. требования о регистрации были установлены для договоров купли-продажи и дарения квартир (ст. 17). Несоблюдение указанных правил влекло недействительность договоров.

Другие сделки с жилыми домами, а также сделки с иными объектами недвижимости не подлежали регистрации. К примеру, сделки между юридическими лицами, предметом которых были объекты недвижимости, не подлежали ни нотариальному удостоверению, ни регистрации. Изложенные правила о порядке совершения сделок с недвижимостью в годы советской власти объясняются тем, что оборота недвижимости (кроме жилых домов) почти не было.

Необходимость внедрения системы государственной регистрации прав на недвижимость обусловлена процессами преобразования в экономической и правовой системах Республики Казахстан. Приватизация государственной собственности, введение частной собственности на земельные участки, необходимость осуществления единой государственной политики в сфере недвижимости, в т. ч. фискальные интересы государства, потребовали введения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. До преобразований в рассматриваемой сфере в Казахстане, как во всем СССР, велся в основном только учет различных объектов недвижимости. Так, например, учет земельных участков осуществлялся в земельном кадастре. Существовали также другие кадастры по видам имущества (государственный кадастр месторождений полезных ископаемых, водный, лесной кадастры, государственный кадастр животного мира)[1.29]. Ввиду того, что вся недвижимость, за исключением объектов личной, колхозно-кооперативной собственности и собственности профсоюзных и иных общественных организаций, принадлежала государству, реестр прав на недвижимость в стране не велся. Учитывались только указанные сделки с жилыми домами.

Вовлечение в гражданский оборот земельных участков, производственных комплексов, жилья и других объектов недвижимости, а также процессы приватизации указанного имущества обусловили необходимость введения в Казахстане государственного реестра прав на недвижимое имущество (правовой кадастр) [2.37].

Впервые норма, обязывающая регистрировать права на недвижимое имущество, была закреплена в ГК. В частности, пунктом 1 статьи 118 (в ред. от 27 декабря 1994 г.) была установлена норма, в соответствии с которой право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Объектами регистрации из прав на недвижимость были признаны: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного землепользования, право аренды, ипотека, сервитуты. Кроме того, к объектам регистрации были отнесены сделки с недвижимым имуществом (ст. 155, 494, 508, 518, 543, 575, 601 и 887 ГК РК). Требование о государственной регистрации не только прав (обременений прав) на недвижимое имущество, но и сделок с ним вытекает также из принятого в развитие ГК Закона РК, от 26 июля 2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако перечень объектов регистрации по ГК и Указу о государственной регистрации не совпадал. В силу объявленного в ГК (ст. 3) его приоритета перед другими законодательными актами перечень объектов регистрации вначале определялся по ГК.

После принятия Закона РК от 24 марта 1998 г. «О нормативных правовых актах», признавшего кодексы с другими законодательными актами одноуровневыми нормативными правовыми актами, перечень таких объектов стал определяться по Закону о государственной регистрации, поскольку он был принят позже, чем Гражданский кодекс. В последующем в статьи 117, 118 и 155 ГК, относящиеся к правам на недвижимое имущество и сделкам с ним, Законом РК от 2 марта 1998 г. N211−1 «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан «О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)», были внесены изменения. В связи с изложенным объекты регистрации в правовом кадастре в настоящее время определяются в соответствии со статьей 118 ГК РК.

Детализация процедуры регистрации прав на недвижимое имущество была осуществлена «Временным положением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N236 (далее — Временное положение). Кроме того, был принят ряд других нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере регистрации. Наиболее важные среди них — «Временный порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества, расположенным на земельном участке», утвержденным вышеуказанным постановлением Правительства РК за N236 (далее — Временный порядок); «Положение о порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и оказание информационных услуг», утвержденное постановлением Правительства РК от 30 октября 1996 г. с изменениями от 15 августа 1997 г. и от 5 января 2000 г. (далее — Положение о взимании платы); «Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума», утвержденный постановлением Правительства РК от 22 декабря 1997 г. N1813 (далее — Порядок предоставления земельного участка участникам кондоминиума); «Правила оказания информационных услуг», утвержденные приказом Министра юстиции РК от 29 января 2000 г. N6 (далее — Правила оказания информационных услуг); «Временная инструкция по регистрации объекта кондоминиума», утвержденная Приказом директора Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 27 апреля 1998 г. (далее — Инструкция по регистрации объекта кондоминиума); «Временная инструкция по заполнению унифицированной формы регистрационного листа правового кадастра», утвержденная директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 3 декабря 1997 г. N21 (далее — Инструкция по заполнению регистрационного листа); «Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию», утвержденная директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 1 июня 1998 г.; «Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденная директором Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции РК 16 июля 1998 г.

Анализ указанных и других нормативных правовых актов, регулирующих отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяет сделать ряд выводов о том, к какой из известных мировых моделей регистрационных систем относится казахстанская модель, какие при этом имеются проблемы и каков путь их разрешения [3.161].

Еще до недавнего времени в Казахстане нельзя было получить определенный ответ на вопрос: с какого момента в республике вводится государственная регистрация прав на недвижимое имущество? Как уже отмечалось, требование о государственной регистрации предусмотрены нормами ГК и Законом о государственной регистрации (ГК РК введен в действие с 1 марта 1995 г., ранее был Указ — с 1 марта 1996 г.). Оба закона без регистрации объявляли права или сделки с недвижимостью недействительными. В связи с этим вопрос о том, с какого момента могут быть применены указанные последствия, приобрел наиважнейшее значение. При этом в ГК не были определены органы, на которые возлагаются регистрирующие функции. На практике регистрирующие функции выполнялись Управлениями по оценке и регистрации недвижимости, созданными в соответствии с постановлением Кабинета Министров РК от 10 января 1995 г. N30 «Об оценке и регистрации недвижимости». Указанным постановлением на управления возлагались функции по регистрации зданий, строений, сооружений, а также их составляющих (жилые и нежилые помещения). Регистрация прав, в т. ч. на землю, постановлением не предусматривалась.

Впервые регистрирующие органы были определены законом о государственной регистрации, в соответствии со статьей 5 которого регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют органы Министерства юстиции Республики Казахстан. Процесс создания таких, органов начался с момента принятия постановления Правительства РК от 20 февраля 1997 г. N236 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года N 2727». Постановлением предусмотрена передача в ведение Министерства юстиции Республики Казахстан созданных при местных исполнительных органах учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества, а также других государственных юридических лиц по оценке и регистрации недвижимости, с переименованием (преобразованием) их в областные (городские) центры по недвижимости Министерства юстиции РК с системой филиалов в административных районах[4.45].

Организационно-правовая форма управлений по оценке и регистрации в республике была различной. В одних случаях они создавались как государственные предприятия, в других как государственные учреждения. В целях унификации их организационно-правовой формы и условий материально-технического обеспечения постановлением Правительства РК от 15 августа 1997 г. «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан» все областные (городские) учреждения и предприятия по оценке и регистрации недвижимого имущества были преобразованы в государственные предприятия — «Центры по недвижимости» на правах хозяйственного ведения. Процесс преобразования управлений в центры начался в основном с осени 1997 г. и завершился уже к концу года. До такого преобразования регистрирующие органы сохраняли статус управлений по оценке и регистрации недвижимости и находились в ведении местных исполнительных органов. Это означает, что до регистрации Центров по недвижимости как регистрирующих органов Министерства юстиции РК органов регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане не было.

Таким образом, только с момента создания регистрирующих органов Министерства юстиции РК у субъектов правоотношений возникла реальная возможность регистрировать права на недвижимое имущество, предусмотренные статьей 118 ГК и нормами закона о государственной регистрации. В связи с изложенным нами была опубликована статья с предложением о том, что обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество должна признаваться введенной в Казахстане с момента создания регистрирующих органов, а не с момента установления требований о регистрации в законодательных актах[5.21].

Решение назревшей проблемы нашло отражение в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 14 мая 1998 г. «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства». Его пунктом 16 установлено, что требования о регистрации земельного участка и вещных прав на него могут быть предъявлены к правообладателям только с момента создания регистрирующих органов Министерства юстиции[6.3]. При этом следует отметить, что, к сожалению, в постановлении допущена ошибка. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливает требование о регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество, но не о регистрации недвижимости. Регистрирующими органами Министерства юстиции Республики Казахстан осуществляется учет или регистрация не всех объектов недвижимости. В частности, в соответствии с нормами «Земельного кодекса» в республике ведется государственный земельный кадастр, включающий сведения об учете землепользования и оценке земельных участков. Правила учета земельных участков для целей регистрации установлен «Порядком ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан», утвержденным постановлением Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 г. N710. Статьей 21 Закона РК от 22 октября 1993 г. «Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан» предусматривается также ведение в республике градостроительного кадастра. Правила ведения градостроительного кадастра определяются «Порядком создания и ведения Государственного градостроительного кадастра», утвержденным постановлением Кабинета Министров РК от 6 июля 1995 г. N 931. Согласно пункту 9 этого документа, в градостроительном кадастре отражаются сведения о зданиях (сооружениях), участках и узлах инженерной и улично-дорожной сети и т. д.

Таким образом, законодательством устанавливается обязанность учета земельных участков и находящихся на нем зданий, строений и сооружений не органами правового, а органами соответственно земельного и градостроительного кадастров. При этом градостроительный кадастр должен вестись на систематической основе. Но из-за отсутствия средств такой кадастр в Казахстане практически не ведется. В связи с этим важное значение приобретают идентификационные характеристики зданий, сооружений (далее — первичные объекты) и их составляющих (далее — вторичные объекты), которые регистрирующие органы получают при инвентаризации указанных объектов. Функции по технической инвентаризации органам правового кадастра были переданы в соответствии с постановлением Правительства РК от 20 февраля 1997 г. № 236. Инвентаризация, осуществляемая регистрирующими органами, в настоящее время не носит систематического характера, поскольку проводится на явочной основе. Однако, органы правового кадастра в настоящее время являются обладателями наиболее полной информации о первичных и вторичных объектах.

Кроме того, считаем, что применительно к государственным организациям, которые занимаются ведением земельного или градостроительного кадастров, их деятельность следует обозначать термином «учет» недвижимого или иного имущества. В тех же случаях, когда на правообладателя возлагается обязанность зарегистрировать принадлежащее ему имущество (огнестрельное оружие, автомототранспортные средства и др.), необходимо применять термин «регистрация» имущества. При этом регистрация прав на имущество и его учет могут осуществляться различными органами, как, например, это сделано в отношении земельных участков и некоторых видов движимого имущества. В частности, учет автомототранспортных средств ведут органы МВД, а залог регистрируется в настоящее время органами Министерства юстиции РК.

То есть органы правового кадастра не регистрируют земельные участки, а права на них. Вот почему в постановление Пленума Верховного Суда РК необходимо внести соответствующие изменения.

Вместе с тем следует отметить, что указанным постановлением была разрешена одна из самых трудных проблем системы регистрации — определение момента введения в Казахстане системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Конституции Республики Казахстан, нормативные постановления Пленума Верховного Суда признаются действующим правом. Поэтому указанное положение о моменте введения государственной регистрации в Республике Казахстан имеет обязательную силу. Положение было сформулировано в отношении земельных участков, но в связи с неотрывностью прав на земельные участки и находящиеся на нем другие объекты недвижимости, необходимо признать, что оно имеет силу при регистрации прав на другие объекты недвижимости.

Регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре носит по объектный характер, привязывается к земельным участкам и осуществляется по месту нахождения объекта в территориальных регистрирующих органах и их филиалах. Это означает, что регистрация прав на недвижимое имущество могла быть осуществлена только по мере создания регистрирующих органов в каждом регионе страны. В Казахстане, как и во многих других государствах, в системе регистрации использовано административно-территориальное деление Казахстана. В частности, центры по недвижимости в настоящее время созданы во всех областях и городах республиканского значения (Астана и Алматы). Областные офисы, как правило, осуществляют регистрацию прав на недвижимость, находящуюся в областном центре. В административных районах регистрацию осуществляют районные филиалы. Права на недвижимость, находящуюся в одной области, не могут быть зарегистрированы в регистрирующем органе другой области. И даже в пределах одной области права на объекты, расположенные в одном районе, не могут быть зарегистрированы в филиале областного Центра по недвижимости другого района. Это означает, что в республике не может быть определена одна дата введения системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В каждой административно-территориальной единице датой ведения системы регистрации признается дата создания регистрирующего органа. Для области это будет дата создания областного Центра по недвижимости[7.25].

В тех случаях, когда в области учетная регистрация филиалов Центра по недвижимости произведена позже, чем регистрация областного органа, датой введения системы регистрации в данном районе признается дата учетной регистрации. Дата создания областного центра может быть для таких районов признана датой введения системы регистрации только в том случае, когда до создания районного филиала областной офис производил регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенные в районах. Однако такая практика в Казахстане не получила распространения. Вместе с тем, следует отметить, что в республике районные филиалы, как правило, создавались одновременно с созданием областных органов. Такие случаи, когда дата введения системы регистрации в районах не совпадет с датой введения системы регистрации в области, очень редки.

Таким образом, для определения даты введения системы регистрации необходимо установить дату создания каждого территориального регистрирующего органа. Если права на недвижимое имущество у лица возникли до такой даты, по общему правилу права считаются возникшими без государственной регистрации. При возникновении прав после наступления указанной даты без государственной регистрации, кроме преимушественных интересов, права не считаются возникшими.

1.2 Характеристика системы регистрации в Казахстане с точки зрения системы регистрации прав и системы регистрации сделок (документов)

В Казахстане с принятием Общей части ГК также введены понятия «регистрация прав на недвижимое имущество» и «регистрация сделок». В соответствии со статьей 118 право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В статье 115 ГК закреплена идея регистрации сделок. В Особенной части ГК требования к регистрации установлены для следующих договоров в отношении недвижимости: продажи и аренды предприятия (ст. 494, 575), дарения (п. 3 ст. 508), ренты (ст. 518), имущественного найма недвижимости (п. 2 ст. 543), найма жилища (п. 2 ст. 601), доверительного управления (п. 2 ст. 887). В соответствии со статьей 9 Закона РК от 5 июля 2000 г. «О финансовом лизинге» обязательной государственной регистрации подлежит также договор лизинга недвижимого имущества[8.5].

В связи с тем, что в настоящее время в законодательстве Казахстана используются и понятие регистрации прав, и понятие регистрации сделок, возникла теоретическая и практическая проблема установления соотношения между ними [9.47]. Как уже было сказано, система регистрации прав и система регистрации сделок — это различные мировые системы. Система регистрации в Казахстане, как и система, закрепленная в России и в других странах СНГ, является смешением системы регистрации прав и системы регистрации сделок[10.23], Указанные системы, как отмечалось в научной юридической литературе, преследуют разные цели[11.27]. В России в связи с этим, в результате допущенных в ГК РФ и Законе о регистрации смешений указанных систем, критика призывает к соответствующей корректировке созданного порядка с целью изъятия из существующей законодательной конструкции понятия «государственная регистрация сделок» и возложение функции проверки сторон по договорам, их полномочий и соответствия содержания договора на органы нотариата.

В Казахстане в связи с сокращением видов сделок с недвижимостью, подлежащих нотариальному удостоверению (согласно Особенной части ГК из сделок с недвижимостью нотариальному удостоверению подлежит только договор ренты), смешение системы регистрации прав и системы регистрации сделок привело к тем же последствиям, что и в России. Регистрирующие органы при регистрации прав на недвижимое имущество, основанием возникновения которых являются сделки, должны провести правовую экспертизу сделки на предмет ее соответствия требованиям законодательства. В мировой практике при внедрении системы регистрации сделок (документов) проверка права на чистоту титула не осуществлялась и законность сделки не проверялась. В Казахстане, России и в других странах СНГ при регистрации законность сделки проверяется. Но тогда возникает вопрос: что же является объектом регистрации — права или сделка? Или должна быть двойная регистрация: и прав, и сделок? Если исходить из определения регистрации сделок, данного в статье 1 Указа о государственной регистрации, регистрация сделок — это регистрация прав на основании сделок. При этом из содержания Особенной части ГК вытекает, что регистрируются выше перечисленные сделки с недвижимостью.

Таким образом, с одной стороны закон устанавливает обязанность регистрировать права, а с другой — сделки. Моментом возникновения и тех и других, по общему правилу, законодатель признает момент регистрации (ст. 118 и 155 ГК). Однако следует иметь в виду, что, во-первых, не всегда момент возникновения права на недвижимость на основании сделки совпадает с моментом заключения договора, и, во-вторых, не всегда на основании сделки возникают права на недвижимость. Например, при лизинге есть договор в отношении недвижимости, но право пользования на объект возникает только с передачей вещи лизингополучателю. Как правило, это происходит после заключения лизингодателем договора купли-продажи с продавцом указанного в лизинге имущества и передачи последнего лизингополучателю[12.49].

Таким образом, при регистрации договора лизинга, если предмет лизинга не был передан лизингополучателю, прав у последнего на имущество не возникает. В связи с этим в настоящее время, несмотря на требование закона, регистрацию лизинга при объектном характере регистрации осуществить нельзя. Статья 118 ГК объектами регистрации признает права и обременения прав на недвижимое имущество.

Мы уже доказали, что права при двустороннем лизинге у лизингополучателя до передачи вещи не возникают. Обременений прав у собственника имущества, у которого лизингодатель должен в соответствии с лизингом купить объект, при регистрации лизинга также нет. Договор, в котором продавец не принимал участия и не брал на себя обязанности по продаже предмета лизинга лизингодателю, как ограничения прав собственника не могут быть зарегистрированы. Если собственник откажет продать имущество лизингодателю, в результате регистрации лизинга права на недвижимость не возникают ни у лизингополучателя, ни у лизингодателя.

Двусторонний лизинг можно было бы зарегистрировать при введении поименной регистрации, но действующее законодательство в настоящее время такой регистрации не предусматривает. Можно было бы, конечно, о совершенном лизинге внести запись в реестр обременений регистрационного листа, заполняемого на предмет лизинга. Но такая запись не обременяет собственника и он может в полном объеме распорядиться своей недвижимостью. Для приобретателя эта же запись тоже не может быть ограничением прав. При заключении предварительного договора также не возникают никакие права на объект недвижимости. Но заключение предварительного договора между собственником и третьим лицо обязывает правообладателя совершить указанную в договоре сделку в будущем. В связи с этим такая сделка может быть зарегистрирована в реестре обременений.

В связи с изложенным в настоящее время, в силу закрепленного в нормах Закона о государственной регистрации по объектного принципа регистрации, регистрация сделок с недвижимостью — есть регистрация прав на основании сделок. Если же сделка не является основанием возникновения ни прав, ни обременений прав на недвижимое имущество, ее регистрацию возможно осуществить только при введении в Казахстане поименной регистрации. При введении такой регистрации, когда регистрация привязывается не к земельному участку, а к правообладателю или участникам сделки, регистрирующему органу необходимо создавать еще одну информационную базу.

В настоящее время в Казахстане проблема введения поименной регистрации актуальна не только в связи с изложенными проблемами регистрации сделок, на основании которых права и обременения прав на недвижимое имущество не возникают. Такая необходимость связана также с тем, что при по объектном принципе регистрация обременений на ранее возникшие права, если сведений о таких правах в правовом кадастре нет, невозможна. Например, невозможно наложить арест на имущество, права на которые возникли раньше и признаются действительными без регистрации, если сведениями о таких правах кадастр не располагает. В настоящее время регистрирующие органы при наличии инвентарных документов ставят отметки на них. Но данные инвентаризации о правообладателях не всегда действительны. Поэтому такой метод наложения обременений на ранее возникшие права ненадежен. Поименная регистрация необходима также для регистрации сделок с условной земельной долей. Указанное право не возникает на конкретный объект недвижимости и запись о таких сделках нельзя осуществить на регистрационных листах, заполняемых на земельный участок[13].

В связи с этим в Казахстане необходимость внедрения поименной регистрации возникает в следующих случаях:

— для регистрации сделок, не влекущих возникновение прав или обременений прав на недвижимое имущество;

— для регистрации обременений прав на ранее возникшее право на основании актов государственных органов или иных уполномоченных лиц, если правовой кадастр сведениями о ранее возникшем праве не располагает;

— для регистрации сделок с условной земельной долей.

Мы предлагаем концепцию регистрации пересмотреть в пользу концепции регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с такой концепцией при регистрации сделки являются только основаниями возникновения прав или обременений прав и последующее изменение условий договора требуют дополнительной регистрации, если они:

1. влияют на содержание зарегистрированного права;

2. касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра;

3. необходимость их регистрации вытекает из законодательных актов или соглашения сторон.

Иные изменения, по общему правилу, на наш взгляд, не должны регистрироваться. Например, если в зарегистрированном договоре местом исполнения денежного обязательства определено место жительство должника, а последующим соглашением — место жительство кредитора, считаем, что такие изменения (поскольку они не влияют на содержание права на недвижимость) не требуют регистрации.

Вместе с тем, нельзя согласиться с мнением И. А. Южанова, В. М. Хисамова и В. П. Ярошенко в том, что при введении системы регистрации прав регистрирующий орган не обязан проводить правовую экспертизу регистрируемого права, что это является обязанностью нотариусов. Во-первых, в России, как и в Казахстане, объектами регистрации в правовом кадастре являются не только права, но и обременения прав на недвижимое имущество. Во-вторых, в законодательстве требование о нотариальном удостоверении устанавливается только для нескольких сделок с недвижимостью. Это означает, что в регистрирующий орган будут в большинстве случаев представлены право устанавливающие документы, не прошедшие проверку у нотариуса. В таком случае регистрирующий орган не может свести процедуру к одной только регистрации документов. Система регистрации прав, в отличие от системы регистрации документов, наделяет право обладателя гарантиями действительности зарегистрированного права. Потребителям информации в связи с этим нет необходимости проведения ретроспективной проверки зарегистрированного титула. Гарантии можно дать только по действительным правам. В частности, регистрация может быть осуществлена только в отношении сформированного объекта. При этом субъектный состав, основание возникновения и содержание права должны соответствовать требованиям законодательства. Только с соблюдением этих условий система регистрации может дать, гарантии правообладателю и иным заинтересованным лицам в том, что зарегистрированное право признается действительным, Для предоставления гарантии необходимо проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверка законности совершаемой сделки.

1.3 Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, проверяются законность сделок, правосубъектность правообладателя и полномочия его представителя, а также совершаются иные действия, необходимые для предоставления гарантий по зарегистрированным правам". В связи с этим возникла проблема соотношения государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

В юридической литературе вопрос о соотношении регистрации прав на недвижимое имущество и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью освещается с различных точек зрения. Одни авторы полагают, что «введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок» [14.85]. Согласно позиции ряда других авторов, отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является негативным фактором и уменьшает гарантии участников рынка недвижимости от риска неблагоприятных последствий, связанных с мошенническим сделками и другими обстоятельствами[15.92]. Так, например, анализируя мировой опыт функционирования регистрации и нотариата, Ю. В. Филимонов отмечает: «По рассматриваемому вопросу нет никаких оснований не воспользоваться опытом других стран (ФРГ, Швейцарии, Австрии), где нотариат и государственная регистрация (ведение поземельных книг) — взаимодействующие правоохранительные системы. О. В. Карамышева и Е. Л. Герасимова указывают на различие функций регистрационной системы, вытекающих из законодательства о государственной регистрации и нотариата, и на отсутствие в законодательстве о регистрации правового механизма защиты прав граждан и юридических лиц» .

Известно, что в Казахстане главным мотивом исключения нотариального удостоверения сделок с недвижимостью является необходимость введения менее сложной и дорогостоящей процедуры заключения сделок с недвижимостью. В частности, до принятия Закона РК от 31 декабря 1996 г. «О государственной пошлине» размер государственной пошлины определялся в зависимости от стоимости объекта недвижимости и был довольно обременительным для участников сделки. В Российской Федерации и в других странах СНГ указанный принцип действует и поныне. Например, в России нотариальные сборы в настоящее время составляют 1,5 процента от оценочной стоимости имущественного объекта". Мы считаем, что материальный аспект не может служить главной причиной отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Сокращение материальных затрат на совершение таких сделок может быть обеспечено не путем создания новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество взамен нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, с изменением размера государственной пошлины. Например, в Казахстане указанным Законом «О государственной пошлине» введен ее фиксированный размер, не зависящий от стоимости объекта недвижимости. Поэтому она стала для участников сделки более доступной. На наш взгляд, соотношение между государственной регистрацией и нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью необходимо определить на основании учета функций, выполняемых указанными системами.

Как уже отмечалось, некоторые авторы указывают на различие таких функций, что делает нецелесообразным отмену нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Например, отмечается, что непосредственной задачей нотариуса в странах, нотариальные палаты которых образуют Союз латинского нотариата, является защита участников сделки от возможного риска. Для этого нотариус обязан тщательно исследовать волю сторон, выяснить обстоятельства дела, про информировать стороны о правовых последствиях сделки и после этого зафиксировать волю сторон в ясной и недвусмысленной форме в нотариальной грамоте. При этом нотариус особенно тщательно должен следить за тем, чтобы не были ущемлены интересы неопытных участников сделки" .

В связи с изложенным в юридической литературе был поставлен следующий вопрос: " … являются ли нотариальное удостоверение и государственная регистрация совпадающими формами выражения и закрепления воли участников сделки, что позволяет упразднить одну из них, либо каждая из названных форм направлена на решение конкретных, при сущих ей задач?" [16.60].

Основные аргументы ученых-юристов, критически относящихся к отмене нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, заключаются в следующем:

— участие нотариусов на стадии заключения сделки (консультации, составление текста договора), в то время, как консультационные функции не характерны для регистрирующего органа. В итоге, отмечают авторы, неопытные участники рынка рискуют оказаться в неравном положении со своими контрагентами в лице крупных риэлтерских, строительных и прочих фирм, имеющих возможность получать дорогостоящие консультации квалифицированных юристов" ;

— обязанность нотариусов проверить правои дееспособность субъектов сделки, их полномочия по распоряжению имуществом, право мерность его приобретения и отсутствие на нем обременений;

— обязанность нотариуса уточнить намерения сторон, разъяснить им последствия совершаемых действий, установить соответствие содержания сделки правовым предписаниям. Отказ нотариуса в нотариальном удостоверении сделки при выявлении ее противоправности" ;

— деятельность нотариуса охватывает стадию заключения договоров, в то время как «полномочия регистрирующих органов охватывают стадию возникновения имущественных право отношений. В случае фактического (но до акта регистрации) исполнения сделки — передача имущества, внесения за него оплаты, последующее выявление ее недействительности неизбежно создает трудности по реализации приведения сторон в исходное положение. Особенно большой ущерб вероятен от действий недобросовестных лиц, прибегнувших к обману своих контрагентов по договору;

— личная ответственность нотариуса за ущерб, причиненный неправильным составлением документов, за ошибочные консультации или, наоборот, за уклонение от них, за удостоверение противоправных сделок и т. п. действия" .

— отсутствие у регистрирующих органов высококвалифицированных юридических кадров, которые бы могли провести качественную правовую экспертизу регистрируемых объектов (прав, обременений прав на недвижимое имущество и т. д.).

Необходимость выполнения указанных действий для приигания возникшими прав (обременения прав) на недвижимое имущество не может вызвать никаких сомнений. В частности, необходимы и проверка правосубъектности участников и их полномочий в отношении недвижимого имущества, и проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов, и проверка законности сделки. Все указанные действия совершенно необходимы для признания права действительным.

В связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью закономерно возникает вопрос: могут ли быть указанные функции переложены на регистрирующие органы? 11 научной юридической литературе авторами отмечалось: «г) отмена обязательного нотариального удостоверения по большинству самых существенных сделок с недвижимостью (продажа, дарения, мены недвижимого имущества, продажи предприятия и др.) должна была бы предполагать, что функции нотариата, которые до сих пор гарантировали защиту прав граждан и юридических лиц при сделках с недвижимостью, должны были бы взять на себя учреждения юстиции». Другие авторы возможность перехода функций нотариата регистрирующим органам подвергают резкой критике. Так, Ю. В. Филимонов утверждает: «В действительности же объединение в одном органе двух разных по содержанию функций приведет к созданию подобия прежних государственных нотариальных контор, но только в худшем варианте. Перегруженность регистрирующих органов нехарактерными для них задачами создаст более существенные препятствия для гражданского оборота, чем те, которые были до начала рефомирования государственного нотариата. Законодатель — поставив цель усовершенствования системы охраны прав физических и юридических лиц, не может вновь возродить прежний малоэффективный порядок юридического обслуживания» .

Исследуем обоснованность аргументации авторов, возражающих против отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Во-первых, одним из аргументов является необеспеченность регистрирующих органов юридическими кадрами и невозможность проведения качественной правовой экспертизы регистрируемых объектов. Возражениями против этого может служить следующее. Из пункта 1статьи 155 ГК РК (в редакции от 2 марта 1998 г.) вытекает, что регистрирующий орган, не обращаясь в суд, может отказать в регистрации сделок, не соответствующих требованиям законодательства. Это означает, что отказу в государственной регистрации предшествует правовая экспертиза поступивших правоустанавливающих документов и проверка законности сделки. При этом такой экспертизе подвергаются все документы, в т. ч. нотариально удостоверенные сделки.

Как показывает опыт функционирования регистрирующих органов в Казахстане, нотариальные органы иногда допускают ошибки при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Кроме того, следует учитывать, что законодательство стран, в т. ч., участвующих в Международном союзе латинского нотариата (МСЛН), никогда не требовало, чтобы исключительно все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, такое требование устанавливалось для основных сделок, среди них купля-продажа, мена, дарение, залог и т. д. Между тем, в правовом кадастре, в поземельной книге или любом другом реестре зарегистрированных прав на недвижимое имущество регистрируются не только права на основании сделок, удостоверенных в нотариальном порядке, но также и права, основаниями возникновения которых являются юридические факты, не относящиеся к договорам (или являющиеся сделками, которые традиционно не требуют нотариального удостоверения). В частности, это может быть новое строительство, получение земельного участка от государства, приватизация объектов недвижимости, сделки об установлении сервитутов, возникновение прав на основании административного акта и многое другое[17.56].

Это означает, что в большинстве случаев в регистрирующий орган на регистрацию поступят документы, которые не были удостоверены нотариусом. В Казахстане система регистрации прав (в отличие от известной в мире системы регистрации документов (сделок), которая ныне действует во многих штатах США, дает гарантию действительности зарегистрированного права (обременения права) на недвижимое имущество. Для того необходима самая тщательная правовая экспертиза всех регистрируемых объектов. Из этого следует, что создание регистрационной системы, являющейся системой регистрации прав, неизбежно повлечет формирование квалифицированного юридического корпуса регистрирующих органов, их подготовку. В настоящее время в Казахстане проведена программа изучения всех регистраторов в рамках Пилотного проекта по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество при Министерстве юстиции РК Конечно, подготовка квалифицированных кадров займет достаточно длительный период времени. Но на практике идет активный процесс обновления юридического корпуса регистрирующих органов.