Виды и особенности договора аренды

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период

1.2 Юридическая природа договора аренды

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1 Существенные условия договора аренды

2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон

2.3 Прекращение договорных обязательств

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТЬ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ОТНОСЯЩИХСЯ РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВА

3.1 Аренда движимого имущества

3.2 Договорные обязательства относящиеся к недвижимому имуществу

3.3 Договор финансовой аренды (лизинга)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ПРИЛОЖЕНИЯ

Дипломная работа посвящена арендным отношениям не случайно, поскольку на сегодняшний день этот вид взаимоотношений очень актуален. Несмотря на эволюционный исторический этап, арендные отношения перетерпевшие изменения с момента своего образования по нынешний день сохранили свою правовую сущность и в настоящее время занимают главенствующие место среди таких правовых взаимоотношений как обмен, купля-продажа, дарение и др.

Актуальность данной темы заключается в том что, договором аренды охватывается широкий круг экономических отношений — от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Исследуя этот вид правовых взаимоотношений можно сделать вывод, что договор аренды применяется не только в предпринимательской деятельности, а также включает бытовую и иные сферы. Хотелось бы отметить, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, особенно на договор аренды зданий и сооружений.

Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды понимается такой договор, по которому одна сторона — арендодатель обязуется предоставить другой стороне — арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью. Глава 34 Гражданского кодекса РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества.

В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Практически по всем вопросам Гражданский кодекс РФ содержит исчерпывающее регулирование, не требующее принятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такое законодательство прямо предусматривается: во-первых, ряд особенностей аренды транспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах; во-вторых, правила Гражданского кодекса РФ применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальным законом. В Законе о введение в действие части второй Гражданского кодекса РФ (ст. 13) также предусмотрено, что в отношении сделок с земельными участками соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

В то же время законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым из оборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченно оборотоспособным объектам.

Целью дипломной работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:

1. Получение максимальных знаний в области договора аренды;

2. Изучение существенных условий и содержания договора аренды;

3. Анализ отдельных видов договора аренды;

4. Выявление разногласий в законах и внесение предложений по их совершенствованию;

5. Применение полученных знаний на практике.

В качестве методов исследования в работе использованы такие, как анализ, синтез, дедукция, индукция, структурно-правовой и сравнительный методы. Данные методы позволяют выявить особенности соотношения норм ГК, федеральных законов, регулирующих отношения касающиеся договоров аренды и отдельных видов, которые в дальнейшем позволят не допустить правовую ошибку при толковании юридических норм и составлении правовой документации.

В период современных рыночных отношений на предприятиях и в организациях большую долю среди заключенных договоров занимают договоры аренды. В процессе юридической практики приходится сталкиваться с неграмотной редакцией договоров, т. е. при составлении договора не учитываются его существенные условия. Поэтому предметом исследования в области гражданско-правовых отношений будет являться в первую очередь изучение сущности договора аренды, его юридической природы, а так же принципа построения взаимоотношений по имущественному найму. Помимо этого, в работе уделено внимание объекту договорных обязательств, к которому относятся права и обязанности сторон (субъектов), правовое положение объектов, и отдельные виды договора аренды, такие как договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий, договор финансовой аренды (лизинга).

Степень научной разработанности. В юридической литературе договор аренды рассматривается достаточно широко такими авторами как: О. В. Берг, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Ю. П. Гладышева, В. Н. Жуков, О. М. Козырь, О. Н. Садиков, А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой, Ю. А. Тихомиров и другими.

Вместе с тем проблемы договора аренды исследованы не до конца, что также объясняет актуальность темы исследования.

Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения, списка используемой литературы и приложений.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ И ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1.1 Развитие договора аренды в дореволюционный период

По российскому дореволюционному законодательству имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности (условия) этого договора (ст. 1691 ч. 1 Свода законов Российской Империи).

Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей на содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними — некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так арендой, которым называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом — наем мебели, платья, вообще имущества движимого» Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. И доп. 8-му изд., 1902 г. Ч.2. — М. Сер. Классика российской цивилистики. 1997. — С. 260.

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой — наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью.

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные» Мейер Д. И. Указ. соч. Ч.2. — С. 261.

И законодательство и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич в своем Курсе гражданского права отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения её существа вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег» Шершеневич Г. Ф. Учебник Русского Гражданского права. По изд. 1907 г. — М. Статут. 1995. — С. 52.

В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве. Кроме движимого и недвижимого имущества предметом могли быть и приносящие доход права.

В соответствии с действовавшим до 1917 года законодательством условие о сроке признавалось существенной принадлежностью (т.е. существенным условием) договора найма. Хотя несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма, в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным.

В ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимого имущества не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по разному. Например, по мнению Д. И. Мейера: «Причина заключается, вероятно, в опасении, что наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход» Мейер Д. И. Указ. соч. Ч.2. — С. 263. Другие полагали, что «устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений в следствие долгосрочных аренд» Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. — С.161.

В проекте Гражданского уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., имелась следующая норма, относящаяся к сроку найма имущества: «Договор найма не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодателя или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет» Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденный Редакционной Комиссией по составлению Гражданского Уложения // Договорное право / Под ред. Тютрюмова И. М. Т.2 — СПб., 1910. — С. 394. (ст.1817).

Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование имуществом — наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи, Т. Х, ч.1, ст.1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение. Чаще всего наемная плата выражалась в денежной сумме. Но в реальном имущественном обороте тех лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин — наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка — нанимателю половину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве вознаграждения по договору найма земли признавалось также оказание нанимателем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенного вида работ. Например, крестьянин — наниматель принимал на себя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке наймодателя, не передававшегося внаем.

Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал её внаем нанимателю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или сооружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка эксплуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю.

Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме). Исключение составлял лишь договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений или земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше трехсот рублей, а на сроки более двенадцати лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться «на письме», то есть необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более триста рублей договоры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор представлялся недействительным Шершеневич Г. Ф. Указ соч. — С.163−164.

Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом.

С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора имущественного найма важно отметить два момента, характерных для гражданско-правовой доктрины той поры.

Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договор имущественного найма как на обязательное правоотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно-правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно-правовыми способами защиты.

Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д. И. Мейер отмечал, что «право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключить sublocatio. Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение» Мейер Д. И. Указ. соч. Ч.2. — С. 268.

Получил подтверждение обязательственно-правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при решении вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчуждения собственником сданного внаем имущества третьему лицу. Этот вопрос оказался весьма сложным.

Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником нанятого имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций. Это ситуация, когда в договор продажи имущества уже переданного внаем, включается условие, предусматривающее обязанность приобретателя имущества оставить нанимателя до истечения срока договора найма на тех же условиях, на которых он был заключен с прежним собственником. И другая ситуация, когда покупатель отказывается от поддержания договора найма и этот договор отчуждением имущества прекращается. В этом случае нарушаются права нанимателя со стороны хозяина имущества, который обязуется вознаградить нанимателя за убытки.

Наряду с поднаймом дореволюционному законодательство включало в правомочия нанимателя уступку всех прав по договору найма другому лицу. Между ними поводилась четкая грань. Так, Д. И. Мейер отмечал: «Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенного по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и даже может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользования по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина имущества» Мейер Д. И. Указ. соч. Ч.2. — С. 268−269.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественного найма, то они довольно традиционны. Стоит лишь отметить, что обязанности наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества покупателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию указанного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые наймодатель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора найма.

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями. В некоторых случаях наемная плата вносилась вперед. Также наймодателю представлялось закладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы.

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем.

Наниматель обязан возвратить наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято с учетом нормального износа.

Что касается улучшения нанятого имущества, то наниматель мог их производить без согласия наймодателя. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответствующей компенсации за их производство служила необходимость указанных улучшений. Это нашло отражение в ст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от наймодателя вознаграждение за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществленные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотложности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, которые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймодателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласиться возместить их стоимость.

Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть определен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контракта прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекращении договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодателя и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения — в течение двух месяцев, а при всяком ином найме — в течение месяца, то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяйственный год.

1.2 Юридическая природа договора аренды

Законодательство дает юридическое понятие договору аренды. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Необходимо отметить, что «это положение действует лишь тогда, когда арендованное имущество, используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если договор подобных условий не содержит, то в соответствии с прямым назначением арендованного имущества Ковалев В. В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. — М. БЕК. 2000. — С. 8−9.

Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видов договоров, попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений, путем сопоставления с указанными юридическими категориями. В данном случае к юридической категории относятся договорные обязательства и объекты договора аренды.

Рассматривая вопрос о взаимоотношении сторон, касающихся обязательств, работники юридической сферы сталкиваются с такой проблемой, к какой категории относить права арендатора к категории вещных прав, или к сфере обязательственного права. По определению вещное право предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т. е объектом вещного права является вещь. Обязательственное право-это право одному лицу требовать от другого совершения определенных действий, которые и являются объектом права. Учебник. Гражданское право Т. 1. / Под ред. Сергеева Ю. П., Толстого Ю. К. — М. Проспект. 2005. — С.219.

В одной из научных работ автор в своих рассуждениях ссылается на такое противоречие как не соответствие по установлению вещного права, в договоре аренды устанавливается вещное право нанимателя на арендованное имущество и между тем не устанавливается вещное право между нанимателем и нанятой вещью Захарьина А. В. Договор аренды здания и сооружения: учет, налогообложение. — М. Норма. 2003. — С. 4. Таким образом, на мой взгляд получается, что договор аренды носит императивный характер поскольку нет свободного волеизъявление со стороны арендатора, так как он не является собственником вещи (материальных ценностей), он не может пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом (вещью), но в то же время как арендатор он наделен правом пользоваться и владеть вещью только с согласия арендодателя, т. е. все свои действия по владению пользованию арендатор согласовывает с арендодателем (собственником имущества). Это обстоятельство вносит некоторые сложности во взаимоотношение обеих сторон.

Возвращаясь к юридическому понятию договора аренды, следует отметить тот факт, когда в юридической литературе и нормативно-правовых актах используется терминология, при которой арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договором имущественного найма.

Для договора аренды присущи следующие характерные ему черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Особенность договора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи, мена, заем Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. — М. Инфра. 2001.-С12.

Следует выделить еще одну особенность договора аренды: пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А. Г. — М. Юристъ. 2002. — С. 25. Так же арендатору принадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование. Витрянский В. В. Договорное право. — М. Статут.2004. — С. 14. Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в Гражданский кодекс РФ специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

И еще одна характерная черта договора аренды, относящаяся к праву пользования арендованным имуществом. Во всяком случае, оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, Гражданский кодекс РФ предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем. Гражданское право: Учебник / Под ред. Беленкова Р. — М. Прирор. 2004. — С. 271.

Во-вторых, законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды, за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Долинская В. В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. — 2002. — № 3. — С. 3

Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды исходя, прежде всего из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, а также из целей использования арендатором арендованного имущества.

Договор аренды транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средствам требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

Что касается договора лизинга, то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором о том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.

Синналагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях встречное исполнение его обязательств, т. е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Отсюда следует, в соответствии с законодательством взамообязательства, это означает, что если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1 Существенные условия договора аренды

Суждение о существенных условиях в гражданско-правовых договорах сводится к тому, что существенным условием договора аренды является его предмет, под которым понимается имущество, передаваемое в аренду.

Пункт 1 статьи 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании гражданского законодательства существенные условия можно выделить в группу:

1. группа существенных условий о предмете договора;

2. группа существенных условий, которые названы в законе либо иных правовых актах;

3. группа по которым стороны должны достигнуть соглашения.

Законодательство не отмечает обязательный стандартный перечень существенных условий для всех видов договоров, но упоминает, что стороны могут выбрать сами те условия, которые будут указаны в договоре. Из-за этого обстоятельства, возникает спорный характер при заключении договора, поскольку каждая из сторон пытается выдвинуть свои условия с максимальной выгодой для себя, называя эти условия существенными. При рассмотрении спорных вопросов судебные органы учитывают равноценность условий, важных для обеих сторон, такие условия при решении суда будут относится к существенным.

По нашему мнению, само понятие «существенные условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техники законодательной работы.

На наш взгляд законодательство должно, конкретно определить перечень существенных условий для всех видов договоров, отметить определенной статьей, например для всех видов договоров существенными условиями будут являться срок, оплата, ответственность, предмет (так как эти условия имеются во всех видов договоров) и выделить отдельной статьей существенные условия для определенных видов договоров, которые будут раскрывать сущность данного вида договора. Например:

Статья 432.1 Особенности существенных условий характерных для данных видов договоров

1.Существенным условием договора купли-продажи будет являться передача количества товара

2. Существенным условием договора поставки будет являться порядок поставки товара

Статья 432.2.Перечень существенных условий характерных для всех видов договоров

1.срок

2.ответственность

3.предмет

4.оплата

5.передача материальных и нематериальных ценностей

Таким образом, можно предложить не разбивать существенные условия по группам, а объединить по сущности договора и по составу, указав определенной статьей. Данная установка и определенность позволит снизить уровень спорности при заключении договора.

Для выяснения сути понятия «существенные условия договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор» идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условий договора. В тексте гражданского кодекса как тождественное договору используется понятие соглашение. Чаще всего соглашением называется договор, обеспечивающий исполнение основного договора либо уточняющий одно из его условий, либо изменяющий его содержание. Применяются также другие термины для обозначения гражданского договора-пролтокол о результатах торгов, передаточный акт, государственный контракт. Понятие договора раскрывается через его содержание, т. е. совокупность составляющих его условий, без закрепления прав и обязанностей сторон по поводу условий договор теряет свои функции. Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу РФ части 1. / Под ред. проф. Мозолина В.П.и проф. Малейной М. Н. — М. Норма. 2004. — С. 234.

Если в отношение какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение.

Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именно поэтому, а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия, договор при отсутствии в его тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

П. 1 ст. 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Среди всех условий всякого договора необходимо выделить те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их, законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного вида договорного обязательства.

Принимая во внимание легальное определение договора аренды, а именно: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что Гражданский кодекс РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов, однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

В Гражданском Кодексе п. 1 ст. 432 указано существенное условие характерное для всех гражданско-правовых договоров. Речь идет о предмете договора. При этом следует учитывать, что предмет рассматривается не только в юридическом аспекте в соответствии с юридической терминологией, но и приобретает другое значение, так как вытекает из обязательств. По мнению «Договор, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона или, соответственно, воздержаться от их совершения» Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч.Ч.1. 1902;Ч.1. — М. Статут.1997. — С. 161.

Предмет договора является существенным условием договора аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Вторая группа существенных условий включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, то есть признавало необходимость данного условия для данного вида договоров в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями договора, которые были признаны таковыми по суду, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида Завидов Б. Особенности возмездных договоров // Право и экономика. — 2005. — № 7. — С. 7.

Однако отмеченное изменение в подходе законодателя к существенным условиям договора по признаку их необходимости для договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практике применения соответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о договорах предусмотренных Гражданским кодексом РФ и другими законами, то за рамки норм, регулирующих соответствующий вид договорных обязательств, вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являются необходимыми для данного вида договора. Более того, допущение возможности их поиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильности договорных отношений. Что же касается договоров, не предусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условий может определяться на основе норм, регулирующих сходные договорные обязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 56. — Ст. 5394. договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На практике можно встретить такие случаи, при которых к существенным условиям могут относиться не все условия договора, которые при заключении договора содержались в оферте или акцепте. Рассмотрим случай из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи, с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема — передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема — передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. — № 3. — 2002.

В этом случае, отношения, которые возникли до заключения договора содержали существенные условия о предмете договора по поводу передачи имущества и его оплаты, которые по своему существу не были отнесены к существенным условиям, поскольку не был подписан акт приема-передачи, свидетельствующим о фактическом переходе права на пользование имуществом, подтверждающим это право, несмотря на использование здание и выполнение иных обязательств, предусмотренных законом. Соответственно можно сделать вывод, что у арендодатель направил предложение (оферту) заключить договор на аренду здания, арендатор принял данное предложение, дав согласие (акцепту) на выполнение обязательств по арендной плате и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному зданию. Согласно Гражданскому Кодексу определение существенных условий договора, относятся условия все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В данном случае по этим условиям: по арендной плате, и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному зданию было достигнуто соглашение, отсюда следует, что они являются существенными. После заключения договора аренды здания, условия которые содержались в оферте и акцепте перестали являться таковыми, поскольку соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Отмеченные позиции относительно существенности условий договора, предлагаемых одной из сторон, могут быть дополнены и рассуждениями более формального толка, относящимися скорее к порядку заключения договора, нежели к его существенным условиям. Следовательно, если сторона, направившая оферту с дополнительным условием, получив акцепт на иных условиях, приступает к исполнению договора, это будет означать. Что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала включить это условие в договор, поскольку первоначальная оферта утратила силу и не может быть принята во внимание.

Если же дополнительное условие было предложено акцептантом и первоначальный оферент, получив такой акцепт на иных условиях, приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.

В этом случае, если одна из сторон заявит о необходимости достигнуть соглашения по предложенному этой стороной дополнительному условию, а затем примет акцепт на иных условиях, это будет означать, что она отозвала свое заявление.

Таким образом, эта группа существенных условий договора имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора, каковое полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным.

В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указаний в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре. По истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. Например, Сызранская дума Самарской области вынесла постановление о сроках для объектов недвижимого имущества из постановление ст. 6 «Договор аренды может быть заключен на любой срок, определенный сторонами. Предельный срок аренды ограничивается 49 годами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Для объектов недвижимого имущества договор заключенный срок от 1 года до 3-х лет является краткосрочным, от 3-х до 10-среднесрочным, свыше 10 и до 49 лет — долгосрочным"Постановление Сызранской городской думы Самарской области от 29.12.2004 года № 76 «О положении об аренде объектов муниципального имущества» // Правосудие в Поволжье. — 2005. — № 1. — С. 44.