Жилишно-комуннальное хозяйство

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ ВЫСШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ АСТРАХАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Доклад

На тему: Жилищно-коммунальное хозяйство

Выполнили:

Юн Антонина, Габитова Динара Проверил:

Болочев Сергей Александрович Астрахань 2008

Специфические свойства рынка ЖКХ…3

Рынок жилья…6

Рынок ЖКУ. Распределение прав собственности…7

Основы деятельности ТСЖ (управляющей компании)…9

Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома…10

Предпосылки Реформирования ЖКХ в России. Основные цели…12

Реформа ЖКХ: проблема и перспективы…13

Правительственные планы реформирования жилищно-коммунального хозяйства…14

Заключение

…23

Список использованной литературы…25

Специфические свойства рынка ЖКХ

Рынков много, и у каждого свои особенности, которые обуславливают возможный уровень его эффективности. Во-первых, жилищеэто недвижимость, а значит товар, который нельзя импортировать. Можно, конечно, представить себе массовый переход в страну иностранных компаний, захвативших жилищный рынок, но вероятность этого очень мала. Во-вторых, жильёэто дорогостоящий товар длительного пользования, приобретение которого чаще всего невозможно за счёт текущих доходов семей. Втретьих, в современных городах это зачастую товар коллективного пользования: в многоквартирном доме квартира может быть частной, но многие необходимые элементы благоустройства (лифты, вывоз мусора, охрана) находятся в общем пользовании и должны оплачиваться всеми жильцами. Отсюда необходимость соглашений и сотрудничества либо принуждения к исполнению обязательств. Вчетвёртых, важнейшие коммунальные услуги (газ, электричество, водоснабжение, канализация, отчасти теплоснабжение) имеют низкую эластичность по цене и являются продуктами естественной монополии, локальных или глобальных. Конкуренция за их поставку конкурентным домохозяйствам или жилым комплексам оказывается невозможной. Возникает нужда в регулировании цен или создании муниципальных предприятий. Контрольные и регулирующие требуют участия государственных и муниципальных органов. Служащие последних также нуждаются в контроле, чтобы исключить конкуренцию и обеспечить необходимое качество публичных услуг. В-пятых функционирование подобных институтов контроля вообще может оказаться за приделами возможностей рынка как экономического механизма. Отсюда нужда в самоуправлении, в гражданской активности того или иного сообщества, прежде всего на низовом уровне, где находится ЖКХ.

Жилищно-коммунальное хозяйствоэто сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятий различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, тепла.

Специфика ЖКХ состоит в его многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ. Современная Финансово-экономическая ситуация такова, что без изменения системы финансирования и управления жилищно-коммунальной сферой её эффективное функционирование невозможно. В течение длительного времени государство компенсировало значительную часть расходов этой сферы, контролировало строительство и размещение жилья и объектов коммунального хозяйства, ограничивало параметры проектирования, эксплуатации, объёмы и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Проводимая политика исключала рыночный спрос на услуги и жильё, снижала активность населения и хозяйствующих субъектов в формировании требований к качеству эксплуатационных услуг.

Переход к реальным рыночным отношениям в ЖКХ медленнее, чем в других сферах, что привело к нынешней кризисной ситуации.

Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. Из-за нехватки средств на реновацию в некоторых городах износ основных фондов достиг предела, а инженерных сетейкритической среды.

Предприятия, которые до последнего времени содержали на своем балансе жилые дома и жилищноэксплуатационные участки, не могут в полном объёме финансировать эту убыточную сферу и пытаются избавиться от неё.

Активный процесс передачи ведомственного жилья в муниципальную собственность не всегда экономически подготовлен. Мощность муниципальных предприятий, предназначенных для обслуживания жилищно-коммунальной сферы, рассчитана лишь на 40% основных фондов этого хозяйства и без соответствующего финансирования не готова принять дополнительные работ и оказывать качественные услуги.

Учитывая возрастающий уровень требований к качеству, с одной стороны, а финансовый кризис и скачки ценс другой, муниципальным предприятиям и ЖКХ в целом требуются значительные дотации, на покрытие которых средств ни в федеральном, ни в местных бюджетах нет.

Современный финансовый кризис резко усложнил экономические аспекты функционирования ЖКХ.

В отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который непосильным грузом «висит» на бюджете, но всё равно находится в запущенном состоянии. Такая ситуация требует особого внимания, тщательного анализа и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в жилищно-коммунальной сфере.

Реформирование жилищно-коммунальной сферы является важнейшей государственной программой, качественная реализация которой зависит от целого ряда факторов, в том числе от компетентности специалистов, на которых будет возложено решение конкретных организационно-экономических задач.

Проводимая в стране реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) наглядно показывает, что основная цель, которую перед собой ставит государство, реализуя её, — переложить бремя содержания своего жилища на собственника. Собственники квартир поручили управление своей собственностью постороннему лицуДирекции единого заказчика (ДЕЗ), который самостоятельно выбирает тех подрядчиков, которые предоставляют те или иные работы или услуги, необходимые для нормального обслуживания дома. При этом собственник самостоятельно платит приблизительно треть, а то и меньше реальных затрат, необходимых для содержания домовладения. Оставшуюся часть средств доплачивают из бюджета соответствующих уровней. Однако, лишь малая часть средств идёт на содержание домовладения.

В соответствии с новым Жилищным кодексом до 1 марта 2005 года собственники жилья должны были выбрать схему управления. Граждане могут отказаться от услуг дирекции единого заказчика советского образца и нанять частную управляющую компанию. Собственники квартир вправе напрямую заключить с коммерческой организацией контракт на управление. Для этого необходимо провести общее собрание жильцов либо проголосовать за ту или иную фирму заочно, тогда как раньше нанять управляющую компанию можно было только при условии создания товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Рынок жилья

Рынок жилья, включая строительство нового жилья и оборот вторичного, действительно конкурентен. На нем могут конкурировать строительные компании, девелоперы и риэлторы, обычно тоже частные компании, частные лица — покупатели домов, квартир, а так же банки и другие финансовые организации, предоставляющие финансовые ресурсы. На этом рынке выступают муниципалитеты и государственные органы, что влечет за собой опасность неравной конкуренции, если они прямо исполняют роли перечисленных агентов или являются бенефициарами компаний играющих эти роли, — муниципальные строительные и девелоперские компании, государственные банки. В то же время эти органы являются так же регуляторами рынка, вовлекаясь при этом в конфликты интересов. Они обычно играют решающую роль в предоставлении некоторых ресурсов: выделении земельных участков, контроле за естественными монополиями — предприятиями электроэнергетики, теплои водоснабжения, канализации, когда речь идет о подключении вводимых домов к соответствующим инженерным сетям.

Однако в целом проблемы, угрожающие конкуренции на этом рынке, сравнительно легко решимы, во-первых, законодательство, посредством антимонопольной политики, во-вторых — благодаря общественному контролю. Объясняется это тем, что первичные агенты (кроме властных структур) этого рынка большей частью консолидированы и примерно равны по силам, отношения между ними относительно просты. Этому утверждению не противоречит тот факт, что сегодня данный рынок является у нас одним из самых коррупционных. В. Яковлев министр регионального развития, недавно признал, что теневые факторы составляют 15 — 25% стоимости жилья. Но связано это как раз с некачественным законодательным регулированием и отсутствием демографического контроля. Все участники игры удовлетворены сложившимся порядком — разумеется, кроме будущих жильцов.

Однако они-то в игре и не участвуют, или же им отведена роль «заднескамеечников», которые вынуждены принять этот порядок как заданный, хотя им предстоит быть покупателями или арендаторами жилья. Нопроисходит это обычно потом, кроме случаев, когда они выступают как дольщики (вкладчики) и их средства привлекаются уже на стадии строительства. Они в большей степени, чем обычные налогоплательщики, оплачивают теневые факторы.

Любопытно что попытка законодателей защитить интересы дольщиков (закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года.) вызвала поначалу гнев последних, искусно направляемый строителями, девелоперами и банками. Когда затея не удалась, эти участники рынка понесли потери, но с ними и будущие жильцы, потому что не все и деньги удалось вернуть, а предложение жилья сократилось, а цены на него выросли. С 1 апреля 2005 года в течении 3-ёх месяцев не было заключено ни одного договора о долевом участии. Но в итоге рынок стал здоровее, а права простых людей — более защищены. Этот опыт показывает: проблема решаема, на этом рынке конкуренция есть и будет.

Рынок ЖКУ. Распределение прав собственности.

Более сложен другой рынок, рынок жилищно-комунальных услуг (ЖКУ). Здесь главные игроки — жильцы (домохозяйства) и их коллективы (кондоминиумы или товарищества собственников жилья — ТСЖ) или же владельцы недвижимости, риэлторы и те же девелоперы, приобретающие дома с целью сдачи их в аренду. Они покупатели услуг. Продавцы ЖКУ — частные, государственные или муниципальные компании из которых основные — естественные монополии. Стоимость газа и электроэнергии составляют львиную долю стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, регулирование цен и детальная регламентация этих рынков становятся неизбежными.

Немалые сложности проистекают из прав собственности. Самая простая схема — дома принадлежат индивидуальным собственникам (домохозяйствам). Но тогда, поскольку их много на рынке возникает ассиметрия информации, неравенство сил между поставщиками услуг немногочисленными и легкоорганизуемыми и множеством покупателей услуг. Организации последних в какие-то структуры, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но затруднена. Кооперативы, ТСЖформа организации домохозяйств, особенно характерные для коллективного жилого фонда — многоквартирных домов. Но с ними связаны проблемы внутренней организации — управления, контроля, мотивации участия жильцов в коллективных действиях, сюда же отнесем и проблему «безбилетника»: кто-то всегда хочет «проехать за счет более активных и дисциплинированных членов коллектива. Проще, если есть собственник дома, а жильцыарендаторы, тогда первый берет на себя функции покупателя ЖКУ, а отношения с жильцами регулируются арендными контрактами.

Еще один вариантсобственником являются муниципалитет. В сравнении с частным собственником его мотивации к эффективным действиям ослаблены, да для жильцов он менее доступен. Людям приходиться сталкиваться с тем, что муниципальное предприятие, которое, казалось бы ничем не отличается от частной компании, оказывается лишь одним из звеньев иерархии, по ступеням которой распределяются не только полномочия, но и ответственность. В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.

Основы деятельности ТСЖ (управляющей компании)

На смену муниципальным ДЕЗам, СЕЗам, ЖЕКам и МЖРЭПам приходят новые формы управления ТСЖ и управляющие компании (УК).

В соответствии с Жилищным кодексом вопрос о создании ТСЖ решается на общем собрании домовладельцев, которые организуются в соответствии с его требованиями. При этом более 50% домовладельцев на этом собрании должны принять решение о создании ТСЖ. После общего собрания осуществляется государственная регистрация товарищества собственников жилья в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц», и товарищество приобретает все права юридического лица, изготавливает печать, открывает расчётный счёт в банке.

Ключевыми событиями в жизни ТСЖ (УК) являются общие собрания его членов. Именно на них принимаются все важнейшие для жизни ТСЖ (УК) решения: устанавливаются ставки технического обслуживания, избираются составы правления и ревизионной комиссии, принимаются решения о внесении изменений в устав товарищества, о его реорганизации. Члены товарищества решают, куда пустить доходы от хозяйственной деятельности товарищества. Чаще всего общее собрание членов товарищества проводит его правление.

Управление многоквартирным домом заключается в определении подрядчиков, которые будут проводить необходимые для дома работы на условиях, максимально удовлетворяющих большинство домовладельцев. Управление домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется несколькими способами. В том случае, если домовладельцы не могут на первых этапах существования ТСЖ (УК) самостоятельно принимать необходимые решения, они могут заключить договор либо со специалистомуправляющим, либо с организацией, имеющей опыт работ на этом рынке услуг. Их финансовая деятельность будет контролироваться избранной ревизионной комиссией, которой они полностью подотчетны. Задача управляющего заключается в оптимальном подборе подрядных организаций, проведении среди них своего рода тендеров на поставку работ и услуг, выбирая наиболее выгодные соотношения «цена-качество», стараясь максимально снизить бремя домовладельцев по содержанию дома.

Система расчетов и платежей тоже нуждается в оптимизации и совершенстве. Зачастую городские тарифы (на тепло, воду и подогрев) необоснованно завышены, а тариф на вывоз твёрдых бытовых отходов неоправданно в несколько раз ниже реальных затрат. Разницу приходится перекладывать на стоимость технического обслуживания. Если ДЕЗы в этой части дотируются, то ТСЖ и частные управляющие компаниинет. Вот и выходит априори, что стоимость технического обслуживания в ДЕЗах всегда дешевле.

К сожалению, отсутствие стабильной нормативноправной базы, определяющей деятельность управляющих компаний и ТСЖ, порождает больше вопросов, чем ответов.

Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома.

Преимущества:

Частные компании заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объёма обслуживаемых площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если Качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.

Стоимость услуг частных управляющих компаний оговаривается в каждом отдельном случае и может быть выделена отдельной строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы квартплаты).

Частные компании заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, так как процент от экономии также может являться их агентским вознаграждением.

Частные управляющие компании подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от технического состояния здания и социального состава жильцов.

Частная компания выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами: поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании интересов своих клиентов.

Недостатки:

У большинства частных управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Между тем управлять большими объёмами жилья очень сложно: требуются хорошо отлаженная логистика и профессиональные кадры.

Не существует критериев выбора управляющих компаний: жителям, которые не являются специалистами в области ЖКХ, трудно оценить профессионализм той или иной фирмы.

Пока на рынке очень мало управляющих компаний, отсутствует полноценная конкуренция.

Затруднен доступ частных компаний к бюджетным дотациям и субсидиям, покрывающим разницу в тарифах для малоимущих слоёв населения.

Предпосылки Реформирования ЖКХ в России.

Основные цели

Главная цель реформы жилищно-коммунального комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надёжного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со сменой формации в стране резко сократилось участие государства в экономике. Отсюда вторая цель реформы — оптимизация бюджетных расходов в ЖКК.

По существу, жилищно-коммунальное обслуживание перестаёт быть общественным благом, а становится продуктом личного потребления, при этом роль государства преобразуется в обеспечение доступности некоторого социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания. Государство также обеспечить своим гражданам комфортную и безопасную среду обитания. В перечне инструментов реализации этой обязанности обеспечение водоснабжения, водоотведения, отопления имеет далеко не последнее значение, поэтому государство должно обеспечивать через механизмы государственного регулирования безопасность и надёжность предоставления коммунальных услуг.

Исходные цели жилищной реформы определили три её главные задачи:

1. Развитие рыночных отношений в ЖКХ с целью повышения качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;

2. Повышение эффективности бюджетных расходов; адресную поддержку реально нуждающихся граждан в предоставлении некоторого стандарта жилищно-коммунального обслуживания;

3. Регулирование коммунального комплекса для обеспечения его работоспособности и развития, надёжности и безопасности предоставляемых услуг.

Реформа ЖКХ: проблема и перспективы

Физический износ основных Фондов ЖКХ составляет около 60%, в том числе котельных — 55%, коммунальных сетей водоснабжения — 65%, канализации и тепловых сетей — 63%, электрических сетей — 58%, водопроводных насосных станций — 65%, канализационных насосных станций — 57%, очистных сооружений водопровода и канализации- 54% и 56% соответственно. В отдельных случаях износ доходит до 80%, что, естественно, повышает степень аварийности систем жизнеобеспечения населения. Со сбоями коммунальных систем постоянно сталкиваются жители всех регионов России, даже тех, которые принято считать благополучными, и это неудивительно. Ввод новых мощностей в отраслях инженерной инфраструктуры резко упал. В частности, по водопроводу и канализациив 5 раз, по тепловым сетямв 7 раз по сравнению с 1990 годом[ Ивантер В. Финансирование городского развития и жилья в России // Проблемы теории и практики управления. 2005. № 5.С.29.].

С середины 1990;х годов сокращение на треть государственного финансирования предприятий ЖКХ и невыполнение перед ними своих обязательств бюджетами всех уровней, в результате чего уже на начало 2004 года более 60% предприятий отрасли стали убыточными, а 35 тысячбанкротами[ Кошман Н. Предоставлять услуги ЖКХ на современном уровне // ЖКХ. 2004. № 3. Часть1. С. 3.].

Рост задолженностей по оплате коммунальных услуг населением и бюджетными организациями, что связано с существенным ростом удельного веса платежей населения в оплате жилищно-коммунальных услуг при уменьшении адресной защиты малоимущих семей.

Высокая затратность предприятий ЖКХ и отсутствие экономических стимулов снижения их издержек и роста прибыли в условиях неразвитости конкурентной среды.

Кризисное состояние жилищного фонда, более 70% которого находится в собственности граждан. В настоящее время жилищный фонд Российской Федерации составляет 2,85 миллиардов квадратных метров общей площади. Жильё это сильно различается по качеству. По официальным данным, как правило, весьма лукавым[ «В качестве примера можно привести изменение Госкомстатом методики оценки жилищного фонда, который теперь включает гостиницы-приюты, дома для престарелых, помещения служенного пользования» (Румянцева Е. Некоторые индикаторы развития ЖКХ в России // Проблемы теории и практики управления. 2003. № 4). ], при нормативной потребности в ремонте в 4−5 процентов в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья, 11% нуждаются в неотложном капитальном ремонте, а 9% жилья требуют реконструкции.

Правительственные планы реформирования жилищно-коммунального хозяйства

1. Минимизировать исполнительно-распорядительные и контрольные функции по регулированию ЖКХ как на уровне федерации, так и её субъектов, оставив за государством регулятивные функции: разработку законодательных и нормативных актов в сфере ЖКХ, ведение обязательных государственных стандартов предоставления жилищно-коммунальных услуг и их оплаты, установление предельных тарифов. Кроме того, предполагается оказать помощь местным органам власти, в первую очередь, в депрессивных регионах, в выплате льгот и адресных субсидий малоимущим категориям граждан (преимущественно на первом этапе проведения реформы ЖКХ).

2. Прекратить бюджетное дотирование ЖКХ. При этом все затраты на модернизацию этого комплекса, которые оцениваются в три триллиона рублей (без учета жилищного фонда), предполагается переложить на потребителей услуг ЖКХ в виде установления дополнительных надбавок к тарифам, регулируемых государством.

В условиях отсутствия эффективного антимонопольного регулирования в ЖКХ процветает монополизм. Независима экспертиза затрат ЖКХ, необходимость проведения которой признаётся Правительством Российской Федерации, отсутствует. Также отсутствует открытость (прозрачность) тарифной политикинеобходимого условия установления доверия потребителей коммунальных услуг и обеспечения баланса интересов их потребителей и производителей.

3. Коммерциализировать ЖКХ на принципах самоокупаемости, используя рычаги жесткого административного воздействия, и тем самым устранить «один из немногих нерыночных архаизмов в нашей рыночной экономике». Выступление Президента Российской Федерации Путина В. В на совещании по вопросам жилищно-коммунального хозяйства «Жилищно-коммунальный комплекс Российской Федерации», проходившем 16февраля 2001] В качестве примера реализации планов правительства можно привести создание на базе жилищно-эксплуатационных служб (ЖЭС) открытых акционерных обществ со 100-процентным участием муниципалитета в уставном капитале, главной целью которых является не удовлетворение потребностей клиентов и даже не достижение самоокупаемости, а извлечение прибыли, что, в свою очередь, способствует, особенно в условиях отсутствие конкуренции, постоянному росту тарифов на услуги ЖКХ. Например, в соответствии с решением Федеральной службой по тарифам Воронежской области к 2011 году областные оптовые цены на газ должны сравнятся с экспортными, которые, как известно, также имеют тенденцию к росту, что, в свою очередь, не может негативно не сказаться на динамике тарифов на газ для населения, которые возрастут в городе Воронеже на 24,7 процента[ Габич А. Услуги ЖКХ для воронежцов скоро подорожают на 20 процентов //www.rg.ru].

4. Перейти с 1января 2006 года на 100-процентную оплату жилищно-коммунальных услуг, что расходится с позицией В. В. Путина. Ещё в 2001 году в своём выступлении он высказал с мнение, что этот переход должен затрагивать только граждан с высоким уровнем доходов.

5. Предоставить адресные льготы (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг малоимущим гражданам, у которых доля расходов на услуги ЖКХ превышают 22 процента от совокупного дохода семьи[ Постановление Правительства Российской Федерации от 29 августа 2005 года № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг». ].

6. Снизить издержки производителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Правительство Российской Федерации приняло ряд постановлений, согласно которым осуществлять изменение цен и тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг возможно лишь при условии обязательной реализации мероприятий, направленных на снижение издержек при оказании жилищно-коммунальных услуг.

7. Передать ЖКХ в частный сектор экономики. В 2002 году была создана первая частная компания: открытое акционерное общество (ОАО) «Российские коммунальные системы». К 2005 году предполагалось завершить приватизацию предприятий ЖКХ. По официальным данным, на начало 2004 года от 16 до 25 процентов коммунальных предприятий в сфере водо-, теплои электроснабжения сменили форму собственности на частную или смешанную.

Мировой опыт даёт неоднозначный ответ на вопрос о необходимости приватизации предприятий ЖКХ.

В Малайзии в начале 90-х годов, напротив, приватизированные компании в сфере ЖКХ одна за другой вернули себе государственный статус. Например, предприятия коммунального обслуживания страны, которые в 1993 году получили концессию на управление всеми предприятиями водоотведения, уже в марте 2000 года продали свой бизнес государству после того, как понесли убытки в размере десятков миллионов долларов США.

В Эстонии избрали административный путь принудительной полной приватизации предприятий ЖКХ. Управление жилыми домами и их обслуживание за редким исключением уже осуществляются частными компаниями. Государство ещё владеет некоторыми объектами ЖКХ, но управляют ими уже частные лица[ // Эксперт Северо-запад. 2002. № 3.].

В Канаде процент предприятий коммунального обслуживания, находящихся в государственной собственности, — один из самых высоких в индустриальном мире. Около 90 процентов электроэнергетики страны, в том числе обслуживающей ЖКХ, принадлежат государству.

В Нидерландах преобладает мнение, что как государственный, так и частный сектор в сфере коммунального обслуживания имеют свои сильные и слабые стороны.

В Швеции решение о приватизации объектов ЖКХ принимаются только тогда, когда считается, что это отвечает интересам налогоплательщиков и соответствующей государственной компании.

8. Привлечь частные инвестиции в ЖКХ следующим образом:

— посредством банковского кредита и облигационных займов;

— посредством заключение договоров подряда на выполнение услуг частными компаниями на конкурсной основе, что не только сделает возможным сокращение издержек при предоставлении коммунальных услуг, но и упростит управление объектами ЖКХ;

— посредством передачи в доверительное управление имущества муниципальных предприятий и организаций ЖКХ так называемым управляющим компаниям, которые работают за фиксированное вознаграждение.

— посредством долгосрочной аренды имущества объектов ЖКХ, при которой большая часть ответственности за оказание коммунальных услуг возлагается на компанию-оператора, а не на муниципальные органы.

— посредством концессии с инвестиционными условиями, такими как «реабилитация» объектов ЖКХ, их эксплуатация с возвратом имущества собственнику после окончания сроков концессионного соглашения, строительство новых объектов ЖКХ.

— посредством приватизацииполной или частичной передачи имущества предприятия ЖКХ на возмездной основе в собственность частным компаниям или физическим лицам.

9. Сформировать конкурентный рынок услуг ЖКХ, в том числе путём привлечения организаций разных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг. Это предполагает проведение структурных преобразований в ЖКХ, призванных способствовать приходу в жилищно-коммунальную сферу малого и среднего бизнеса.

10. Приватизировать и, в меньшей степени, муниципализировать жильё. В настоящее время уже 71,5 процент жилищного фонда находится в собственности граждан и 21,5 процента — в собственности муниципалететных образований. Доля государственного жилищного фонда сократилась до 7 процентов.

11. Перейти на пообъектное управление жилищным фондом. Каждый дом должен иметь персонального управляющего, а жильцы такого дома смогут выбрать обслуживающие организации. Особая роль в этом отводится товариществам собственников жилья (ТСЖ).

12. Предусмотреть публичность процедуры утверждения тарифов ЖКХ по результатам независимой экспертизы[ Постановление Правительства Российской Федерации от 17февраля 2004 года № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства». ].

13. Развивать жилищное строительство доступного и комфортного жилья. В частности, к 2010 году предполагается увеличить объём строительства такого жилья с 40 миллионов квадратных метров до 80 миллионов квадратных метров. Главным финансовым источником должна стать система ипотечного кредитования.

14. С целью стимулирования реформирования ЖКХ создан специальный Фонд содействия его реформированию. Государство предполагает до 2011 ода инвестировать 240 миллиардов рублей, или около 8 процентов от средств, необходимых на проведение модернизации жилищно-коммунального хозяйства регионов страны. В частности, доведение доли коммерческих предприятий, работающих в сфере ЖКХ, к 1января 2009 года до 25 процентов, а к 2011 годудо 80 процентов, доли многоквартирных домов, управляемых ТСЖ, — до 5 и 20 процентов соответственно.

Альтернативные варианты реформы жилищно-коммунального хозяйства Традиционный набор альтернативных предложений:

1. повысить цену рабочей силы с одновременным освобождением от подоходного налога граждан с низким уровнем дохода.

2. установить квартирную надбавку к заработанной плате или пенсии соразмерно росту тарифов ЖКХ.

3. предоставлять бесплатные услуги ЖКХ в рамках социально-гарантированного минимума, а сверх этого минимумаплатные.

4. направить часть средств так называемого Стабилизационного фонда на оздоровление ЖКХ.

5. провести дореформенную санацию объектов ЖКХ за счёт средств государственного бюджета или в процессе реформы ЖКХза счёт государственных кредитов, которые должны быть погашены из средств «оздоровленных» предприятий ЖКУ, с последующей продажей их на аукционах.

6. не допустить приватизацию ЖКХ до его демонополизации и развития конкуренции в управлении и обслуживании жилищно-коммунальной сферы, что даст возможность, а не только формальное право собственникам жилья и предприятия жилищно-коммунального назначения выбирать организацию, которая сможет обеспечить необходимое качество работ и услуг по более низким ценам.

7. установить общественный контроль за функционированием ЖКХ в качестве одного из важнейших условий обеспечения прозрачности реформы и деятельности ЖКХ.

8. провести общественные независимые экспертизы обоснованности тарифов ЖКХ.

9. установить действенный государственный контроль за тарифами производителей услуг ЖКХ, рост которых превышает инфляцию как текущую, так и прогнозируемую. В первую очередь речь идёт о контроле за тарифами предприятиймонополистов, путём прямого регулирования или фиксации тарифов для предприятий, работающих этой сфере, а также тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения.

10. ввести экономические санкции в отношении предприятий ЖКХ в случае нарушения или договорных обязательств перед потребителями их услуг.

11. повысить роль институтов гражданского общества и органов местного самоуправления при проведении реформы ЖКХ.

Власти выделяют четыре направления реализации реформы:

1. перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения.

2. привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг.

3. модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.

4. сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоёв населения.

Главной предпосылкой успеха коммунальной реформы является получение потребителями очевидных и осязаемых преимуществ от ее результатов. Чтобы поддерживать предлагаемые механизмы реформирования, потребители должны быть удовлетворены качеством предоставляемых услуг. Нарастание их неудовлетворенности в условиях роста тарифов на ЖКУ и цен на жилье приводит к созданию социального давления, которое в условиях действующей системы организации коммунального хозяйства не находит выхода там, где собственно должны решаться проблемы.

Профессионализация коммунальной отрасли.

Для того чтобы перевести качество услуг в кубометры воды, километры труб и килокалории тепла, а их в свою очередь — в мастер-планы развития коммунальной инфраструктуры, необходима специализация и профессионализация участников рынка.

Специализация означает, что нужно четко разделить функции:

— муниципалитетов в качестве заказчиков социальной эффективности коммунальных услуг;

— коммунальных компаний в качестве операторов коммунальной инфраструктуры;

— государства в качестве регулятора этой деятельности и организатора процесса создания профессиональной отрасли коммунального хозяйства.

Профессионализация означает, что участники рынка должны отвечать (капиталом, бюджетом, субсидиями) за исполнение своих обязанностей и быть компетентными в своих вопросах.

Муниципалитет — заказчик социальной эффективности коммунальных услуг Каждый из нас способен сделать качественную покупку в магазине, но то, что мы покупаем, делают профессиональные производители. В управлении коммунальным хозяйством давно пора отказаться от известной, но устаревшей концепции о том, что управлять государством может каждая кухарка.

Муниципалитеты не могут одинаково профессионально исполнять принципиально разные роли: и регулятора, и собственника, и поставщика коммунальных услуг. Коммунальная отрасль является сложным техническим комплексом, требующим особой дисциплины в техническом управлении. Поэтому роль муниципалитета и соответствующих ему публичных процедур должна заключаться в том, чтобы быть профессиональным заказчиком качества и эффективности коммунальных услуг.

Ответственность муниципалитетов за организацию коммунального хозяйства определяется федеральным законом «Об общих основах организации местного самоуправления». К сожалению, законодатель не определил, что это означает, поэтому вода, мусор, тепло, электричество и газ развиваются на местном уровне по разным экономическим моделям. Роли муниципалитетов уменьшаются в них от собственника и оператора (вода) к попрошайке лимитов (газ).

Учитывая тенденции на рынке частных операторов, можно предположить, что тепло, электричество и газ являются отраслями коммунального хозяйства, в которых интенсивно развивается процесс вертикальной интеграции. В этих условиях тем более необходимо определить, каким именно образом муниципалитет заказывает услуги этих компаний по развитию городской инфраструктуры.

Позиция муниципалитета как заказчика работы коммунальных компаний должна исходить из интересов потребителей, поэтому предмет заказа определяется как заказ социальной эффективности коммунальных услуг.

Иными словами, заказ муниципалитетом социальной эффективности означает, что власть регулирует конечное качество услуг: надежность, качество условий проживания и качество коммунального обслуживания граждан.

Заключение

Рынок ЖКХ обладает важными особенностями, ведущими к ограничению конкуренции. Поэтому переход в этой сфере от планового к рыночному хозяйству наталкивается на многие трудности и проблемы. Тем не менее, формирование конкурентной или квазиконкурентной среды, обеспечивающие высокое качество услуг с умеренными ценами возможно.

Должны быть созданы предпосылки для либерализации цен (тарифов) в возможно более широком масштабе. Там, где регулирование цен неизбежно (естественные монополии), его задача состоит в том, чтобы приближать цены к области равновесия, в котором достигает баланс интересов потребителей и производителей. Если возможно, регулирование должно вводиться временно и желательно на короткие сроки.

Конкуренция на рынке ЖКУ содействует консолидации собственности. Желательно, чтобы покупатели и продавцы были примерно равны по силе.

В переходной экономике в конце концов необходимо привести в равновесие цены на рынке ЖКХ и доходы землевладельцев и арендаторов. В условиях России это означает повышение в первую очередь заработной платы и пенсий до уровня, компенсирующего с избытком рост доходов на оплату ЖКХ. Необходимо значительно увеличить масштабы жилищного строительства с развитием ипотечного кредитования на приемлемых для большинства семей условиях. Усилия правительства в этом направлении следует приветствовать, в том числе поддержать программу дешевого малоэтажного строительства: за 20−30 лет 2/3 российских семей должны иметь семейные дома в качестве первого или второго жилья. Чтобы стимулировать этот процесс, государство должно пойти на крупные инвестиции в развитие жилищного рынка. Вложения окупятся не только экономически, но и социально.

Принципиально важно содействовать конкуренции на рынке жилья, облегчая вход на рынок снимая барьеры, возводимые соглашениями местной власти и ограниченного количества подкормленных компаний.

Рынки жилья и ЖКУ должны быть пополнены демократическим общественным контролем местным самоуправлением. Низовая демократия станет основой подъема российской демократии в целом. Разумеется, верховенство закона, независимость суда и свобода печати являются органическими составляющими этого процесса с самого начала.

Чтобы преодолеть пассивность населения, ведущую к всесилию бюрократии и слившегося с ней бизнеса необходимо сохранить самостоятельность местного самоуправления и дать ему возможность самостоятельно формировать свои доходы включая установление собственных налогов и сборов. Их принятия местными представительными органами должно сопровождаться разъяснительной работой среди населения.

Необходимо ввести диффенциированные условия местного самоуправленияот высокой самостоятельности, включая установления налогов и сборов, до временного, регионального или федерального внешнего управления с жесткими нормами, если активность населения и ответственность местных властей не обеспечивают нормальной жизнедеятельности населений и районов.

1. Багаев А. Н. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: все что о ней слышали и хотим знать/ А. Н. Багаев. — Ростов Н/Д: Феникс 2006 — 224с

2. Бородкин Ф. М, Гримаков В. И, Друганов С. П., Лылова О. В Местное самоуправление в условиях жилищно-коммуналной реформы

3. Жуков Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: учебное пособие для высших учебных заведений — М.: Издательство www. Vlados.ru ВЛАДОС-ПРЕСС 2003 — 96с

4. Каменева Е. А, Барулин С. В Финансы жилищно-коммунального хозяйства. — М.- Ось — 89, 2003.-192с

5. Ясин Е. Г. Политическая экономия реформы ЖКХ Москва 2006 51с.

6. www.strana.ru, www.wciom.ru, www.kus.com.ru, www.echo.msk.ru.