Право общей собственности

В том случае, если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течение одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу (что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки), собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему. Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников квартиры.

2.3. Прекращение права общей долевой собственности.

Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности:

Раздел общей собственности;

Выдел из общей собственности. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется. Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника. Согласно ст. 252 ГК раздел и выдел происходят путем выдела доли (долей) в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. В случае если выдел доли в натуре невыполним, выделяющийся сособственник получает денежную либо другую компенсацию. Взаимные расчеты используются и тогда, когда имущество не может быть выделено в натуре в четком согласовании с объемом принадлежащей участнику доли.

Так как при распоряжении общей собственностью используется принцип взаимного согласия всех участников, подмена выдела в натуре денежной компенсацией обязана происходить лишь с согласия собственника выделяемой доли. Но когда данная доля незначительна, ее невозможно выделить в натуре, и сособственник не имеет существенного интереса в применении общего имущества, суд имеет возможность и при неимении его согласия обязать оставшихся участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник теряет право на долю в общем имуществе. Итак, раздел имущества, находящегося в совместной общей собственности, и выдел из него частей вероятны лишь после определения объема доли любого участника, которые признаются одинаковыми, в случае если другое не учтено законом или же соглашением участников. После определения объема доли любого из них раздел имущества и выдел из него доли исполняются в том же порядке, что и имущества, находящегося в общей долевой собственности, в случае если другое не установлено ГК, иными законами либо не вытекает из существа отношений сособственников. По вопросу об определении долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядке такового раздела п. 4 ст. 256 ГК отсылает к законодательству о браке и семье. Семейный кодекс устанавливает, что в случае раздела имущества, являющегося совместной собственностью супругов, их доли признаются одинаковыми, в случае если другое не учтено договором между супругами.

Суд имеет возможность отойти от данного правила, принимая во внимание интересы не достигших совершеннолетия детейлибо заслуживающие внимания интересы кого-то из супругов. Семейный кодекс умышленно оговаривает право суда отойти от начала равноправия долей супругов и в случаях, когда какой-то из них не получал доходов по неуважительным причинам или же расходовал общее имущество супругов во вред интересам семьи. Впрочем отступление судом от принципа равенства должно быть мотивировано в судебном решении. Отличительные черты раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства установлены ст. 258 ГК. Главная специфика — установление возможности исключительно раздела имущества, но не выдела из него доли. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства кого-то из его членов разделу не подлежат.

Вышедший из хозяйства вправе на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на данное имущество. 2.

4. Проблемы общей долевой собственности.

Из года в год значение имущества приобретает все большее распространение. В этой связи образуются множество вопросов стимулированных трудностями в правовом регулировании взаимоотношений по поводу собственности. Эти проблемы, касающиеся права долевой собственности — проблемы преимущественного права покупки, проблемы долевой собственности на здания. Рассматривая проблему права преимущественной покупки, надлежит отметить, что любой участник общей собственности имеет возможность воспользоваться собственной долей, и для этого согласие иных сособственников не потребуется. Но при всем при этом при реализации доли постороннему лицу иные участники имеют право преимущественной покупки приобретения доли по цене, за какую она продается и на иных равных критериях. Продавец доли обязан письменно уведомить иных сособственников о реализации собственной доли третьему лицу. Для продажи доли срок уведомления составляет 30 дней, для движения 10 дней. На первый взгляд, все четко и понятно в процедуре осуществления преимущественного права покупки, как правило тут же сталкиваются с целым рядом споров в некоторых вариантах и неразрешимых вопросов.

Для начала, вопросы возникают с порядком и формой извещения о продажи доли. Надлежит отметить, что не во всех вариантах присутствует необходимость в извещении иных сособственников о грядущей реализации. Так, к примеру, при отчуждении земель сельхоз назначения любой сособственник имеет право продажи собственной доли третьему лицу в отсутствии оповещения иных участников. Говоря об извещении при продаже иной собственности, в законе говорится, что извещение должно быть в письменном виде, иные виды извещения не считаются действительными. Но и здесь появляются трудности связанные с тем, что отчуждающему собственную долю не ведомо место нахождения сособственников. Самым разумным решением, с нашей точки зрения, считается предложение Н. Толчеева: «Видится что требования об извещении возможно принять исполненным, в случае если продавец предоставит подтверждения о направлении им уведомления о продажи доли по последнему известному месту жительства недостающих сособственников и о том, что их место пребываниянеизвестно (данные адресного бюро, известие местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и других платежей по собственной доле в общем имуществе и т. п.). Иначе бы было ограничено право владельца, желающего воспользоваться собственным имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК». В виде требований к извещению о реализации доли в праве общей собственности ГК РФ учитывает норму об обязанности показывать в документе все условия продажи. Тогда при продаже собственной доли третьему лицу данное минимизирует претензии со стороны иных сособственников. В литературе присутствует и другое мнение о правовой природе извещения об отчуждении доли в праве общей собственности. К примеру, Н. Толчеев сообщает о том, что:"извещение продавца остальными участниками общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют разную правовую природу, аналогично он сообщает о том, что анализ ст. 421 и ст. 435 ГК РФ дозволяет считать, что предложения о заключении договора направляется лицом по доброй воле, по собственному усмотрению, и отчуждает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресом, коим это предложение будет принято. Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли в праве направляется не по усмотрению собственника, а в силу неотъемлемого для него предписания закона". Правовое значение этого извещения определено в п. 2 ст.250ГК РФ и содержится исключительно в одном: уведомить иных сособственников о намерение реализовать собственную долю стороннему лицу. Аналогично, Н. Толчеев замечает и то, что в случаях отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество договор купли-продажи обязан быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами, а договор купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение к тому же подлежит государственной регистрации.

В случае признания извещения о продаже офертой, и выражения иными сособственниками намерения реализовать свое преимущественное право покупки, таковой договор окажется недействительным, а договор купли-продажи доли в общей собственности на жилье станет признан незаключенным. Вопросы касающиеся правовой природы извещения о реализации доли в праве общей собственности имеет большое значение, поскольку непосредственно от того считается ли данное извещение офертой или же нет, находится в зависимости определение момента заключения, места заключения, соблюдение требований к форме и др. Одна из главных трудностей в преимущественном праве покупки стоит в тех случаях, когда все сособственники пытаются приобрести продаваемую долю. В данном случае видится одно рациональное и правильное решение данной проблемы, а именно заключение договора купли-продажи с лицом первым обратившимся к продавцу. Так же можно сказать, что продавец сам может отдать предпочтение какому-либо покупателю. Второй проблемой считается проблема долевой собственности на здания.

Сообразно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование за пределами или же внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При всем при этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое считается некоммерческой организацией, создаваемой и работающей согласно с законом о товариществах собственников жилья. Следовательно, отмеченные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения лишь между владельцами квартир в жилом доме. Согласно со статьей 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом либо договором. Статьей 252 ГК РФ учтено, что имущество, находящееся в долевой собственности, быть может разделено между ее участниками по их соглашению и участник долевой собственности имеет право требовать выдела собственной доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о методе и критериях раздела общего имущества либо выдела доли кого-то из них участник долевой собственности имеет право в судебном порядке требовать выдела в натуре собственной доли из общего имущества. Раньше за собственником здания сохранялось право распоряжаться помещениями оказавшимися в здании и их реализацией.

При всем при этом могла быть ситуация где владельцем всех помещений становилось одно лицо. После принятия ВАС Постановления Пленума картина быстро поменялась, сейчас собственниками помещений находящимися в здании становятся третьи лица выкупившие часть здания. При рассмотрении проблем общей долевой собственности нельзя не коснуться вопроса распределения расходов и доходов, образующихся в связи с применением общего имущества. Сообразно статье 248 ГК РФ доходы от пользования общим имуществом, оказавшимся в долевой собственности разделяются между участниками сообразно их долям, в случае если другое не учтено законом договором. Примером пользования общим имуществом быть может пользование стеной дома для рекламы. Раньше на практике появлялось большое количество вопросов, и доход получал исключительно собственник здания, потому что был единоличным хозяином, на данный момент же здания пребывают в долевойсобственности и все получаемые прибыли и расходы разделяются между сособственниками.

Сообразно ст. 249 ГК РФ любой из участников долевой собственности должен соразмерно собственной доле уплачивать налоги, сборы и другие платежи по общему имуществу, а аналогично сохранению и содержанию здания. А значит, всевозможные затраты, связанные с содержанием этого здания обязаны быть распределены между сособственниками сообразно их долям. Помимо прочего возникает проблема с расходами по содержанию общего имущества здания. Затраты понесенные сособственниками касающегося общего имущества, обязаны быть учтены каждым из них в составе расходов в целях исчисления налогов на прибыль только в определенной части. Но суммы этих затрат могут быть очень большими. Говоря про это возможно сказать, что в случае если налогоплательщики на протяжении последних лет исполняли расходы на ремонт дома находящегося в долевой собственности, то раньше эти все основания предусматривались, для целей налогообложения.

Сейчас же сообразно Постановлению эти расходы учитываются исключительно в целях налогообложения и лишь в составляющей ее части-доли. Отталкиваясь от этого у налогоплательщиков конечно возникает проблема связанная с недоимкой по налогу на прибыль из-за необоснованного признания расходов по содержанию общего имущества.

Заключение

.

Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением части любого из участников и право сособственника на получение конкретной доли доходов от пользования имуществом, также его обязанность нести определенную долю затрат на содержание общего имущества. Право общей долевой собственности подразумевает принадлежность вещи на праве собственности одновременно всем его участникам. Тогда как каждому из них принадлежит право на конкретную долю, в следствии этого она называется долевой. В случае если доли участников долевой собственности не могут быть определенны на основании закона, и не установлено соглашение всех ее участников, доли числятся одинаковыми (п. 1 ст.245). В соглашении всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и перемены долей, исходя из вклада любого участника в образование и приращение общего имущества (п.2ст.

245). Управление общим имуществом исполняется по общему соглашению. В случае если соглашение не достигается, то спор рассматривается судом (ст. 246,247ГК). Список использованных источников.

Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51 ФЗ (часть первая, в ред. от 22.

07.2008 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32ВАС Постановления Пленума от 24.

07.2009 г., № 64//СПС «Гарант"Болдырев, В. А. &# 160;Часть земельного участка как объект гражданских прав / В. А. Болдырев, В. A. Сысоев // Юрист.

— 2014. — № 2. — С. 21−24. Вареничева, Т. Ни продать, ни предать…

/ Т. Вареничева // Социальная защита. — 2013. — № 8 (254). ;

С. 33−36.Гражданское право: учебник; в 3 т. / отв. ред. В. П. Мозолин.

2-е изд. перераб и доп. М.: Проспект, 2012.

Гряда, Э. А. Правовая природа соглашения о перераспределении земельных участков / Э. А. Гряда // Юрист. ;

2013. — № 18. — С. 19−23. Е. В. Сафронова: Гражданское право. — Белгород: ИПК НИУ «Бел.

ГУ", 2012.

Земельное право: учебник / [С. А. Боголюбов, Е. А. Галиновская [и др.]; под ред. С. А.

Боголюбова. — Москва: Проспект, 2014. — 375 с. Землякова, Г. Л. Конституционные основы земельного и аграрного права / Г. Л.

Землякова, О. А. Самончик, В. В. Устюкова // Государство и право. ;

2014. — № 1. — С. 63−73.Крашенинников П. В.: Жилищное право.

— М.: Статут, 2010.

Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевойсобствености по советскому законодательству / Р. П. Мананкова.

— Томск, 1997. — с. 9 Мисник Н. Н. Правовая природа общей собственности // Юридический мир. -.

2008, № 1. Решение от 07.

06.2012 г. по иску Прокофьева В. А. к Карпунину М. М. о выделе в натуре своей доли из общего имущества // Архив Климовского районного суда Брянской области.

Румянцев, Ф. П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения / Ф. П. Румянцев // Журнал российского права.

— 2013. — № 8.

— С. 25−33. Суханов Е. А. Гражданское право. Учебник для ВУЗов.

— М.: Волтерс.

Клувер, 2014.

Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) «Российская юстиция» — 2000, № 7.Толчеев Н. Является ли извещение о преимущественном праве покупке офертой? «Российская юстиция», — 2003, № 7.Хатунцев О. А.: Право собственности, иные вещные права и гражданско-правовые способы их защиты: проблемы теории и практики. — М.: Наука и образование, 2011.